【正文】 一季度公示上一年度前期物業(yè)合同履行情況、收支情況。13《北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法》京建發(fā)[2010]340號(hào)。13關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估規(guī)范》（試行）、《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范》）（試行）和《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估規(guī)范（試行）的通知》—京建發(fā)[2010]391號(hào)。13★電梯使用單位的安全管理人員應(yīng)履行的職責(zé)：①進(jìn)行電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯的定期檢驗(yàn)計(jì)劃；②妥善保管電梯層門鑰匙、機(jī)房鑰匙和電源鑰匙；③監(jiān)督電梯日常維護(hù)保養(yǎng)單位定期檢修、保養(yǎng)電梯；④發(fā)現(xiàn)電梯存在安全隱患需要停止使用的，有權(quán)作出停止使用的決定，并立即報(bào)告本單位負(fù)責(zé)人；⑤遇有火災(zāi)、地震等影響電梯運(yùn)行和電梯乘客人身安全的突發(fā)性事件時(shí)，應(yīng)當(dāng)迅速采取措施，停止電梯運(yùn)行。13《北京市供熱采暖管理辦法》。13☆供熱單位在供熱服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定：①建立供熱設(shè)施巡檢制度，對(duì)管理范圍內(nèi)的供熱設(shè)施進(jìn)行檢查，并作好記錄。發(fā)現(xiàn)共用設(shè)施隱患應(yīng)及時(shí)消除；發(fā)現(xiàn)用戶自用采暖設(shè)施存在隱患的，應(yīng)書面告知用戶及時(shí)消除②供熱前應(yīng)進(jìn)行供熱系統(tǒng)充水、試壓、排氣、試運(yùn)行等工作，并提前在供熱范圍內(nèi)公告③建立用戶采暖溫度抽測(cè)制度，定期對(duì)用戶室溫進(jìn)行檢測(cè)，測(cè)溫記錄應(yīng)有用戶或其他證明人簽字④采暖期內(nèi)實(shí)行24小時(shí)服務(wù)，并及時(shí)處理和回復(fù)用戶反映問題。13☆供熱范圍內(nèi)住宅用戶的室外、室內(nèi)共用供熱設(shè)施的管理、維護(hù)、搶修和更新改造責(zé)任方；室內(nèi)自用采暖設(shè)施維修、更新的相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)方：①供熱單位應(yīng)當(dāng)對(duì)供熱范圍內(nèi)住宅用戶的室外供熱設(shè)施和室內(nèi)共用供熱設(shè)施承擔(dān)管理、維護(hù)、搶修和更新改造的責(zé)任，機(jī)關(guān)、部隊(duì)、企事業(yè)單位的后勤服務(wù)部門提供社會(huì)供熱服務(wù)的，可以按照規(guī)定委托專業(yè)企業(yè)承擔(dān)。②住宅用戶發(fā)現(xiàn)室內(nèi)供熱采取設(shè)施異常、泄漏情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)向供熱單位報(bào)修，并承擔(dān)室內(nèi)自用采暖設(shè)施維修、更新的相關(guān)費(fèi)用。③非住宅用戶供熱采暖設(shè)施的維護(hù)、管理以及更新改造，由供熱單位與用戶在合同中約定。④建設(shè)單位應(yīng)依法承擔(dān)供熱采暖設(shè)施保修期內(nèi)的保修責(zé)任。13《北京市有限空間安全作業(yè)生產(chǎn)規(guī)范（試行）》1☆《北京市有限空間安全作業(yè)生產(chǎn)規(guī)范》所指的有限空間的定義和分類：《規(guī)范》所指的有限空間是指封閉或部分封閉，進(jìn)出口較為狹窄有限，未被設(shè)計(jì)為固定工作場(chǎng)所，自然通風(fēng)不良，易造成有毒有害、易燃易爆物質(zhì)積聚或氧含量不足的空間。分為三類：①密閉設(shè)備—貯罐、壓力容器、管道、煙道、鍋爐②地下有限空間—地下管道、地下室、地下倉(cāng)庫(kù)、污水池、沼氣池、化糞池、下水道③地上有限空間—儲(chǔ)藏室、酒糟池、垃圾站、溫室、冷庫(kù)。14☆在有限空間作業(yè)，事先應(yīng)進(jìn)行的檢測(cè)及注意問題：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“先檢測(cè)、后作業(yè)”的原則。未經(jīng)檢測(cè)，嚴(yán)禁作業(yè)人員進(jìn)入有限空間。作業(yè)者工作面發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)重新檢測(cè)后再進(jìn)入。 實(shí)施檢測(cè)時(shí)，檢測(cè)人員應(yīng)處于安全環(huán)境，檢測(cè)時(shí)要做好檢測(cè)記錄，包括檢測(cè)時(shí)間、地點(diǎn)、氣體種類和檢測(cè)濃度。14★生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位委托承包單位進(jìn)行有限空間作業(yè)的規(guī)定：①生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位委托承包單位進(jìn)行有限空間作業(yè)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格承包管理，規(guī)范承包行為，將工程發(fā)包給具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)和個(gè)人。②生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位將有限空間作業(yè)發(fā)包時(shí)，應(yīng)簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議，或在承包合同中約定各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé)。③承包單位應(yīng)嚴(yán)格遵守安全協(xié)議，遵守各項(xiàng)操作規(guī)程，嚴(yán)禁違章指揮、違章作業(yè)。