【正文】 、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。（三）寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時清除排出的糞便；B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家具、儲藏類等家庭物品。D、請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費用及連帶責(zé)任。B、（二）衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：A、F、E、D、C、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。5 管理制度的制定 公眾制度 公共管理制度（一）停車場管理須知A、項目用戶對物業(yè)管理的滿意率目標(biāo)98%以上實施措施 采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理方式和手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)、助殘服務(wù)。投訴處理有結(jié)果、有記錄和回訪。每年向業(yè)主委員會通報年度維修計劃。服務(wù)質(zhì)量及效果項目服務(wù)規(guī)范要求目標(biāo)99%實施措施 工作人員統(tǒng)一著裝，禮貌待人，盡職盡責(zé)，工作職責(zé)上墻公布。入住前，收集整理有關(guān)建筑圖紙，竣工驗收資料等；入住后，收集、保存用戶檔案，裝修管理檔案、維修檔案，分門別類地輸入電腦，詳細(xì)記錄小區(qū)域的巡視、門衛(wèi)情況，保存投訴與回訪資料。項目綠化完好率目標(biāo)98%實施措施 為了給業(yè)主和用戶提供一個清新優(yōu)美的環(huán)境，設(shè)專職綠化人員，進行管理和服務(wù)，搞好環(huán)保綠化工作和租擺工作。環(huán)境衛(wèi)生管理項目清潔、保潔率目標(biāo)98%實施措施 小樓內(nèi)保潔落實到人，制訂保潔員工作職責(zé)，標(biāo)準(zhǔn)要求，劃分工作區(qū)域，指定檢查人員，嚴(yán)格考核制度。項目火災(zāi)發(fā)生目標(biāo)無實施措施 全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保小區(qū)安全。治安、消防管理項目治安案件發(fā)生率目標(biāo)1%以下實施措施 實行24小時保安巡查制度、人員進出出示證件、外來人員登記制度、出入口24小時值班，監(jiān)控室接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立“技防、人防相結(jié)合、全面防范”的治安思路。項目停車場、自行車車庫完好率目標(biāo)98%實施措施 指定專人負(fù)責(zé)日常巡視，指揮車輛的進出及保證車輛停放的整齊有序，不發(fā)生丟失現(xiàn)象。安保部班長亦為小區(qū)消防管理員，對小區(qū)消防設(shè)施正常負(fù)責(zé)。項目公共照明目標(biāo)98%實施措施 工程部指定專人負(fù)責(zé)維護，實行巡查制度，建檔記錄，由工程主管監(jiān)督，以確保公共區(qū)域照明完好，正常使用。項目維修工程質(zhì)量回訪率目標(biāo)90%實施措施建立維修回訪制度，及時征求用戶意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修質(zhì)量。并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實行24小時值班制度。日常維護檢查與定期巡查維修相結(jié)合，確保狀態(tài)良好。公共配套設(shè)施：制訂詳細(xì)的公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。（6）管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。（4）工資獎金重在考核。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。我們把將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。（8）開展卓有成效的社區(qū)文化活動 管理手段（1）啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。（5）發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。（3）精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。 實施措施（1）治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。（5）啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。（3）嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。 管理方法（1）嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理效果。（7）積極參加優(yōu)秀物業(yè)達標(biāo)活動，力爭獲得市級物業(yè)管理優(yōu)秀稱號和全國優(yōu)秀物業(yè)稱號。出現(xiàn)緊急報修及安全問題，保證及時到達現(xiàn)場，采取措施盡快解決問題，對于難以解決的，盡快請主管的專業(yè)技術(shù)人員處理。4 管理指標(biāo)與方式 管理指標(biāo) 質(zhì)量指標(biāo)（1）為確保物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施安全完整，態(tài)度良好，運轉(zhuǎn)正常，一般使用設(shè)備完好率、零修、維修及時率（100%）指標(biāo)；（2）客戶投訴率（100%）指標(biāo)（3）確保物業(yè)經(jīng)營管理人員持證上崗，使用專業(yè)培訓(xùn)合格率（100%）。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的良性作用，同時使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感，并實行5%淘汰率。（三）素質(zhì)評價、績效考核人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。