【文章內(nèi)容簡介】 助、指導和監(jiān)督。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，對完成物業(yè)共用部分交接前收取物業(yè)管理費的規(guī)定：完成物業(yè)共用部分交接前，建設單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費；業(yè)主按照前期物業(yè)服務合同的約定繳納物業(yè)服務費：①籌備組成立滿3個月未召開首次業(yè)主大會的②未決定解除前期合同且未確定管理方式的③首次業(yè)主大會結束后，建設單位向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗通知之日起30日內(nèi)未開始查驗的④查驗后建設單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的⑤籌備組成立公告，首次業(yè)主大會會議，查驗通知、交接通知、物業(yè)服務查驗交接報告或摘要文本在顯著位置公示。6★發(fā)放和首次使用“業(yè)主一卡通”的具體規(guī)定：一卡通內(nèi)預存不超過12個月物業(yè)費，相關約定即時生效，建設單位可根據(jù)約定通過銀行直接從一卡通中劃轉前期物業(yè)服務費并履行必要的通知義務、公示。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，對前期物業(yè)服務責任、物業(yè)服務方式的規(guī)定：建設單位可自行提供前期物業(yè)服務，也可將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè)、專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，應當符合相關的資質要求。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實施前，對同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)建設的住宅物業(yè)項目物業(yè)服務合同的規(guī)定：按合同約定執(zhí)行。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實施后，對政府相關部門在物業(yè)用房方面的要求：規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證；測繪單位在《房屋土地測繪技術報告書》中標明物業(yè)用房位置、面積；房屋行政主管部門辦理測繪成果備案時應當核查是否符合標準規(guī)定。6★《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》（京建發(fā)[2010]）的物業(yè)適用范圍：是北京市行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅、售后公有住房。6☆《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》中對質量保修期限的規(guī)定：《住宅質量保證書》中承諾的質量保修期限高于上述規(guī)章、標準的，以《住宅質量保證書》承諾的期限為準。70、☆住宅專項維修資金的審批條件：經(jīng)兩個三分之二以上的業(yè)主討論通過。7住宅保修期滿后，可以不需住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，即可使用住宅專項維修資金進行維修的緊急情況：①難以解決的②電梯危及人身安全的要停梯整改③供水中斷④樓體單側外墻面五分之一以上脫落危險的⑤危及人身財產(chǎn)安全的⑥要求對消防設施設備維修及更新、改造的。7《北京市物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理辦法》京建發(fā)[2010]。7☆北京市物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理辦法適用的對象：本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)項目實施物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理，及其信用信息的采集、發(fā)布和使用活動。7☆本市物業(yè)服務信用信息系統(tǒng)監(jiān)督管理的分工和職責：市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理行業(yè)的信用信息管理工作； 區(qū)縣房屋行政主管部門負責對轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)及其負責人的違法違規(guī)行為進行檢查、處理、記分，將結果記入信用信息檔案。北物協(xié)負責制定、組織實施本市物業(yè)服務行業(yè)人才培養(yǎng)方案，組織項目負責人繼續(xù)教育的培訓工作。7★物業(yè)服務合同備案制度對物業(yè)服務企業(yè)、建設單位、業(yè)主及主管部門的具體要求：①物業(yè)企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)備案②建設單位應當自前期物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)辦理前期物業(yè)服務合同備案手續(xù)③其他管理人應當自簽訂之日起15日內(nèi)向項目行政主管部門備案④區(qū)縣主管部門受理后10日內(nèi)辦理備案手續(xù)，備案后5日內(nèi)將相關信息告知項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。7★物業(yè)項目負責人（）包括三種種類型：①建設單位按照前期物業(yè)服務合同指派的②物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定指派的③業(yè)主共同決定聘請的其他管理人。一個項目應當有一名駐場項目負責人，另有約定的除外。本市項目負責人持證上崗制度須經(jīng)：①市房屋行政主管部門考試合格、頒發(fā)證書②合格證書有效期為三年，需要延期的，于期滿前三個月向原發(fā)證機關申請辦理延期手續(xù)③每年須參加不少于40學時繼續(xù)教育。項目負責人有下列情形之一的取消合格證書，并予以記錄：①未按規(guī)定參加崗位考核、繼續(xù)教育的②在記分周期累計扣分超過規(guī)定分值的（扣15分）③其他應予取消合格證書的情形（自3年內(nèi)不能在本市擔任項目負責人）。7☆信用信息主要包括：基本信息、業(yè)績信息和警示信息。