【正文】 物業(yè)管理課堂筆記第1章 物業(yè)及物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié) 物業(yè) 物業(yè)的定義：指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地及其相應(yīng)的法律關(guān)系。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。 特征：(所有權(quán)和使用權(quán)，土地的使用權(quán)和所有權(quán)）中國：?物業(yè)的使用權(quán)和所有權(quán)可統(tǒng)一亦可分離； ?我國的城市物業(yè)所有權(quán)（使用權(quán)）和管理權(quán)分離； ? 土地的所有權(quán)一律歸國家或集體所有。2. 經(jīng)濟(jì)性質(zhì):物業(yè)是商品（房地產(chǎn)）。3. 物理性質(zhì)：⑴物業(yè)構(gòu)成內(nèi)容的二元性（建筑與土地） ⑵空間的固定性 ⑶建筑的形成的多樣性 ⑷使用壽命的長期性。 物業(yè)的質(zhì)量1. 樓齡2. 區(qū)位3. 工程質(zhì)量4. 結(jié)構(gòu)與裝飾 物業(yè)市場1. 我國物業(yè)市場的結(jié)構(gòu)地產(chǎn)市場：?一級地產(chǎn)市場（發(fā)生在國家或集體與土地使用單位之間由所有權(quán)者出讓土地使用權(quán)的市場）?二級市場：指土地開發(fā)企業(yè)向用地單位橫向轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的市場?三級市場：用地單位向用地單位橫向轉(zhuǎn)讓土地的市場2. 房產(chǎn)市場：?房屋開發(fā)市場（開發(fā)商品房、商業(yè)、工業(yè)區(qū)）?房產(chǎn)交易市場（買賣、租賃、抵押）?房產(chǎn)售后服務(wù)市場，亦稱物業(yè)管理市場（屬于勞務(wù)市場） 物業(yè)的價(jià)格：?在一定時(shí)期內(nèi)，區(qū)域物業(yè)的保值和增值的可能性?價(jià)格的形成具有多樣性?與經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢相關(guān).④土地始終是升值的第2節(jié) 物業(yè)的經(jīng)營管理 定義：?狹義:指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國家有關(guān)的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的服務(wù)。?廣義：物業(yè)管理企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托對物業(yè)的建設(shè)與開發(fā)進(jìn)行監(jiān)管以及建成后的相應(yīng)物業(yè)管理、維護(hù)、修繕、整治并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 管理內(nèi)容：狹義：?常規(guī)性的公共服務(wù)：主要包括以下8項(xiàng)：（1）房屋建筑主體的管理；（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；（4）綠化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理；（8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。?針對性的服務(wù)（經(jīng)營性質(zhì)）：指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類：（1）日常生活類；（2）商業(yè)服務(wù)類；（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類；（4）金融服務(wù)類；（5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時(shí)，在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營服務(wù)。?特約服務(wù)(經(jīng)營性質(zhì)）：是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購。廣義：（1）?參與房屋的設(shè)計(jì) ?參與銷售 ?參與管理（參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程）。（2） 利用未售房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營（自營、租賃）（3） 專業(yè)物業(yè)管理公司（酒店管理）。 物業(yè)經(jīng)營管理模式：（1） 房管部對物業(yè)的經(jīng)營管理的模式（計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理時(shí)代。適于公房、經(jīng)濟(jì)適用房，只提供住房，不提供服務(wù)）（2） 以街道居委會(huì)等管理的模式（私房，提供最常規(guī)的服務(wù)）（3） 自建自管（占50%~60%)（4） 市場化之后，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)進(jìn)行管理（業(yè)主公開招標(biāo)委托市場上的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理,這是我國法律提倡的，預(yù)計(jì)將成為主流） 物業(yè)經(jīng)營管理的環(huán)節(jié)（廣義）（1） 早期介入（以顧問身份）（2） 前期管理（房屋建好了，業(yè)主還沒確定，制定物業(yè)管理方案，人員的培訓(xùn)，裝修的管理，組成管理處）（3） 啟動(dòng)階段：狹義的經(jīng)營管理（4） 移交第2章 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、宗旨和目的。