管理隊伍年齡要求因崗位而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時又充滿銳氣。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過程中，推進了工作，增強了團隊實力，同時也提高了自己。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。 經(jīng)營性多種服務(wù)即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。 委托性特約服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。 常規(guī)性公共服務(wù)即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。（二）搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。 公共管理（一）住戶裝修管理在A物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。 綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。（四）智能化設(shè)施設(shè)備范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。（三）市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。C、工作的針對性在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：A、工作的主動性管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。2 管理方式與運作程序 組織構(gòu)架的設(shè)置項目經(jīng)理采用直線職能制組織架構(gòu)，即管理處實行經(jīng)理、主管、員工的三級管理架構(gòu)，即管理處經(jīng)理管理各級主管，各級主管管理員工。在服務(wù)中心設(shè)立醫(yī)療服務(wù)項目。（3）繪制地下車庫行進方向、停車示意圖，只要按圖所指示的箭頭方向和地面、墻上標(biāo)記行進、即可迅速順利找到自己的停車位。（1）在辦理入住手續(xù)時，就將各家各戶擁有的車輛分門別類登記清楚，并對要求停在區(qū)內(nèi)的車輛發(fā)給預(yù)先特別制作的編有停車位號碼的停車牌，構(gòu)成完整的車輛檔案資料。（3）實行全員保潔管理制度，特別是賦予巡邏保安監(jiān)管任務(wù)，發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象，隨時處理。（2）嚴(yán)格檢查評比。C、公共場所清潔，保潔干凈，保證業(yè)主有一個良好的生活休閑環(huán)境。A、實行全天保潔，生活垃圾日產(chǎn)日清，裝潢垃圾做到集中堆放，定期清運。整潔的環(huán)境，是小區(qū)管理最基本的要求，我們將把它作為提高小區(qū)檔次的重要方面來抓緊抓好。一旦發(fā)生特殊情況，即與當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)聯(lián)系。（3）制訂應(yīng)急方案。E、確保小區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)、盜竊事故，發(fā)生一般事故，接到報案后，五分鐘必須到達現(xiàn)場處理，并及時向相關(guān)部門報告。C、主大門實行8小時站崗制度，保證小區(qū)保安的良好形象。A、小區(qū)內(nèi)實行封閉式管理，大門都有專人值班，觀察每一處監(jiān)控點的情況，確保小區(qū)安全穩(wěn)定。按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化管理”，統(tǒng)一著裝，盡職盡責(zé)，治安員的選出以優(yōu)秀退伍軍人為主。安居才能樂業(yè)，安全是小區(qū)管理的頭等大事，我們將它擺在頭等重要的位置，并發(fā)揮我們的一切優(yōu)勢，運用各種手段，確保安全工作萬無一失。同時以業(yè)主的滿意度作為衡量一切工作的標(biāo)準(zhǔn)，充分尊重每個業(yè)主的意見，開展全方位、多層次服務(wù)，在服務(wù)效率上實現(xiàn)快速反映、快速行動，在服務(wù)方式上實現(xiàn)“把業(yè)主的想法變?yōu)樾袆印?，使雅芙花園項目的業(yè)主居住安心、出門放心、環(huán)境賞心和生活舒心，每天有陽光般的心情。我們充分理解業(yè)主們的需求，在管理服務(wù)中將突破傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，始終堅持“設(shè)身處地為業(yè)主著想，精打細(xì)算為業(yè)主計算，體貼入微為業(yè)主服務(wù)”的宗旨，提倡為業(yè)主服務(wù)重在“人性、關(guān)懷文化”，實行全員微笑服務(wù)。為此，我們應(yīng)建立培訓(xùn)、管理、激勵并重的隊伍建設(shè)模式，從上崗前培訓(xùn)到在職培訓(xùn)，從崗位管理到人員管理，從員工考評到任職定級，都要有相關(guān)的制度、規(guī)定和辦并在實踐中不斷地完善、改進。同時，為了保證以上制度的落實，我們要不斷建立健全了各項相關(guān)的檢查制度，做到事事有人管、事事有人負(fù)責(zé)。 完善的管理制度物業(yè)管理公司應(yīng)制定比較全面的對內(nèi)對外管理制度，以保證規(guī)范化管理，避免“人治”的弊端，注意克服管理的粗放、隨意。 客戶服務(wù)需求如果把迷你星座設(shè)為物業(yè)公司下屬的管理處對該物業(yè)進行管理，所有人力資源、后勤保障、社區(qū)活動等有總公司相關(guān)部門作支撐的話，那么，在管理上直接針對客戶服務(wù)及步行街經(jīng)營的部分管理人員及客戶接待人員的配置（參見架構(gòu)圖）。小時的保安巡邏，讓您的安全得到充分保障。的中庭花園，配套建設(shè)有風(fēng)雨門球場、多功能運動場、游泳池、大眾健身場、陽光茶室、臺球室、棋牌室等休閑健身設(shè)施，迷你星座小區(qū)實行全智能化管理，小區(qū)設(shè)有外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，配合5000 項目主要經(jīng)濟指標(biāo)項 目計量單位數(shù) 值居住區(qū)規(guī)劃總用地萬m2萬m2① 住宅用地萬m2② 公建用地萬m2③ 道路用地萬m2④ 公共