【正文】 施等）外，還有一個(gè)重要的因素，就是社區(qū)的氛圍和格調(diào)，這就通過小區(qū)文化活動(dòng)的組織體現(xiàn)出來。 二要注重參與性。在一個(gè)小區(qū)的小區(qū)文化活動(dòng)策劃中，要將一些活動(dòng)固定為習(xí)俗。如以少兒為主體的暑期活動(dòng)，還可以解決家長(zhǎng)們的后顧之憂。同時(shí)，只有活動(dòng)本身具有良好的宣傳價(jià)值，才能夠吸引足夠的關(guān)注，達(dá)到宣傳小區(qū)文化品牌的目的。因此不同類型物業(yè)的小區(qū)文化開展應(yīng)有所側(cè)重，要根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求來開展活動(dòng)，不能強(qiáng)求一律。必須在業(yè)主中建立良好的口碑。小區(qū)文化活動(dòng)的組織，對(duì)于提高小區(qū)的檔次、形成小區(qū)的格調(diào)均有重要作用。5　 政府有關(guān)責(zé)任部門要建立小區(qū)文化建設(shè)管理人員的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，政府應(yīng)將小區(qū)文化建設(shè)納入精神文化建設(shè)的內(nèi)容6　 小區(qū)文化建設(shè)要充分利用本小區(qū)的各類資源7　 各類小區(qū)文化建設(shè)要與國(guó)家文化建設(shè)的目標(biāo)協(xié)調(diào)一致（2） 文化建設(shè)的常見手段：在受委托時(shí)物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該有完整的總體的生活方案。而傳統(tǒng)的中國(guó)文化則要求人們不偏不倚, 走中庸之道, 中國(guó)人善于預(yù)見未來的危險(xiǎn)性, 更愿意維持現(xiàn)狀, 保持和諧。(2) 不習(xí)慣關(guān)心他人, 幫助他人, 不過問他人的事情。 ISO14001質(zhì)量體系：環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系與物管企業(yè)：（1）建立的意義：?有利于改善物業(yè)區(qū)域的環(huán)境?有利于生態(tài)城市的建設(shè)（2） 建立的步驟：第12章 物業(yè)管理中的社區(qū)文化建設(shè) 社區(qū)：（1）廣義：以一定地域?yàn)榛A(chǔ)，有著共同的利益，有著相似的行為模式的共同體。3　 選擇ISO體系（2） 準(zhǔn)備階段1　 認(rèn)定一個(gè)質(zhì)量管理代表，對(duì)內(nèi)而言，負(fù)責(zé)質(zhì)量體系的建立與執(zhí)行；對(duì)外而言，要與認(rèn)證組織取得聯(lián)系。（所謂組織結(jié)構(gòu)是指各部門如何分工協(xié)作，所謂程序是指進(jìn)行某項(xiàng)活動(dòng)所規(guī)定的路徑）（2) 質(zhì)量體系文件（描述質(zhì)量體系的一整套文件）：質(zhì)量手冊(cè)（各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）；質(zhì)量體系程序文件（指導(dǎo)操作的文件）（上墻）；質(zhì)量文件（申報(bào)依據(jù)、記錄結(jié)果） 相關(guān)的名詞解釋（1） 質(zhì)量：是反映實(shí)體滿足消費(fèi)者明確的隱含的需要的能力的特征的總和。 創(chuàng)立物業(yè)公司品牌形象的方法：（1） 物業(yè)管理企業(yè)成功管理的表現(xiàn)：1　 按約服務(wù)，按約收費(fèi)2　 依法解決管理糾紛和投訴3　 管理人員要按規(guī)范管理規(guī)章和契約4　 充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)的作用（2） 創(chuàng)立品牌的方法：1　 重視物業(yè)管理的前期管理（讓業(yè)主有數(shù)）2　 營(yíng)造良好的物業(yè)文化氛圍（良好的人際關(guān)系，創(chuàng)造和諧的居住區(qū)，樹立服務(wù)業(yè)主的意識(shí)和觀念，能夠向業(yè)主提供周到的服務(wù)）3　 協(xié)助業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、街道開展豐富多彩的文娛活動(dòng)。第1節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的形象系統(tǒng)企業(yè)的外在面貌、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)設(shè)備、技術(shù)、效率、產(chǎn)品、售后服務(wù)、信譽(yù)。