【正文】 綠地萬(wàn)m2萬(wàn)m2居住戶數(shù)戶800居住人數(shù)人2600戶均人數(shù)人/戶總建筑面積萬(wàn)m220萬(wàn)m219① 住宅建筑面積萬(wàn)m216② 公建面積萬(wàn)m23容積率萬(wàn)m2/ hm22停車位輛324地面停車位輛56綠地率% 項(xiàng)目周邊配套小區(qū)北鄰小官山汽車站與楊嗣橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，南靠江津中學(xué)，西鄰城南綜合市場(chǎng)，幾江幼兒園與菜市街小學(xué)近在咫尺，交通便利，生活配套設(shè)施極其完備。迷你星座是江津市建宇房地產(chǎn)開發(fā)公司繼生活林、世紀(jì)大廈后全新打造的一個(gè)以中小型戶型為主，專為品質(zhì)生活度身訂造的高品質(zhì)社區(qū)。在人力資源選拔上，遵循“專業(yè)+敬業(yè)”原則，以良好的品牌效應(yīng)匯聚了重慶市物業(yè)界大量的優(yōu)秀人才，現(xiàn)有員工千余名，管理人員均為大專及其以上學(xué)歷，有著豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，均經(jīng)過國(guó)家主管部門的培訓(xùn)考核，持證上崗。公司以推動(dòng)重慶市物業(yè)管理發(fā)展為己任，致力于打造第一流的精英管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)，在組織建設(shè)上遵循“專業(yè)化、職業(yè)化、市場(chǎng)化、扁平化”原則，力求高效精簡(jiǎn)、貼近一線。目錄1 招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)與構(gòu)思 1 公司簡(jiǎn)介及物業(yè)基本情況 1 客戶服務(wù)需求 2 完善的管理制度 3 物業(yè)管理重點(diǎn)與難點(diǎn) 32 管理方式與運(yùn)作程序 6 組織構(gòu)架的設(shè)置 6 管理機(jī)制的確立 63 人員的配備、培訓(xùn)與管理 10 管理、操作人員配備原則及配備數(shù)量 10 人員培訓(xùn) 11 員工管理 114 管理指標(biāo)與方式 12 管理指標(biāo) 12 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 12 管理方式 135 管理制度的制定 19 公眾制度 19 內(nèi)部制度 206 檔案資料的建立與管理 24 物業(yè)情況 24 業(yè)主資料 25 權(quán)籍管理 257 早期介入服務(wù)內(nèi)容 27 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 27 建設(shè)施工期間 27 物業(yè)銷售階段 28 竣工驗(yàn)收階段 2843 / 468 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 29 前期物業(yè)規(guī)章制度制訂 29 服務(wù)內(nèi)容 299 工作計(jì)劃 38 入住前的管理 38 入住管理 3810 物資裝備 4011 費(fèi)用測(cè)算 411 招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)與構(gòu)思 公司簡(jiǎn)介及物業(yè)基本情況 重慶凱美物業(yè)有限公司簡(jiǎn)介重慶凱美物業(yè)管理有限公司成立于2008年，注冊(cè)資金500萬(wàn)元，公司總部位于重慶市渝北區(qū)紅黃路。系一家專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具備物業(yè)管理貳級(jí)資質(zhì)。建立了結(jié)構(gòu)合理、運(yùn)轉(zhuǎn)靈活的管理機(jī)構(gòu)，并時(shí)刻以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)，以客戶需求為服務(wù)導(dǎo)向。 項(xiàng)目類型及位置建宇 迷你星座位于江津舊城核心地帶，北對(duì)重慶市示范幼兒園幾江幼兒園，南靠重慶市級(jí)重點(diǎn)學(xué)府江津中學(xué)，與繁華商圈南市場(chǎng)緊緊相連。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套小區(qū)內(nèi)近平方米24精心的綠化、16小時(shí)的公共場(chǎng)所保潔，為您構(gòu)建舒適家園。小區(qū)實(shí)行人車分流，商住分離的管理原則，分別實(shí)行大堂式管理和組式管理以確保小區(qū)服務(wù)管理質(zhì)量。對(duì)外應(yīng)有如：《車輛管理規(guī)定》、《裝修人員管理規(guī)定》、《來(lái)訪人員登記制度》、《物品出入管理規(guī)定》、《裝修房檢查制度》等等；對(duì)內(nèi)應(yīng)有《培訓(xùn)制度》、《考勤制度》、《內(nèi)務(wù)管理制度》、《物品管理制度》、《應(yīng)急分隊(duì)工作制度》、《巡邏簽到制度》、《班隊(duì)長(zhǎng)查崗制度》等等。 物業(yè)管理重點(diǎn)與難點(diǎn)物業(yè)管理公司持續(xù)的、正規(guī)的隊(duì)伍建設(shè)是確保其高素質(zhì)的根本。（一）提供陽(yáng)光般燦爛、周全的服務(wù)現(xiàn)代家的功能不僅僅是簡(jiǎn)單住的概念，而更應(yīng)是心靈寄托的寓所。員工的微笑既振奮了自己的工作情緒和面貌，也感染了業(yè)主，使業(yè)主感到和我們相處十分親切、溫馨、愉快。（二）把好安全關(guān)，確保小區(qū)萬(wàn)無(wú)一失。