【正文】 經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)劣的指標(biāo)1　 居住人口毛密度2　 居住人口凈密度3　 居住建筑面積密度4　 居住建筑密度5　 容積率6　 高層住宅比例7　 公建比例8　 綠化覆蓋率9　 人均綠地面積 公共建筑規(guī)劃原則1　 商業(yè)設(shè)施相對(duì)集中原則2　 道路要符合人的行走習(xí)慣3　 商業(yè)設(shè)施設(shè)置在主要通道4　 如果小區(qū)很大，則商業(yè)服務(wù)半徑要縮小5　 商業(yè)公用設(shè)施不要干擾居民6　 經(jīng)濟(jì)效益原則 公共建筑項(xiàng)目及指標(biāo)（1） 項(xiàng)目的內(nèi)容1　 教育衛(wèi)生類2　 金融郵電類3　 商業(yè)服務(wù)類4　 文體類5　 行政管理的公用房6　 附屬建筑（調(diào)壓方） 室外場(chǎng)地與環(huán)境小品的規(guī)劃（1） 室外場(chǎng)地：娛樂場(chǎng)，老年活動(dòng)場(chǎng)地，成年人活動(dòng)場(chǎng)地，垃圾處理場(chǎng)所（處于下風(fēng)向，離住宅區(qū)要16米遠(yuǎn)）（2） 環(huán)境小品：比如雕塑、水池、花壇等。2　 確定規(guī)劃期內(nèi)城市人口用地規(guī)劃，劃定轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)區(qū)域范圍3　 確定城市用地發(fā)展方向和布局結(jié)構(gòu)以及市區(qū)中心的位置4　 確定城市對(duì)外交通系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和布局，編制城市交通運(yùn)輸和道路系統(tǒng)規(guī)劃。 物業(yè)管理招投標(biāo)概述（1） 招投標(biāo)的基本知識(shí)點(diǎn)（1） 原則：?公開、公平、公正的原則：公開是指招標(biāo)的各項(xiàng)程序要公開發(fā)布，招標(biāo)的項(xiàng)目、操作的項(xiàng)目、標(biāo)書要求要使有關(guān)各方都了解。（3） 宗旨、目的：?為房地產(chǎn)服務(wù) ?城市管理和文明建設(shè)的重要組成部分 ?為業(yè)主提供一個(gè)整潔、舒適、寧靜、優(yōu)雅的工作環(huán)境 ④為物業(yè)（保值、增值和安全） 物管企業(yè)的成立和機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）物管企業(yè)的資質(zhì)條件：P41~43(二）申報(bào)程序和申報(bào)材料：P43 （1）申報(bào)程序：?申報(bào)材料的準(zhǔn)備 ?向物業(yè)管理行政部門申請(qǐng)，進(jìn)行審批? ④（3） 企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置：（1）設(shè)置法則：?因事設(shè)崗、因崗招人 ?經(jīng)濟(jì) ?工作量飽和適度（2） 部門劃分：（功能的相關(guān)性和上下程序的關(guān)系）（3） 物業(yè)管理企業(yè)可設(shè)部門：董事會(huì) 、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、經(jīng)營部、保安部、房管部、 綠化部、保潔部、管理處、領(lǐng)班、工作人員。2. 經(jīng)濟(jì)性質(zhì):物業(yè)是商品（房地產(chǎn)）。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時(shí)，在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營服務(wù)。 權(quán)利：建議，監(jiān)督，咨詢、評(píng)議 義務(wù)：交費(fèi)、服從管理 ?業(yè)主大會(huì)（與物業(yè)相關(guān)的最高的權(quán)利機(jī)構(gòu)）A召開條件 B選舉票權(quán) C召開的程序 D大會(huì)的內(nèi)容 ?業(yè)主委員會(huì)：由業(yè)主選舉產(chǎn)生具有法人資格的組織。 （2）投標(biāo)成熟：5　 投標(biāo)方有充分準(zhǔn)備6　 投標(biāo)方所做的標(biāo)書符合實(shí)際7　 原物業(yè)管理企業(yè)心甘情愿參與競(jìng)爭(zhēng) （3）市場(chǎng)成熟：?市場(chǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)建立了 ?