【正文】 業(yè)目標(biāo)上來(lái)2　 規(guī)范性：外在的行為準(zhǔn)則3　 約束性：內(nèi)在心理作用的行為約束4　 凝聚性：5　 融合性： 如何培養(yǎng)企業(yè)精神1　 首先要完善企業(yè)的合理化建議制度2　 分析總結(jié)3　 歸納完善、并使之物化（物化：富有哲理的文字使之理論化；成為口號(hào)或規(guī)范、上墻，領(lǐng)導(dǎo)帶頭實(shí)踐）4　 整個(gè)企業(yè)使之實(shí)踐、完善。 質(zhì)量體系的文件的概述：（1) 質(zhì)量體系：是指為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理所需要的組織結(jié)構(gòu)、程序、過(guò)程、資源。2　 討論，使全體員工達(dá)成共識(shí)是否要求進(jìn)行ISO9002的認(rèn)證。（2） 難點(diǎn)：?人員素質(zhì)偏低；?屬于人口密集型產(chǎn)業(yè)，人員多、崗位多，編制難度大，經(jīng)費(fèi)大；?關(guān)乎業(yè)主的利益，質(zhì)量提高，費(fèi)用也增加。因此, 每個(gè)人都必須自我?jiàn)^斗, 把個(gè)人利益放在第一位。3. 創(chuàng)新精神與中庸之道西方文化鼓勵(lì)人們開(kāi)拓創(chuàng)新, 做一番前人未做過(guò)的、杰出超凡的事業(yè)。4　 小區(qū)文化建設(shè)工作應(yīng)吸納和促進(jìn)小區(qū)成員的熱情參與。三是有助于物業(yè)管理企業(yè)鍛造品牌與核心競(jìng)爭(zhēng)力。但是如果想要擴(kuò)大通過(guò)此途徑的銷售量。業(yè)主是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的群體，年齡、性別、個(gè)人愛(ài)好各不相同，各不同社區(qū)之間業(yè)主的社會(huì)層次也不盡相同。所以，活動(dòng)在策劃和組織時(shí)需做到健康、娛樂(lè)性強(qiáng)，并且要和社區(qū)的整體文化氛圍相符合，具有積極的意義和文化價(jià)值。在一些大的節(jié)慶期間和長(zhǎng)假期中，如春節(jié)、國(guó)慶、暑假等，業(yè)主的空閑時(shí)間相對(duì)較多，還可能會(huì)有一些非常住業(yè)主回來(lái)度假，此時(shí)業(yè)主對(duì)社區(qū)的關(guān)注程度較高，此時(shí)應(yīng)在小區(qū)內(nèi)積極營(yíng)造假日的文化氛圍，如節(jié)日祝賀等，還應(yīng)組織相應(yīng)活動(dòng)來(lái)豐富業(yè)主們的假期生活。這樣才能給業(yè)主和潛在消費(fèi)者一個(gè)印象小區(qū)：小區(qū)的小區(qū)文化活動(dòng)是豐富多彩、永不落幕的。所有活動(dòng)都應(yīng)考慮盡可能增加業(yè)主的參與性，如果組織的活動(dòng)不符合業(yè)主的興趣，參與的人很少，就失去了組織小區(qū)文化活動(dòng)的意義。 五是小區(qū)文化工作是我們?yōu)闃I(yè)主提供的一項(xiàng)重要的增值服務(wù)、一所物業(yè)擁有良好的生活方式、文化氛圍和文化底蘊(yùn)，會(huì)使該物業(yè)的品牌知名度和品牌美譽(yù)度得到更進(jìn)一步的提升，給物業(yè)注入一種強(qiáng)大的文化內(nèi)涵。如果我們可以在各社區(qū)內(nèi)建立起一種良好的氛圍——住戶與住戶之間以及住戶與物業(yè)管理者之間彼此能夠良好相處，相互關(guān)懷，把社區(qū)看作為自己的大家庭。?精神文化與物質(zhì)文化相互協(xié)調(diào)（4） 文化建設(shè)的作用： 一是通過(guò)小區(qū)文化的建設(shè)，可以增強(qiáng)住戶對(duì)居住區(qū)的歸屬感。 居住小區(qū)的文化特點(diǎn)：形成統(tǒng)一的居住觀和行為模式（1） 現(xiàn)代小區(qū)上網(wǎng)文化特點(diǎn)：1　 復(fù)雜性：經(jīng)濟(jì)地位，教育程度，收入，習(xí)慣。中國(guó)人的行為準(zhǔn)則是“我對(duì)他人、對(duì)社會(huì)是否有用”,個(gè)人的價(jià)值是在奉獻(xiàn)中體現(xiàn)出來(lái)的。相反, 中國(guó)文化不主張炫耀個(gè)人榮譽(yù), 而是提倡謙虛,反對(duì)王婆賣瓜式的自吹自擂。（4） 認(rèn)證階段（國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證組織派遣工作人員進(jìn)行認(rèn)證）：?申請(qǐng)認(rèn)證：由申請(qǐng)單位提交申請(qǐng)報(bào)告、表格等，認(rèn)證機(jī)構(gòu)擬定一個(gè)審核計(jì)劃；申請(qǐng)單位確認(rèn)審核計(jì)劃。