【正文】 房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”②建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或可能受到不利影響。1☆最高人民法院對(duì)物權(quán)法所稱共有部分的解釋：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：①建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分②通道、樓梯、大堂等公共通行部分③消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備④避難層、設(shè)備層或設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；⑵其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等；⑶建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。上述所有權(quán)人須依照法律規(guī)定辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。四、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》1☆最高人民法院認(rèn)定業(yè)主的條件：①依法登記取得或根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主②基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。1需要變動(dòng)建筑主體或承重結(jié)構(gòu)時(shí)的處理方式：110號(hào)第十四條規(guī)定：變動(dòng)建筑主體或承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案。1☆《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的對(duì)業(yè)主未能履行交納物業(yè)費(fèi)職責(zé)的處理：《條例》第六章規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。1★《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)方面的規(guī)定：《條例》第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！铩段飿I(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作的規(guī)定：《條例》第四十七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。二、《物業(yè)管理?xiàng)l例》—國(guó)務(wù)院令379號(hào)及[2007]☆《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理的定義：《條例》第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！睢段餀?quán)法》規(guī)定的建筑物及附屬設(shè)施的管理形式：《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定:業(yè)主可以自行管理建筑物及附屬設(shè)施，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理。” 《物權(quán)法》第七十四條對(duì)建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定：①建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要②建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租等方式約定③占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個(gè)人的除外。★《物權(quán)法》第七十六條第一款中業(yè)主共同決定事項(xiàng)的內(nèi)容：①制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約③選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人⑤籌集和使用建筑物及附屬設(shè)施的維修資金⑥改建、重建建筑物及附屬設(shè)施⑦有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。《物業(yè)管理法律法規(guī)筆記 》第一部分 國(guó)家法律、國(guó)務(wù)院法規(guī)、部委規(guī)章一、《物權(quán)法》—中華人民共和國(guó)主席令62號(hào),★建筑物區(qū)分所有權(quán)：是指①多個(gè)業(yè)主共同擁有一棟建筑物時(shí),各個(gè)業(yè)主對(duì)其在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立的建筑物部分所享有的所有權(quán),②和對(duì)供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán), ③及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱?！睢段餀?quán)法》規(guī)定的住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的前提條件：《物權(quán)法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。☆《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主行使共有部分共有權(quán)的內(nèi)容：①業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)②建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用戶及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸屬③對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬做了規(guī)定④對(duì)建筑物及附屬設(shè)施的維修資金、費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，做了規(guī)定。★《物權(quán)法》中建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、車位、車庫(kù)、物業(yè)管理用房等所有機(jī)歸屬的內(nèi)容：《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。☆《物權(quán)法》中關(guān)于建筑物及附屬設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配的內(nèi)容：《物權(quán)法》第八十條規(guī)定:建筑物及附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。★《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的七項(xiàng)基本制度及具體內(nèi)容：創(chuàng)設(shè)了①業(yè)主大會(huì)②管理規(guī)約③前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)④物業(yè)承接查驗(yàn)⑤物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理⑥物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格⑦住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)基本制度。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。三、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部110號(hào)令1☆《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對(duì)住宅裝修的禁止行為：①未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)②將沒有防水要求的房間或陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間③擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體④損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果⑤其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。1《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對(duì)因裝修活動(dòng)造成相鄰住宅損失的處理規(guī)定：110號(hào)第三十三條規(guī)定：①因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償②屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可向裝飾裝修企業(yè)追償③裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。③物權(quán)法第二章第三節(jié)：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或人民政府的征收決定導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更；因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)的；因合法建造等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的所有權(quán)人。1☆最高人民法院對(duì)物權(quán)法所稱專有部分的解釋：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：⑴①具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能明確區(qū)分②具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用③能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體④規(guī)劃上專屬特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。1☆最高人民法院對(duì)物權(quán)法規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積的認(rèn)定：①專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算②尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算③尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算④建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。2★最高人民法院對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不予支持的行為：①建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。 2☆《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)建設(shè)工程最低保修期限的規(guī)定：①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年③供熱、供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年⑤其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。2☆《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》對(duì)自行招用保安員的單位的要求：自行招用保安員的單位應(yīng)當(dāng)具有法人資格，有符合本條例規(guī)定條件的保安員，有健全的保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度和保安員管理制度。自行招用保安員的單位，應(yīng)當(dāng)自開始保安服務(wù)之日起30日內(nèi)向所在地設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府公安機(jī)關(guān)備案，備案應(yīng)當(dāng)提供材料：①法人資格證明②法寶代表人、分管負(fù)責(zé)人、保安員的基本情況③保安服務(wù)區(qū)域的基本情況④建立保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度的情況。2☆《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》規(guī)定的保安員的禁止行為：《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：保安員不得有下列行為：①限制他人人身自由、搜查他人身體或侮辱、毆打他人②扣押、沒收他人證件、財(cái)物③阻礙依法執(zhí)行公務(wù)④參與追索債務(wù)、采用暴力或以暴力相威脅的手段處置糾紛⑤刪改或擴(kuò)散保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄⑥侵犯?jìng)€(gè)人隱私或泄露在保安服務(wù)中獲知的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密以及客戶單位明確要求保密的信息⑦違反法律、行政法規(guī)的其他行為。在第六章 民事責(zé)任中的有關(guān)規(guī)定，與我們?nèi)粘Ｎ飿I(yè)管理服務(wù)密切的關(guān)系。2在行政執(zhí)法中，《立法法》所確定的法律適用規(guī)則：上位法優(yōu)于下位法、后法優(yōu)于前法、特別法優(yōu)于一般法、不溯及既往的法律適用規(guī)則。2北京市兩個(gè)標(biāo)志性法規(guī)是：①北京市人民政府令1995年第21號(hào)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》②北京市人民政府令2010年第219號(hào)《北京市物業(yè)管理辦法》。3《北京市物業(yè)管理辦法》對(duì)物業(yè)管理的定義：是指業(yè)主自行或通過(guò)他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。