14《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》。14☆本市地下空間的安全使用原則：堅(jiān)持誰所有誰負(fù)責(zé)，誰使用誰負(fù)責(zé)的原則。14利用地下空間從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或作為居住場(chǎng)所，地下空間的產(chǎn)權(quán)人、管理單位應(yīng)當(dāng)保證地下空間具備的條件：①防火、衛(wèi)生檢查合格②建筑安全③具有上下水、衛(wèi)生間、用電設(shè)施④通風(fēng)良好⑤有防汛、防雨水設(shè)施⑥配備各項(xiàng)消防設(shè)施。 不具備安全使用條件，對(duì)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由人民防空主管部門、建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處3萬元罰款；對(duì)從事非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，并處1000元罰款。14☆裝修人在裝飾裝修活動(dòng)中，出現(xiàn)擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的行為時(shí)，受侵害的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)采取的應(yīng)對(duì)措施；裝修人在裝飾裝修活動(dòng)中，嚴(yán)禁實(shí)施擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的行為。裝修人出現(xiàn)上述行為時(shí)，受侵害的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)可依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定向人民法院提起訴訟，要求裝修人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。14☆裝修人出現(xiàn)擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的行為時(shí)，房屋管理單位采取的處理措施：發(fā)現(xiàn)裝飾裝修活動(dòng)中存在擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)違法行為時(shí)，房屋管理單位應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì)、街道辦事處，并會(huì)同業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì)、街道辦事處組織相關(guān)業(yè)主與裝修人進(jìn)行協(xié)調(diào)，要求其改正違法行為；裝修人仍不改正的，房屋管理單位應(yīng)當(dāng)上報(bào)區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門處理。14☆大型社會(huì)活動(dòng)安全工作堅(jiān)持的原則：①堅(jiān)持安全第一、預(yù)防為主的方針②按照誰主辦、誰負(fù)責(zé)的原則，由主辦者對(duì)安全工作全面負(fù)責(zé)。14☆本市對(duì)樓宇安全管理第一責(zé)任人的約定，物業(yè)管理單位安全管理職責(zé)的依據(jù)：產(chǎn)權(quán)單位、使用單位是樓宇安全管理第一責(zé)任人。150、物業(yè)管理單位應(yīng)急演練間隔期：至少每季度組織一次全面的應(yīng)急演練，做好應(yīng)急演練記錄。案例2010年12月21日北京市某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于朝陽區(qū)某住宅小區(qū)取得銷售許可，總建筑面積27完平方米，開發(fā)公司從建委網(wǎng)站上抽取了第三方建立評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行了評(píng)估，并將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給一家注冊(cè)地在海淀的三級(jí)資質(zhì)的甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主于2011年8月1日開始入住，2011年10月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了一家一級(jí)資質(zhì)的乙物業(yè)服務(wù)公司。業(yè)主委員會(huì)與注冊(cè)地在豐臺(tái)的乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同定于2011年11月1日乙公司進(jìn)駐，業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)于2011年11月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)服務(wù)公司收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后，拒不撤出物業(yè)小區(qū)，并以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。但是乙物業(yè)公司還是強(qiáng)行接管了小區(qū)，并開始提供物業(yè)服務(wù)。2012年6月15日，該小區(qū)頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)公司無償修復(fù)。乙物業(yè)服務(wù)公司稱這是因?yàn)榧孜飿I(yè)服務(wù)公司服務(wù)不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)服務(wù)公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。請(qǐng)依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》及相關(guān)政策作答：誰是前期物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體？