（1）建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍。建立以良好的思想品質(zhì)、業(yè)務(wù)技能、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，治安員管理引入淘汰制，始終保持治安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。B、保安人員24小時(shí)值班巡邏，每30分鐘小區(qū)內(nèi)全面交叉巡查一次，值班巡邏情況有詳細(xì)記錄，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)處置，或報(bào)告公安相關(guān)部門。D、危及業(yè)主安全的地方設(shè)有明顯標(biāo)志，防范措施。（2）與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與所在地公安機(jī)關(guān)建立良好的工作關(guān)系。設(shè)想在住宅區(qū)內(nèi)的不同方向、不同部位、發(fā)生不同的意外情況，據(jù)此制訂不同的應(yīng)急處理預(yù)定方案，重點(diǎn)明確小區(qū)保安增援的方向、力度和辦法。（三）把好衛(wèi)生關(guān)，確保全天候保潔。（1）嚴(yán)格規(guī)定各部位清掃作業(yè)制度，嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，真正做到無(wú)可挑剔，人人滿意。B、內(nèi)樓道日保潔二次，樓梯扶手日清潔一次，生活垃圾日兩次收取到戶。D、定期清掏化糞池，保證糞便不外溢。通過每天的巡視和不定期的檢查，通過公司及管理處的定期檢查評(píng)比實(shí)施獎(jiǎng)懲，使每個(gè)保潔員保持足夠的工作動(dòng)力和恒定標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持不懈，一如既往地做好本職工作。（四）把好車輛管理關(guān)，確保進(jìn)出有序。（2）建立24小時(shí)車輛管理值勤巡邏制度，尤其是上下班高峰時(shí)期增加巡視次數(shù)，合理指揮安排停車就位。（五）把好便民服務(wù)關(guān)，確保住戶的生活質(zhì)量。為使項(xiàng)目的住戶人人都能關(guān)心自己的健康，我們將在小區(qū)服務(wù)中心內(nèi)設(shè)立醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目，主要服務(wù)內(nèi)容包括配備常用藥品。秩序維護(hù)部工程維修部環(huán)境綠化部總經(jīng)理助理財(cái)務(wù)部保潔班長(zhǎng)秩序維護(hù)班長(zhǎng)綠化班長(zhǎng)工程維修班長(zhǎng)財(cái)務(wù)員綠化員保潔員安保員綜合維修員 管理機(jī)制的確立物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。 房屋及設(shè)施設(shè)備管理建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。B、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。（二）共用設(shè)施、設(shè)備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合青林的智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。 環(huán)境衛(wèi)生管理在青林我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。（一）衛(wèi)生管理是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。（二）環(huán)境管理青林的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。 治安消防管理治安消防管理工作是青林重點(diǎn)管理工作之一。 車輛交通管理對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。（三）協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。它貫穿于物業(yè)管理之中。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。營(yíng)造A溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在A這個(gè)溫暖大家庭的幸福。3 人員的配備、培訓(xùn)與管理 管理、操作人員配備原則及配備數(shù)量(1) 堅(jiān)持“先培訓(xùn)，后上崗”，管理人員100%持證上崗(2) 堅(jiān)持文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則(3) 堅(jiān)持公司內(nèi)部調(diào)劑為主和面向社會(huì)招聘為輔的原則(4) 堅(jiān)持一技多能，一人多崗的原則人工費(fèi)明細(xì)表：序 號(hào)項(xiàng) 目人 數(shù)（人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）總額（元/月）備注一管理人員12/49500　1項(xiàng)目經(jīng)理180008000　2項(xiàng)目經(jīng)理助理160006000　3各分部門經(jīng)理45000200003工程維修班長(zhǎng)130003000　4秩序維護(hù)班長(zhǎng)225005000　5保潔班長(zhǎng)225005000　6綠化班長(zhǎng)125002500二普通員工50/102000　1綜合維修員5200010000　2安保員20200040000　3綠化員5200010000　4保潔員15180027000　5財(cái)務(wù)員5300015000三合計(jì)62/151500　 人員培訓(xùn)公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動(dòng)“充電”。