20xx年1月北京物業(yè)項目負責人實務考試要點-展示頁
2025-06-14 01:52本頁面
【正文】 時，應明確不但業(yè)務或物業(yè)使用人要支付在物業(yè)管理服務過程中所發(fā)生的相關費用，物業(yè)服務企業(yè)還應取得一定的酬金或利潤， 物業(yè)管理服務時有償性質 。 050A、 物業(yè)服務合同特點： 產權多元化的是 由業(yè)主委員會 在業(yè)主大會授權下作為合同主體 與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 。 誠實信用。 合同自由。 但二十七條：承諾可以撤回。 044A、 合同承諾的法律意義 ： 與要約相對應，承諾也是一種法律行為。 承諾必須與要約的內容一致。 043A、 合同承諾的構成要件 承諾必須由受要約人或其代理人作出。 042B、 合同承諾概念： 指受要約人按照要約規(guī) 定的時間和方式，用莫言或行為對要約表示完全接受以締結合同的一種意思表示。 要約必須傳達到受要約人才能生效。 040A、 合同要約的構成要件 要約必須是特定人的意思表示 ，必須具有訂立合同的意圖 。 三、 物業(yè)管理合 同（ 4 分） 038A、 合同訂立，必須經過哪兩個階段： 要約和承諾 039B、 要約概念 要約 是指一方當事人以締結合同為目的，向對方當事人所作出希望與訂立合同的意思表示。 排版、印刷、裝幀。 根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內容進行分工和協(xié)作 確定人員組織架構和人員配置， 根據(jù)物業(yè)資料及設備設施技 術參數(shù)、組織架構及人員配置情況、市場信息、管理經驗等情況，詳細測算物業(yè)管理成本。 033A、 制定物業(yè)管理方案程序 ： 組織經營、管理、技術、財務人員參與物業(yè)管理方案的制定。 有效期截止時限 30 日前確定中標人，發(fā)出之日起 30 日內與中標人訂立書面合同。 023A、 招標方式 公開招標； 邀請招標。 019A、 物業(yè)管理招標主體： 物業(yè)的建設單位、 業(yè)主大會（單一業(yè)主）、物業(yè)產權人（政府機關或物業(yè)產權部門）。 017B、 物業(yè)服務企業(yè) 組織機構設置的要求 按照規(guī)模、任務設置； 統(tǒng)一領導、分層管理； 分工協(xié)作； 精干、高效、靈活。 主要缺點： 機構人員較多，成本較高；橫向協(xié)調困難，容易造成扯皮，降低工作效率。是一種普遍的組織形式。 特點： 各級主管人員直接指揮，職能機構是直線行政主管的參謀。 主要缺點： 要求領導者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能。 主要優(yōu)點 。 營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明；物業(yè)管理專業(yè)人員的資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。 009B、 二級資質， 300萬元，專職管理和技術人員不少于 20 人，中級以上職稱不少于 10人，取得職業(yè)資格證書。設區(qū)的市級人民政府房地產主管部門負責三級。 省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級。 一、 物業(yè)管理企業(yè)（ 4 分） 001A、 物業(yè)服務企業(yè)的概念： 依法成立、專門資質、獨立企業(yè)法人、 依物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的 經濟實體 002A、 物業(yè)服務企業(yè)的特征 ： 獨立的企業(yè)法人、服務性企業(yè)、公共管理性質的職能 003A、 按投資主體的經濟成分劃分 ，物業(yè)服務企業(yè)分哪幾類：全民所有制、集體所有制、民營、外資 004A、 按股東的出資形式來劃分分類 ：物業(yè)管理有限責任公司、股份有限公司、其他類型物業(yè)服務企業(yè) 005B、 設立程序 ： 工商注冊登記、資質審批 006B、 工商登 記要點 ：企業(yè)名稱預先審核、公司地址、注冊資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員、公司章程。2021 年 1 月北京物業(yè)項目負責人 《 物業(yè)管理 實務 》 考試要 點 注： A 類為 很可能 考的 ， B 類為可能考、也需記的。 A+為后來補加的 A， B+為后來補加的 B（據(jù)猜測，補加的要考的可能性更大）。 007B、 資質等級及頒發(fā)機構： 國務院建設主管部門負責一級。 直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級。 008B、一級資質， 500萬元，專職管理和技術人員不少于 30 人，中級以上職稱不少于 20人，取得職業(yè)資格證書。 011B、 資 質申報時提供資料 ： 領取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 天內，申請資質。 012B、 直線制 機構組織形式： 特點 為企業(yè)各級領導者親自執(zhí)行全部管理職能，案垂直系統(tǒng)直接領導，不設專門職能機構，適應于小型企業(yè)初期管理。領導能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時。 013B、 直線職能制 機構組織形式，以直線制為基礎，在各級主 管人員的領導下，案專業(yè)分工設置相應的職能部門，實行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導相結合的組織形式。職能機構對下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示，只是起物業(yè)指導和監(jiān)督作用。 主要優(yōu)點： 加強了專業(yè)管理的職能，適應涉及面廣、技術復雜、服務多樣化、管理綜合性強。 016A、 物業(yè)服務企業(yè) 組織機構設置的影響因素 ： 企業(yè)戰(zhàn)略因素； 外部環(huán)境因素； 技術 因素； 組織規(guī)模及所處階段。 二、 物業(yè)管理招投標（ 8 分） 018A、 物業(yè)管理招標的概念 ：是物業(yè)管理服務產品預購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權人根據(jù)物業(yè)管理服務內容，制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投著，并與之訂立物業(yè)管理服務合同的一種交易行為。 020B、 物業(yè)管理投標的概念： 是對物業(yè)管理招標的響應，是指符合招標條件的物業(yè)服務企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的 各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。 025A、 招標程序 成立招標領導小組； 編制招標文件； 公布招標公告或發(fā)出投標邀請收； 發(fā)放招標文件； 投標申請人的資格預審（公開招標），不少于 5 家； 接受投標文件； 成立評標委員會， 5 人以上單數(shù)； 開標、評標和中標。 027A、 投標程序 獲取招標信息， 2 項目評估與風險防范， 3 登記并取得招標文件， 4 準備投標文件， 5 宗教投標文件， 6 接受招標方的資格審查， 7 參加開標、現(xiàn)場答辯和評標， 8 簽約并執(zhí)行合同。 對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析，搜集相關信息和資料。 根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內容制定詳細的操作方案， 測算物業(yè)管理服務費用（合同總價和單價） ， 對擬定的無業(yè)管理方案進行審核、校對、調整。 035A、 物業(yè)管理方案內容 ： 招標物業(yè)項目的整體設想與構思，管理方式與運作程序，組織架構與人員配置，管理制度的制定，檔案的建立與管理，早期介入及前期物業(yè)管理
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