物業(yè)管理--業(yè)主自治管理課程(編輯修改稿)
2025-03-01 16:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 項，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權 1/2以上通過；業(yè)主大會作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權 2/3以上通過。 問：業(yè)主委員會是否需要備案？ 問：什么情況下業(yè)主委員會委員資格終止？ 問：業(yè)主委員會如何作出決定？ 答：經(jīng) 1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)委員人數(shù)半數(shù)以上通過。 業(yè)主委員會的決定應以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。 答：出現(xiàn)以下情況時業(yè)主委員會委員資格終止： （ 1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不在是業(yè)主的； （ 2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； （ 3）因疾病等原因喪失履行職責能力的； （ 4）有犯罪行為的； （ 5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； （ 6）拒不履行業(yè)主義務的； （ 7）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。 案例分析 【 問題 】 1. 如何看待業(yè)主委員會的 “ 維權 ” 活動？ 2. 不當維權對小區(qū)物業(yè)管理會有哪些負面影響？ 【 案例 A】 某物管公司受開發(fā)商委托，對開發(fā)商所有的小區(qū)地下車庫進行管理，但就停車費問題，物管公司一直無法與該小區(qū)的業(yè)主委員會達成一致。經(jīng)向國土局、市政管理委員會停車設施管理處及小區(qū)辦等單位反映，得到的批示是：具體收費價格由物管公司與業(yè)主委員會協(xié)商議定。經(jīng)雙方協(xié)商，決定在最終收費價格確認前，物管公司按每車位每月人民幣 300元收取停車費。事后不久，業(yè)主委員會以開發(fā)商未完成會所、小學建設、綠化為由，只同意業(yè)主向物管公司交納停車費中的 50元物業(yè)管理費。物管公司在承擔了近兩年的車庫保安、保潔、開荒、維護、水、電等費用后，仍無法順利地與業(yè)主委員會簽訂停車管理服務協(xié)議。 【 點評 】 本案反映了業(yè)主委員會不恰當?shù)?“ 維權 ” 行動可能會阻礙了小區(qū)的發(fā)展。 本案中，物管公司已承擔了近兩年的車庫保安、保潔、開荒、維護、水、電等費用，但因無法與業(yè)主委員會就小區(qū)地下車庫的停車管理服務問題達成有效協(xié)議，一直無法收取到相應的停車費。從表面及短期來看，業(yè)主委員會阻礙物管公司收費是有利于小區(qū)業(yè)主的，小區(qū)業(yè)主可以少交相應的費用，但從更深一層及長遠看，業(yè)主委員會的這種 “ 維權 ” 行動不利于維護小區(qū)業(yè)主利益。由于物管公司是營利性單位，在支出與收入達不到預期目標時，物管公司不達到營利的目的或至少為避免出現(xiàn)虧損，最終只能作出兩種選擇：一是降低服務標準，以減少成本支出；二是撤離小區(qū)，另行開辟服務市場。 【 問題 】 原物管公司不撤出，新物管公司無法進駐，誰該承擔新物管公司的損失？ 【 案例 B】 某小區(qū)業(yè)主委員會于 2023年 11月，通過招標方式選聘了新的物管公司。 2023年 4月，業(yè)主委員會正式向開發(fā)商及原物管公司送達了 《 交接通知 》 ，但兩公司卻置之不理。新物管公司因不能參與小區(qū)的物業(yè)服務，將小區(qū)的業(yè)主委員會、開發(fā)商以及原物管公司一同告上了法庭。 庭審中，小區(qū)業(yè)主委員會辯稱，業(yè)主委員會已同意全面履行與原告所簽訂的物業(yè)管理委托合同，原告無法對小區(qū)進行管理，是因為原物管公司拒不撤出小區(qū)，故原告的經(jīng)濟損失及管理者酬金應由原物管公司負擔。 【 判決結(jié)果 】 法院審理后判決：解除開發(fā)商、原物管公司與業(yè)主委員會簽訂的 《 物業(yè)管理委托合同 》 ，原物管公司退出小區(qū)物業(yè)管理，由新物管公司行使小區(qū)的物業(yè)管理權，小區(qū)業(yè)主委員會給付新物管公司 2023年 3月至 2023年 11月管理者酬金。 【 點評 】 （ 1）小區(qū)業(yè)委會成立后，有權決定續(xù)聘原物管公司或重新選聘物管公司對小區(qū)進行管理。新物管公司依法定程序中標后，開發(fā)商與原物管公司之間的物業(yè)管理委托合同應予解除。新物管公司要求履行其與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理委托合同的請求合法。 （ 2）業(yè)主委員會與新物管公司之間的物業(yè)管理委托合同生效后，物管公司在履行合同后應獲得履行合同的預期利益（管理者酬金）。本案的新物管公司之所以未獲得管理者酬金，系業(yè)主委員會未履行合同所致，故業(yè)主委員會應給付新物管公司依合同應獲得的管理者酬金。 但本案的情況是，新物管公司由于非自身原因無法進駐小區(qū)，進而無法開展實際管理服務的
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1