【正文】 1） 分類：管理人員、工程技術(shù)人員、一般技能人員。 物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管（1） 政府的職能部門：主要工作：每兩年進行資質(zhì)監(jiān)管（2） 行業(yè)協(xié)會：信息、業(yè)務(wù)的指導(dǎo)、培訓（3） 新聞輿論（4） 業(yè)主委員會及業(yè)主 物管企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)：P62~65 物管企業(yè)的管理制度（1） 對外管理制度（管理區(qū)域活動的人）1　 《業(yè)主公約》（業(yè)委會）2　 《房屋設(shè)備管理制度》3　 《物業(yè)維修和專項基金管理制度》4　 接管、驗房的制度5　 委托管理契約6　 住戶手冊。第3章 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的組織 物業(yè)區(qū)域的組織（1） 開發(fā)公司 ——建設(shè)（設(shè)計、施工、前期管理）聘任物業(yè)公司（2） 物業(yè)管理公司（3） 業(yè)主委員會（管理主體）:委托物業(yè)公司管理（4） 社區(qū)委員會（居委會）（5） 其他組織（業(yè)主或物業(yè)的使用人） 各組織在物業(yè)經(jīng)營管理中的職能(1)開發(fā)商：?提供物業(yè)的維修基金和物業(yè)主體部分的保修 （保修范圍：梁、柱、樓地面、地基、承重）（維修基金由業(yè)主、開發(fā)商共同承擔）? 負責招聘首任物業(yè)管理公司③負責提供物業(yè)管理的原始材料(2) 物業(yè)公司：權(quán)利與義務(wù)，提供三大項服務(wù)、物業(yè)的前期介入。 權(quán)利：建議，監(jiān)督，咨詢、評議 義務(wù)：交費、服從管理 ?業(yè)主大會（與物業(yè)相關(guān)的最高的權(quán)利機構(gòu)）A召開條件 B選舉票權(quán) C召開的程序 D大會的內(nèi)容 ?業(yè)主委員會：由業(yè)主選舉產(chǎn)生具有法人資格的組織。（1） 早期介入時期，物業(yè)公司的立場是業(yè)主：?為業(yè)主的生活提供方便 ?材料的使用 ?隱蔽工程的驗收。?樣品房與實際房的聯(lián)系?廣告陷阱（景觀、面積、交房）④售樓書的制作（樓的位置、交通、休閑、上學、就業(yè)特點）（社會有什么設(shè)施，小區(qū)的物業(yè)管理、大概的均價） 售樓書的實際內(nèi)容與具體不符的情況（展優(yōu)點，隱缺點，不利于業(yè)主客觀判斷房子的價值）⑤證照圖表（管理費的算法、報送物價部門）（3） 擺正與業(yè)主委員會的位置:多讓業(yè)主參與。 （2） 市場中的主體：?供方：物業(yè)管理企業(yè) ?需方：業(yè)主 ?政府部門、行業(yè)協(xié)會、輿論（指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用）（3） 特點： 1　 具有雙重職能的市場（融要素市場、消費市場于一體） 2　 對前級市場具有激勵作用（有利于房地產(chǎn)開發(fā)與銷售市場的發(fā)展）3　 具有勞動力市場的屬性4　 具有雙向選擇的交換關(guān)系，相互作用、互利共贏的合作關(guān)系 物業(yè)管理市場的委托關(guān)系（1） 類型：（1）自身型委托關(guān)系：?全方位委托：把全部物業(yè)管理項目委托給一家公司。 （2）代理經(jīng)租型市場關(guān)系：?由業(yè)主與承租人直接簽定合同，物業(yè)公司只負責經(jīng)營收費 ?部分經(jīng)營權(quán)委托 物業(yè)管理市場的作用：1　 促進房產(chǎn)私有化2　 有利于房產(chǎn)經(jīng)營效率的提高3　 有利于城市面貌的提升4　 增加勞動就業(yè)5　 有利于人民生活水平的提高 。公平是指所有上網(wǎng)物業(yè)管理企業(yè)在等同的條件下參加投標、招標方向提供的資料、條件、標書都一樣。? 不規(guī)避法律的原則?消除地方或行業(yè)壁壘原則④實事求是，合情合理原則：對于投標方不要貪高求遠，評標、評分要合情合理。⑤早期介入原則 意義：P93 招投標書的內(nèi)外條件（一）三個成熟：招標方的成熟，投標方的成熟，市場的成熟。 （2）投標成熟：5　 投標方有充分準備6　 投標方所做的標書符合實際7　 原物業(yè)管理企業(yè)心甘情愿參與競爭 （3）市場成熟：?市場的信息網(wǎng)絡(luò)建立了 ?競爭規(guī)則的確立（2） 招標時機符合各方利益 招標方式：（1） 按招標對象的分布來分：1　 兩段招標（將項目分期、分項目招標）2　 公開招標3　 邀請招標（不超過10家，不少于3家）4　 議標（非競爭性招標）：招標單位邀請一家或幾家物業(yè)管理公司分別協(xié)商談判，從中選擇。2　 標書的內(nèi)容由項目的質(zhì)量標準及價格形成招標的標底書，而投標商則知道招標單位的質(zhì)量制定出自己的價格。