物業(yè)管理項目負責人操作手冊(編輯修改稿)
2025-05-04 23:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 將經(jīng)營計劃報相關(guān)職能部門審批根據(jù)審批后的計劃實施從開發(fā)商處接管會所，辦理交接手續(xù)制訂會所管理規(guī)定和服務(wù)流程，并不斷調(diào)整和完善。會所營業(yè)了解業(yè)主需求，不斷提升服務(wù)品質(zhì)，開發(fā)新服務(wù)項目 ★ 工程遺留問題處理N地產(chǎn)質(zhì)量問題/業(yè)主強烈要求？保修期內(nèi)？簽定三方保修合同（物業(yè)、地產(chǎn)、施工單位）制訂《工程返修管理制度》做好記錄，業(yè)主簽字管理處專項報告報客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)中心處理管理處開具《工程遺留問題處理記錄表》Y管理處跟蹤處理情況直至完畢業(yè)主提出返修說明： 保修期以發(fā)出的《入伙通知書》上的入伙日期開始計算。 ★ 迎檢工作流程接到迎檢通知或根據(jù)工作計劃準備迎檢根據(jù)考評標準，結(jié)合部門的實際情況制定迎檢計劃，包括現(xiàn)場管理、環(huán)境管理、安全管理、設(shè)備管理、資料管理和財務(wù)管理方面需完成工作事項，落實相關(guān)責任人，確定完成時限等，需公司協(xié)助的事項要注明將迎檢計劃報品質(zhì)部審批品質(zhì)部將審批后的計劃下發(fā)，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門配合迎檢部門按計劃組織人力、物力實施迎檢前一周，品質(zhì)部組織人員檢查并要求部門整改部門實施整改措施部門安排迎檢場地，并明確相應接待人品質(zhì)部復查后等候檢查組陪同檢查，靈活回答現(xiàn)場提問對檢查問題點實施糾正措施檢查結(jié)束 ★ 業(yè)委會籌備和選舉流程住宅區(qū)入住率達到百分之五十以上或自第一個業(yè)主入伙之日起滿兩年的，開始籌備業(yè)主委員會以開發(fā)商的名義向區(qū)建設(shè)局提出委托委托物業(yè)公司籌備業(yè)主委員會的申請向區(qū)建設(shè)局提出成立籌備小組的申請籌備小組擬訂業(yè)主委員會籌建計劃和方案將籌備計劃報品質(zhì)部審批品質(zhì)部將審批后的計劃下發(fā)，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門配合部門實施籌備計劃和方案，選出業(yè)主代表并在小區(qū)內(nèi)公布（照片、簡歷）籌備第一次業(yè)主大會，發(fā)放和回收業(yè)委會選舉選票召開第一次業(yè)主大會，邀請區(qū)建設(shè)局領(lǐng)導參加業(yè)主大會并監(jiān)票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員，召開第一次委員會議，選舉產(chǎn)生主任、秘書等職務(wù)向區(qū)建設(shè)局提出成立業(yè)委會申請并公告全體業(yè)主 ★業(yè)委員會和業(yè)主懇談會會議工作流程擬定會議時間和主要議程客戶事務(wù)組與業(yè)主委員會預約會議時間確定會議時間，發(fā)布會議通知，邀請有關(guān)領(lǐng)導參加布置會場、安排接待會議過程中靈活處理，避免發(fā)生言語沖突整理會議紀要將會議紀要發(fā)有關(guān)領(lǐng)導審閱將會議紀要發(fā)業(yè)主委員會主任審閱，各委員簽字在服務(wù)區(qū)域張貼會議紀要 ★ 本體維修基金管理和使用入伙后第二年開始收取本體維修基金，本體維修基金需單獨設(shè)賬，并在《季度管理服務(wù)報告》中向業(yè)主公布工程完工經(jīng)業(yè)委會同意后付款按照實施方案實施，注意對供方進行評估和工程的驗收根據(jù)計劃制訂具體實施方案，按照政府規(guī)定，一些費用較大的項目需要經(jīng)過一定比率的業(yè)主簽字每年底制訂下年本體維修基金使用計劃，報業(yè)委會審批。 ★物業(yè)管理前期準備指定專人負責記錄入伙前后發(fā)生的由地產(chǎn)公司支付的各項費用建立對外公共關(guān)系編制管理處組織架構(gòu)和職務(wù)說明書人力資源部《人事操作指南》品質(zhì)管理部體系文件和法律法規(guī)財務(wù)管理部《財務(wù)制度匯編》和《出納操作手冊》總經(jīng)理辦公室《行政制度匯編》從職能部門接收各類資料擬定入伙工作計劃時間表物業(yè)前期管理《入住指引》、《入伙流程》《業(yè)戶手冊》、《常規(guī)服務(wù)項目表》防盜門、窗花、陽臺推拉門、遮陽棚款式需填寫的入伙資料房屋設(shè)計平面圖、水真走向圖入伙現(xiàn)場宣傳展板及其他標識入伙現(xiàn)場的布置和模擬演練入伙前工作準備指定專人辦理各種證照接管驗收指定專人與地產(chǎn)對接有關(guān)事項各類物資的采購 ★ 入伙前工作計劃表工作項目主要內(nèi)容負責人完成時間完成情況備注與發(fā)展商溝通對接管理用房和保安住房經(jīng)理對接小區(qū)公共洗手間的設(shè)置經(jīng)理對接保安宿舍水、電和排水排污問題設(shè)備主管對接垃圾收集點設(shè)備主管對接裝修款式設(shè)備主管跟蹤前期工程遺留問題的處理情況設(shè)備主管設(shè)備交接設(shè)備主管住宅交接設(shè)備主管公用設(shè)施交接設(shè)備主管再次遞交整改、返修清單設(shè)備主管簽定返修合同經(jīng)理列出所有分包方的聯(lián)系電話設(shè)備主管管理處食堂和員工宿舍的租用經(jīng)理技術(shù)員值班室裝修設(shè)備主管食堂和員工宿舍的裝修設(shè)備主管管理處的裝修經(jīng)理會議室的裝修經(jīng)理購置辦公設(shè)備及用品行政后勤辦公場所的布置行政后勤保潔外包人員到位經(jīng)理入伙前1月綠化人員、會所人員到位經(jīng)理入伙前1月購買綠化工具行政后勤管理人員到位經(jīng)理入伙前1月維修人員到位經(jīng)理入伙前2月安全管理人員到位經(jīng)理入伙前1月刻制管理處公章行政后勤辦理管理處營業(yè)執(zhí)照、收費許可證、稅務(wù)登記證行政后勤辦理停車場營業(yè)執(zhí)照行政后勤制作備用鑰匙柜（辦公室、宿舍等鑰匙）設(shè)備主管制作員工宿舍床50張設(shè)備主管購買文件柜行政后勤建立與政府部門聯(lián)系經(jīng)理購買證件懸掛鏡框行政后勤確定管理制度、崗位職責及工作管理流程經(jīng)理編寫各類設(shè)備操作作業(yè)指導書及規(guī)章制度設(shè)備主管購置管理處辦公設(shè)備（保險柜、電腦、打印機、白板）、用品、值班室辦公桌椅、培訓椅及電視機行政后勤購置保安用品行政后勤購置維修工具行政后勤購買維修材料行政后勤制作培訓室隔離展板、培訓桌設(shè)備主管管理處領(lǐng)取公司《人事操作指南》《行政制度匯編》、《財務(wù)制度、規(guī)定匯編》CI手冊客戶主辦領(lǐng)取體系部分常用表格（如值班本、物資領(lǐng)用單）客戶主辦安裝人事、設(shè)備、財務(wù)軟件電腦室跟總辦對接安全員、保潔員服裝款式行政后勤鄰取各崗位人員服裝客戶主辦1層建消防沙池設(shè)備主管員工崗前培訓、在職培訓客戶主辦為施工人員辦理臨時出入證客戶主辦電話安裝設(shè)備主管消防電梯橋箱臨時裝修設(shè)備主管制作公布欄行政后勤交通及設(shè)備房等各類表識的懸掛設(shè)備主管控制中心控制中心布置裝修工程部會所經(jīng)營確定會所經(jīng)營方案經(jīng)理擬訂會所酒吧酒水價目表經(jīng)理確定會所規(guī)章制度、公約及會員章程經(jīng)理宿舍購衣柜 行政后勤購宿舍木桌子 行政后勤購排氣扇、掛衣架行政后勤購熱水器行政后勤聯(lián)系飲水機行政后勤操作間制作操作臺、工具架設(shè)備主管停車場制作停車場標識工程部車位劃分及制作倒車架工程部停車場衛(wèi)生清掃行政后勤控制中心跟蹤控制臺的制作設(shè)備主管整理備用鑰匙并列清單設(shè)備主管中心各系統(tǒng)的安裝調(diào)試工程部中心各系統(tǒng)使用方法培訓工程部購置消防器材及工具行政后勤門禁系統(tǒng)的啟用工程部倉庫倉庫現(xiàn)場布置行政后勤制作貨架設(shè)備主管倉庫貨架分類標識制作倉管員宿舍宿舍衛(wèi)生打掃行政后勤制作上下鋪床設(shè)備主管制作鞋架設(shè)備主管安裝宿舍窗簾架及窗簾行政后勤安排
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