【正文】 要求 與原則 什么？ 答題要點(diǎn)： （一）物業(yè)管理招投標(biāo)的 基本要求 ： 1. 合法性 物業(yè)管理招投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。招標(biāo)方式和內(nèi)容 3. 響應(yīng)性 招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主（或物業(yè)使用人）的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主（或物業(yè)使用人）需求的管理企業(yè)及服務(wù)；對(duì)投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主（或物業(yè)使用人）的需求制定符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng)。 2. 公正原則 在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成以及開標(biāo)、答辯、記分、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公正的對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)單位，禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中利用特權(quán)或優(yōu)勢(shì)獲得不正當(dāng)利益。 4. 依法辦事則 原則 在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。 （ 2）招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同。 （ 4）投標(biāo)人不得向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄或以 其他不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。 ？ 1. 獲取招標(biāo)信息 公共媒體上采集公開招標(biāo)信息 → 接受信息量的能 力 ； 招標(biāo)方的邀請(qǐng) →企業(yè)的知名度大小。 4. 準(zhǔn)備 投標(biāo)文件：按性質(zhì)分 商務(wù) 文件和 技術(shù) 文件兩類。 ，對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮哪些方面的因素？ 答題要點(diǎn)： 項(xiàng)目評(píng)估一般分為初選階段， 準(zhǔn)備和實(shí)施階段兩個(gè)階段 。 項(xiàng)目評(píng)估主要包括以下幾方面內(nèi)容： ① 投標(biāo)物業(yè)的基本情況 ② 招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位 ③ 業(yè)主的需求 ④ 建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（含業(yè)主）物業(yè)使用人的 基本情況 ⑤ 招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程 ⑥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： ⑦企業(yè)自身?xiàng)l件分析 ， 如何進(jìn)行有效的控制？ 答題要點(diǎn)：物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等三個(gè)方面。 物業(yè)管理投標(biāo)文件主要包括哪些內(nèi)容？ 投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為 商務(wù)文件和技術(shù)文件 （１）商務(wù)文件（或物業(yè)基本情況也稱商務(wù)標(biāo)） 包括： Ａ . 公司簡(jiǎn)介：資質(zhì)條件、以往業(yè)績(jī)、人員情況等； Ｂ . 公司法人地位及法人代表證明（包括各種資格證明文 件）； Ｃ . 投標(biāo)報(bào)價(jià)單及投標(biāo)文件要求提供的其他資料； 商務(wù)文件要求投標(biāo)人按招標(biāo)要求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)真實(shí)反映 企業(yè)的情況和詳細(xì)報(bào)價(jià)。 031. 物業(yè)管理投標(biāo)文件編寫的基本要求主要有哪些？ 答題要點(diǎn)： 使用國(guó)家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位 使用統(tǒng)一的貨幣 使用國(guó)家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范 確保資料的真實(shí)性 使用準(zhǔn)確的表述方式 注意哪些問(wèn)題？ 答題要點(diǎn)： ，無(wú)空缺； ； ； ； ； ； ； 的保密措施。 1. 組織人員參與物業(yè)管理方案的制訂； 2. 分析收集相關(guān)信息及資料； 3. 進(jìn)行分工協(xié)作； 4. 確定組織架構(gòu)和人員配置； 5. 測(cè)算物業(yè)管理成本； 6. 制訂詳細(xì)操作方案； 7. 測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（合同總價(jià) 、單價(jià)及組成）； 8. 進(jìn)行方案審核 、校對(duì)、調(diào)整 ； 9. 排版、印刷、裝禎。 ？ 答題要點(diǎn)： １ .招標(biāo)物業(yè)項(xiàng) 目的 整體設(shè)想與構(gòu)思 ２ .管理方式與運(yùn)作程序 ３ .組織架構(gòu)與人員配置 ４ .管理制度的制訂 ５ .檔案的建立與管理 ６ .早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 ７ .常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述 ８ .費(fèi)用測(cè)算與成本控制 ９ .管理指標(biāo)與管理措施 １０ .物資裝備與工作計(jì)劃等 ？ 答題要點(diǎn)： 關(guān)鍵性內(nèi)容 包括： （包括項(xiàng)目總體模式 與物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)的確定） 、運(yùn)作程序及管理措施 ？ 答題要點(diǎn)： 實(shí)質(zhì)性內(nèi)容 包括： 1. 