【正文】 劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。3《北京市物業(yè)管理辦法》對建設(shè)單位委托專項服務(wù)的規(guī)定：建設(shè)單位可將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。區(qū)縣房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。3《北京市物業(yè)管理辦法》中規(guī)定的物業(yè)管理活動的區(qū)縣人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及相關(guān)活動的對應(yīng)職責：①區(qū)縣人民政府應(yīng)當做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作②街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。新建物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。銷售房屋時，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當作為房屋買賣合同的附件。業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的情況下，建設(shè)單位應(yīng)當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗可以選擇的方式：①全體業(yè)主承接前應(yīng)當對物業(yè)共用部分進行查驗②可委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗③也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。4★業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理的事項中，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的事項：①籌集、管理和使用專項維修資金②申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施③同時申請分立或合并物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。4未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或其他重大緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他事項的處理方式：由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。4除建設(shè)單位外，業(yè)主自己申請成立業(yè)主大會需要滿足的條件：占總?cè)藬?shù)5%以上或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e5%以上的業(yè)主可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。4業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后30日內(nèi)持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案時提交材料清單：①籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告②業(yè)主大會決議③管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則④業(yè)主委員會委員名單。50、★《北京市物業(yè)管理辦法》中對物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的規(guī)定：應(yīng)當對①雙方權(quán)利義務(wù)②物業(yè)服務(wù)事項③服務(wù)標準④服務(wù)費用⑤項目負責人⑥物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用⑦合同期限⑧服務(wù)交接⑨違約責任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或個人。每年一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算。業(yè)主共同決定或業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以配合。5物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當履行的義務(wù)：①通知義務(wù)②未約定通知期限的于三個月通知業(yè)主。②業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。5對拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主爭取權(quán)益的合法手段：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當依法提起訴訟或申請仲裁，不得強行接管。5物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況如何進行評估：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。60、★《北京市物業(yè)管理辦法》所指的前期物業(yè)管理期限：是指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接止。建設(shè)單位應(yīng)當按照合同約定的服務(wù)事項和服務(wù)標準提供服務(wù)。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，對完成物業(yè)共用部分交接前收取物業(yè)管理費的規(guī)定：完成物業(yè)共用部分交接前，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費；業(yè)主按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費：①籌備組成立滿3個月未召開首次業(yè)主大會的②未決定解除前期合同且未確定管理方式的③首次業(yè)主大會結(jié)束后，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗通知之日起30日內(nèi)未開始查驗的④查驗后建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的⑤籌備組成立公告，首次業(yè)主大會會議，查驗通知、交接通知、物業(yè)服務(wù)查驗交接報告或摘要文本在顯著位置公示。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，對前期物業(yè)服務(wù)責任、物業(yè)服務(wù)方式的規(guī)定：建設(shè)單位可自行提供前期物業(yè)服務(wù)，也可將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當符合相關(guān)的資質(zhì)要求。