（1）民事責(zé)任:停止侵害 消除危害 排除妨礙 恢復(fù)原狀 賠償損失 賠禮道歉（2）刑事責(zé)任（3）行政責(zé)任：中止?fàn)I業(yè)，吊銷執(zhí)照 ；罰款；通報(bào)批評(píng)，公開檢討；行政處分 行政拘留。（2） 核算方法：共性：? 分核算單位建賬核算 ?使用的核算單位是人民幣 ? 明確核算時(shí)效④財(cái)務(wù)人員在核算時(shí)手續(xù)完備、數(shù)據(jù)真實(shí)，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清晰。（2） 商業(yè)圈的規(guī)模與形狀受多種因素影響（類型、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手離你多遠(yuǎn)、規(guī)模大小、促銷積極）（3） 商業(yè)圈的分析方法：?零售引力法則：城市人口越多，城市規(guī)模越大，對(duì)顧客的吸引力越強(qiáng)。8　 確定自然保護(hù)地帶、風(fēng)景名勝、文物古跡、傳統(tǒng)街坊的劃定保護(hù)、控制范圍，并提出保護(hù)措施。第6章 物業(yè)規(guī)劃第一節(jié) 物業(yè)規(guī)劃的基本知識(shí)（1） 城市規(guī)劃的主要內(nèi)容：?總體規(guī)劃：城市發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略目標(biāo) ?詳細(xì)規(guī)劃：土地的容量以及基本規(guī)劃及編制。對(duì)于投標(biāo)方。第四章 物業(yè)管理招投標(biāo) 物業(yè)管理市場(chǎng)的定義和特點(diǎn)（1） 定義：它是交換物業(yè)管理這種商品性服務(wù)的場(chǎng)所以及因此而起的各種關(guān)系的總和。 （2）對(duì)內(nèi)管理制度（全體物業(yè)管企業(yè)的工作人員）7　 行政管理制度（規(guī)范日常公務(wù)活動(dòng)程序）8　 財(cái)務(wù)管理制度9　 用工制度10　 人事制度11　 崗位制度12　 程序制度。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式：（1） 房管部對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理的模式（計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理時(shí)代。 管理內(nèi)容：狹義：?常規(guī)性的公共服務(wù)：主要包括以下8項(xiàng)：（1）房屋建筑主體的管理；（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；（4）綠化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理；（8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)管理課堂筆記第1章 物業(yè)及物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第一節(jié) 物業(yè) 物業(yè)的定義：指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地及其相應(yīng)的法律關(guān)系。?廣義：物業(yè)管理企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托對(duì)物業(yè)的建設(shè)與開發(fā)進(jìn)行監(jiān)管以及建成后的相應(yīng)物業(yè)管理、維護(hù)、修繕、整治并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。（2） 利用未售房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)（自營(yíng)、租賃）（3） 專業(yè)物業(yè)管理公司（酒店管理）。 物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管（1） 政府的職能部門：主要工作：每?jī)赡赀M(jìn)行資質(zhì)監(jiān)管（2） 行業(yè)協(xié)會(huì)：信息、業(yè)務(wù)的指導(dǎo)、培訓(xùn)（3） 新聞?shì)浾摚?） 