【正文】 一季度公示上一年度前期物業(yè)合同履行情況、收支情況。13《北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法》京建發(fā)[2010]340號。13關于印發(fā)《北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范》（試行）、《北京市物業(yè)服務費用評估規(guī)范》）（試行）和《北京市物業(yè)服務質量評估規(guī)范（試行）的通知》—京建發(fā)[2010]391號。13★電梯使用單位的安全管理人員應履行的職責：①進行電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯的定期檢驗計劃；②妥善保管電梯層門鑰匙、機房鑰匙和電源鑰匙；③監(jiān)督電梯日常維護保養(yǎng)單位定期檢修、保養(yǎng)電梯；④發(fā)現(xiàn)電梯存在安全隱患需要停止使用的，有權作出停止使用的決定，并立即報告本單位負責人；⑤遇有火災、地震等影響電梯運行和電梯乘客人身安全的突發(fā)性事件時，應當迅速采取措施，停止電梯運行。13《北京市供熱采暖管理辦法》。13☆供熱單位在供熱服務中應當遵守的規(guī)定：①建立供熱設施巡檢制度，對管理范圍內的供熱設施進行檢查，并作好記錄。發(fā)現(xiàn)共用設施隱患應及時消除；發(fā)現(xiàn)用戶自用采暖設施存在隱患的，應書面告知用戶及時消除②供熱前應進行供熱系統(tǒng)充水、試壓、排氣、試運行等工作，并提前在供熱范圍內公告③建立用戶采暖溫度抽測制度，定期對用戶室溫進行檢測，測溫記錄應有用戶或其他證明人簽字④采暖期內實行24小時服務，并及時處理和回復用戶反映問題。13☆供熱范圍內住宅用戶的室外、室內共用供熱設施的管理、維護、搶修和更新改造責任方；室內自用采暖設施維修、更新的相關費用承擔方：①供熱單位應當對供熱范圍內住宅用戶的室外供熱設施和室內共用供熱設施承擔管理、維護、搶修和更新改造的責任，機關、部隊、企事業(yè)單位的后勤服務部門提供社會供熱服務的，可以按照規(guī)定委托專業(yè)企業(yè)承擔。②住宅用戶發(fā)現(xiàn)室內供熱采取設施異常、泄漏情況時，應及時向供熱單位報修，并承擔室內自用采暖設施維修、更新的相關費用。③非住宅用戶供熱采暖設施的維護、管理以及更新改造，由供熱單位與用戶在合同中約定。④建設單位應依法承擔供熱采暖設施保修期內的保修責任。13《北京市有限空間安全作業(yè)生產規(guī)范（試行）》1☆《北京市有限空間安全作業(yè)生產規(guī)范》所指的有限空間的定義和分類：《規(guī)范》所指的有限空間是指封閉或部分封閉，進出口較為狹窄有限，未被設計為固定工作場所，自然通風不良，易造成有毒有害、易燃易爆物質積聚或氧含量不足的空間。分為三類：①密閉設備—貯罐、壓力容器、管道、煙道、鍋爐②地下有限空間—地下管道、地下室、地下倉庫、污水池、沼氣池、化糞池、下水道③地上有限空間—儲藏室、酒糟池、垃圾站、溫室、冷庫。14☆在有限空間作業(yè)，事先應進行的檢測及注意問題：生產經營單位應嚴格執(zhí)行“先檢測、后作業(yè)”的原則。未經檢測，嚴禁作業(yè)人員進入有限空間。作業(yè)者工作面發(fā)生變化時，應重新檢測后再進入。 實施檢測時，檢測人員應處于安全環(huán)境，檢測時要做好檢測記錄，包括檢測時間、地點、氣體種類和檢測濃度。14★生產經營單位委托承包單位進行有限空間作業(yè)的規(guī)定：①生產經營單位委托承包單位進行有限空間作業(yè)時，應嚴格承包管理，規(guī)范承包行為，將工程發(fā)包給具備相應資質的企業(yè)和個人。②生產經營單位將有限空間作業(yè)發(fā)包時，應簽訂專門的安全生產管理協(xié)議，或在承包合同中約定各自的安全生產管理職責。③承包單位應嚴格遵守安全協(xié)議，遵守各項操作規(guī)程，嚴禁違章指揮、違章作業(yè)。14《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》。14☆本市地下空間的安全使用原則：堅持誰所有誰負責，誰使用誰負責的原則。14利用地下空間從事生產經營活動或作為居住場所，地下空間的產權人、管理單位應當保證地下空間具備的條件：①防火、衛(wèi)生檢查合格②建筑安全③具有上下水、衛(wèi)生間、用電設施④通風良好⑤有防汛、防雨水設施⑥配備各項消防設施。 不具備安全使用條件，對從事經營活動的，由人民防空主管部門、建設行政主管部門責令改正，并處3萬元罰款；對從事非經營活動的，并處1000元罰款。14☆裝修人在裝飾裝修活動中，出現(xiàn)擅自變動建筑主體和承重結構的行為時，受侵害的業(yè)主或業(yè)主委員會應采取的應對措施；裝修人在裝飾裝修活動中，嚴禁實施擅自變動建筑主體和承重結構的行為。裝修人出現(xiàn)上述行為時，受侵害的業(yè)主或業(yè)主委員會可依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定向人民法院提起訴訟，要求裝修人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。14☆裝修人出現(xiàn)擅自變動建筑主體和承重結構的行為時，房屋管理單位采取的處理措施：發(fā)現(xiàn)裝飾裝修活動中存在擅自變動建筑主體和承重結構違法行為時，房屋管理單位應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告業(yè)主委員會或居委會、街道辦事處，并會同業(yè)主委員會或居委會、街道辦事處組織相關業(yè)主與裝修人進行協(xié)調，要求其改正違法行為；裝修人仍不改正的，房屋管理單位應當上報區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門處理。14☆大型社會活動安全工作堅持的原則：①堅持安全第一、預防為主的方針②按照誰主辦、誰負責的原則，由主辦者對安全工作全面負責。14☆本市對樓宇安全管理第一責任人的約定，物業(yè)管理單位安全管理職責的依據(jù)：產權單位、使用單位是樓宇安全管理第一責任人。150、物業(yè)管理單位應急演練間隔期：至少每季度組織一次全面的應急演練，做好應急演練記錄。案例2010年12月21日北京市某房地產開發(fā)公司開發(fā)的位于朝陽區(qū)某住宅小區(qū)取得銷售許可，總建筑面積27完平方米，開發(fā)公司從建委網站上抽取了第三方建立評估機構對物業(yè)服務費用進行了評估，并將全部專項服務委托給一家注冊地在海淀的三級資質的甲物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主于2011年8月1日開始入住，2011年10月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了一家一級資質的乙物業(yè)服務公司。