【正文】 1） 分類：管理人員、工程技術(shù)人員、一般技能人員。 物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管（1） 政府的職能部門：主要工作：每兩年進(jìn)行資質(zhì)監(jiān)管（2） 行業(yè)協(xié)會(huì)：信息、業(yè)務(wù)的指導(dǎo)、培訓(xùn)（3） 新聞輿論（4） 業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主 物管企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)：P62~65 物管企業(yè)的管理制度（1） 對外管理制度（管理區(qū)域活動(dòng)的人）1　 《業(yè)主公約》（業(yè)委會(huì)）2　 《房屋設(shè)備管理制度》3　 《物業(yè)維修和專項(xiàng)基金管理制度》4　 接管、驗(yàn)房的制度5　 委托管理契約6　 住戶手冊。第3章 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的組織 物業(yè)區(qū)域的組織（1） 開發(fā)公司 ——建設(shè)（設(shè)計(jì)、施工、前期管理）聘任物業(yè)公司（2） 物業(yè)管理公司（3） 業(yè)主委員會(huì)（管理主體）:委托物業(yè)公司管理（4） 社區(qū)委員會(huì)（居委會(huì)）（5） 其他組織（業(yè)主或物業(yè)的使用人） 各組織在物業(yè)經(jīng)營管理中的職能(1)開發(fā)商：?提供物業(yè)的維修基金和物業(yè)主體部分的保修 （保修范圍：梁、柱、樓地面、地基、承重）（維修基金由業(yè)主、開發(fā)商共同承擔(dān)）? 負(fù)責(zé)招聘首任物業(yè)管理公司③負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理的原始材料(2) 物業(yè)公司：權(quán)利與義務(wù)，提供三大項(xiàng)服務(wù)、物業(yè)的前期介入。 權(quán)利：建議，監(jiān)督，咨詢、評議 義務(wù)：交費(fèi)、服從管理 ?業(yè)主大會(huì)（與物業(yè)相關(guān)的最高的權(quán)利機(jī)構(gòu)）A召開條件 B選舉票權(quán) C召開的程序 D大會(huì)的內(nèi)容 ?業(yè)主委員會(huì)：由業(yè)主選舉產(chǎn)生具有法人資格的組織。（1） 早期介入時(shí)期，物業(yè)公司的立場是業(yè)主：?為業(yè)主的生活提供方便 ?材料的使用 ?隱蔽工程的驗(yàn)收。?樣品房與實(shí)際房的聯(lián)系?廣告陷阱（景觀、面積、交房）④售樓書的制作（樓的位置、交通、休閑、上學(xué)、就業(yè)特點(diǎn)）（社會(huì)有什么設(shè)施，小區(qū)的物業(yè)管理、大概的均價(jià)） 售樓書的實(shí)際內(nèi)容與具體不符的情況（展優(yōu)點(diǎn)，隱缺點(diǎn)，不利于業(yè)主客觀判斷房子的價(jià)值）⑤證照圖表（管理費(fèi)的算法、報(bào)送物價(jià)部門）（3） 擺正與業(yè)主委員會(huì)的位置:多讓業(yè)主參與。 （2） 市場中的主體：?供方：物業(yè)管理企業(yè) ?需方：業(yè)主 ?政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、輿論（指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用）（3） 特點(diǎn)： 1　 具有雙重職能的市場（融要素市場、消費(fèi)市場于一體） 2　 對前級(jí)市場具有激勵(lì)作用（有利于房地產(chǎn)開發(fā)與銷售市場的發(fā)展）3　 具有勞動(dòng)力市場的屬性4　 具有雙向選擇的交換關(guān)系，相互作用、互利共贏的合作關(guān)系 物業(yè)管理市場的委托關(guān)系（1） 類型：（1）自身型委托關(guān)系：?全方位委托：把全部物業(yè)管理項(xiàng)目委托給一家公司。 （2）代理經(jīng)租型市場關(guān)系：?由業(yè)主與承租人直接簽定合同，物業(yè)公司只負(fù)責(zé)經(jīng)營收費(fèi) ?