物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊(cè)(編輯修改稿)
2025-01-16 22:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)備添置、營(yíng)業(yè)時(shí)間、人員配置、服裝、培訓(xùn)方法等方面內(nèi)容將經(jīng)營(yíng)計(jì)劃報(bào)相關(guān)職能部門(mén)審批根據(jù)審批后的計(jì)劃實(shí)施從開(kāi)發(fā)商處接管會(huì)所，辦理交接手續(xù)制訂會(huì)所管理規(guī)定和服務(wù)流程，并不斷調(diào)整和完善。會(huì)所營(yíng)業(yè)了解業(yè)主需求，不斷提升服務(wù)品質(zhì)，開(kāi)發(fā)新服務(wù)項(xiàng)目 ★ 工程遺留問(wèn)題處理N地產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題/業(yè)主強(qiáng)烈要求？保修期內(nèi)？簽定三方保修合同（物業(yè)、地產(chǎn)、施工單位）制訂《工程返修管理制度》做好記錄，業(yè)主簽字管理處專項(xiàng)報(bào)告報(bào)客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)中心處理管理處開(kāi)具《工程遺留問(wèn)題處理記錄表》Y管理處跟蹤處理情況直至完畢業(yè)主提出返修說(shuō)明： 保修期以發(fā)出的《入伙通知書(shū)》上的入伙日期開(kāi)始計(jì)算。 ★ 迎檢工作流程接到迎檢通知或根據(jù)工作計(jì)劃準(zhǔn)備迎檢根據(jù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合部門(mén)的實(shí)際情況制定迎檢計(jì)劃，包括現(xiàn)場(chǎng)管理、環(huán)境管理、安全管理、設(shè)備管理、資料管理和財(cái)務(wù)管理方面需完成工作事項(xiàng)，落實(shí)相關(guān)責(zé)任人，確定完成時(shí)限等，需公司協(xié)助的事項(xiàng)要注明將迎檢計(jì)劃報(bào)品質(zhì)部審批品質(zhì)部將審批后的計(jì)劃下發(fā)，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)配合迎檢部門(mén)按計(jì)劃組織人力、物力實(shí)施迎檢前一周，品質(zhì)部組織人員檢查并要求部門(mén)整改部門(mén)實(shí)施整改措施部門(mén)安排迎檢場(chǎng)地，并明確相應(yīng)接待人品質(zhì)部復(fù)查后等候檢查組陪同檢查，靈活回答現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)對(duì)檢查問(wèn)題點(diǎn)實(shí)施糾正措施檢查結(jié)束 ★ 業(yè)委會(huì)籌備和選舉流程住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿兩年的，開(kāi)始籌備業(yè)主委員會(huì)以開(kāi)發(fā)商的名義向區(qū)建設(shè)局提出委托委托物業(yè)公司籌備業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)向區(qū)建設(shè)局提出成立籌備小組的申請(qǐng)籌備小組擬訂業(yè)主委員會(huì)籌建計(jì)劃和方案將籌備計(jì)劃報(bào)品質(zhì)部審批品質(zhì)部將審批后的計(jì)劃下發(fā)，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)配合部門(mén)實(shí)施籌備計(jì)劃和方案，選出業(yè)主代表并在小區(qū)內(nèi)公布（照片、簡(jiǎn)歷）籌備第一次業(yè)主大會(huì)，發(fā)放和回收業(yè)委會(huì)選舉選票召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，邀請(qǐng)區(qū)建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)參加業(yè)主大會(huì)并監(jiān)票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員，召開(kāi)第一次委員會(huì)議，選舉產(chǎn)生主任、秘書(shū)等職務(wù)向區(qū)建設(shè)局提出成立業(yè)委會(huì)申請(qǐng)并公告全體業(yè)主 ★業(yè)委員會(huì)和業(yè)主懇談會(huì)會(huì)議工作流程擬定會(huì)議時(shí)間和主要議程客戶事務(wù)組與業(yè)主委員會(huì)預(yù)約會(huì)議時(shí)間確定會(huì)議時(shí)間，發(fā)布會(huì)議通知，邀請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參加布置會(huì)場(chǎng)、安排接待會(huì)議過(guò)程中靈活處理，避免發(fā)生言語(yǔ)沖突整理會(huì)議紀(jì)要將會(huì)議紀(jì)要發(fā)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱將會(huì)議紀(jì)要發(fā)業(yè)主委員會(huì)主任審閱，各委員簽字在服務(wù)區(qū)域張貼會(huì)議紀(jì)要 ★ 本體維修基金管理和使用入伙后第二年開(kāi)始收取本體維修基金，本體維修基金需單獨(dú)設(shè)賬，并在《季度管理服務(wù)報(bào)告》中向業(yè)主公布工程完工經(jīng)業(yè)委會(huì)同意后付款按照實(shí)施方案實(shí)施，注意對(duì)供方進(jìn)行評(píng)估和工程的驗(yàn)收根據(jù)計(jì)劃制訂具體實(shí)施方案，按照政府規(guī)定，一些費(fèi)用較大的項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)一定比率的業(yè)主簽字每年底制訂下年本體維修基金使用計(jì)劃，報(bào)業(yè)委會(huì)審批。 ★物業(yè)管理前期準(zhǔn)備指定專人負(fù)責(zé)記錄入伙前后發(fā)生的由地產(chǎn)公司支付的各項(xiàng)費(fèi)用建立對(duì)外公共關(guān)系編制管理處組織架構(gòu)和職務(wù)說(shuō)明書(shū)人力資源部《人事操作指南》品質(zhì)管理部體系文件和法律法規(guī)財(cái)務(wù)管理部《財(cái)務(wù)制度匯編》和《出納操作手冊(cè)》總經(jīng)理辦公室《行政制度匯編》從職能部門(mén)接收各類資料擬定入伙工作計(jì)劃時(shí)間表物業(yè)前期管理《入住指引》、《入伙流程》《業(yè)戶手冊(cè)》、《常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目表》防盜門(mén)、窗花、陽(yáng)臺(tái)推拉門(mén)、遮陽(yáng)棚款式需填寫(xiě)的入伙資料房屋設(shè)計(jì)平面圖、水真走向圖入伙現(xiàn)場(chǎng)宣傳展板及其他標(biāo)識(shí)入伙現(xiàn)場(chǎng)的布置和模擬演練入伙前工作準(zhǔn)備指定專人辦理各種證照接管驗(yàn)收指定專人與地產(chǎn)對(duì)接有關(guān)事項(xiàng)各類物資的采購(gòu) ★ 入伙前工作計(jì)劃表工作項(xiàng)目主要內(nèi)容負(fù)責(zé)人完成時(shí)間完成情況備注與發(fā)展商溝通對(duì)接管理用房和保安住房經(jīng)理對(duì)接小區(qū)公共洗手間的設(shè)置經(jīng)理對(duì)接保安宿舍水、電和排水排污問(wèn)題設(shè)備主管對(duì)接垃圾收集點(diǎn)設(shè)備主管對(duì)接裝修款式設(shè)備主管跟蹤前期工程遺留問(wèn)題的處理情況設(shè)備主管設(shè)備交接設(shè)備主管住宅交接設(shè)備主管公用設(shè)施交接設(shè)備主管再次遞交整改、返修清單設(shè)備主管簽定返