【文章內(nèi)容簡介】 志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。實行業(yè)主管理規(guī)約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。三是，物業(yè)管理招投標(biāo)制度。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟的基本特征。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會，《條例》突出了推行招投標(biāo)對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。并對住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。四是，物業(yè)承接驗收制度。物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。目前，在物業(yè)管理過程中，老百姓反映強烈的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等熱點問題，多數(shù)是在開發(fā)建設(shè)階段遺留下來的。由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進行嚴格的物業(yè)承接驗收。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場份額的擴大，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事。對業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。 五是，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務(wù)實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進行管理的一種活動，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護全體業(yè)主的利益和社會公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長時間保持密切聯(lián)系的特點，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管理具有一定的專業(yè)性，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度越來越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對價值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實施良好的管理與維護?；谝陨险J識，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，《條例》規(guī)定：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準(zhǔn)入制度，嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。六是，物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。物業(yè)管理活動的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點，決定了應(yīng)對物業(yè)管理專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗收、維修養(yǎng)護以及物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會公共利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理等多方面學(xué)科和知識，并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)崗位實踐鍛煉的基礎(chǔ)上，才能有效地做好管理服務(wù)工作。不少發(fā)達國家以及香港、臺灣地區(qū)等都通過對物業(yè)管理專業(yè)人員進行職業(yè)資格的認證以及繼續(xù)教育制度，來實現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理?，F(xiàn)階段，我國已建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊伍、高等院校及科研機構(gòu)提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。因此，《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。我部將配合人事部抓緊將這一制度納入國家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。七是，住房專項維修資金制度。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個人擁有住房產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，舊住房體制下由國家或單位單一承擔(dān)住房維修的狀況相應(yīng)發(fā)生了根本性改變。為了解決在住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生大修、中修及更新、改造時，如何在多個業(yè)主之間及時籌集所需費用的問題，《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號）規(guī)定：“加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度”。依據(jù)《通知》精神，我部與財政部制定了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》，對維修資金的交納、存儲、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。4年多的實踐證明，建立專項維修資金，對保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。針對目前存在的專項維修資金交納范圍不明確以及挪用專項維修資金等問題，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 五、案例分析題：（一）業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)的許可將自家陽臺用玻璃窗封閉，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后以張某裝修陽臺未經(jīng)申報，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業(yè)裝修管理規(guī)定及違反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。張某以陽臺屬自有部位，物業(yè)企業(yè)無權(quán)干涉為由，仍拒不改正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)《業(yè)主管理規(guī)約》的規(guī)定，對業(yè)主張某采取了停水停電措施。三個月過后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權(quán)為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導(dǎo)致其物業(yè)無法使用的經(jīng)濟損失。答案要點： 業(yè)主張某的行為違反了《業(yè)主管理規(guī)約》及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約； 《業(yè)主管理規(guī)約》中有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)可以采取停水停電的方法來要求業(yè)主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強制性規(guī)定而無效。