競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的確立（2） 招標(biāo)時(shí)機(jī)符合各方利益 招標(biāo)方式：（1） 按招標(biāo)對(duì)象的分布來分：1　 兩段招標(biāo)（將項(xiàng)目分期、分項(xiàng)目招標(biāo)）2　 公開招標(biāo)3　 邀請(qǐng)招標(biāo)（不超過10家，不少于3家）4　 議標(biāo)（非競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)）：招標(biāo)單位邀請(qǐng)一家或幾家物業(yè)管理公司分別協(xié)商談判，從中選擇。11　 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)蔬菜、牧場(chǎng)、副食品市場(chǎng)進(jìn)行總體規(guī)劃。4　 對(duì)物業(yè)公用事業(yè)賦予相關(guān)仲裁權(quán)5　 物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)支出，委員會(huì)有權(quán)請(qǐng)專業(yè)審計(jì)師進(jìn)行審計(jì)；對(duì)物業(yè)管理費(fèi)得收繳時(shí)限；規(guī)定公布財(cái)務(wù)收支的時(shí)限。?有社會(huì)影響的社會(huì)活動(dòng)。（5） 建立質(zhì)量體系的基本要求：1　 要規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、文件化，使服務(wù)質(zhì)量水平穩(wěn)定。相反, 中國文化不主張炫耀個(gè)人榮譽(yù), 而是提倡謙虛,反對(duì)王婆賣瓜式的自吹自擂。 居住小區(qū)的文化特點(diǎn)：形成統(tǒng)一的居住觀和行為模式（1） 現(xiàn)代小區(qū)上網(wǎng)文化特點(diǎn)：1　 復(fù)雜性：經(jīng)濟(jì)地位，教育程度，收入，習(xí)慣。如果我們可以在各社區(qū)內(nèi)建立起一種良好的氛圍——住戶與住戶之間以及住戶與物業(yè)管理者之間彼此能夠良好相處，相互關(guān)懷，把社區(qū)看作為自己的大家庭。所有活動(dòng)都應(yīng)考慮盡可能增加業(yè)主的參與性，如果組織的活動(dòng)不符合業(yè)主的興趣，參與的人很少，就失去了組織小區(qū)文化活動(dòng)的意義。在一些大的節(jié)慶期間和長假期中，如春節(jié)、國慶、暑假等，業(yè)主的空閑時(shí)間相對(duì)較多，還可能會(huì)有一些非常住業(yè)主回來度假，此時(shí)業(yè)主對(duì)社區(qū)的關(guān)注程度較高，此時(shí)應(yīng)在小區(qū)內(nèi)積極營造假日的文化氛圍，如節(jié)日祝賀等，還應(yīng)組織相應(yīng)活動(dòng)來豐富業(yè)主們的假期生活。業(yè)主是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的群體，年齡、性別、個(gè)人愛好各不相同，各不同社區(qū)之間業(yè)主的社會(huì)層次也不盡相同。三是有助于物業(yè)管理企業(yè)鍛造品牌與核心競(jìng)爭(zhēng)力。3. 創(chuàng)新精神與中庸之道西方文化鼓勵(lì)人們開拓創(chuàng)新, 做一番前人未做過的、杰出超凡的事業(yè)。（2） 難點(diǎn)：?人員素質(zhì)偏低；?屬于人口密集型產(chǎn)業(yè)，人員多、崗位多，編制難度大，經(jīng)費(fèi)大；?關(guān)乎業(yè)主的利益，質(zhì)量提高，費(fèi)用也增加。 質(zhì)量體系的文件的概述：（1) 質(zhì)量體系：是指為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理所需要的組織結(jié)構(gòu)、程序、過程、資源。形象三性：客觀性，可變性，轉(zhuǎn)化性。物管企業(yè)收入來源：房租、物業(yè)管理費(fèi)、經(jīng)營性收入支出安排：統(tǒng)籌安排，注意節(jié)約和控制、提高資金的使用率（2） 經(jīng)濟(jì)核算：降低成本（修繕、養(yǎng)護(hù)、消耗）（3） 業(yè)務(wù)拓展：充分、合理使用資金，物業(yè)為主，多元經(jīng)營（4） 財(cái)務(wù)監(jiān)督工作 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)核算方法體系（1） 財(cái)務(wù)核算時(shí)經(jīng)濟(jì)核算的主要組成部分，是指財(cái)務(wù)部門以價(jià)值的形式反映和監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程中所使用的勞動(dòng)力消耗、物資消耗、資金占用量及經(jīng)濟(jì)效益。