修合同經(jīng)理列出所有分包方的聯(lián)系電話設(shè)備主管管理處食堂和員工宿舍的租用經(jīng)理技術(shù)員值班室裝修設(shè)備主管食堂和員工宿舍的裝修設(shè)備主管管理處的裝修經(jīng)理會(huì)議室的裝修經(jīng)理購(gòu)置辦公設(shè)備及用品行政后勤辦公場(chǎng)所的布置行政后勤保潔外包人員到位經(jīng)理入伙前1月綠化人員、會(huì)所人員到位經(jīng)理入伙前1月購(gòu)買(mǎi)綠化工具行政后勤管理人員到位經(jīng)理入伙前1月維修人員到位經(jīng)理入伙前2月安全管理人員到位經(jīng)理入伙前1月刻制管理處公章行政后勤辦理管理處營(yíng)業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)許可證、稅務(wù)登記證行政后勤辦理停車(chē)場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照行政后勤制作備用鑰匙柜（辦公室、宿舍等鑰匙）設(shè)備主管制作員工宿舍床50張?jiān)O(shè)備主管購(gòu)買(mǎi)文件柜行政后勤建立與政府部門(mén)聯(lián)系經(jīng)理購(gòu)買(mǎi)證件懸掛鏡框行政后勤確定管理制度、崗位職責(zé)及工作管理流程經(jīng)理編寫(xiě)各類設(shè)備操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)及規(guī)章制度設(shè)備主管購(gòu)置管理處辦公設(shè)備（保險(xiǎn)柜、電腦、打印機(jī)、白板）、用品、值班室辦公桌椅、培訓(xùn)椅及電視機(jī)行政后勤購(gòu)置保安用品行政后勤購(gòu)置維修工具行政后勤購(gòu)買(mǎi)維修材料行政后勤制作培訓(xùn)室隔離展板、培訓(xùn)桌設(shè)備主管管理處領(lǐng)取公司《人事操作指南》《行政制度匯編》、《財(cái)務(wù)制度、規(guī)定匯編》CI手冊(cè)客戶主辦領(lǐng)取體系部分常用表格（如值班本、物資領(lǐng)用單）客戶主辦安裝人事、設(shè)備、財(cái)務(wù)軟件電腦室跟總辦對(duì)接安全員、保潔員服裝款式行政后勤鄰取各崗位人員服裝客戶主辦1層建消防沙池設(shè)備主管員工崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)客戶主辦為施工人員辦理臨時(shí)出入證客戶主辦電話安裝設(shè)備主管消防電梯橋箱臨時(shí)裝修設(shè)備主管制作公布欄行政后勤交通及設(shè)備房等各類表識(shí)的懸掛設(shè)備主管控制中心控制中心布置裝修工程部會(huì)所經(jīng)營(yíng)確定會(huì)所經(jīng)營(yíng)方案經(jīng)理擬訂會(huì)所酒吧酒水價(jià)目表經(jīng)理確定會(huì)所規(guī)章制度、公約及會(huì)員章程經(jīng)理宿舍購(gòu)衣柜 行政后勤購(gòu)宿舍木桌子 行政后勤購(gòu)排氣扇、掛衣架行政后勤購(gòu)熱水器行政后勤聯(lián)系飲水機(jī)行政后勤操作間制作操作臺(tái)、工具架設(shè)備主管停車(chē)場(chǎng)制作停車(chē)場(chǎng)標(biāo)識(shí)工程部車(chē)位劃分及制作倒車(chē)架工程部停車(chē)場(chǎng)衛(wèi)生清掃行政后勤控制中心跟蹤控制臺(tái)的制作設(shè)備主管整理備用鑰匙并列清單設(shè)備主管中心各系統(tǒng)的安裝調(diào)試工程部中心各系統(tǒng)使用方法培訓(xùn)工程部購(gòu)置消防器材及工具行政后勤門(mén)禁系統(tǒng)的啟用工程部倉(cāng)庫(kù)倉(cāng)庫(kù)現(xiàn)場(chǎng)布置行政后勤制作貨架設(shè)備主管倉(cāng)庫(kù)貨架分類標(biāo)識(shí)制作倉(cāng)管員宿舍宿舍衛(wèi)生打掃行政后勤制作上下鋪床設(shè)備主管制作鞋架設(shè)備主管安裝宿舍窗簾架及窗簾
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