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導(dǎo)租金為限。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第46條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的違章裝修行為應(yīng)當(dāng)制止并及時向關(guān)行政管理部門報告。（二）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。“五一”旅游后回到家，發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事后，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稱：下水管道是暢通的，因此不負管理責(zé)任；物業(yè)建設(shè)單位則稱：此樓已經(jīng)通過綜合驗收，是合格的，所以也無責(zé)任。請問本案的責(zé)任應(yīng)由誰業(yè)承擔(dān)，為什么？（6分）答：（1）如果是管道質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任；（2）如果是人為損壞，由責(zé)任人承擔(dān)；（3）物業(yè)管理企業(yè)有定期檢查維修的義務(wù)，如有違反，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。一、 名詞解釋 物業(yè)管理 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，以及國家有關(guān)的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 物業(yè)權(quán)屬 是指房地產(chǎn)所有權(quán)及其有關(guān)的其他財產(chǎn)權(quán)利在主題上的歸屬。它是特定物業(yè)的歸屬或管主合法管轄、支配、保護該宗物業(yè)的獨立性權(quán)利， 物業(yè)抵押 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 前期物業(yè)管理 是指在業(yè)主大會與所聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。 業(yè)主大會 是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物業(yè)管理權(quán)利的自治組織。二、 簡答題 物業(yè)管理的基本特征物業(yè)管理職能的社會化，機構(gòu)的專業(yè)化，過程的市場化，形式的規(guī)范化，關(guān)系的契約化。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件（1） 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，保佑批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金。（2） 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 物業(yè)抵押法律特征的表現(xiàn)是什么？（1） 物業(yè)抵押屬于債權(quán)人擔(dān)保的范圍，是附從于債權(quán)的從權(quán)利。（2） 物業(yè)抵押是以物業(yè)作為標(biāo)的物的抵押，這就決定了抵押物不能轉(zhuǎn)移地方，仍為物業(yè)所有人占有、使用。（3） 物業(yè)抵押合同生效后，即具有對抗第三方的效力，物業(yè)抵押人對非法占有、轉(zhuǎn)讓物業(yè)有追償權(quán)。未經(jīng)抵押權(quán)人同意，物業(yè)所有權(quán)人不得將已設(shè)定抵押部分另行再設(shè)抵押。同時，抵押人在抵押的物業(yè)上再設(shè)定的其他權(quán)利不能對抗已設(shè)定的抵押權(quán)。（4） 物業(yè)抵押的目的在于控制抵押物的交換價值，當(dāng)債權(quán)逾期不得清償時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人，能以其交換價值優(yōu)先受償。三、 論述題 結(jié)合實際談?wù)勊接蟹课莩凶馊伺c共有人的權(quán)利及優(yōu)先權(quán)的區(qū)別。（一） 在租賃期限內(nèi)，由于房屋租賃關(guān)系的存在，承租人享有以下權(quán)利：（1） 繼續(xù)承租權(quán) 在租賃期間內(nèi)，房屋出租人出賣房屋，承租人可以繼續(xù)按照原租賃合同的規(guī)定承租房屋，新的房屋所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)遵守原租賃合同的規(guī)定，不不得改變租賃期限，不的提高租金。（2） 優(yōu)先購買權(quán)，出賣私有出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前3各月，通知承租人，在同等條件先，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，（二） 共有人的權(quán)利（1） 否決權(quán) 在出賣共有房屋時，若其中某個或某幾個共有人擅自出賣房屋，一般情況下，其他共有人具有否決權(quán)，認定買賣行為無效。（2） 優(yōu)先購買權(quán) 共有房屋出賣時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。（三） 承租人和共有人的優(yōu)先權(quán)區(qū)別在出售房屋時，承租人合共又人都具有優(yōu)先權(quán)，但共有人的優(yōu)先權(quán)是基于物權(quán)而產(chǎn)生的，而承租人的優(yōu)先權(quán)是基于債權(quán)而產(chǎn)生的。依據(jù)民法基本原理，物權(quán)優(yōu)先與債權(quán)，因此，共有人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先權(quán)。在承租人和共有人都要求購買同一房屋時，在同等條件下共有人有優(yōu)先購買權(quán)。 結(jié)合你了解的情況，談?wù)勍ǔＱb飾裝修行為會涉及哪些民事責(zé)任。（1） 如果裝修行為人是房屋的承租人，那么其裝修應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说耐猓駝t出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，并追究承租人的違約或侵權(quán)責(zé)任。（2） 如果裝修行為人是房屋的部分產(chǎn)權(quán)人，那么裝修行為應(yīng)當(dāng)尊重其他部分產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利。（3） 如果裝修行為人是整棟樓房的局部房屋所有人，那么裝修不得妨礙他人對房屋行使權(quán)利，不的改變房屋的整體結(jié)構(gòu)或者危及房屋的安全性能，否則其他所有人有權(quán)請求停止侵害，排除妨害，消除危險，恢復(fù)原貌，并有權(quán)要求賠償損失。 結(jié)合所住小區(qū)的實際情況，談?wù)勎飿I(yè)管理企業(yè)如何做好小區(qū)的車輛管理工作。（1） 在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，停車場車輛停放究竟屬于什么性質(zhì)?；蛘吒鶕?jù)《物業(yè)管理條例》第44條的規(guī)定，與需要提供停車服務(wù)的業(yè)主單獨簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，就停車服務(wù)項目性質(zhì)、費用進行約定。（2） 我國《公司法》第11條規(guī)定：公司的經(jīng)營范圍由公司的章程決定，并依法登記。公司應(yīng)在登記的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營停車場，收取車主一定費用，這種經(jīng)營活動的法律性質(zhì)，在公司經(jīng)營范圍中應(yīng)當(dāng)作出明確規(guī)定。（3） 根據(jù)《機