7　 確定人防（國防建設(shè)）防震、防災(zāi)危害。? 不規(guī)避法律的原則?消除地方或行業(yè)壁壘原則④實(shí)事求是，合情合理原則：對(duì)于投標(biāo)方不要貪高求遠(yuǎn)，評(píng)標(biāo)、評(píng)分要合情合理。 物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管（1） 政府的職能部門：主要工作：每兩年進(jìn)行資質(zhì)監(jiān)管（2） 行業(yè)協(xié)會(huì)：信息、業(yè)務(wù)的指導(dǎo)、培訓(xùn)（3） 新聞?shì)浾摚?） 業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主 物管企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)：P62~65 物管企業(yè)的管理制度（1） 對(duì)外管理制度（管理區(qū)域活動(dòng)的人）1　 《業(yè)主公約》（業(yè)委會(huì)）2　 《房屋設(shè)備管理制度》3　 《物業(yè)維修和專項(xiàng)基金管理制度》4　 接管、驗(yàn)房的制度5　 委托管理契約6　 住戶手冊(cè)。?廣義：物業(yè)管理企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托對(duì)物業(yè)的建設(shè)與開發(fā)進(jìn)行監(jiān)管以及建成后的相應(yīng)物業(yè)管理、維護(hù)、修繕、整治并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 管理內(nèi)容：狹義：?常規(guī)性的公共服務(wù)：主要包括以下8項(xiàng)：（1）房屋建筑主體的管理；（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；（4）綠化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理；（8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。 （2）對(duì)內(nèi)管理制度（全體物業(yè)管企業(yè)的工作人員）7　 行政管理制度（規(guī)范日常公務(wù)活動(dòng)程序）8　 財(cái)務(wù)管理制度9　 用工制度10　 人事制度11　 崗位制度12　 程序制度。對(duì)于投標(biāo)方。8　 確定自然保護(hù)地帶、風(fēng)景名勝、文物古跡、傳統(tǒng)街坊的劃定保護(hù)、控制范圍，并提出保護(hù)措施。（2） 核算方法：共性：? 分核算單位建賬核算 ?使用的核算單位是人民幣 ? 明確核算時(shí)效④財(cái)務(wù)人員在核算時(shí)手續(xù)完備、數(shù)據(jù)真實(shí)，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清晰。第1節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的形象系統(tǒng)企業(yè)的外在面貌、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)設(shè)備、技術(shù)、效率、產(chǎn)品、售后服務(wù)、信譽(yù)。（所謂組織結(jié)構(gòu)是指各部門如何分工協(xié)作，所謂程序是指進(jìn)行某項(xiàng)活動(dòng)所規(guī)定的路徑）（2) 質(zhì)量體系文件（描述質(zhì)量體系的一整套文件）：質(zhì)量手冊(cè)（各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）；質(zhì)量體系程序文件（指導(dǎo)操作的文件）（上墻）；質(zhì)量文件（申報(bào)依據(jù)、記錄結(jié)果） 相關(guān)的名詞解釋（1） 質(zhì)量：是反映實(shí)體滿足消費(fèi)者明確的隱含的需要的能力的特征的總和。 ISO14001質(zhì)量體系：環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系與物管企業(yè)：（1）建立的意義：?有利于改善物業(yè)區(qū)域的環(huán)境?有利于生態(tài)城市的建設(shè)（2） 建立的步驟：第1