【正文】 物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其 管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn) 的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。 ：一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，機(jī)構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門(mén)之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量比較大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。 矩陣制 機(jī)構(gòu)組織形式特點(diǎn)及其優(yōu)缺點(diǎn)？ 答題要點(diǎn)： 特點(diǎn) :在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門(mén)，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。 ：一是 強(qiáng)化了決策機(jī)制 ，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策；二是能 調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門(mén)的積極性、責(zé)任性和主動(dòng)性 ，增強(qiáng)了企業(yè)的活力；三是 促進(jìn)了內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng) ，提高了公司的效率和效益；四是有利于 復(fù)合型人才的考核培養(yǎng) ，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。 事業(yè)部制 機(jī)構(gòu)組織形式特點(diǎn)及 其優(yōu)缺點(diǎn)？ 答題要點(diǎn)： 特點(diǎn)：一是實(shí)行 分權(quán)管理 ，將政策制定和行政管理分開(kāi)；二是每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè) 利潤(rùn)中心 ，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。 ：加強(qiáng)了 專(zhuān)業(yè)管理的職能 ，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。職能機(jī)構(gòu)對(duì)下面直線(xiàn)部門(mén)一般不能下達(dá)指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。 ：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專(zhuān)業(yè)知識(shí)，具備多 方面的知識(shí)和技能。這種組織形式適用于物業(yè)管理業(yè)務(wù)量較小的小型企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起 30 天內(nèi)，持以下資料向當(dāng)?shù)?房地產(chǎn) 主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)： ； ； ； ； ，管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于 5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)； ； ； 、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 ？ 答題要點(diǎn)：二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合以下條件： 300 萬(wàn)元以上； 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于 20 人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于 20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)； ； 兩種 類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： a．多層住宅 200 萬(wàn)平方米； b．高層住宅 100 萬(wàn)平方米； c．獨(dú)立式住宅（別墅） 15 萬(wàn)平方米； d．辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50 萬(wàn)平方米。 負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。因此，物業(yè)管理公司在營(yíng)業(yè)前必須到工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記，辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同： ？應(yīng)由哪些機(jī)構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)？ 答題要點(diǎn)： 、二、三級(jí)。 ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)分哪幾類(lèi)？ 答題要點(diǎn)：按股東出資形式來(lái)劃分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可分為以下幾類(lèi)： 1. 物業(yè)管理 有限責(zé)任 公司 以 出資額 承擔(dān)責(zé)任 2. 物業(yè)管理 股份 有限公司 以 持股份 承擔(dān)責(zé)任 3. 其他 類(lèi)型物業(yè)服務(wù)企業(yè) 以合作 章程 劃分 《公司法》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立程序分哪兩部分？ 答題要點(diǎn)：根據(jù)《公司法》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 設(shè)立程序 分為 工商注冊(cè)登記 和 資質(zhì)審批 兩部分。 公共管理可以定義為：“公共管理是政府與非政府公共組織所進(jìn)行的、不以營(yíng)利為目的，旨在追求有效地增進(jìn)與公平地分配社會(huì)公共利益的調(diào)控活動(dòng)。 2. 屬于 服務(wù)性企業(yè) 。、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（ 001017） 17 ？ 答題要點(diǎn)： 依法成立 專(zhuān)門(mén)資質(zhì) ，并具有 獨(dú)立企業(yè)法人地位 服務(wù)合同 從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 ？ 答題要點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)特征主要有三點(diǎn)： 1. 是 獨(dú)立的企業(yè)法人 。 3. 具有一定的 公共管理性質(zhì)的職能 ?！? 投資主體 的經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)分哪幾類(lèi)？ 答題要點(diǎn)：按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可分為以下幾類(lèi)： 1. 全民所有制 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 2. 集體所有制 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 3. 民營(yíng) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 4. 外資 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 5. 企業(yè)的 資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分 投資主體的其它物業(yè)服務(wù) 企業(yè)。 ？ 答題要點(diǎn)：根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門(mén)進(jìn)行注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。 建設(shè) 主管部門(mén) 負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資 質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理； 、自治區(qū)人民政府 建設(shè) 主管部門(mén) 負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理； 房地產(chǎn) 主管部門(mén) 負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受?chē)?guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。 ？ 答題要點(diǎn)：一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合以下條件： 500 萬(wàn)元以上； 工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于 30 人。 5. 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì) 量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè) 信用檔案 系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于 10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)； ； 兩種 類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分 別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100%： a．多層住宅 100 萬(wàn)平方米； b．高層住宅 50 萬(wàn)平方米； c．獨(dú)立式住宅（別墅） 8 萬(wàn)平方米； d．辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20 萬(wàn)平方米。 符合哪些條件？ 答題要點(diǎn)：三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合以下條件： 50 萬(wàn)元以上； 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和 技術(shù)人員不少于 10 人。 應(yīng)提供哪些資料？ 答題要點(diǎn)：新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。 直線(xiàn)制 機(jī)構(gòu)組織形式特點(diǎn)及其優(yōu)缺點(diǎn)？ 答題要點(diǎn)： 特點(diǎn)：企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專(zhuān)門(mén)職能機(jī)構(gòu)。 ：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)。 直線(xiàn)職能制 機(jī)構(gòu)組織形式特點(diǎn)及其優(yōu)缺點(diǎn)？ 答題要點(diǎn)： 特點(diǎn) : 是各級(jí)主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線(xiàn)行政主管的參謀。這種組織形式是目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。 ：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類(lèi)繁多、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。 ：事業(yè)部之間的 協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過(guò)多。 ：一是加強(qiáng)了各職能部門(mén)之間的橫向聯(lián)系、充分利用人力資源；二是有利于調(diào)動(dòng)各方工作積極性、解決處理負(fù)責(zé)問(wèn)題；三是具有較強(qiáng)的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性。 組織機(jī)構(gòu) 設(shè)置的 影響因素 有哪些？ 企業(yè) 戰(zhàn)略 因素 （產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展方向） 外部環(huán)境 因素 （行業(yè)特點(diǎn)、人力資源、產(chǎn)品條件、 客戶(hù)市場(chǎng)條件、政策法規(guī)、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)） 技術(shù) 因素 （設(shè)備、技術(shù)、管理知識(shí)在內(nèi)的廣義技術(shù)概念） 組織規(guī)模 及所處 階段 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 的 要求 ？ 按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置 規(guī)模大，層次多，分工細(xì)； 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理 分工明確、目標(biāo)分解； 分工協(xié)作 專(zhuān)業(yè)化分工與各部門(mén)協(xié)作相統(tǒng)一的原則； 精干、高效、靈活 權(quán)責(zé)統(tǒng)一，有效管理的原則，及時(shí)調(diào)整。 招標(biāo)主體 主要有哪些？ 答題要點(diǎn)： 物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的 建設(shè)單位 、 業(yè)主大會(huì) （單一業(yè)主）、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 （政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門(mén)）。 重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)（如機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等），其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)，此類(lèi)型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門(mén)的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購(gòu)中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。 投標(biāo)的主體 主要有哪些？ 答題要點(diǎn)：物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是具有 符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司。（兩方面的差異） 3. 特殊性 ：物業(yè)管理招投標(biāo)具有行業(yè)特殊性。 ？ 答題要點(diǎn)： 指招標(biāo)人通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。 也稱(chēng)有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的招標(biāo)方式。 024. 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求 與原則 什么？ 答題要點(diǎn)： （一）物業(yè)管理招投標(biāo)的 基本要求 ： 1. 合法性 物業(yè)管理招投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》