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實施后，對政府相關(guān)部門在物業(yè)用房方面的要求：規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；測繪單位在《房屋土地測繪技術(shù)報告書》中標明物業(yè)用房位置、面積；房屋行政主管部門辦理測繪成果備案時應(yīng)當核查是否符合標準規(guī)定。6☆《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》中對質(zhì)量保修期限的規(guī)定：《住宅質(zhì)量保證書》中承諾的質(zhì)量保修期限高于上述規(guī)章、標準的，以《住宅質(zhì)量保證書》承諾的期限為準。7住宅保修期滿后，可以不需住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，即可使用住宅專項維修資金進行維修的緊急情況：①難以解決的②電梯危及人身安全的要停梯整改③供水中斷④樓體單側(cè)外墻面五分之一以上脫落危險的⑤危及人身財產(chǎn)安全的⑥要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的。7☆北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法適用的對象：本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)項目實施物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理，及其信用信息的采集、發(fā)布和使用活動。北物協(xié)負責制定、組織實施本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才培養(yǎng)方案，組織項目負責人繼續(xù)教育的培訓工作。7★物業(yè)項目負責人（）包括三種種類型：①建設(shè)單位按照前期物業(yè)服務(wù)合同指派的②物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派的③業(yè)主共同決定聘請的其他管理人。本市項目負責人持證上崗制度須經(jīng)：①市房屋行政主管部門考試合格、頒發(fā)證書②合格證書有效期為三年，需要延期的，于期滿前三個月向原發(fā)證機關(guān)申請辦理延期手續(xù)③每年須參加不少于40學時繼續(xù)教育。7☆信用信息主要包括：基本信息、業(yè)績信息和警示信息。7★物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責人信用記分制度的具體規(guī)定：市、區(qū)縣房屋行政主管部門對信用行為進行調(diào)查、確認，記分。記分周期從每年1月1日至12月31日止。②企業(yè)記分達到5分時，注冊地房屋行政主管部門約談該企業(yè)法寶代表人，不得承接新項目，一年內(nèi)不得參加示范項目考評，一年內(nèi)不得晉升資質(zhì)等級。8★依據(jù)信用記分結(jié)果，項目負責人記分達到3分時書面警告；達到5分時進行約談，記入信用信息檔案；記分達到15分時，注銷《北京市物業(yè)項目負責人考試合格證書》，進行公示，并扣除企業(yè)5分。8《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》京改發(fā)[2010]。8★房屋建筑的安全責任人的定義：是指房屋建筑的所有人，房屋建筑所有人下落不明或房屋建筑權(quán)屬不清晰的，實際占有有人是安全責任人。8★房屋建筑管理人的定義：是對房屋建筑使用安全承擔管理責任的自然人、法人或其他組織；自行管理的，安全責任人是管理人；委托的，受托人是管理人。8☆使用人在使用房屋建筑時，影響安全和公共利益的行為：①擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)②違法存放易燃、易爆、放射性、侵蝕性和危害人體健康的物品③超過設(shè)計使用荷載使用房屋④損壞、挪用或擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物⑤擅自拆改防雷裝置⑥擅自拆改燃氣、供暖、供電、通訊線路等設(shè)施設(shè)備。8☆安全責任人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)類型、已使用時間、設(shè)計使用年限等不同情況，定期委托房屋安全鑒定機構(gòu)進行安全評估的主要類型及要求：①學校、醫(yī)院大型公共建筑每時每5年進行一次評估②居住建筑使用滿30年，每10年進行一次③達到設(shè)計使用年限仍繼續(xù)使用的，每2年進行一次④建在水渠、山坡等危險處，自交付使用起，每5年進行一次⑤梁、板、柱結(jié)構(gòu)構(gòu)件和陽臺、雨罩自交付使用第30年起，進行一次安全評估，以后每10年進行一次。90、☆房屋建筑安全責任人應(yīng)當委托安全鑒定機構(gòu)進行安全鑒定的具體情形：①開裂、變形，地基不均勻沉降危及使用安全的②結(jié)構(gòu)改造或改變使用用途的③結(jié)構(gòu)損傷的④影響使用安全的⑤出現(xiàn)損傷的⑥變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的⑦有安全隱患、需進行安全鑒定的⑧其他依法進行安全鑒定的。9☆房屋建筑安全問題的治理措施及費用承擔：應(yīng)采取修繕、解除危險、拆除措施。9☆房屋修繕：是指為保持和提高房屋的完好程度與使用功能或為延長房屋耐用年限，對既有房屋建筑進行必要的維護、維修、拆改、翻修和再裝飾所進行的查勘、設(shè)計、施工和驗收的過程控制活動。9★危險房屋的處理類別：①觀察使用②處理使用—可解除危險的房屋③停止使用—無修繕價值，不危及相鄰他人安全的④整體拆除—整幢危險且無修繕價值，立即拆除的。9《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》京建發(fā)[2010]。9☆各當事人應(yīng)當如何委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理服務(wù)：應(yīng)當與委托人簽訂書面合同，約定服務(wù)內(nèi)容及費用。業(yè)主應(yīng)當提供身份證明、房屋權(quán)屬證明；業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)當提供備案證明；建設(shè)單位應(yīng)當提供有關(guān)行政主管部門核發(fā)的立項、用地、規(guī)劃等任一許可證明；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提供物業(yè)服務(wù)合同。按照“誰委托誰付費”原則；建設(shè)單位和全體業(yè)主共同委托，由建設(shè)單位承擔評估費用。10《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》京建發(fā)[2010]10★物業(yè)項目交接的含義：是指建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間進行移交和承接的行為。全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)企業(yè)進行交接；委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行，并出具交接查驗報告。⑴業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)合同的，由全體業(yè)主與建設(shè)單位進行交接：①業(yè)主共同決定告知建設(shè)單位②簽訂協(xié)議③告知主管部門④移交和承