（5） 建立質(zhì)量體系的基本要求：1　 要規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、文件化，使服務(wù)質(zhì)量水平穩(wěn)定。（2） 股東關(guān)系：?投資與分利關(guān)系；?知情關(guān)系（讓股東對(duì)應(yīng)該知道的決策讓股東知道） 外部關(guān)系：?與業(yè)主的關(guān)系；?與社區(qū)的關(guān)系；?與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系 ；④與新聞界的關(guān)系 ；⑤與社會(huì)名流的關(guān)系；⑥與廣義的政府的關(guān)系。?有社會(huì)影響的社會(huì)活動(dòng)。（2）仲裁的特征：? 行政行為 ?仲裁人是當(dāng)事人以外的第三方 ?仲裁的對(duì)象是平等主體的仲裁 ④仲裁對(duì)象是特殊商品（仲裁委員會(huì)管轄范圍內(nèi)的對(duì)象）（3）仲裁的程序：仲裁的申請(qǐng)符合仲裁申請(qǐng)的條件：申請(qǐng)人是與本案有直接利益關(guān)系的當(dāng)事人；有明確被訴訟的人； 有具體的申請(qǐng)要求和事實(shí)依據(jù)；屬于本仲裁機(jī)構(gòu)受理的范圍申請(qǐng)書(shū)的主要內(nèi)容：申請(qǐng)人的姓名和地址或申請(qǐng)法人代表的姓名、職務(wù)；被訴訟讓人的姓名、地址或法人代表的姓名和職務(wù)；申請(qǐng)的理由與要求（寫明爭(zhēng)議的事項(xiàng)、原因、請(qǐng)求仲裁機(jī)關(guān)解決什么問(wèn)題）；證據(jù)、證件（在哪里可以找到）；受理。4　 對(duì)物業(yè)公用事業(yè)賦予相關(guān)仲裁權(quán)5　 物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)支出，委員會(huì)有權(quán)請(qǐng)專業(yè)審計(jì)師進(jìn)行審計(jì)；對(duì)物業(yè)管理費(fèi)得收繳時(shí)限；規(guī)定公布財(cái)務(wù)收支的時(shí)限。第3節(jié) 居住物業(yè)規(guī)劃 居住規(guī)劃的內(nèi)容（以開(kāi)發(fā)商為背景）：以城市總體規(guī)劃為基礎(chǔ)的詳細(xì)的規(guī)劃。11　 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)蔬菜、牧場(chǎng)、副食品市場(chǎng)進(jìn)行總體規(guī)劃。1　 對(duì)市、縣等轄區(qū)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)體系、交通系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、風(fēng)景資源開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)和布置安排。 （2）投標(biāo)成熟：5　 投標(biāo)方有充分準(zhǔn)備6　 投標(biāo)方所做的標(biāo)書(shū)符合實(shí)際7　 原物業(yè)管理企業(yè)心甘情愿參與競(jìng)爭(zhēng) （3）市場(chǎng)成熟：?市場(chǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)建立了 ?競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的確立（2） 招標(biāo)時(shí)機(jī)符合各方利益 招標(biāo)方式：（1） 按招標(biāo)對(duì)象的分布來(lái)分：1　 兩段招標(biāo)（將項(xiàng)目分期、分項(xiàng)目招標(biāo)）2　 公開(kāi)招標(biāo)3　 邀請(qǐng)招標(biāo)（不超過(guò)10家，不少于3家）4　 議標(biāo)（非競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)）：招標(biāo)單位邀請(qǐng)一家或幾家物業(yè)管理公司分別協(xié)商談判，從中選擇。 （2）代理經(jīng)租型市場(chǎng)關(guān)系：?由業(yè)主與承租人直接簽定合同，物業(yè)公司只負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)收費(fèi) ?