物業(yè)管理--業(yè)主自治管理課程-展示頁(yè)
2025-02-17 16:43本頁(yè)面
【正文】 業(yè)主的共同利益。 ? 公約的有效性 ? 公約的立足點(diǎn)是建立在主體的自我意識(shí)和行為的把握。 2 業(yè)主公約的特點(diǎn) ? 公約的主體是全體業(yè)主 ? 公約的客體是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為。 問(wèn)題： 業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約有何異同？ 答：業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約均對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。 ? 由開(kāi)發(fā)商或房屋出售單位預(yù)先制定（業(yè)主臨時(shí)公約）。主要內(nèi)容是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。 2 業(yè)主自治管理的必要性 ? 產(chǎn)權(quán)利益協(xié)調(diào)的需要 ? 社會(huì)主義民主發(fā)展的需要 3 業(yè)主團(tuán)體自治的原則 ? 依法自治原則 ? 積極自治原則 ? 規(guī)范自治原則 ? 民主自治原則 ? 接受督導(dǎo)原則 ? 公益優(yōu)先原則 二 業(yè)主自治組織的形式及設(shè)立 （一）業(yè)主自治組織形式 我國(guó)物業(yè)管理業(yè)主自治管理組織的形式有： ? 業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)） ? 業(yè)主委員會(huì) 是由業(yè)主大會(huì)會(huì)議民主選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)。 ? 狹義：指業(yè)主團(tuán)體對(duì)共用部分的統(tǒng)一管理。 3 業(yè)主的義務(wù) 【 物業(yè)管理?xiàng)l例第七條 】 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： （一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； （四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； （五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 2 業(yè)主的權(quán)利 【 物業(yè)管理?xiàng)l例第六條 】 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主自治管理 一 業(yè)主自治管理概述 （一）業(yè)主及業(yè)主自治管理的概念 1 業(yè)主的含義 物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。在法律上，只有辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)人登記的才可成為業(yè)主。 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； （二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； （五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 （二）業(yè)主自治管理的概念及必要性 1 業(yè)主自治管理的概念 ? 廣義：指物業(yè)區(qū)分所有權(quán)人對(duì)自己專有部分和共用部分及共同事務(wù)進(jìn)行管理。 我們這里所指的業(yè)主自治管理實(shí)際上是業(yè)主團(tuán)體的自治管理。 ? 業(yè)主小組 （二）業(yè)主公約 業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)后，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 1 業(yè)主公約的設(shè)定、變更及廢止 ? 由區(qū)分所有權(quán)人的全體會(huì)議制定。 ? 業(yè)主公約的設(shè)定、變更和廢止要求參加業(yè)主大會(huì)的區(qū)分所有權(quán)人超過(guò)總數(shù)半數(shù)，并得到參會(huì)半數(shù)以上人同意。業(yè)主臨時(shí)公約適用于業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)后生效。 ? 公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定。 3 業(yè)主公約的主要內(nèi)容 業(yè)主公約一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： ① 有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。 如對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用和保護(hù)，利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配；對(duì)公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的保護(hù)；等等。 如遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； ④ 違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 4 業(yè)主公約的法律效力 【 物業(yè)管理?xiàng)l例第十七條第二款 】 業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。由于業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾，因此，業(yè)主公約的效力范圍當(dāng)然涉及全體業(yè)主。 ② 業(yè)主公約對(duì)物業(yè)的繼受人（即新業(yè)主）自動(dòng)產(chǎn)生效力。 ? 應(yīng)當(dāng)代
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