【正文】 指物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)接受業(yè)主、業(yè)主大會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有關(guān)部門的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評估監(jiān)理服務(wù)的活動。9☆房屋應(yīng)急搶險遵循的原則：屬地為主、分級負責(zé)、預(yù)防為主、防治結(jié)合、快速反應(yīng)、統(tǒng)一指揮、保障有力的原則。9★房屋修繕工程應(yīng)依法取得施工許可證的對象：投資額達到30萬元以上或面積達到300平方米以上時，依法取得施工許可。治理費用由安全責(zé)任人承擔；人為原因?qū)е碌钠渲卫碣M用由責(zé)任人承擔。費用由安全責(zé)任人承擔，人為原因?qū)е路课萁ㄖ霈F(xiàn)安全問題的，鑒定費用由責(zé)任人承擔。⑥懸挑陽臺、外窗、抹灰、屋檐自交付使用起每10年進行一次。8★管理人對房屋建筑日常檢查的內(nèi)容：①異?，F(xiàn)象②蟲蛀、腐朽③蟻情④構(gòu)件完好性⑤裝飾裝修⑥構(gòu)筑物牢固情況⑦運行狀況⑧消防標志完好性⑨供水、電等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的完好性。 房屋建筑管理人的職責(zé)：進行檢查維護、制止、報告、安全宣傳。承擔責(zé)任：房屋建筑的安全責(zé)任人應(yīng)當對房屋建筑的安全使用、檢查維護、安全評估與鑒定、安全問題治理等承擔責(zé)任，保證房屋建筑的安全性、適用性、耐久性。8☆房屋建筑使用安全管理應(yīng)遵循的原則：合理使用、定期檢查、預(yù)防為主、防治結(jié)合、綜合治理、確保安全的原則。8物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人的信用信息用途：可為市、區(qū)縣房屋行政主管部門、相關(guān)行政主管部門及北京物協(xié)等實施物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級核定、物業(yè)管理示范項目評定、物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理、物業(yè)管理行業(yè)專家選聘等工作，提供監(jiān)督管理的依據(jù)。③企業(yè)記分達到20分時，一年內(nèi)不得承接新項目，不得參加示范項目考評，不得晉升資質(zhì)等級，不予開具出京誠信證明材料；核查不達標的，重新核定資質(zhì)等級或注銷企業(yè)資質(zhì)證書。80、依據(jù)信用記分結(jié)果：①企業(yè)記分達到3分時書面警示、限期整改，不得參加示范項目考評，告知注冊地區(qū)縣房屋行政主管部門。7★物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用記分制度的滿分分別是：企業(yè)為20分、項目負責(zé)人為15分。采集渠道：包括市、區(qū)縣房屋行政主管部門及相關(guān)行政主管部門提供、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人自行申報。項目負責(zé)人有下列情形之一的取消合格證書，并予以記錄：①未按規(guī)定參加崗位考核、繼續(xù)教育的②在記分周期累計扣分超過規(guī)定分值的（扣15分）③其他應(yīng)予取消合格證書的情形（自3年內(nèi)不能在本市擔任項目負責(zé)人）。一個項目應(yīng)當有一名駐場項目負責(zé)人，另有約定的除外。7★物業(yè)服務(wù)合同備案制度對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主及主管部門的具體要求：①物業(yè)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)備案②建設(shè)單位應(yīng)當自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)辦理前期物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)③其他管理人應(yīng)當自簽訂之日起15日內(nèi)向項目行政主管部門備案④區(qū)縣主管部門受理后10日內(nèi)辦理備案手續(xù)，備案后5日內(nèi)將相關(guān)信息告知項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。7☆本市物業(yè)服務(wù)信用信息系統(tǒng)監(jiān)督管理的分工和職責(zé)：市房屋行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理行業(yè)的信用信息管理工作； 區(qū)縣房屋行政主管部門負責(zé)對轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其負責(zé)人的違法違規(guī)行為進行檢查、處理、記分，將結(jié)果記入信用信息檔案。7《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》京建發(fā)[2010]。70、☆住宅專項維修資金的審批條件：經(jīng)兩個三分之二以上的業(yè)主討論通過。6★《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》（京建發(fā)[2010]）的物業(yè)適用范圍：是北京市行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅、售后公有住房。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實施前，對同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定：按合同約定執(zhí)行。6★發(fā)放和首次使用“業(yè)主一卡通”的具體規(guī)定：一卡通內(nèi)預(yù)存不超過12個月物業(yè)費，相關(guān)約定即時生效，建設(shè)單位可根據(jù)約定通過銀行直接從一卡通中劃轉(zhuǎn)前期物業(yè)服務(wù)費并履行必要的通知義務(wù)、公示。6★《關(guān)于〈北京市物業(yè)管理辦法〉實施中若干問題的通知》對業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求分別是：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，確定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標準的有關(guān)規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標準，并委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)對服務(wù)費用進行測算，測算結(jié)果應(yīng)當在銷售場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。5業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主維護自己權(quán)益的措施：業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可請求人民法院予以撤銷。