【正文】 如果您是乙公司負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？答：乙公司的做法不妥當(dāng)：⑴該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失情況，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修。當(dāng)乙物業(yè)公司分?jǐn)?shù)達(dá)到3分時(shí)，由朝陽區(qū)房屋行政主管部門提出書面警示，限期整改。依據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理辦法》，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違紀(jì)行為，由朝陽房屋行政主管部門按照標(biāo)準(zhǔn)記分，并記入信用信息系統(tǒng)其中：，超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)記3分，給予書面警示，責(zé)令限期改正，改正期間不得參加物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評，并告知海淀區(qū)房屋行政主管部門。業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)督促，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。⑵業(yè)主委員會(huì)的做法不妥當(dāng)之處在于：前期物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體是開發(fā)建設(shè)單位，前期物業(yè)的查驗(yàn)交接的職責(zé)是全體業(yè)主而不是乙物業(yè)服務(wù)公司（全體業(yè)主委托乙公司）除外，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向建設(shè)單位書面通知對物業(yè)共用部分進(jìn)行檢查。請依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》及相關(guān)政策作答：誰是前期物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體？前期物業(yè)服務(wù)的期限如何規(guī)定的？答：⑴北京市某房地產(chǎn)開發(fā)公司作為開發(fā)建設(shè)單位是是前期物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體。但是乙物業(yè)公司還是強(qiáng)行接管了小區(qū)，并開始提供物業(yè)服務(wù)。案例2010年12月21日北京市某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于朝陽區(qū)某住宅小區(qū)取得銷售許可，總建筑面積27完平方米，開發(fā)公司從建委網(wǎng)站上抽取了第三方建立評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行了評估，并將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給一家注冊地在海淀的三級資質(zhì)的甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)。14☆裝修人出現(xiàn)擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的行為時(shí)，房屋管理單位采取的處理措施：發(fā)現(xiàn)裝飾裝修活動(dòng)中存在擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)違法行為時(shí)，房屋管理單位應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì)、街道辦事處，并會(huì)同業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì)、街道辦事處組織相關(guān)業(yè)主與裝修人進(jìn)行協(xié)調(diào)，要求其改正違法行為；裝修人仍不改正的，房屋管理單位應(yīng)當(dāng)上報(bào)區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門處理。14利用地下空間從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或作為居住場所，地下空間的產(chǎn)權(quán)人、管理單位應(yīng)當(dāng)保證地下空間具備的條件：①防火、衛(wèi)生檢查合格②建筑安全③具有上下水、衛(wèi)生間、用電設(shè)施④通風(fēng)良好⑤有防汛、防雨水設(shè)施⑥配備各項(xiàng)消防設(shè)施。②生產(chǎn)經(jīng)營單位將有限空間作業(yè)發(fā)包時(shí)，應(yīng)簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議，或在承包合同中約定各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé)。未經(jīng)檢測，嚴(yán)禁作業(yè)人員進(jìn)入有限空間。④建設(shè)單位應(yīng)依法承擔(dān)供熱采暖設(shè)施保修期內(nèi)的保修責(zé)任。發(fā)現(xiàn)共用設(shè)施隱患應(yīng)及時(shí)消除；發(fā)現(xiàn)用戶自用采暖設(shè)施存在隱患的，應(yīng)書面告知用戶及時(shí)消除②供熱前應(yīng)進(jìn)行供熱系統(tǒng)充水、試壓、排氣、試運(yùn)行等工作，并提前在供熱范圍內(nèi)公告③建立用戶采暖溫度抽測制度，定期對用戶室溫進(jìn)行檢測，測溫記錄應(yīng)有用戶或其他證明人簽字④采暖期內(nèi)實(shí)行24小時(shí)服務(wù)，并及時(shí)處理和回復(fù)用戶反映問題。13關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估規(guī)范》（試行）、《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估規(guī)范》）（試行）和《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行）的通知》—京建發(fā)[2010]391號(hào)。1臨時(shí)管理規(guī)約的制定時(shí)間：應(yīng)在銷售房屋前制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在銷售場所公示。簽訂物業(yè)合同時(shí)，依據(jù)住宅物業(yè)實(shí)際情況確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，選定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，施行前已簽訂合同的按約定執(zhí)行。12★業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)財(cái)物丟失或毀損責(zé)任的情形及條件：①物業(yè)合同約定有財(cái)物保管服務(wù)，業(yè)主可以要求企業(yè)依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任②物業(yè)合同沒有約定的，未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財(cái)物丟失或毀損有過錯(cuò)的，業(yè)主可以要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。12《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》京高法發(fā)[2003]。專屬一個(gè)單元業(yè)主的共用由該單元全體業(yè)主按比例分?jǐn)?；專屬一個(gè)樓層的由該樓層按比例分?jǐn)偄谑酆蠊凶》恐g的按比例分?jǐn)偄凼酆蠊信c商品住宅或非住宅之間的先按比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)，再按②項(xiàng)的原則進(jìn)行分?jǐn)偂?1★《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》出售公有住房的交存住宅專項(xiàng)維修資金的規(guī)定：①業(yè)主按房改成本價(jià)的2%②售房單位多層按售房款的20%，高層30%，從售房款中一次性提取。11☆共同決定事項(xiàng)發(fā)起人應(yīng)當(dāng)在發(fā)起決策前完成的工作：①顯著位置公示，不少于15日②補(bǔ)錄信息③確認(rèn)一卡通持卡情況。