【正文】 開標（8） 決標（9） 發(fā)中標通知（10） 簽協(xié)議第5章 物業(yè)管理的投標 招標單位的評標方式：?低價中標 ?接近標底中標 ?專家評分（用得最多）評分標準：1　 管理措施（10%）2　 房屋保養(yǎng)維修的計劃（20%）3　 環(huán)境管理措施（10%）4　 社區(qū)文化建設（10%）5　 安保（10%）6　 特約服務（5%）7　 創(chuàng)優(yōu)（5%）8　 報價（10%）9　 現(xiàn)場答辯（20%） 投標的組織和投標的程序（1） 投標的組織（技巧）1　 成立投標小組（領導人、專業(yè)技術人員、商務財會人員）2　 自我包裝宣傳3　 市場調查4　 投標行為規(guī)范5　 按時完成（2） 投標程序：1　 獲取招標信息2　 投標決策（市場、聲譽、技術、風險）3　 申報資格預審4　 取得招標文件5　 組織標書編寫班子6　 現(xiàn)場勘查7　 編寫投標書8　 送達標書9　 參加競標會議，進行答辯10　 中標簽合同。 公正是指評標、驗標、決標的規(guī)則、計分方法對所有的投標方都是一樣的。（2） 售房時與開發(fā)商合作（代理）注意的問題：?房地產項目的主題（主題：某一識別的內容與含義和容易識別的形象（廣州奧林匹克花園、五星之家）。（2） 管理人員的素質：?具有管理學、社會學、心理學、法律、房屋結構、財會、金融、保險、稅收等知識 ?基本技能（技能、人際處理能力），公共管理知識 ?應變處理能力。廣義：（1）?參與房屋的設計 ?參與銷售 ?參與管理（參與房地產開發(fā)的全過程）。 物業(yè)的質量1. 樓齡2. 區(qū)位3. 工程質量4. 結構與裝飾 物業(yè)市場1. 我國物業(yè)市場的結構地產市場：?一級地產市場（發(fā)生在國家或集體與土地使用單位之間由所有權者出讓土地使用權的市場）?二級市場：指土地開發(fā)企業(yè)向用地單位橫向轉讓土地使用權的市場?三級市場：用地單位向用地單位橫向轉讓土地的市場2. 房產市場：?房屋開發(fā)市場（開發(fā)商品房、商業(yè)、工業(yè)區(qū)）?房產交易市場（買賣、租賃、抵押）?房產售后服務市場，亦稱物業(yè)管理市場（屬于勞務市場） 物業(yè)的價格：?在一定時期內，區(qū)域物業(yè)的保值和增值的可能性?價格的形成具有多樣性?與經濟發(fā)展形勢相關.④土地始終是升值的第2節(jié) 物業(yè)的經營管理 定義：?狹義:指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托以及房地產開發(fā)企業(yè)的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國家有關的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的服務。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。?針對性的服務（經營性質）：指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。適于公房、經濟適用房，只提供住房，不提供服務）（2） 以街道居委會等管理的模式（私房，提供最常規(guī)的服務）（3） 自建自管（占50%~60%)（4） 市場化之后，物業(yè)經營管理企業(yè)進行管理（業(yè)主公開招標委托市場上的物業(yè)管理企業(yè)進行管理,這是我國法律提倡的，預計將成為主流） 物業(yè)經營管理的環(huán)節(jié)（廣義）（1） 早期介入（以顧問身份）（2） 前期管理（房屋建好了，業(yè)主還沒確定，制定物業(yè)管理方案，人員的培訓，裝修的管理，組成管理處）（3） 啟動階段：狹義的經營管理（4） 移交第2章 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)的性質、宗旨和目的。第3章 物業(yè)區(qū)域內的組織 物業(yè)區(qū)域的組織（1） 開發(fā)公司 ——建設（設計、施工、前期管理）聘任物業(yè)公司（2） 物業(yè)管理公司（3） 業(yè)主委員會（管理主體）:委托物業(yè)公司管理（4） 社區(qū)委員會（居委會）（5） 其他組織（業(yè)主或物業(yè)的使用人） 各組織在物業(yè)經營管理中的職能(1)開發(fā)商：?