【正文】 （七）房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由所有人按份額比例分擔(dān)。，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。，如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（三）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負(fù)責(zé)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（九）《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》※？答：異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞，所需修繕費(fèi)用依下列原則處理：（一）共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)。，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。※？答：，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。※？答：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)有地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。※、印章的處理辦法？　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。（四）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則※？物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料※？首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。※？因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。（三）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法※41. 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法對(duì)住宅裝修的禁止行為？（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； （二）將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間； （三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體； （四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； （五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。※？管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定?！?？物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。（二）物業(yè)管理?xiàng)l例※？本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！炕I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。※？第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！⒕G地、車位、車庫(kù)、物業(yè)管理用房等所有權(quán)歸屬的內(nèi)容？建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外?！繕I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的所有歸屬權(quán)、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬做了規(guī)定、費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，做了規(guī)定※？物權(quán)法第六十七條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項(xiàng)需有業(yè)主共同決定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： ； ； ； ； ； 、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。北京市物業(yè)管理法律法規(guī)全國(guó)性法律法規(guī)（全國(guó)物業(yè)管理師考試內(nèi)容）20%北京市物業(yè)管理辦法及36個(gè)配套文件80%1. 單選（1分/題）40% 2. 多選（2分/題）30%3. 判斷題（1分/題）10%4. 簡(jiǎn)答題（34分/題）10%5. 案例題（510分/題）10%考試時(shí)間：1月23日上午8：3010：00法規(guī)（90分鐘） 10：2012：20實(shí)務(wù)（120分鐘）（一） 物權(quán)法※？建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)業(yè)主共同擁有一棟建筑物時(shí)，各個(gè)業(yè)主對(duì)其在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立的建筑物部分所享有的所有權(quán)和對(duì)供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)兒而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱?！课餀?quán)法對(duì)業(yè)主行使專有部分所有權(quán)的主要規(guī)定有：、使用、收益和處分的權(quán)利；，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分，其對(duì)共有部分享有的共有和共同團(tuán)里的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓，法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房※？物權(quán)法第七十七條首先業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房?！?，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。 ※？物權(quán)法對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定有：，選舉業(yè)主委員會(huì)，給予指導(dǎo)和協(xié)助。對(duì)業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，部違背社會(huì)道德，不損害國(guó)家、公共和他人利益的決定，上述三點(diǎn)必須同時(shí)具備。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。需要注意的是，法律規(guī)定的綠地、道路規(guī)業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權(quán)規(guī)業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！?？第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。 對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； 選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； 決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?？條例在物業(yè)管理基本制度上進(jìn)行許多創(chuàng)新，創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)、管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等洗錢基本制度。 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益?！?？物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！繕I(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)方面的規(guī)定？利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)?！?？違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。※？變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案。 裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任?！?6..業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定事項(xiàng)？（一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域； （二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)； （三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式； （七）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序； （八）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等； （九）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等； （十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理； （十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。（七）《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》※？答：依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。※？答：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：，能夠明確區(qū)分；，可以排他使用；?！?？答：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分；、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有飛場(chǎng)所及設(shè)施等?！看穑?，按照不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的面積計(jì)算；，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值，生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。（二）共有墻體的修繕，按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（四）屋蓋的修繕：，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（五）樓梯及樓梯間的修繕：，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（六）房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)?！?93.《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)建設(shè)工程最低保修期限的規(guī)定？答：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