【正文】 3《北京市物業(yè)管理辦法》對建設(shè)單位委托專項(xiàng)服務(wù)的規(guī)定：建設(shè)單位可將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。3《北京市物業(yè)管理辦法》中規(guī)定的物業(yè)管理活動(dòng)的區(qū)縣人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及相關(guān)活動(dòng)的對應(yīng)職責(zé)：①區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作②街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。新建物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積30至60平方米。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的情況下，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)可以選擇的方式：①全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)②可委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)③也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。4★業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理的事項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的事項(xiàng)：①籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金②申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施③同時(shí)申請分立或合并物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。4未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或其他重大緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他事項(xiàng)的處理方式：由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。4除建設(shè)單位外，業(yè)主自己申請成立業(yè)主大會(huì)需要滿足的條件：占總?cè)藬?shù)5%以上或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e5%以上的業(yè)主可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會(huì)。4業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后30日內(nèi)持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案時(shí)提交材料清單：①籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告②業(yè)主大會(huì)決議③管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則④業(yè)主委員會(huì)委員名單。50、★《北京市物業(yè)管理辦法》中對物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的規(guī)定：應(yīng)當(dāng)對①雙方權(quán)利義務(wù)②物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)③服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)④服務(wù)費(fèi)用⑤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人⑥物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用⑦合同期限⑧服務(wù)交接⑨違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或個(gè)人。每年一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。業(yè)主共同決定或業(yè)主委員會(huì)要求對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。5物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)：①通知義務(wù)②未約定通知期限的于三個(gè)月通知業(yè)主。②業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。5對拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主爭取權(quán)益的合法手段：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或申請仲裁，不得強(qiáng)行接管。5物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況如何進(jìn)行評估：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監(jiān)理。60、★《北京市物業(yè)管理辦法》所指的前期物業(yè)管理期限：是指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，對完成物業(yè)共用部分交接前收取物業(yè)管理費(fèi)的規(guī)定：完成物業(yè)共用部分交接前，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；業(yè)主按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)：①籌備組成立滿3個(gè)月未召開首次業(yè)主大會(huì)的②未決定解除前期合同且未確定管理方式的③首次業(yè)主大會(huì)結(jié)束后，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗(yàn)通知之日起30日內(nèi)未開始查驗(yàn)的④查驗(yàn)后建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的⑤籌備組成立公告，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，查驗(yàn)通知、交接通知、物業(yè)服務(wù)查驗(yàn)交接報(bào)告或摘要文本在顯著位置公示。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，對前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任、物業(yè)服務(wù)方式的規(guī)定：建設(shè)單位可自行提供前期物業(yè)服務(wù)，也可將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)的資質(zhì)要求。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后，對政府相關(guān)部門在物業(yè)用房方面的要求：規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；測繪單位在《房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書》中標(biāo)明物業(yè)用房位置、面積；房屋行政主管部門辦理測繪成果備案時(shí)應(yīng)當(dāng)核查是否符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。6☆《北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》中對質(zhì)量保修期限的規(guī)定：《住宅質(zhì)量保證書》中承諾的質(zhì)量保修期限高于上述規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)的，以《住宅質(zhì)量保證書》承諾的期限為準(zhǔn)。