【正文】 日常管理中容易發(fā)生的問題消除在安裝施工過程中。（二） 環(huán)境管理（1）按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；（2）小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；（3）區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；（4）二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；（5）對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；（6）定期清除綠地雜草、雜物；（7）定期預(yù)防花草、樹木病蟲害（三） 房屋管理（1）每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；（2）按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。急修1小時內(nèi)，其他報修按照約定時間到達(dá)現(xiàn)場；（7）根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目和收費(fèi)價目；（8）公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；（9）每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75％以上。物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，參與開發(fā)商的物業(yè)銷售宣傳推廣活動。我公司在正式接受委托后，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實際情況，制定科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。負(fù)責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動。負(fù)責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施，跟蹤檢查；G、 定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責(zé)，組織處理；H、F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；G、合理控制本部門各項費(fèi)用，廣開增收渠道；（四）保安部主管崗位職責(zé)A、負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結(jié)；C.應(yīng)主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；B.請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家具、儲藏類等家庭物品。B、D、5 管理制度的制定 公眾制度 公共管理制度（一）停車場管理須知A、服務(wù)質(zhì)量及效果項目服務(wù)規(guī)范要求目標(biāo)99%實施措施 工作人員統(tǒng)一著裝，禮貌待人，盡職盡責(zé)，工作職責(zé)上墻公布。環(huán)境衛(wèi)生管理項目清潔、保潔率目標(biāo)98%實施措施 小樓內(nèi)保潔落實到人，制訂保潔員工作職責(zé)，標(biāo)準(zhǔn)要求，劃分工作區(qū)域，指定檢查人員，嚴(yán)格考核制度。安保部班長亦為小區(qū)消防管理員，對小區(qū)消防設(shè)施正常負(fù)責(zé)。日常維護(hù)檢查與定期巡查維修相結(jié)合，確保狀態(tài)良好。（4）工資獎金重在考核。（8）開展卓有成效的社區(qū)文化活動 管理手段（1）啟動思想工作機(jī)制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機(jī)，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。（5）啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。（7）積極參加優(yōu)秀物業(yè)達(dá)標(biāo)活動，力爭獲得市級物業(yè)管理優(yōu)秀稱號和全國優(yōu)秀物業(yè)稱號。（三）素質(zhì)評價、績效考核人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。 公共管理（一）住戶裝修管理在A物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。房屋建筑的維護(hù)管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：A、工作的主動性管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。（3）繪制地下車庫行進(jìn)方向、停車示意圖，只要按圖所指示的箭頭方向和地面、墻上標(biāo)記行進(jìn)、即可迅速順利找到自己的停車位。C、公共場所清潔，保潔干凈，保證業(yè)主有一個良好的生活休閑環(huán)境。（3）制訂應(yīng)急方案。按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化管理”，統(tǒng)一著裝，盡職盡責(zé)，治安員的選出以優(yōu)秀退伍軍人為主。為此，我們應(yīng)建立培訓(xùn)、管理、激勵并重的隊伍建設(shè)模式，從上崗前培訓(xùn)到在職培訓(xùn)，從崗位管理到人員管理，從員工考評到任職定級，都要有相關(guān)的制度、規(guī)定和辦并在實踐中不斷地完善、改進(jìn)。小時的保安巡邏，讓您的安全得到充分保障。迷你星座是江津市建宇房地產(chǎn)開發(fā)公司繼生活林、世紀(jì)大廈后全新打造的一個以中小型戶型為主，專為品質(zhì)生活度身訂造的高品質(zhì)社區(qū)。系一家專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具備物業(yè)管理貳級資質(zhì)。 項目內(nèi)部配套小區(qū)內(nèi)近小區(qū)實行人車分流，商住分離的管理原則，分別實行大堂式管理和組式管理以確保小區(qū)服務(wù)管理質(zhì)量。員工的微笑既振奮了自己的工作情緒和面貌，也感染了業(yè)主，使業(yè)主感到和我們相處十分親切、溫馨、愉快。B、保安人員24小時值班巡邏，每30分鐘小區(qū)內(nèi)全面交叉巡查一次，值班巡邏情況有詳細(xì)記錄，發(fā)現(xiàn)情況及時處置，或報告公安相關(guān)部門。（三）把好衛(wèi)生關(guān)，確保全天候保潔。通過每天的巡視和不定期的檢查，通過公司及管理處的定期檢查評比實施獎懲，使每個保潔員保持足夠的工作動力和恒定標(biāo)準(zhǔn)，堅持不懈，一如既往地做好本職工作。為使項目的住戶人人都能關(guān)心自己的健康，我們將在小區(qū)服務(wù)中心內(nèi)設(shè)立醫(yī)療服務(wù)項目，主要服務(wù)內(nèi)容包括配備常用藥品。（二）共用設(shè)施、設(shè)備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合青林的智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。堅持物業(yè)管理骨干自行培訓(xùn)為主、對外招聘為輔，按比例7：3的原則運(yùn)作。（四)激勵驅(qū)動，留住人才企業(yè)想要保持長久的活力，就要有良好的激勵機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)團(tuán)隊精神，增強(qiáng)團(tuán)隊意識和群體的凝聚力。