采集渠道：包括市、區(qū)縣房屋行政主管部門及相關行政主管部門提供、物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人自行申報。7★物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人信用記分制度的具體規(guī)定：市、區(qū)縣房屋行政主管部門對信用行為進行調(diào)查、確認，記分。7★物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人信用記分制度的滿分分別是：企業(yè)為20分、項目負責人為15分。記分周期從每年1月1日至12月31日止。80、依據(jù)信用記分結果：①企業(yè)記分達到3分時書面警示、限期整改，不得參加示范項目考評，告知注冊地區(qū)縣房屋行政主管部門。②企業(yè)記分達到5分時，注冊地房屋行政主管部門約談該企業(yè)法寶代表人，不得承接新項目，一年內(nèi)不得參加示范項目考評，一年內(nèi)不得晉升資質等級。③企業(yè)記分達到20分時，一年內(nèi)不得承接新項目，不得參加示范項目考評，不得晉升資質等級，不予開具出京誠信證明材料；核查不達標的，重新核定資質等級或注銷企業(yè)資質證書。8★依據(jù)信用記分結果，項目負責人記分達到3分時書面警告；達到5分時進行約談，記入信用信息檔案；記分達到15分時，注銷《北京市物業(yè)項目負責人考試合格證書》，進行公示，并扣除企業(yè)5分。8物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人的信用信息用途：可為市、區(qū)縣房屋行政主管部門、相關行政主管部門及北京物協(xié)等實施物業(yè)服務企業(yè)資質等級核定、物業(yè)管理示范項目評定、物業(yè)服務評估監(jiān)理、物業(yè)管理行業(yè)專家選聘等工作，提供監(jiān)督管理的依據(jù)。8《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》京改發(fā)[2010]。8☆房屋建筑使用安全管理應遵循的原則：合理使用、定期檢查、預防為主、防治結合、綜合治理、確保安全的原則。8★房屋建筑的安全責任人的定義：是指房屋建筑的所有人，房屋建筑所有人下落不明或房屋建筑權屬不清晰的，實際占有有人是安全責任人。承擔責任：房屋建筑的安全責任人應當對房屋建筑的安全使用、檢查維護、安全評估與鑒定、安全問題治理等承擔責任，保證房屋建筑的安全性、適用性、耐久性。8★房屋建筑管理人的定義：是對房屋建筑使用安全承擔管理責任的自然人、法人或其他組織；自行管理的，安全責任人是管理人；委托的，受托人是管理人。 房屋建筑管理人的職責：進行檢查維護、制止、報告、安全宣傳。8☆使用人在使用房屋建筑時，影響安全和公共利益的行為：①擅自變動建筑主體和承重結構②違法存放易燃、易爆、放射性、侵蝕性和危害人體健康的物品③超過設計使用荷載使用房屋④損壞、挪用或擅自拆除、停用消防設施、器材，設置影響逃生和滅火救援的障礙物⑤擅自拆改防雷裝置⑥擅自拆改燃氣、供暖、供電、通訊線路等設施設備。8★管理人對房屋建筑日常檢查的內(nèi)容：①異常現(xiàn)象②蟲蛀、腐朽③蟻情④構件完好性⑤裝飾裝修⑥構筑物牢固情況⑦運行狀況⑧消防標志完好性⑨供水、電等基礎設施設備的完好性。8☆安全責任人應當根據(jù)物業(yè)類型、已使用時間、設計使用年限等不同情況，定期委托房屋安全鑒定機構進行安全評估的主要類型及要求：①學校、醫(yī)院大型公共建筑每時每5年進行一次評估②居住建筑使用滿30年，每10年進行一次③達到設計使用年限仍繼續(xù)使用的，每2年進行一次④建在水渠、山坡等危險處，自交付使用起，每5年進行一次⑤梁、板、柱結構構件和陽臺、雨罩自交付使用第30年起，進行一次安全評估，以后每10年進行一次。⑥懸挑陽臺、外窗、抹灰、屋檐自交付使用起每10年進行一次。90、☆房屋建筑安全責任人應當委托安全鑒定機構進行安全鑒定的具體情形：①開裂、變形，地基不均勻沉降危及使用安全的②結構改造或改變使用用途的③結構損傷的④影響使用安全的⑤出現(xiàn)損傷的⑥變動建筑主體和承重結構的⑦有安全隱患、需進行安全鑒定的⑧其他依法進行安全鑒定的。費用由安全責任人承擔，人為原因導致房屋建筑出現(xiàn)安全問題的，鑒定費用由責任人承擔。9☆房屋建筑安全問題的治理措施及費用承擔：應采取修繕、解除危險、拆除措施。治理費用由安全責任人承擔；人為原因導致的其治理費用由責任人承擔。9☆房屋修繕：是指為保持和提高房屋的完好程度與使用功能或為延長房屋耐用年限，對既有房屋建筑進行必要的維護、維修、拆改、翻修和再裝飾所進行的查勘、設計、施工和驗收的過程控制活動。9★房屋修繕工程應依法取得施工許可證的對象：投資額達到30萬元以上或面積達到300平方米以上時，依法取得施工許可。9★危險房屋的處理類別：①觀察使用②處理使用—可解除危險的房屋③停止使用—無修繕價值，不危及相鄰他人安全的④整體拆除—整幢危險且無修繕價值，立即拆除的。9☆房屋應急搶險遵循的原則：屬地為主、分級負責、預防為主、防治結合、快速反應、統(tǒng)一指揮、保障有力的原則。9《北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法》京建發(fā)[2010]。9★物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理：是指物業(yè)服務評估監(jiān)理機構接受業(yè)主、業(yè)主大會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或有關部門的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，對物業(yè)服務質量和服務費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備管理狀況等提供專業(yè)評估監(jiān)理服務的活動。9☆各當事人應當如何委托物業(yè)服務評估監(jiān)理服務：應當與委托人簽訂書面合同，約定服務內(nèi)容及費用。與委托事項有關的證明材料。業(yè)主應當提供身份證明、房屋權屬證明；業(yè)主大會或業(yè)主委員會應當提供備案證明；建設單位應當提供有關行政主管部門核發(fā)的立項、用地、規(guī)劃等任一許可證明；物業(yè)服務企業(yè)應當提供物業(yè)服務合同。9★物業(yè)服務評估監(jiān)理業(yè)務范圍、收費方式和付費主體：①項目交接查驗②服務費用評估③服務質量評估④其他需要評估監(jiān)理的事項。按照“誰委托誰付費”原則；建設單位和全體業(yè)主共同委托，由建設單位承擔評估費用。100、☆在物業(yè)服務評估監(jiān)理活動過程中，評估監(jiān)理機構、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)及相關當事人的義務：保持資料的齊全完整，物業(yè)項目交接驗收評估報告相關資料保管期限不得