【正文】 我國(guó)公契的主要內(nèi)容。6　 物業(yè)維修：規(guī)定物業(yè)公司除了緊急情況下要通知業(yè)主7　 對(duì)于維修的支出，如正常損害，則所有業(yè)主共同承擔(dān)，而個(gè)人則個(gè)人8　 投保責(zé)任9　 對(duì)于公用部位，要進(jìn)行定義，有圖示將公之于眾10　 就維修工程的管理費(fèi)。 物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成1　 公共物業(yè)及維護(hù)的配套設(shè)施的保養(yǎng)費(fèi)公共物業(yè)：房屋的外墻、樓梯，室外的所有部位，所有的系統(tǒng)（水、電、氣、通訊）2　 所有員工的薪金（工資+激勵(lì)工資+三保+服裝費(fèi)）3　 公用水電支出4　 購(gòu)買、租借器材的費(fèi)用5　 投購(gòu)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的支出（水險(xiǎn)、災(zāi)險(xiǎn)）6　 垃圾處理、水池、水塔消毒的費(fèi)用7　 清潔公共場(chǎng)所的墻面、設(shè)施的費(fèi)用8　 公共綠化區(qū)域的花草種植及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用9　 儲(chǔ)備金（物業(yè)配套設(shè)施更新的費(fèi)用）10　 聘用專業(yè)人士的費(fèi)用11　 節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)用12　 管理酬金13　 行政辦公費(fèi)（辦公用品、車輛費(fèi)）14　 發(fā)生的其他的合理的費(fèi)用這14項(xiàng)加起來(lái)后，可以上浮10% 支出1　 籌資費(fèi)專用（某一項(xiàng)目）2　 14項(xiàng)中的開(kāi)支3　 經(jīng)營(yíng)收入的開(kāi)支：?用于所有員工的福利（5%~20%） ?用于人力資源在生產(chǎn)（5%）?用于員工福利（35%~40）4　 專項(xiàng)基金的開(kāi)支（專款專用）第7章 物業(yè)管理法規(guī)和制度第一節(jié) 法律關(guān)系的三要素：主體、客體、內(nèi)容（1) 物業(yè)管理法規(guī)的主體：業(yè)主、使用人、與物業(yè)相關(guān)的關(guān)系人——規(guī)范這些主體的行為（2) 客體：物業(yè)、行為（3) 內(nèi)容：主體之間享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)（義務(wù)是針對(duì)某共同一對(duì)象所承擔(dān)的義務(wù)責(zé)任） 幾個(gè)主體的法律定位（1） 物業(yè)管理公司（第三產(chǎn)業(yè)）（2） 業(yè)主委員會(huì)的法律地位（有獨(dú)立法人的自治組織）（3） 業(yè)主（4） 開(kāi)發(fā)商（5） 各類管理機(jī)關(guān) 我國(guó)物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)（1） 憲法（2） 法律（3） 行政性法規(guī)（管理?xiàng)l例）（4） 地方性法規(guī)（5） 行政規(guī)章第2節(jié) 物業(yè)管理法律法規(guī)形式和責(zé)任 公約（我國(guó)的公約沒(méi)有約束力）（1） 公約的作用對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)的補(bǔ)充減少大量的矛盾與摩察體現(xiàn)物業(yè)使用人一種平等的地位進(jìn)行自我管理和自我教育的方式（2） 香港“公契”的主要內(nèi)容1　 首任物業(yè)管理公司的管理期限2　 規(guī)范首任物業(yè)管理公司的酬金3　 對(duì)物業(yè)委員會(huì)的選舉票權(quán)及相關(guān)事宜作出相關(guān)規(guī)定。（2） 核算方法：共性：? 分核算單位建賬核算 ?使用的核算單位是人民幣 ? 明確核算時(shí)效④財(cái)務(wù)人員在核算時(shí)手續(xù)完備、數(shù)據(jù)真實(shí)，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清晰。 