部分經(jīng)營權(quán)委托 物業(yè)管理市場的作用：1　 促進(jìn)房產(chǎn)私有化2　 有利于房產(chǎn)經(jīng)營效率的提高3　 有利于城市面貌的提升4　 增加勞動(dòng)就業(yè)5　 有利于人民生活水平的提高 。公平是指所有上網(wǎng)物業(yè)管理企業(yè)在等同的條件下參加投標(biāo)、招標(biāo)方向提供的資料、條件、標(biāo)書都一樣。? 不規(guī)避法律的原則?消除地方或行業(yè)壁壘原則④實(shí)事求是，合情合理原則：對于投標(biāo)方不要貪高求遠(yuǎn)，評標(biāo)、評分要合情合理。⑤早期介入原則 意義：P93 招投標(biāo)書的內(nèi)外條件（一）三個(gè)成熟：招標(biāo)方的成熟，投標(biāo)方的成熟，市場的成熟。 （2）投標(biāo)成熟：5　 投標(biāo)方有充分準(zhǔn)備6　 投標(biāo)方所做的標(biāo)書符合實(shí)際7　 原物業(yè)管理企業(yè)心甘情愿參與競爭 （3）市場成熟：?市場的信息網(wǎng)絡(luò)建立了 ?競爭規(guī)則的確立（2） 招標(biāo)時(shí)機(jī)符合各方利益 招標(biāo)方式：（1） 按招標(biāo)對象的分布來分：1　 兩段招標(biāo)（將項(xiàng)目分期、分項(xiàng)目招標(biāo)）2　 公開招標(biāo)3　 邀請招標(biāo)（不超過10家，不少于3家）4　 議標(biāo)（非競爭性招標(biāo)）：招標(biāo)單位邀請一家或幾家物業(yè)管理公司分別協(xié)商談判，從中選擇。2　 標(biāo)書的內(nèi)容由項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格形成招標(biāo)的標(biāo)底書，而投標(biāo)商則知道招標(biāo)單位的質(zhì)量制定出自己的價(jià)格。（3） 投標(biāo)組織中的注意的問題人的問題：一表人才，兩套西裝，三杯酒量，四圈麻將，五方交友，六出岐山，七術(shù)拍馬，八面玲瓏，九分努力，十分忍耐時(shí)效性問題 投標(biāo)書的內(nèi)容1　 標(biāo)題（名稱、內(nèi)容、文種）2　 序言（本公司的簡介、對投標(biāo)對象的認(rèn)定、管理宗旨或策略)3　 對標(biāo)底物管的方式方法的簡述（物管企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置、運(yùn)行機(jī)制、工作流程）4　 管理人員的配備5　 物業(yè)管理必要的物質(zhì)裝備6　 經(jīng)費(fèi)測算（價(jià)格和依據(jù)）7　 關(guān)于物業(yè)區(qū)域的檔案管理措施8　 物業(yè)資料、數(shù)據(jù)管理9　 各項(xiàng)管理指標(biāo)10　 擬開展的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)11　 社區(qū)文化措施12　 愿意承受的獎(jiǎng)罰。（物業(yè)規(guī)劃屬于詳細(xì)規(guī)劃的一項(xiàng)。1　 對市、縣等轄區(qū)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)體系、交通系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、風(fēng)景資源開發(fā)進(jìn)行合理的開發(fā)和布置安排。5　 確定城市供水、排水、供電、通訊、燃?xì)狻⒐┡?、消防、環(huán)保環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的發(fā)展目標(biāo)和總體布局。7　 確定人防（國防建設(shè)）防震、防災(zāi)危害。9　 確定歷史文化名城的保護(hù)規(guī)劃。11　 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)蔬菜、牧場、副食品市場進(jìn)行總體規(guī)劃。a. 規(guī)劃分區(qū)使用土地的性質(zhì)b. 確定公共設(shè)施的分布c. 確定這個(gè)區(qū)域內(nèi)主次干道的位置d. 確定綠化帶e. 確定各類管線的位置、走向和服務(wù)范圍。