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培訓(xùn)為主、對(duì)外招聘為輔，按比例7：3的原則運(yùn)作。 員工管理員工錄用考核及獎(jiǎng)懲、淘汰制度（一）確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘我們公司在多年物業(yè)管理工作的實(shí)踐中形成了一套自己的用人標(biāo)準(zhǔn)，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，講奉獻(xiàn)、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能；重學(xué)歷水平，堅(jiān)持在高學(xué)歷中選擇錄用管理人員。（二）績(jī)效報(bào)酬、規(guī)范管理我公司人員的組織靠的是嚴(yán)格、可見的企業(yè)規(guī)范，在明確各級(jí)人員的崗位職責(zé)和權(quán)利下，建立一套合理公正的獎(jiǎng)勵(lì)制度，依據(jù)工作中的表現(xiàn)確立不同的報(bào)酬工資福利系統(tǒng)，通過規(guī)范化的ISO9002：2000質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作。通過實(shí)踐我們總結(jié)出管理人員素質(zhì)評(píng)價(jià)體系，對(duì)員工進(jìn)行全面客觀的評(píng)鑒，各級(jí)人員均有詳細(xì)的績(jī)效考核指標(biāo)，業(yè)績(jī)的好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化在分析圖上反映出來(lái)。（四)激勵(lì)驅(qū)動(dòng)，留住人才企業(yè)想要保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動(dòng)的形式，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。（4）24小時(shí)全天候保安監(jiān)控，保證轄區(qū)內(nèi)道路暢通、治安良好、人身財(cái)產(chǎn)安全，無(wú)重大案情發(fā)生；（5）值班室24小時(shí)熱線服務(wù)，保證業(yè)主和用戶對(duì)物業(yè)服務(wù)管理滿意率達(dá)到95%以上。（6）履行公約的各種規(guī)定。（8）經(jīng)營(yíng)年度出租率指標(biāo)；（9）通過ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)（1） 資產(chǎn)收益率；（2） 總資產(chǎn)報(bào)酬率；（3） 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；（4） 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；（5） 資產(chǎn)負(fù)債率；（6） 已獲利信息倍數(shù)；（7） 營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率；（8）資本積累率； 管理方式居住在青林社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。我們的管理方式分為管理方法、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段、管理措施等五個(gè)部分。（2）提供共管式服務(wù)。（4）運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。 運(yùn)作程序可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。（2）裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。（4）合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。（6）在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作（7）超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。（2）執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。（3）建立激勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。（5）提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。 管理措施房屋及公用部位的維修養(yǎng)護(hù) 項(xiàng)目房屋及配套設(shè)施完好率目標(biāo)98%實(shí)施措施建筑本體：分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人，建立完善的管理員巡查制度，嚴(yán)格裝修審批管理，健全檔案記錄。在巡查過程中發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理。