【正文】 物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理：是指物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有關(guān)部門(mén)的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專(zhuān)業(yè)評(píng)估監(jiān)理服務(wù)的活動(dòng)。9☆房屋應(yīng)急搶險(xiǎn)遵循的原則：屬地為主、分級(jí)負(fù)責(zé)、預(yù)防為主、防治結(jié)合、快速反應(yīng)、統(tǒng)一指揮、保障有力的原則。9★房屋修繕工程應(yīng)依法取得施工許可證的對(duì)象：投資額達(dá)到30萬(wàn)元以上或面積達(dá)到300平方米以上時(shí)，依法取得施工許可。治理費(fèi)用由安全責(zé)任人承擔(dān)；人為原因?qū)е碌钠渲卫碣M(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。費(fèi)用由安全責(zé)任人承擔(dān)，人為原因?qū)е路课萁ㄖ霈F(xiàn)安全問(wèn)題的，鑒定費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。⑥懸挑陽(yáng)臺(tái)、外窗、抹灰、屋檐自交付使用起每10年進(jìn)行一次。8★管理人對(duì)房屋建筑日常檢查的內(nèi)容：①異?，F(xiàn)象②蟲(chóng)蛀、腐朽③蟻情④構(gòu)件完好性⑤裝飾裝修⑥構(gòu)筑物牢固情況⑦運(yùn)行狀況⑧消防標(biāo)志完好性⑨供水、電等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的完好性。 房屋建筑管理人的職責(zé)：進(jìn)行檢查維護(hù)、制止、報(bào)告、安全宣傳。承擔(dān)責(zé)任：房屋建筑的安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋建筑的安全使用、檢查維護(hù)、安全評(píng)估與鑒定、安全問(wèn)題治理等承擔(dān)責(zé)任，保證房屋建筑的安全性、適用性、耐久性。8☆房屋建筑使用安全管理應(yīng)遵循的原則：合理使用、定期檢查、預(yù)防為主、防治結(jié)合、綜合治理、確保安全的原則。8物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息用途：可為市、區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)、相關(guān)行政主管部門(mén)及北京物協(xié)等實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)核定、物業(yè)管理示范項(xiàng)目評(píng)定、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理、物業(yè)管理行業(yè)專(zhuān)家選聘等工作，提供監(jiān)督管理的依據(jù)。③企業(yè)記分達(dá)到20分時(shí)，一年內(nèi)不得承接新項(xiàng)目，不得參加示范項(xiàng)目考評(píng)，不得晉升資質(zhì)等級(jí)，不予開(kāi)具出京誠(chéng)信證明材料；核查不達(dá)標(biāo)的，重新核定資質(zhì)等級(jí)或注銷(xiāo)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。80、依據(jù)信用記分結(jié)果：①企業(yè)記分達(dá)到3分時(shí)書(shū)面警示、限期整改，不得參加示范項(xiàng)目考評(píng)，告知注冊(cè)地區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)。7★物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用記分制度的滿分分別是：企業(yè)為20分、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為15分。采集渠道：包括市、區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)及相關(guān)行政主管部門(mén)提供、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自行申報(bào)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有下列情形之一的取消合格證書(shū)，并予以記錄：①未按規(guī)定參加崗位考核、繼續(xù)教育的②在記分周期累計(jì)扣分超過(guò)規(guī)定分值的（扣15分）③其他應(yīng)予取消合格證書(shū)的情形（自3年內(nèi)不能在本市擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）。一個(gè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)有一名駐場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，另有約定的除外。7★物業(yè)服務(wù)合同備案制度對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主及主管部門(mén)的具體要求：①物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)備案②建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)辦理前期物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)③其他管理人應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起15日內(nèi)向項(xiàng)目行政主管部門(mén)備案④區(qū)縣主管部門(mén)受理后10日內(nèi)辦理備案手續(xù)，備案后5日內(nèi)將相關(guān)信息告知項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。7☆本市物業(yè)服務(wù)信用信息系統(tǒng)監(jiān)督管理的分工和職責(zé)：市房屋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理行業(yè)的信用信息管理工作； 區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其負(fù)責(zé)人的違法違規(guī)行為進(jìn)行檢查、處理、記分，將結(jié)果記入信用信息檔案。7《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》京建發(fā)[2010]。70、☆住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的審批條件：經(jīng)兩個(gè)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)。6★《北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》（京建發(fā)[2010]）的物業(yè)適用范圍：是北京市行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅、售后公有住房。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施前，對(duì)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定：按合同約定執(zhí)行。6★發(fā)放和首次使用“業(yè)主一卡通”的具體規(guī)定：一卡通內(nèi)預(yù)存不超過(guò)12個(gè)月物業(yè)費(fèi)，相關(guān)約定即時(shí)生效，建設(shè)單位可根據(jù)約定通過(guò)銀行直接從一卡通中劃轉(zhuǎn)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)并履行必要的通知義務(wù)、公示。6★《關(guān)于〈北京市物業(yè)管理辦法〉實(shí)施中若干問(wèn)題的通知》對(duì)業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求分別是：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷(xiāo)售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示，并寫(xiě)入房屋買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。