（3） 投標組織中的注意的問題人的問題：一表人才，兩套西裝，三杯酒量，四圈麻將，五方交友，六出岐山，七術(shù)拍馬，八面玲瓏，九分努力，十分忍耐時效性問題 投標書的內(nèi)容1　 標題（名稱、內(nèi)容、文種）2　 序言（本公司的簡介、對投標對象的認定、管理宗旨或策略)3　 對標底物管的方式方法的簡述（物管企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置、運行機制、工作流程）4　 管理人員的配備5　 物業(yè)管理必要的物質(zhì)裝備6　 經(jīng)費測算（價格和依據(jù)）7　 關(guān)于物業(yè)區(qū)域的檔案管理措施8　 物業(yè)資料、數(shù)據(jù)管理9　 各項管理指標10　 擬開展的收費項目、收費標準11　 社區(qū)文化措施12　 愿意承受的獎罰。（物業(yè)規(guī)劃屬于詳細規(guī)劃的一項。1　 對市、縣等轄區(qū)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)體系、交通系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、風景資源開發(fā)進行合理的開發(fā)和布置安排。5　 確定城市供水、排水、供電、通訊、燃氣、供暖、消防、環(huán)保環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的發(fā)展目標和總體布局。7　 確定人防（國防建設(shè)）防震、防災(zāi)危害。9　 確定歷史文化名城的保護規(guī)劃。11　 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)蔬菜、牧場、副食品市場進行總體規(guī)劃。a. 規(guī)劃分區(qū)使用土地的性質(zhì)b. 確定公共設(shè)施的分布c. 確定這個區(qū)域內(nèi)主次干道的位置d. 確定綠化帶e. 確定各類管線的位置、走向和服務(wù)范圍。二、物業(yè)管理公司參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的要點 根據(jù)人口密度與面積大小進行物業(yè)設(shè)計1　 配套設(shè)施的完善2　 水電供應(yīng)量3　 安保系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)4　 消防設(shè)施設(shè)置5　 建筑用材的選用6　 細微之處第2節(jié) 商業(yè)樓宇的規(guī)劃與設(shè)計 商業(yè)圈分析（1） 商業(yè)圈的定義：商場、樓宇吸引顧客的地理區(qū)域。?商業(yè)圈預(yù)售營業(yè)額?商業(yè)圈飽和度 商業(yè)樓宇的位置的確定與評價（1) 選址應(yīng)具備的條件（至少兩個以上）1　 商業(yè)活動頻率高的地方2　 人口密度高3　 面向客流量最多的街道4　 交通便利5　 接近人口聚集的地方6　 同類商品聚集的地方（2） 不宜選址的地方快速車道旁邊周邊居民少，增長速度慢同一地區(qū)，越高的地方，生意越不好做（3） 評價 商店設(shè)計（1） 店面：?封閉式 一般是高檔商品（珠寶首飾，影視設(shè)備）用有色玻璃，讓人看不見里面的東西，門較小。第3節(jié) 居住物業(yè)規(guī)劃 居住規(guī)劃的內(nèi)容（以開發(fā)商為背景）：以城市總體規(guī)劃為基礎(chǔ)的詳細的規(guī)劃。（3） 環(huán)境小品的類別：?建筑小品（休息亭、小河、小橋） ?裝飾小品（雕塑、壁畫、假山) ?公共設(shè)施小品（路牌、垃圾桶、電話亭）④工程設(shè)施小品（臺階、井蓋） ⑤場地小品（停車場、人行道）第6章 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的財務(wù)管理第一節(jié) 一般企業(yè)的財務(wù)管理財務(wù)管理的定義：是指企業(yè)的管理者通過一系列的專門方法利用財會提供的信息資料以及其他有關(guān)資料進行整理、計算、對比、分析，使企業(yè)的各級管理人員能及時對日常發(fā)生的一切經(jīng)濟活動進行規(guī)劃與控制，并幫助領(lǐng)導(dǎo)做出各項決策、一整套管理秩序與方法。物管企業(yè)收入來源：房租、物業(yè)管理費、經(jīng)營性收入支出安排：統(tǒng)籌安排，注意節(jié)約和控制、提高資金的使用率（2） 經(jīng)濟核算：降低成本（修繕、養(yǎng)護、消耗）（3） 業(yè)務(wù)拓展：充分、合理使用資金，物業(yè)為主，多元經(jīng)營（4） 財務(wù)監(jiān)督工作 物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)核算方法體系（1） 財務(wù)核算時經(jīng)濟核算的主要組成部分，是指財務(wù)部門以價值的形式反映和監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程中所使用的勞動力消耗、物資消耗、資金占用量及經(jīng)濟效益。第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的手支管理 物業(yè)管理企業(yè)收入來源：籌集資金、物業(yè)管理費、物業(yè)租賃費、經(jīng)營性收入。4　 對物業(yè)公用事業(yè)賦予相關(guān)仲裁權(quán)5　 物業(yè)管理公司的財務(wù)支出，委員會有權(quán)請專業(yè)審計師進行審計；對物業(yè)管理費得收繳時限；規(guī)定公布財務(wù)收支的時