提供物業(yè)的維修基金和物業(yè)主體部分的保修 （保修范圍：梁、柱、樓地面、地基、承重）（維修基金由業(yè)主、開發(fā)商共同承擔）? 負責招聘首任物業(yè)管理公司③負責提供物業(yè)管理的原始材料(2) 物業(yè)公司：權利與義務，提供三大項服務、物業(yè)的前期介入。 （2） 市場中的主體：?供方：物業(yè)管理企業(yè) ?需方：業(yè)主 ?政府部門、行業(yè)協(xié)會、輿論（指導、監(jiān)督、協(xié)調作用）（3） 特點： 1　 具有雙重職能的市場（融要素市場、消費市場于一體） 2　 對前級市場具有激勵作用（有利于房地產開發(fā)與銷售市場的發(fā)展）3　 具有勞動力市場的屬性4　 具有雙向選擇的交換關系，相互作用、互利共贏的合作關系 物業(yè)管理市場的委托關系（1） 類型：（1）自身型委托關系：?全方位委托：把全部物業(yè)管理項目委托給一家公司。⑤早期介入原則 意義：P93 招投標書的內外條件（一）三個成熟：招標方的成熟，投標方的成熟，市場的成熟。（物業(yè)規(guī)劃屬于詳細規(guī)劃的一項。9　 確定歷史文化名城的保護規(guī)劃。?商業(yè)圈預售營業(yè)額?商業(yè)圈飽和度 商業(yè)樓宇的位置的確定與評價（1) 選址應具備的條件（至少兩個以上）1　 商業(yè)活動頻率高的地方2　 人口密度高3　 面向客流量最多的街道4　 交通便利5　 接近人口聚集的地方6　 同類商品聚集的地方（2） 不宜選址的地方快速車道旁邊周邊居民少，增長速度慢同一地區(qū)，越高的地方，生意越不好做（3） 評價 商店設計（1） 店面：?封閉式 一般是高檔商品（珠寶首飾，影視設備）用有色玻璃，讓人看不見里面的東西，門較小。第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的手支管理 物業(yè)管理企業(yè)收入來源：籌集資金、物業(yè)管理費、物業(yè)租賃費、經營性收入。第四節(jié) 物業(yè)管理的糾紛的處理一、處理方式：?調解——當事雙方協(xié)調 ?仲裁 ?訴訟（一）仲裁（公斷）：雙方當事人交于仲裁機關進行判斷。（一）子系統(tǒng)：（1）組織形象：?組織機構：精簡還是臃腫，結構是否合理，辦事效率是否高；?經營管理的狀況：經營方向、服務項目設置是否合理（對市場需求預測能力），企業(yè)是否進行宣傳，人力資源的管理是否合理；?人員素質：文化水平、精神面貌（著裝、儀表、儀容），工作能力；④服務質量。4　 打造一個優(yōu)秀的小區(qū)：（把準小區(qū)的文化品味；用信息化手段管理物業(yè)）管理經營特色，選擇適合的媒體進行宣傳，盡可能提高管理技術含量）。（2） 質量方針：是指有組織的最高管理者正式發(fā)布的該組織的總質量宗旨和質量方向。2　 成立一個工作組（領導層與操作層分離）3　 制定質量方針與目標（3） 實施階段1　 調查（體系診斷）多項規(guī)章、人員素質、硬件條件。（2） 狹義：是指具有以下特征的區(qū)域：?有一定區(qū)域；?物業(yè)類型與性質相同；?有一定程度的帶有共性的文化心理和生活方式；④物業(yè)的使用人和業(yè)主具有很強的異質性。(3) 主動幫助別人或接受別人幫助在西方常常是令人難堪的事。4. 個性自由與團結協(xié)作西方人十分珍視個人自由, 喜歡隨心所欲, 獨往獨行,不愿受限制。宣傳文化建設方案（方案、文化特色、目標）建設物質文化為基礎（給業(yè)主提供文化活動的平臺）進行宣傳教育（目標：教育成員要有責任感、歸屬感、親切感）建立制度文化以規(guī)范成員的行為，并輔以必要的獎懲手段開展各種文化活動（3） 文化建設中應注意的問題：?業(yè)主委員會的參與，吸引、促進熱心人員參與?！拔镆灶惥郏艘匀悍帧薄挥行纬筛邫n次高格調的小區(qū)文化氛圍，才有可能吸引高層次的業(yè)主，而擁有高層次和高品位的人群，既是強有力的潛在消費群，同時又可以提高小區(qū)的格調。所以，只有業(yè)主住得舒暢、舒心、滿意，才會成為不盈利的中介機構。在活動形式也要做到豐富多樣，關注不同群體的不同需求?！　∷囊獋鹘y(tǒng)化+創(chuàng)新化。19 /