業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主 物管企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)：P62~65 物管企業(yè)的管理制度（1） 對(duì)外管理制度（管理區(qū)域活動(dòng)的人）1　 《業(yè)主公約》（業(yè)委會(huì)）2　 《房屋設(shè)備管理制度》3　 《物業(yè)維修和專項(xiàng)基金管理制度》4　 接管、驗(yàn)房的制度5　 委托管理契約6　 住戶手冊(cè)。?樣品房與實(shí)際房的聯(lián)系?廣告陷阱（景觀、面積、交房）④售樓書的制作（樓的位置、交通、休閑、上學(xué)、就業(yè)特點(diǎn)）（社會(huì)有什么設(shè)施，小區(qū)的物業(yè)管理、大概的均價(jià)） 售樓書的實(shí)際內(nèi)容與具體不符的情況（展優(yōu)點(diǎn)，隱缺點(diǎn)，不利于業(yè)主客觀判斷房子的價(jià)值）⑤證照?qǐng)D表（管理費(fèi)的算法、報(bào)送物價(jià)部門）（3） 擺正與業(yè)主委員會(huì)的位置:多讓業(yè)主參與。? 不規(guī)避法律的原則?消除地方或行業(yè)壁壘原則④實(shí)事求是，合情合理原則：對(duì)于投標(biāo)方不要貪高求遠(yuǎn)，評(píng)標(biāo)、評(píng)分要合情合理。（3） 投標(biāo)組織中的注意的問題人的問題：一表人才，兩套西裝，三杯酒量，四圈麻將，五方交友，六出岐山，七術(shù)拍馬，八面玲瓏，九分努力，十分忍耐時(shí)效性問題 投標(biāo)書的內(nèi)容1　 標(biāo)題（名稱、內(nèi)容、文種）2　 序言（本公司的簡(jiǎn)介、對(duì)投標(biāo)對(duì)象的認(rèn)定、管理宗旨或策略)3　 對(duì)標(biāo)底物管的方式方法的簡(jiǎn)述（物管企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置、運(yùn)行機(jī)制、工作流程）4　 管理人員的配備5　 物業(yè)管理必要的物質(zhì)裝備6　 經(jīng)費(fèi)測(cè)算（價(jià)格和依據(jù)）7　 關(guān)于物業(yè)區(qū)域的檔案管理措施8　 物業(yè)資料、數(shù)據(jù)管理9　 各項(xiàng)管理指標(biāo)10　 擬開展的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)11　 社區(qū)文化措施12　 愿意承受的獎(jiǎng)罰。7　 確定人防（國(guó)防建設(shè)）防震、防災(zāi)危害。二、物業(yè)管理公司參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn) 根據(jù)人口密度與面積大小進(jìn)行物業(yè)設(shè)計(jì)1　 配套設(shè)施的完善2　 水電供應(yīng)量3　 安保系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)4　 消防設(shè)施設(shè)置5　 建筑用材的選用6　 細(xì)微之處第2節(jié) 商業(yè)樓宇的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 商業(yè)圈分析（1） 商業(yè)圈的定義：商場(chǎng)、樓宇吸引顧客的地理區(qū)域。物管企業(yè)收入來源：房租、物業(yè)管理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收入支出安排：統(tǒng)籌安排，注意節(jié)約和控制、提高資金的使用率（2） 經(jīng)濟(jì)核算：降低成本（修繕、養(yǎng)護(hù)、消耗）（3） 業(yè)務(wù)拓展：充分、合理使用資金，物業(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)（4） 財(cái)務(wù)監(jiān)督工作 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)核算方法體系（1） 財(cái)務(wù)核算時(shí)經(jīng)濟(jì)核算的主要組成部分，是指財(cái)務(wù)部門以價(jià)值的形式反映和監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中所使用的勞動(dòng)力消耗、物資消耗、資金占用量及經(jīng)濟(jì)效益。（P120)第3節(jié) 法律責(zé)任（物業(yè)）一、違法行為構(gòu)成要件：? 違法性 ? 危害性 ? 可罰性。形象三性：客觀性，可變性，轉(zhuǎn)化性。二、企業(yè)精神的作用：1　 導(dǎo)向性：把企業(yè)職工引導(dǎo)到企