我們的管理方式分為管理方法、運(yùn)作程序、實施措施、管理手段、管理措施等五個部分。（2）裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。（3）建立激勵機(jī)制，尊重個體權(quán)力，保持團(tuán)隊希望。（5）提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強(qiáng)主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。項目維修工程質(zhì)量合格率目標(biāo)98%實施措施 分項監(jiān)督，工程技術(shù)部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時驗證，確保功效。項目化糞池雨水井、污水井完好率目標(biāo)98%實施措施 落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實行巡查制，建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共設(shè)施完好并正常使用。制定巡查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)，確保公共綠化無破壞、無踐踏，做到長年有綠、四季有花。項目用戶投訴處理率投訴回訪率目標(biāo)100%100%實施措施 按照政策規(guī)定做好各項工作，采取措施，加強(qiáng)與用戶的溝通，定期走訪用戶，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)，及時為用戶排憂解難。B、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。C、（四）綠化管理須知A、E、做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；F.嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；D、（五）工程維修部主管職責(zé)A、 負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；B、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；B、（人員的實際配置以具體管理范圍而定）6 檔案資料的建立與管理 物業(yè)情況（一）產(chǎn)權(quán)資料（1）項目批準(zhǔn)資料（2）用地批準(zhǔn)資料（3）建筑許可證照（4）拆遷安置資料（5）房地產(chǎn)平面圖（二）技術(shù)資料（1）竣工圖——包括總平面圖，建筑，結(jié)構(gòu)，設(shè)備，附屬工程及隱蔽管線的全套竣工圖（2）地質(zhì)勘查報告（3）工程合同及開，竣工報告（4）工程預(yù)決算（5）施工圖會審記錄（6）工程設(shè)計變通及技術(shù)核定單（7）隱蔽工程驗收簽證（8）沉降觀察記錄（9）竣工驗收證明書（10）剛才水泥等主要材料的質(zhì)量保證書（11）新材料，構(gòu)配件的鑒定合格書（12）水，電，采暖，衛(wèi)生器具，電梯等設(shè)備的檢驗合格書（13）砂漿，混凝土試塊試壓報告（14）供水供暖的試壓報告（15）園林綠化圖及其詳情（16）設(shè)備清單，安裝高度記錄，使用注意事項說明書，質(zhì)保書和 保修單（17）有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件 業(yè)主資料（1）管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)主檔案，業(yè)主檔案一戶一袋；（2）業(yè)主檔案的管理辦法按公司檔案室要求操作；（3）文檔管理員負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用；（4）業(yè)戶服務(wù)部主管應(yīng)在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單送管理處文檔管理員簽收；（5）管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)主檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題用書面通知整改；（6）業(yè)主檔案內(nèi)容：（7）入伙通知單；（8）入伙手續(xù)書；（9）業(yè)主使用公約；（10）裝修責(zé)任書；（11）驗房簽收單；（12）入伙手續(xù)資料簽收單；（13）產(chǎn)權(quán)清單；（14）租賃清單；（15）售房合同復(fù)印件；（16）權(quán)證復(fù)印件；（17）其他有關(guān)業(yè)主資料。l 戶外及室內(nèi)廣告的合理配置。物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。（一）日常服務(wù)內(nèi)容a. 維修保養(yǎng)服務(wù)；b. 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；c. 治安消防服務(wù)；d. 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；e. 停車管理服務(wù)；f. 特約服務(wù)。（4）小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)范；（5）對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外） 便民服務(wù)物業(yè)公司提供的無償服務(wù)類別編號項目內(nèi)容 家 政 服 務(wù)1代請裝修、裝飾公司2代請家教、介紹保姆3代租售房屋、代租汽車4發(fā)布?xì)庀笮畔?、國?nèi)外新聞信息5組織各種展銷活動6無償配備醫(yī)藥急救箱7代訂中、西餐8代訂牛奶商 務(wù) 活 動9代購車船、飛機(jī)票10代訂報刊、雜志11代辦旅游手續(xù)12電話留言服務(wù)13代訂酒店、客房禮 儀 服 務(wù)14代購代送禮品、鮮花15代辦喜事慶典文 化 娛 樂 服 務(wù)16提供圖書、音像制品交流17開設(shè)棋、牌活動場所18開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)19組織健身舞晨練隊20開展球類、健身培訓(xùn)21開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會 老 年 服 務(wù)22建立老年活動組織，開辦老年課堂23組織老年聯(lián)誼活動24組織健康義診活動物業(yè)提供的有償服務(wù)類別編號項目內(nèi)容價格待定常 維 修 裝 飾 服 務(wù)1瓷磚改造（四）人員招聘及相關(guān)入職前的培訓(xùn)和保安人員的軍訓(xùn)工作。（2）為維護(hù)樓梯內(nèi)墻、踏步不受損壞，我們將為住戶提供吊裝工具。（四）管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻及宣傳工作為提高物管收取的透明度，在房屋交付時將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放給每一業(yè)主，同時在宣傳窗、樓道告示牌處張貼收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，同時小區(qū)在醒目處設(shè)置收費(fèi)價目牌。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。5景觀再造費(fèi)