前期物業(yè)服務(wù)的期限如何規(guī)定的？答：⑴北京市某房地產(chǎn)開發(fā)公司作為開發(fā)建設(shè)單位是是前期物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體。⑵前期物業(yè)服務(wù)期限是指從業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部位交接止。建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)和甲物業(yè)服務(wù)公司的做法是否妥當(dāng)？甲物業(yè)服務(wù)公司拒絕移交的理由是否成立？說明理由。答：⑴建設(shè)單位的做法不妥當(dāng)之處在于將全部委托了一家三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，因?yàn)楦鶕?jù)建設(shè)部資質(zhì)管理辦法，三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能管理20萬平方米以上的建筑面積的住宅小區(qū)。⑵業(yè)主委員會(huì)的做法不妥當(dāng)之處在于：前期物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體是開發(fā)建設(shè)單位，前期物業(yè)的查驗(yàn)交接的職責(zé)是全體業(yè)主而不是乙物業(yè)服務(wù)公司（全體業(yè)主委托乙公司）除外，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向建設(shè)單位書面通知對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行檢查。全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。⑶甲物業(yè)服務(wù)公司做法不妥當(dāng)之處在于：；。拒絕移交的理由不成立，《辦法》第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主共同決策有異議等為由拒絕辦理交接。業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)督促，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。⑷乙物業(yè)服務(wù)公司做法不妥當(dāng)之處在于：不應(yīng)強(qiáng)行接管。《辦法》第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出管理區(qū)域的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接管。結(jié)合案例實(shí)際簡(jiǎn)述房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)？答：⑴市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。依據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理辦法》，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違紀(jì)行為，由朝陽房屋行政主管部門按照標(biāo)準(zhǔn)記分，并記入信用信息系統(tǒng)其中：，超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)記3分，給予書面警示，責(zé)令限期改正，改正期間不得參加物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)，并告知海淀區(qū)房屋行政主管部門。，業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)企業(yè)，拒不撤出的，責(zé)令限期整改記分3分，逾期不撤出的，處以10萬元罰款，記5分。，強(qiáng)行接管，給予書面警示，責(zé)令改正記35分。當(dāng)甲物業(yè)公司累計(jì)分?jǐn)?shù)達(dá)到5分后，由海淀區(qū)房屋行政主管部門約談該企業(yè)法定代表人，予以行政告誡，同時(shí)核查企業(yè)的資質(zhì)條件。當(dāng)乙物業(yè)公司分?jǐn)?shù)達(dá)到3分時(shí)，由朝陽區(qū)房屋行政主管部門提出書面警示，限期整改。改正期間不得參加物業(yè)示范項(xiàng)目考評(píng)，并告知豐臺(tái)區(qū)房屋行政主管部門，乙物業(yè)公司累計(jì)分?jǐn)?shù)達(dá)到5分后，有豐臺(tái)區(qū)房屋行政主管部門約談該企業(yè)法定代表人，予以行政告誡，同時(shí)核查企業(yè)的資質(zhì)條件。⑵《辦法》規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)、監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。述20和業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)？答：⑴上述20和業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是合理的，因房屋未超過保修期限；⑵但上述住戶要求乙物業(yè)服務(wù)業(yè)公司無償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。如果您是乙公司負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？答：乙公司的做法不妥當(dāng)：⑴該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失情況，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修。⑵同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位），積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況。12 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