⑵業(yè)主委員會(huì)可發(fā)起的：修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；修改管理規(guī)約；決定或變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；選聘和解聘物業(yè)企業(yè)或其他管理人；籌集、管理和使用建筑物及附屬設(shè)施的維修資金；選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員；決定業(yè)主委員會(huì)的工工作職責(zé)和經(jīng)費(fèi)；審查業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)或其他管理人的年度工作報(bào)告；決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；申請分立或合并物業(yè)管理區(qū)域；決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有部分的經(jīng)營、收益分配等方案；決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度；決定利用物業(yè)共有部分停放機(jī)動(dòng)車的車位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)；改變和撤銷業(yè)主小組做出的與業(yè)主大會(huì)決定有抵觸的決定；決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主訴訟事宜；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。應(yīng)急服務(wù)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助收取。⑷業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)企業(yè)，全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接程序：①全體業(yè)主書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)②雙方簽訂交接協(xié)議③全體業(yè)主及時(shí)告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及主管部門④雙方按照《北京市物業(yè)管理辦法》和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)行移交和承接。⑴業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)合同的，由全體業(yè)主與建設(shè)單位進(jìn)行交接：①業(yè)主共同決定告知建設(shè)單位②簽訂協(xié)議③告知主管部門④移交和承接。10《北京市物業(yè)項(xiàng)目交接管理辦法》京建發(fā)[2010]10★物業(yè)項(xiàng)目交接的含義：是指建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間進(jìn)行移交和承接的行為。業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供身份證明、房屋權(quán)屬證明；業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提供備案證明；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)、用地、規(guī)劃等任一許可證明；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)合同。9《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》京建發(fā)[2010]。9☆房屋修繕：是指為保持和提高房屋的完好程度與使用功能或?yàn)檠娱L房屋耐用年限，對既有房屋建筑進(jìn)行必要的維護(hù)、維修、拆改、翻修和再裝飾所進(jìn)行的查勘、設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收的過程控制活動(dòng)。90、☆房屋建筑安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)委托安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行安全鑒定的具體情形：①開裂、變形，地基不均勻沉降危及使用安全的②結(jié)構(gòu)改造或改變使用用途的③結(jié)構(gòu)損傷的④影響使用安全的⑤出現(xiàn)損傷的⑥變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的⑦有安全隱患、需進(jìn)行安全鑒定的⑧其他依法進(jìn)行安全鑒定的。8☆使用人在使用房屋建筑時(shí)，影響安全和公共利益的行為：①擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)②違法存放易燃、易爆、放射性、侵蝕性和危害人體健康的物品③超過設(shè)計(jì)使用荷載使用房屋④損壞、挪用或擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物⑤擅自拆改防雷裝置⑥擅自拆改燃?xì)狻⒐┡?、供電、通訊線路等設(shè)施設(shè)備。8★房屋建筑的安全責(zé)任人的定義：是指房屋建筑的所有人，房屋建筑所有人下落不明或房屋建筑權(quán)屬不清晰的，實(shí)際占有有人是安全責(zé)任人。8★依據(jù)信用記分結(jié)果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人記分達(dá)到3分時(shí)書面警告；達(dá)到5分時(shí)進(jìn)行約談，記入信用信息檔案；記分達(dá)到15分時(shí)，注銷《北京市物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人考試合格證書》，進(jìn)行公示，并扣除企業(yè)5分。記分周期從每年1月1日至12月31日止。7☆信用信息主要包括：基本信息、業(yè)績信息和警示信息。7★物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（）包括三種種類型：①建設(shè)單位按照前期物業(yè)服務(wù)合同指派的②物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派的③業(yè)主共同決定聘請的其他管理人。7☆北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法適用的對象：本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理，及其信用信息的采集、發(fā)布和使用活動(dòng)。6☆《北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》中對質(zhì)量保修期限的規(guī)定：《住宅質(zhì)量保證書》中承諾的質(zhì)量保修期限高于上述規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)的，以《住宅質(zhì)量保證書》承諾的期限為準(zhǔn)。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，對前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任、物業(yè)服務(wù)方式的規(guī)定：建設(shè)單位可自行提供前期物業(yè)服務(wù)，也可將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)的資質(zhì)要求。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。5物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況如何進(jìn)行評估：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監(jiān)理。②業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主共同決定或業(yè)主委員會(huì)要求對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或個(gè)人。4業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后30日內(nèi)持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案時(shí)提交材料清單：①籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告②業(yè)主大會(huì)決議③管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則④業(yè)主委員會(huì)委員名單。4未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或其他重大緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他事項(xiàng)的處理方式：由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的情況下，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)可以選擇的方式：①全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)②可委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)③也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。新建物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米