【正文】 我國公契的主要內(nèi)容。6　 物業(yè)維修：規(guī)定物業(yè)公司除了緊急情況下要通知業(yè)主7　 對于維修的支出，如正常損害，則所有業(yè)主共同承擔(dān)，而個人則個人8　 投保責(zé)任9　 對于公用部位，要進(jìn)行定義，有圖示將公之于眾10　 就維修工程的管理費。 物業(yè)管理費的構(gòu)成1　 公共物業(yè)及維護(hù)的配套設(shè)施的保養(yǎng)費公共物業(yè)：房屋的外墻、樓梯，室外的所有部位，所有的系統(tǒng)（水、電、氣、通訊）2　 所有員工的薪金（工資+激勵工資+三保+服裝費）3　 公用水電支出4　 購買、租借器材的費用5　 投購物業(yè)財產(chǎn)保險的支出（水險、災(zāi)險）6　 垃圾處理、水池、水塔消毒的費用7　 清潔公共場所的墻面、設(shè)施的費用8　 公共綠化區(qū)域的花草種植及養(yǎng)護(hù)費用9　 儲備金（物業(yè)配套設(shè)施更新的費用）10　 聘用專業(yè)人士的費用11　 節(jié)日裝點費用12　 管理酬金13　 行政辦公費（辦公用品、車輛費）14　 發(fā)生的其他的合理的費用這14項加起來后，可以上浮10% 支出1　 籌資費專用（某一項目）2　 14項中的開支3　 經(jīng)營收入的開支：?用于所有員工的福利（5%~20%） ?用于人力資源在生產(chǎn)（5%）?用于員工福利（35%~40）4　 專項基金的開支（專款專用）第7章 物業(yè)管理法規(guī)和制度第一節(jié) 法律關(guān)系的三要素：主體、客體、內(nèi)容（1) 物業(yè)管理法規(guī)的主體：業(yè)主、使用人、與物業(yè)相關(guān)的關(guān)系人——規(guī)范這些主體的行為（2) 客體：物業(yè)、行為（3) 內(nèi)容：主體之間享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)（義務(wù)是針對某共同一對象所承擔(dān)的義務(wù)責(zé)任） 幾個主體的法律定位（1） 物業(yè)管理公司（第三產(chǎn)業(yè)）（2） 業(yè)主委員會的法律地位（有獨立法人的自治組織）（3） 業(yè)主（4） 開發(fā)商（5） 各類管理機關(guān) 我國物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)（1） 憲法（2） 法律（3） 行政性法規(guī)（管理條例）（4） 地方性法規(guī)（5） 行政規(guī)章第2節(jié) 物業(yè)管理法律法規(guī)形式和責(zé)任 公約（我國的公約沒有約束力）（1） 公約的作用對我國現(xiàn)行的法律法規(guī)的補充減少大量的矛盾與摩察體現(xiàn)物業(yè)使用人一種平等的地位進(jìn)行自我管理和自我教育的方式（2） 香港“公契”的主要內(nèi)容1　 首任物業(yè)管理公司的管理期限2　 規(guī)范首任物業(yè)管理公司的酬金3　 對物業(yè)委員會的選舉票權(quán)及相關(guān)事宜作出相關(guān)規(guī)定。（2） 核算方法：共性：? 分核算單位建賬核算 ?使用的核算單位是人民幣 ? 明確核算時效④財務(wù)人員在核算時手續(xù)完備、數(shù)據(jù)真實，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清晰。 財務(wù)管理的職能1　 預(yù)測經(jīng)濟活動的前景（利潤、成本、資金需求量）2　 分析經(jīng)濟環(huán)境（目的是投資決策、經(jīng)營決策）3　 企業(yè)內(nèi)部明確責(zé)任、分析差異、控制偏差 財務(wù)管理要做什么工作？（1） 企業(yè)資金的籌集1　 資本金（企業(yè)主的最初投資）2　 負(fù)債3　 籌資成本（發(fā)行費、利息、交易成本）（2） 投資決策（差異分析法、量利本法）（3） 資產(chǎn)管理（4） 收益分配管理第2節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的財務(wù)管理 物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理的職能的側(cè)重點（1） 資金的管理:提高自有資金的收益率。1　 選擇用地的位置和范圍（怡景）2　 確定范圍內(nèi)的人口密度（每平方公頃容納的人口）3　 擬定居住建筑的戶型、數(shù)量和布局4　 擬定公共設(shè)施的數(shù)量和布局5　 擬定范圍內(nèi)的各級道路及其寬度、斷面、布局6　 確定公共綠地、公共設(shè)施的數(shù)量與分布7　 擬定有關(guān)工程規(guī)劃設(shè)計方案8　 確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)和造價 居住區(qū)的設(shè)計（工程設(shè)計院）1　 考慮使用功能2　 衛(wèi)生要求（居住區(qū)內(nèi)是否有通風(fēng)、有噪聲）3　 安全要求：防火、防災(zāi)（不要在沼澤、添土，滑坡、泥石流、地質(zhì)構(gòu)造、斷裂帶）4　 經(jīng)濟要求（物美價廉）5　 施工要求6　 美觀要求（平面美觀、造型美觀） 居住建筑物布置1　 行列布置2　 周邊布置3　 混合式布置4　 自由式布置 評價居住區(qū)經(jīng)濟效益的優(yōu)劣的指標(biāo)1　 