5《北京市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人與服務(wù)項目之間的規(guī)定：業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時更換。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當提前三個月告知業(yè)主。5★業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)及向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用的規(guī)定：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。5物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主共同決定續(xù)聘或解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當履行的義務(wù)：決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。5物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況時的具體規(guī)定：《北京市物業(yè)管理辦法》中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。5《北京市物業(yè)管理辦法》對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托外包服務(wù)的要求：物業(yè)服務(wù)是包括各專項服務(wù)的綜合服務(wù)。4《北京市物業(yè)管理辦法》中對業(yè)主委員會委員資格自動終止后移交工作的規(guī)定：應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當予以協(xié)助。4街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到申請成立業(yè)主大會后需要履行的職責(zé)：接到申請之日起60日內(nèi)指定代表擔任籌備組組長。4建設(shè)單位向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人的條件：已交付專有部分達到50%以上的，建設(shè)單位推薦業(yè)主代表作為臨時召集人。4業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理，具體事項范圍和決定程序：業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理；業(yè)主大會議事規(guī)則全體業(yè)主共同決定。4業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理時由業(yè)主共同決定的事項內(nèi)容：①制定或修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則②選舉或更換業(yè)主委員會委員③確定或變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費方案④選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)⑤籌集、管理和使用專項維修資金⑥申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施⑦申請分立或合并物業(yè)管理區(qū)域⑧決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。3前期物業(yè)管理建設(shè)單位撤出管理區(qū)域并移交相關(guān)資料的前置條件是：業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分的查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交相關(guān)資料。3前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任：建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。3新建住宅物業(yè)，對于建設(shè)單位配建的物業(yè)服務(wù)用房的要求與標準：新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置。②供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維護等專項服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。3《北京市物業(yè)管理辦法》中對于物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作的具體劃分：①北京市房屋行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。3《北京市物業(yè)管理辦法》對業(yè)主共同決定物業(yè)管理區(qū)域進行分立或合并事項時的規(guī)定：業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或合并的，應(yīng)當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進行審查，確需調(diào)整的，予以確認并公告。3《北京市物業(yè)管理辦法》中劃分物業(yè)管理區(qū)域的原則：建設(shè)單位應(yīng)當在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》的基本思路：①圍繞開發(fā)遺留問題，創(chuàng)新前期物業(yè)管理制度②完善業(yè)主自我治理機制③構(gòu)建質(zhì)價相符的市場環(huán)境，創(chuàng)新管理手段④規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，創(chuàng)新行業(yè)監(jiān)管模式。第二部分 北京市地方規(guī)章、規(guī)范性文件2現(xiàn)階段物業(yè)管理存在的問題：①開發(fā)建設(shè)階段遺留問題影響到后期的物業(yè)管理②物業(yè)服務(wù)不規(guī)范③為主委員會成立有困難④信息不對稱。2《消防法》中與物業(yè)管理密切相關(guān)的重要規(guī)定內(nèi)容六個有：①有義務(wù)②有制度③有責(zé)任④有教育（培訓(xùn)）⑤有檢查⑥有演練。 2《民法通則》中與物業(yè)管理密切相關(guān)的規(guī)定：《中華人民共和國民法通則》是一部調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律。保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當至少留存30日備查，保安從業(yè)單位和客戶單位不得刪改或擴散。娛樂場不得自行招用保安員。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持②物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持③物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持?！镒罡呷嗣穹ㄔ簩ξ餀?quán)法第七十七條所稱有利害關(guān)系業(yè)主的認定：①業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七