財(cái)務(wù)管理的職能1　 預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的前景（利潤(rùn)、成本、資金需求量）2　 分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境（目的是投資決策、經(jīng)營(yíng)決策）3　 企業(yè)內(nèi)部明確責(zé)任、分析差異、控制偏差 財(cái)務(wù)管理要做什么工作？（1） 企業(yè)資金的籌集1　 資本金（企業(yè)主的最初投資）2　 負(fù)債3　 籌資成本（發(fā)行費(fèi)、利息、交易成本）（2） 投資決策（差異分析法、量利本法）（3） 資產(chǎn)管理（4） 收益分配管理第2節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的職能的側(cè)重點(diǎn)（1） 資金的管理:提高自有資金的收益率。1　 選擇用地的位置和范圍（怡景）2　 確定范圍內(nèi)的人口密度（每平方公頃容納的人口）3　 擬定居住建筑的戶型、數(shù)量和布局4　 擬定公共設(shè)施的數(shù)量和布局5　 擬定范圍內(nèi)的各級(jí)道路及其寬度、斷面、布局6　 確定公共綠地、公共設(shè)施的數(shù)量與分布7　 擬定有關(guān)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案8　 確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價(jià) 居住區(qū)的設(shè)計(jì)（工程設(shè)計(jì)院）1　 考慮使用功能2　 衛(wèi)生要求（居住區(qū)內(nèi)是否有通風(fēng)、有噪聲）3　 安全要求：防火、防災(zāi)（不要在沼澤、添土，滑坡、泥石流、地質(zhì)構(gòu)造、斷裂帶）4　 經(jīng)濟(jì)要求（物美價(jià)廉）5　 施工要求6　 美觀要求（平面美觀、造型美觀） 居住建筑物布置1　 行列布置2　 周邊布置3　 混合式布置4　 自由式布置 評(píng)價(jià)居住區(qū)經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)劣的指標(biāo)1　 居住人口毛密度2　 居住人口凈密度3　 居住建筑面積密度4　 居住建筑密度5　 容積率6　 高層住宅比例7　 公建比例8　 綠化覆蓋率9　 人均綠地面積 公共建筑規(guī)劃原則1　 商業(yè)設(shè)施相對(duì)集中原則2　 道路要符合人的行走習(xí)慣3　 商業(yè)設(shè)施設(shè)置在主要通道4　 如果小區(qū)很大，則商業(yè)服務(wù)半徑要縮小5　 商業(yè)公用設(shè)施不要干擾居民6　 經(jīng)濟(jì)效益原則 公共建筑項(xiàng)目及指標(biāo)（1） 項(xiàng)目的內(nèi)容1　 教育衛(wèi)生類2　 金融郵電類3　 商業(yè)服務(wù)類4　 文體類5　 行政管理的公用房6　 附屬建筑（調(diào)壓方） 室外場(chǎng)地與環(huán)境小品的規(guī)劃（1） 室外場(chǎng)地：娛樂(lè)場(chǎng)，老年活動(dòng)場(chǎng)地，成年人活動(dòng)場(chǎng)地，垃圾處理場(chǎng)所（處于下風(fēng)向，離住宅區(qū)要16米遠(yuǎn)）（2） 環(huán)境小品：比如雕塑、水池、花壇等。?半開(kāi)放式一般是中高檔商品（透明的玻璃，可見(jiàn)里面的商品）?開(kāi)放式（水果店）（2） 店內(nèi)裝飾：?財(cái)神位 ?音箱、氣味要根據(jù)顧客及商品選擇 ?光線明亮，店內(nèi)要綠化。（2） 商業(yè)圈的規(guī)模與形狀受多種因素影響（類型、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手離你多遠(yuǎn)、規(guī)模大小、促銷積極）（3） 商業(yè)圈的分析方法：?零售引力法則：城市人口越多，城市規(guī)模越大，對(duì)顧客的吸引力越強(qiáng)。（3）詳細(xì)規(guī)劃：在分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)劃。