居住人口毛密度2　 居住人口凈密度3　 居住建筑面積密度4　 居住建筑密度5　 容積率6　 高層住宅比例7　 公建比例8　 綠化覆蓋率9　 人均綠地面積 公共建筑規(guī)劃原則1　 商業(yè)設(shè)施相對集中原則2　 道路要符合人的行走習(xí)慣3　 商業(yè)設(shè)施設(shè)置在主要通道4　 如果小區(qū)很大，則商業(yè)服務(wù)半徑要縮小5　 商業(yè)公用設(shè)施不要干擾居民6　 經(jīng)濟效益原則 公共建筑項目及指標(biāo)（1） 項目的內(nèi)容1　 教育衛(wèi)生類2　 金融郵電類3　 商業(yè)服務(wù)類4　 文體類5　 行政管理的公用房6　 附屬建筑（調(diào)壓方） 室外場地與環(huán)境小品的規(guī)劃（1） 室外場地：娛樂場，老年活動場地，成年人活動場地，垃圾處理場所（處于下風(fēng)向，離住宅區(qū)要16米遠(yuǎn)）（2） 環(huán)境小品：比如雕塑、水池、花壇等。?半開放式一般是中高檔商品（透明的玻璃，可見里面的商品）?開放式（水果店）（2） 店內(nèi)裝飾：?財神位 ?音箱、氣味要根據(jù)顧客及商品選擇 ?光線明亮，店內(nèi)要綠化。（2） 商業(yè)圈的規(guī)模與形狀受多種因素影響（類型、競爭對手離你多遠(yuǎn)、規(guī)模大小、促銷積極）（3） 商業(yè)圈的分析方法：?零售引力法則：城市人口越多，城市規(guī)模越大，對顧客的吸引力越強。（3）詳細(xì)規(guī)劃：在分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)劃。（2）分區(qū)規(guī)劃：根據(jù)不同功能區(qū)來布置市政設(shè)施、土地的利用。10　 確定舊城改造，用地調(diào)整的方法步驟。8　 確定自然保護(hù)地帶、風(fēng)景名勝、文物古跡、傳統(tǒng)街坊的劃定保護(hù)、控制范圍，并提出保護(hù)措施。6　 確定城市河湖、水系、山嶺治理。2　 確定規(guī)劃期內(nèi)城市人口用地規(guī)劃，劃定轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)區(qū)域范圍3　 確定城市用地發(fā)展方向和布局結(jié)構(gòu)以及市區(qū)中心的位置4　 確定城市對外交通系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和布局，編制城市交通運輸和道路系統(tǒng)規(guī)劃。（1） 城市總體規(guī)劃的主要內(nèi)容：城市的性質(zhì)、規(guī)模、容量、發(fā)展形態(tài)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)用地。第6章 物業(yè)規(guī)劃第一節(jié) 物業(yè)規(guī)劃的基本知識（1） 城市規(guī)劃的主要內(nèi)容：?總體規(guī)劃：城市發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略目標(biāo) ?詳細(xì)規(guī)劃：土地的容量以及基本規(guī)劃及編制。（3） 編制一系列招標(biāo)文件：1　 管理目標(biāo)2　 物業(yè)的基本情況3　 管理的模式4　 招標(biāo)通告（告知：什么時候報名及截止日期，物業(yè)的名稱及性質(zhì)，聯(lián)系人及聯(lián)系方式，管理的范圍，物業(yè)區(qū)域的環(huán)境）5　 投標(biāo)者須知：（投標(biāo)、開標(biāo)的時間、地點，填寫標(biāo)書的規(guī)定，投標(biāo)單位的權(quán)利；招標(biāo)單位的情況，招標(biāo)單位的承諾；招標(biāo)單位對未中標(biāo)單位的處理）6　 投標(biāo)單位提交申請書（投標(biāo)單位的概況）7　 書面咨詢書：（投標(biāo)單位對招標(biāo)單位要求回答問題的書面文件8　 投標(biāo)通知書9　 中標(biāo)通知書（4） 接受投標(biāo)單位的報告（資格申請表）（5） 召開標(biāo)前會議，進(jìn)行現(xiàn)場勘查（6） 接受投標(biāo)書（7） 開標(biāo)（8） 決標(biāo)（9） 發(fā)中標(biāo)通知（10） 簽協(xié)議第5章 物業(yè)管理的投標(biāo) 招標(biāo)單位的評標(biāo)方式：?低價中標(biāo) ?接近標(biāo)底中標(biāo) ?專家評分（用得最多）評分標(biāo)準(zhǔn)：1　 管理措施（10%）2　 房屋保養(yǎng)維修的計劃（20%）3　 環(huán)境管理措施（10%）4　 社區(qū)文化建設(shè)（10%）5　 安保（10%）6　 特約服務(wù)（5%）7　 創(chuàng)優(yōu)（5%）8　 報價（10%）9　 現(xiàn)場答辯（20%） 投標(biāo)的組織和投標(biāo)的程序（1） 投標(biāo)的組織（技巧）1　 成立投標(biāo)小組（領(lǐng)導(dǎo)人、專業(yè)技術(shù)人員、商務(wù)財會人員）2　 自我包裝宣傳3　 市場調(diào)查4　 投標(biāo)行為規(guī)范5　 按時完成（2） 投標(biāo)程序：1　 獲取招標(biāo)信息2　 投標(biāo)決策（市場、聲譽、技術(shù)、風(fēng)險）3　 申報資格