5業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主維護(hù)自己權(quán)益的措施：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。5《北京市物業(yè)管理辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與服務(wù)項(xiàng)目之間的規(guī)定：業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知業(yè)主。5★業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)及向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的規(guī)定：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。5物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主共同決定續(xù)聘或解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)：決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。5物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況時(shí)的具體規(guī)定：《北京市物業(yè)管理辦法》中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。5《北京市物業(yè)管理辦法》對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托外包服務(wù)的要求：物業(yè)服務(wù)是包括各專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的綜合服務(wù)。4《北京市物業(yè)管理辦法》中對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員資格自動(dòng)終止后移交工作的規(guī)定：應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。4街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)后需要履行的職責(zé)：接到申請(qǐng)之日起60日內(nèi)指定代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng)。4建設(shè)單位向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人的條件：已交付專(zhuān)有部分達(dá)到50%以上的，建設(shè)單位推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人。4業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理，具體事項(xiàng)范圍和決定程序：業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則全體業(yè)主共同決定。4業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理時(shí)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)內(nèi)容：①制定或修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則②選舉或更換業(yè)主委員會(huì)委員③確定或變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案④選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)⑤籌集、管理和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金⑥申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施⑦申請(qǐng)分立或合并物業(yè)管理區(qū)域⑧決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。3前期物業(yè)管理建設(shè)單位撤出管理區(qū)域并移交相關(guān)資料的前置條件是：業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分的查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交相關(guān)資料。3前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任：建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。3新建住宅物業(yè)，對(duì)于建設(shè)單位配建的物業(yè)服務(wù)用房的要求與標(biāo)準(zhǔn)：新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置。②供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車(chē)管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門(mén)和專(zhuān)業(yè)監(jiān)管部門(mén)依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。3《北京市物業(yè)管理辦法》中對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作的具體劃分：①北京市房屋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。3《北京市物業(yè)管理辦法》對(duì)業(yè)主共同決定物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或合并事項(xiàng)時(shí)的規(guī)定：業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。3《北京市物業(yè)管理辦法》中劃分物業(yè)管理區(qū)域的原則：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》的基本思路：①圍繞開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，創(chuàng)新前期物業(yè)管理制度②完善業(yè)主自我治理機(jī)制③構(gòu)建質(zhì)價(jià)相符的市場(chǎng)環(huán)境，創(chuàng)新管理手段④規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，創(chuàng)新行業(yè)監(jiān)管模式。第二部分 北京市地方規(guī)章、規(guī)范性文件2現(xiàn)階段物業(yè)管理存在的問(wèn)題：①開(kāi)發(fā)建設(shè)階段遺留問(wèn)題影響到后期的物業(yè)管理②物業(yè)服務(wù)不規(guī)范③為主委員會(huì)成立有困難④信息不對(duì)稱(chēng)。2《消防法》中與物業(yè)管理密切相關(guān)的重要規(guī)定內(nèi)容六個(gè)有：①有義務(wù)②有制度③有責(zé)任④有教育（培訓(xùn)）⑤有檢查⑥有演練。 2《民法通則》中與物業(yè)管理密切相關(guān)的規(guī)定：《中華人民共和國(guó)民法通則》是一部調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律。保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)當(dāng)至少留存30日備查，保安從業(yè)單位和客戶單位不得刪改或擴(kuò)散。娛樂(lè)場(chǎng)不得自行招用保安員。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持②物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持③物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。★最高人民法院對(duì)物權(quán)法第七十七條所稱(chēng)有利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定：①業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用