業(yè)主委員會與注冊地在豐臺的乙物業(yè)服務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同，合同定于2011年11月1日乙公司進駐，業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)服務公司應于2011年11月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)服務公司收到業(yè)主委員會書面通知后，拒不撤出物業(yè)小區(qū)，并以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。但是乙物業(yè)公司還是強行接管了小區(qū)，并開始提供物業(yè)服務。2012年6月15日，該小區(qū)頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務公司無償修復。乙物業(yè)服務公司稱這是因為甲物業(yè)服務公司服務不善所致，應由甲物業(yè)服務公司負責修繕。之后，乙物業(yè)服務公司不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。請依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》及相關政策作答：誰是前期物業(yè)服務的責任主體？前期物業(yè)服務的期限如何規(guī)定的？答：⑴北京市某房地產開發(fā)公司作為開發(fā)建設單位是是前期物業(yè)服務的責任主體。⑵前期物業(yè)服務期限是指從業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設單位完成物業(yè)共用部位交接止。建設單位、業(yè)主委員會和甲物業(yè)服務公司的做法是否妥當？甲物業(yè)服務公司拒絕移交的理由是否成立？說明理由。答：⑴建設單位的做法不妥當之處在于將全部委托了一家三級資質的物業(yè)服務企業(yè)提供服務，因為根據(jù)建設部資質管理辦法，三級資質的物業(yè)服務企業(yè)不能管理20萬平方米以上的建筑面積的住宅小區(qū)。⑵業(yè)主委員會的做法不妥當之處在于：前期物業(yè)服務的責任主體是開發(fā)建設單位，前期物業(yè)的查驗交接的職責是全體業(yè)主而不是乙物業(yè)服務公司（全體業(yè)主委托乙公司）除外，業(yè)主委員會應向建設單位書面通知對物業(yè)共用部分進行檢查。全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行查驗，全體業(yè)主與建設單位也可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行查驗。⑶甲物業(yè)服務公司做法不妥當之處在于：；。拒絕移交的理由不成立，《辦法》第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用，對業(yè)主共同決策有異議等為由拒絕辦理交接。業(yè)主欠繳物業(yè)服務費用，應通過業(yè)主委員會督促，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。⑷乙物業(yè)服務公司做法不妥當之處在于：不應強行接管。《辦法》第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出管理區(qū)域的，新物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。結合案例實際簡述房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理活動中的職責？答：⑴市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，區(qū)縣房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。依據(jù)《北京市物業(yè)服務企業(yè)信用管理辦法》，對于物業(yè)服務企業(yè)的違法違紀行為，由朝陽房屋行政主管部門按照標準記分，并記入信用信息系統(tǒng)其中：，超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務記3分，給予書面警示，責令限期改正，改正期間不得參加物業(yè)管理示范項目考評，并告知海淀區(qū)房屋行政主管部門。，業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)企業(yè)，拒不撤出的，責令限期整改記分3分，逾期不撤出的，處以10萬元罰款，記5分。，強行接管，給予書面警示，責令改正記35分。當甲物業(yè)公司累計分數(shù)達到5分后，由海淀區(qū)房屋行政主管部門約談該企業(yè)法定代表人，予以行政告誡，同時核查企業(yè)的資質條件。當乙物業(yè)公司分數(shù)達到3分時，由朝陽區(qū)房屋行政主管部門提出書面警示，限期整改。改正期間不得參加物業(yè)示范項目考評，并告知豐臺區(qū)房屋行政主管部門，乙物業(yè)公司累計分數(shù)達到5分后，有豐臺區(qū)房屋行政主管部門約談該企業(yè)法定代表人，予以行政告誡，同時核查企業(yè)的資質條件。⑵《辦法》規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導、監(jiān)督，協(xié)調處理糾紛。述20和業(yè)主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業(yè)服務公司負責無償修復？答：⑴上述20和業(yè)主提出的修復請求是合理的，因房屋未超過保修期限；⑵但上述住戶要求乙物業(yè)服務業(yè)公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由開發(fā)建設單位負責。如果您是乙公司負責人，如何處理業(yè)主的投訴？答：乙公司的做法不妥當：⑴該公司應勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修。⑵同時應將有關情況及時告知建設單位（或建議業(yè)主及時告知建設單位），積極與建設單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況。12 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