（1） 性質(zhì)：物業(yè)管理企業(yè)是從事物業(yè)管理與經(jīng)營為內(nèi)容為業(yè)主提供物業(yè)管理經(jīng)營相關(guān)服務(wù)和社會(huì)服務(wù)的企業(yè)。（2） 定義：是指從事物業(yè)管理經(jīng)營的給業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。（3） 宗旨、目的：?為房地產(chǎn)服務(wù) ?城市管理和文明建設(shè)的重要組成部分 ?為業(yè)主提供一個(gè)整潔、舒適、寧靜、優(yōu)雅的工作環(huán)境 ④為物業(yè)（保值、增值和安全） 物管企業(yè)的成立和機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）物管企業(yè)的資質(zhì)條件：P41~43(二）申報(bào)程序和申報(bào)材料：P43 （1）申報(bào)程序：?申報(bào)材料的準(zhǔn)備 ?向物業(yè)管理行政部門申請，進(jìn)行審批? ④（3） 企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置：（1）設(shè)置法則：?因事設(shè)崗、因崗招人 ?經(jīng)濟(jì) ?工作量飽和適度（2） 部門劃分：（功能的相關(guān)性和上下程序的關(guān)系）（3） 物業(yè)管理企業(yè)可設(shè)部門：董事會(huì) 、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、經(jīng)營部、保安部、房管部、 綠化部、保潔部、管理處、領(lǐng)班、工作人員。 物業(yè)管理的人員（1） 分類：管理人員、工程技術(shù)人員、一般技能人員。（2） 管理人員的素質(zhì)：?具有管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、法律、房屋結(jié)構(gòu)、財(cái)會(huì)、金融、保險(xiǎn)、稅收等知識(shí) ?基本技能（技能、人際處理能力），公共管理知識(shí) ?應(yīng)變處理能力。 物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管（1） 政府的職能部門：主要工作：每兩年進(jìn)行資質(zhì)監(jiān)管（2） 行業(yè)協(xié)會(huì)：信息、業(yè)務(wù)的指導(dǎo)、培訓(xùn)（3） 新聞輿論（4） 業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主 物管企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)：P62~65 物管企業(yè)的管理制度（1） 對外管理制度（管理區(qū)域活動(dòng)的人）1　 《業(yè)主公約》（業(yè)委會(huì)）2　 《房屋設(shè)備管理制度》3　 《物業(yè)維修和專項(xiàng)基金管理制度》4　 接管、驗(yàn)房的制度5　 委托管理契約6　 住戶手冊。 （2）對內(nèi)管理制度（全體物業(yè)管企業(yè)的工作人員）7　 行政管理制度（規(guī)范日常公務(wù)活動(dòng)程序）8　 財(cái)務(wù)管理制度9　 用工制度10　 人事制度11　 崗位制度12　 程序制度。第3章 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的組織 物業(yè)區(qū)域的組織（1） 開發(fā)公司 ——建設(shè)（設(shè)計(jì)、施工、前期管理）聘任物業(yè)公司（2） 物業(yè)管理公司（3） 業(yè)主委員會(huì)（管理主體）:委托物業(yè)公司管理（4） 社區(qū)委員會(huì)（居委會(huì)）（5） 其他組織（業(yè)主或物業(yè)的使用人） 各組織在物業(yè)經(jīng)營管理中的職能(1)開發(fā)商：?提供物業(yè)的維修基金和物業(yè)主體部分的保修 （保修范圍：梁、柱、樓地面、地基、承重）（維修基金由業(yè)主、開發(fā)商共同承擔(dān)）? 負(fù)責(zé)招聘首任物業(yè)管理公司③負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理的原始材料(2) 物業(yè)公司：權(quán)利與義務(wù)，提供三大項(xiàng)服務(wù)、物業(yè)的前期介入。P63~65(3) 業(yè)主委員會(huì)：?業(yè)主：物業(yè)所有權(quán)及由此產(chǎn)生的民事權(quán)利。 權(quán)利：建議，監(jiān)督，咨詢、評議 義務(wù)：交費(fèi)、服從管理 ?業(yè)主大會(huì)（與物業(yè)相關(guān)的最高的權(quán)利機(jī)構(gòu)）A召開條件 B選舉票權(quán) C召開的程序 D大會(huì)的內(nèi)容 ?業(yè)主委員會(huì)：由業(yè)主選舉產(chǎn)生具有法人資格的組織。A 地位：獨(dú)立的法人 性質(zhì)：自治組織B 物業(yè)管理的主體C 選舉 物業(yè)公司應(yīng)正確處理與開發(fā)商和業(yè)委會(huì)的關(guān)系。（1） 早期介入時(shí)期，物業(yè)公司的立場是業(yè)主：?為業(yè)主的生活提供方便 ?材料的使用 ?隱蔽工程的驗(yàn)收。（2） 售房時(shí)與開發(fā)商合作（代理）注意的問題：?房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題（主題：某一識(shí)別的內(nèi)容與含義和容易識(shí)別的形象（廣州奧林匹克花園、五星之家）。?樣品房與實(shí)際房的聯(lián)系?廣告陷阱（