（2）分區(qū)規(guī)劃：根據(jù)不同功能區(qū)來(lái)布置市政設(shè)施、土地的利用。10　 確定舊城改造，用地調(diào)整的方法步驟。8　 確定自然保護(hù)地帶、風(fēng)景名勝、文物古跡、傳統(tǒng)街坊的劃定保護(hù)、控制范圍，并提出保護(hù)措施。6　 確定城市河湖、水系、山嶺治理。2　 確定規(guī)劃期內(nèi)城市人口用地規(guī)劃，劃定轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)區(qū)域范圍3　 確定城市用地發(fā)展方向和布局結(jié)構(gòu)以及市區(qū)中心的位置4　 確定城市對(duì)外交通系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和布局，編制城市交通運(yùn)輸和道路系統(tǒng)規(guī)劃。（1） 城市總體規(guī)劃的主要內(nèi)容：城市的性質(zhì)、規(guī)模、容量、發(fā)展形態(tài)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)用地。第6章 物業(yè)規(guī)劃第一節(jié) 物業(yè)規(guī)劃的基本知識(shí)（1） 城市規(guī)劃的主要內(nèi)容：?總體規(guī)劃：城市發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略目標(biāo) ?詳細(xì)規(guī)劃：土地的容量以及基本規(guī)劃及編制。（3） 編制一系列招標(biāo)文件：1　 管理目標(biāo)2　 物業(yè)的基本情況3　 管理的模式4　 招標(biāo)通告（告知：什么時(shí)候報(bào)名及截止日期，物業(yè)的名稱及性質(zhì)，聯(lián)系人及聯(lián)系方式，管理的范圍，物業(yè)區(qū)域的環(huán)境）5　 投標(biāo)者須知：（投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)，填寫標(biāo)書的規(guī)定，投標(biāo)單位的權(quán)利；招標(biāo)單位的情況，招標(biāo)單位的承諾；招標(biāo)單位對(duì)未中標(biāo)單位的處理）6　 投標(biāo)單位提交申請(qǐng)書（投標(biāo)單位的概況）7　 書面咨詢書：（投標(biāo)單位對(duì)招標(biāo)單位要求回答問(wèn)題的書面文件8　 投標(biāo)通知書9　 中標(biāo)通知書（4） 接受投標(biāo)單位的報(bào)告（資格申請(qǐng)表）（5） 召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查（6） 接受投標(biāo)書（7） 開(kāi)標(biāo)（8） 決標(biāo)（9） 發(fā)中標(biāo)通知（10） 簽協(xié)議第5章 物業(yè)管理的投標(biāo) 招標(biāo)單位的評(píng)標(biāo)方式：?低價(jià)中標(biāo) ?接近標(biāo)底中標(biāo) ?專家評(píng)分（用得最多）評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：1　 管理措施（10%）2　 房屋保養(yǎng)維修的計(jì)劃（20%）3　 環(huán)境管理措施（10%）4　 社區(qū)文化建設(shè)（10%）5　 安保（10%）6　 特約服務(wù)（5%）7　 創(chuàng)優(yōu)（5%）8　 報(bào)價(jià)（10%）9　 現(xiàn)場(chǎng)答辯（20%） 投標(biāo)的組織和投標(biāo)的程序（1） 投標(biāo)的組織（技巧）1　 成立投標(biāo)小組（領(lǐng)導(dǎo)人、專業(yè)技術(shù)人員、商務(wù)財(cái)會(huì)人員）2　 自我包裝宣傳3　 市場(chǎng)調(diào)查4　 投標(biāo)行為規(guī)范5　 按時(shí)完成（2） 投標(biāo)程序：1　 獲取招標(biāo)信息2　 投標(biāo)決策（市場(chǎng)、聲譽(yù)、技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)）3　 申報(bào)資格