二、物業(yè)管理公司參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn) 根據(jù)人口密度與面積大小進(jìn)行物業(yè)設(shè)計(jì)1　 配套設(shè)施的完善2　 水電供應(yīng)量3　 安保系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)4　 消防設(shè)施設(shè)置5　 建筑用材的選用6　 細(xì)微之處第2節(jié) 商業(yè)樓宇的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 商業(yè)圈分析（1） 商業(yè)圈的定義：商場、樓宇吸引顧客的地理區(qū)域。?商業(yè)圈預(yù)售營業(yè)額?商業(yè)圈飽和度 商業(yè)樓宇的位置的確定與評價(jià)（1) 選址應(yīng)具備的條件（至少兩個(gè)以上）1　 商業(yè)活動(dòng)頻率高的地方2　 人口密度高3　 面向客流量最多的街道4　 交通便利5　 接近人口聚集的地方6　 同類商品聚集的地方（2） 不宜選址的地方快速車道旁邊周邊居民少，增長速度慢同一地區(qū)，越高的地方，生意越不好做（3） 評價(jià) 商店設(shè)計(jì)（1） 店面：?封閉式 一般是高檔商品（珠寶首飾，影視設(shè)備）用有色玻璃，讓人看不見里面的東西，門較小。第3節(jié) 居住物業(yè)規(guī)劃 居住規(guī)劃的內(nèi)容（以開發(fā)商為背景）：以城市總體規(guī)劃為基礎(chǔ)的詳細(xì)的規(guī)劃。（3） 環(huán)境小品的類別：?建筑小品（休息亭、小河、小橋） ?裝飾小品（雕塑、壁畫、假山) ?公共設(shè)施小品（路牌、垃圾桶、電話亭）④工程設(shè)施小品（臺(tái)階、井蓋） ⑤場地小品（停車場、人行道）第6章 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理第一節(jié) 一般企業(yè)的財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理的定義：是指企業(yè)的管理者通過一系列的專門方法利用財(cái)會(huì)提供的信息資料以及其他有關(guān)資料進(jìn)行整理、計(jì)算、對比、分析，使企業(yè)的各級(jí)管理人員能及時(shí)對日常發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃與控制，并幫助領(lǐng)導(dǎo)做出各項(xiàng)決策、一整套管理秩序與方法。物管企業(yè)收入來源：房租、物業(yè)管理費(fèi)、經(jīng)營性收入支出安排：統(tǒng)籌安排，注意節(jié)約和控制、提高資金的使用率（2） 經(jīng)濟(jì)核算：降低成本（修繕、養(yǎng)護(hù)、消耗）（3） 業(yè)務(wù)拓展：充分、合理使用資金，物業(yè)為主，多元經(jīng)營（4） 財(cái)務(wù)監(jiān)督工作 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)核算方法體系（1） 財(cái)務(wù)核算時(shí)經(jīng)濟(jì)核算的主要組成部分，是指財(cái)務(wù)部門以價(jià)值的形式反映和監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程中所使用的勞動(dòng)力消耗、物資消耗、資金占用量及經(jīng)濟(jì)效益。第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的手支管理 物業(yè)管理企業(yè)收入來源：籌集資金、物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)租賃費(fèi)、經(jīng)營性收入。4　 對物業(yè)公用事業(yè)賦予相關(guān)仲裁權(quán)5　 物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)支出，委員會(huì)有權(quán)請專業(yè)審計(jì)師進(jìn)行審計(jì)；對物業(yè)管理費(fèi)得收繳時(shí)限；規(guī)定公布財(cái)務(wù)收支的時(shí)