部分經(jīng)營(yíng)權(quán)委托 物業(yè)管理市場(chǎng)的作用：1　 促進(jìn)房產(chǎn)私有化2　 有利于房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率的提高3　 有利于城市面貌的提升4　 增加勞動(dòng)就業(yè)5　 有利于人民生活水平的提高 。 權(quán)利：建議，監(jiān)督，咨詢、評(píng)議 義務(wù)：交費(fèi)、服從管理 ?業(yè)主大會(huì)（與物業(yè)相關(guān)的最高的權(quán)利機(jī)構(gòu)）A召開(kāi)條件 B選舉票權(quán) C召開(kāi)的程序 D大會(huì)的內(nèi)容 ?業(yè)主委員會(huì)：由業(yè)主選舉產(chǎn)生具有法人資格的組織。（2） 定義：是指從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的給業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時(shí)，在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開(kāi)展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。 特征：(所有權(quán)和使用權(quán)，土地的使用權(quán)和所有權(quán)）中國(guó)：?物業(yè)的使用權(quán)和所有權(quán)可統(tǒng)一亦可分離； ?我國(guó)的城市物業(yè)所有權(quán)（使用權(quán)）和管理權(quán)分離； ? 土地的所有權(quán)一律歸國(guó)家或集體所有。2. 經(jīng)濟(jì)性質(zhì):物業(yè)是商品（房地產(chǎn)）。?特約服務(wù)(經(jīng)營(yíng)性質(zhì)）：是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。（3） 宗旨、目的：?為房地產(chǎn)服務(wù) ?城市管理和文明建設(shè)的重要組成部分 ?為業(yè)主提供一個(gè)整潔、舒適、寧?kù)o、優(yōu)雅的工作環(huán)境 ④為物業(yè)（保值、增值和安全） 物管企業(yè)的成立和機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）物管企業(yè)的資質(zhì)條件：P41~43(二）申報(bào)程序和申報(bào)材料：P43 （1）申報(bào)程序：?申報(bào)材料的準(zhǔn)備 ?向物業(yè)管理行政部門申請(qǐng)，進(jìn)行審批? ④（3） 企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置：（1）設(shè)置法則：?因事設(shè)崗、因崗招人 ?經(jīng)濟(jì) ?工作量飽和適度（2） 部門劃分：（功能的相關(guān)性和上下程序的關(guān)系）（3） 物業(yè)管理企業(yè)可設(shè)部門：董事會(huì) 、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、經(jīng)營(yíng)部、保安部、房管部、 綠化部、保潔部、管理處、領(lǐng)班、工作人員。A 地位：獨(dú)立的法人 性質(zhì)：自治組織B 物業(yè)管理的主體C 選舉 物業(yè)公司應(yīng)正確處理與開(kāi)發(fā)商和業(yè)委會(huì)的關(guān)系。 物業(yè)管理招投標(biāo)概述（1） 招投標(biāo)的基本知識(shí)點(diǎn)（1） 原則：?公開(kāi)、公平、公正的原則：公開(kāi)是指招標(biāo)的各項(xiàng)程序要公開(kāi)發(fā)布，招標(biāo)的項(xiàng)目、操作的項(xiàng)目、標(biāo)書(shū)要求要使有關(guān)各方都了解。（2） 按物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容分：A常規(guī)性服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)B經(jīng)營(yíng)性服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)（1） 物業(yè)管理招標(biāo)的預(yù)備工作（1） 物業(yè)建成之前或在建中，開(kāi)發(fā)商的招標(biāo)預(yù)備工作：1　 角色的轉(zhuǎn)換（以業(yè)主身份招標(biāo)）2　 就招標(biāo)前的一些細(xì)節(jié)、資料進(jìn)行認(rèn)真的準(zhǔn)備（標(biāo)書(shū)的制作，與物業(yè)相關(guān)的資料的準(zhǔn)備，首任物管企業(yè)的準(zhǔn)備