管理制度的制訂； 2. 檔案的建立與管理； 3. 人員培訓(xùn)及管理； 4. 早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容； 5. 常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述； 6. 管理指標(biāo)； 7. 物資裝備； 8. 工作計(jì)劃。要約與承諾是訂立合同必須經(jīng) 過(guò)的步驟。 發(fā)出要約的一方稱為要約人（ Offeror），接受要約的一方為承諾人，或被稱為受要約人（ Offeree、 Acceptor）。 ？ 答題要點(diǎn)：作為合同成立的一個(gè)要素，要約的構(gòu)成要件為： ①要約必須是 特定人的意思表示 ，必須具有 訂立合同的意圖； ②要約必須 包括合同的主要內(nèi)容 ,并且內(nèi)容必須具體確定； ③要約必須 傳達(dá)到受要約人 才能生效。 ？ 答題要點(diǎn)： 要約的法律意義在于要約是一種法律行為，對(duì)要約人具有約束力，具體體現(xiàn)在要約的 撤回或撤消 方面。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。非受要約人或未獲得授權(quán)的代理人不得作出承諾； 2. 承諾必須 在要約的 有效時(shí)間內(nèi) 作出 。一 項(xiàng)有效的承諾，不能對(duì)要約內(nèi)容作任何限制、變更或增減，否則為反要約，并導(dǎo)致原要約失去效力； 4. 承諾 必須 傳達(dá) 給要約人 。 ？ 答題要點(diǎn)： 與要約相對(duì)應(yīng)，承諾也是一種法律行為。要約人與受要約人（即承諾人）之間就形成了合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人就要受合同的約束。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二十七條規(guī)定：“承諾可以撤回。” ？ 答題要點(diǎn)：合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件，包括： （ 1） 當(dāng)事人的締約能力 ：指合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備的合法資格； （獨(dú)立民事權(quán)利能力、民事行為能力） （ 2） 當(dāng)事人真實(shí)意思表示 ：即合同應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人意思表示 的真實(shí)反映； （ 3） 合同內(nèi)容合法 ：合同內(nèi)容不合法，會(huì)致使合同無(wú)效； （ 4） 合同形式合法 ：形式必須遵守法律、法規(guī)，否則合同無(wú)效。 （法律法規(guī)約定的） ？ 答題要點(diǎn)： 口頭合同是指當(dāng)事人以對(duì)話的方式就合同的主要條款協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議。 4 什么是書面合同 ? 答題要點(diǎn)： 書面合同，是指當(dāng)事人采用文字及圖形、表格等將雙方協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議表述出來(lái)的一種合同形式。 ？ 答題要點(diǎn)： 《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。事實(shí)合同是指當(dāng)事人雙方不直接用口頭或者書面形式進(jìn)行意思表示，而是 通過(guò)實(shí)施某種具體行為方式 進(jìn)行意思表示所達(dá)成的協(xié)議。 法律地位≠經(jīng)濟(jì)地位 2. 合同自由 自愿、自主 3. 權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等 規(guī)范當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，權(quán)利義務(wù)相對(duì)等。 5. 守法和維護(hù)社會(huì)公益 當(dāng)事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)及政策規(guī)定，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。公序良俗，是合同法的最高要求。 政府監(jiān)管性 物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級(jí)政府行政機(jī)關(guān)有必要介入、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。 個(gè)體歸一性 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體，所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任。 ？ 答題要點(diǎn)：可分為 可行性研究 階段、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 階 段、 建設(shè) 階段 、 銷售 階段、 竣工驗(yàn)收 階段。 1. 將知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于規(guī)劃設(shè)計(jì)等各階段； 2．協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理存在的問(wèn)題，前移； 3．減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛； 4．消除或減少不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素； 5．使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到 保障。 ？ 答題要點(diǎn)： 、功能方面提出改進(jìn)建議； 、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議； 、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)； 、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。 ？ 答題要點(diǎn)： ； ； ，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)； 人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)；