7住宅保修期滿后，可以不需住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，即可使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修的緊急情況：①難以解決的②電梯危及人身安全的要停梯整改③供水中斷④樓體單側(cè)外墻面五分之一以上脫落危險(xiǎn)的⑤危及人身財(cái)產(chǎn)安全的⑥要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的。7☆北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法適用的對象：本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理，及其信用信息的采集、發(fā)布和使用活動(dòng)。北物協(xié)負(fù)責(zé)制定、組織實(shí)施本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才培養(yǎng)方案，組織項(xiàng)目負(fù)責(zé)人繼續(xù)教育的培訓(xùn)工作。7★物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（）包括三種種類型：①建設(shè)單位按照前期物業(yè)服務(wù)合同指派的②物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派的③業(yè)主共同決定聘請的其他管理人。本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人持證上崗制度須經(jīng)：①市房屋行政主管部門考試合格、頒發(fā)證書②合格證書有效期為三年，需要延期的，于期滿前三個(gè)月向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請辦理延期手續(xù)③每年須參加不少于40學(xué)時(shí)繼續(xù)教育。7☆信用信息主要包括：基本信息、業(yè)績信息和警示信息。7★物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用記分制度的具體規(guī)定：市、區(qū)縣房屋行政主管部門對信用行為進(jìn)行調(diào)查、確認(rèn)，記分。記分周期從每年1月1日至12月31日止。②企業(yè)記分達(dá)到5分時(shí)，注冊地房屋行政主管部門約談該企業(yè)法寶代表人，不得承接新項(xiàng)目，一年內(nèi)不得參加示范項(xiàng)目考評，一年內(nèi)不得晉升資質(zhì)等級。8★依據(jù)信用記分結(jié)果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人記分達(dá)到3分時(shí)書面警告；達(dá)到5分時(shí)進(jìn)行約談，記入信用信息檔案；記分達(dá)到15分時(shí)，注銷《北京市物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人考試合格證書》，進(jìn)行公示，并扣除企業(yè)5分。8《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》京改發(fā)[2010]。8★房屋建筑的安全責(zé)任人的定義：是指房屋建筑的所有人，房屋建筑所有人下落不明或房屋建筑權(quán)屬不清晰的，實(shí)際占有有人是安全責(zé)任人。8★房屋建筑管理人的定義：是對房屋建筑使用安全承擔(dān)管理責(zé)任的自然人、法人或其他組織；自行管理的，安全責(zé)任人是管理人；委托的，受托人是管理人。8☆使用人在使用房屋建筑時(shí)，影響安全和公共利益的行為：①擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)②違法存放易燃、易爆、放射性、侵蝕性和危害人體健康的物品③超過設(shè)計(jì)使用荷載使用房屋④損壞、挪用或擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物⑤擅自拆改防雷裝置⑥擅自拆改燃?xì)?、供暖、供電、通訊線路等設(shè)施設(shè)備。8☆安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)類型、已使用時(shí)間、設(shè)計(jì)使用年限等不同情況，定期委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行安全評估的主要類型及要求：①學(xué)校、醫(yī)院大型公共建筑每時(shí)每5年進(jìn)行一次評估②居住建筑使用滿30年，每10年進(jìn)行一次③達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限仍繼續(xù)使用的，每2年進(jìn)行一次④建在水渠、山坡等危險(xiǎn)處，自交付使用起，每5年進(jìn)行一次⑤梁、板、柱結(jié)構(gòu)構(gòu)件和陽臺(tái)、雨罩自交付使用第30年起，進(jìn)行一次安全評估，以后每10年進(jìn)行一次。90、☆房屋建筑安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)委托安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行安全鑒定的具體情形：①開裂、變形，地基不均勻沉降危及使用安全的②結(jié)構(gòu)改造或改變使用用途的③結(jié)構(gòu)損傷的④影響使用安全的⑤出現(xiàn)損傷的⑥變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的⑦有安全隱患、需進(jìn)行安全鑒定的⑧其他依法進(jìn)行安全鑒定的。9☆房屋建筑安全問題的治理措施及費(fèi)用承擔(dān)：應(yīng)采取修繕、解除危險(xiǎn)、拆除措施。9☆房屋修繕：是指為保持和提高房屋的完好程度與使用功能或?yàn)檠娱L房屋耐用年限，對既有房屋建筑進(jìn)行必要的維護(hù)、維修、拆改、翻修和再裝飾所進(jìn)行的查勘、設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收的過程控制活動(dòng)。9★危險(xiǎn)房屋的處理類別：①觀察使用②處理使用—可解除危險(xiǎn)的房屋③停止使用—無修繕價(jià)值，不危及相鄰他人安全的④整體拆除—整幢危險(xiǎn)且無修繕價(jià)值，立即拆除的。9《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》京建發(fā)[2010]。9☆各當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如何委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理服務(wù)：應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面合同，約定服務(wù)內(nèi)容及費(fèi)用。業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供身份證明、房屋權(quán)屬證明；業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提供備案證明；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)、用地、規(guī)劃等任一許可證明；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)合同。按照“誰委托誰付費(fèi)”原則；建設(shè)單位和全體業(yè)主共同委托，由建設(shè)單位承擔(dān)評估費(fèi)用。10《北京市物業(yè)項(xiàng)目交接管理辦法》京建發(fā)[2010]10★物業(yè)項(xiàng)目交接的含義：是指建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間進(jìn)行移交和承接的行為。全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行交接；委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并出具交接查驗(yàn)報(bào)告。⑴業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)合同的，由全體業(yè)主與建設(shè)單位進(jìn)行交接：①業(yè)主共同決定告知建設(shè)單位②簽訂協(xié)議③告知主管部門④移交和承接。