【正文】 開(kāi)標(biāo)（8） 決標(biāo)（9） 發(fā)中標(biāo)通知（10） 簽協(xié)議第5章 物業(yè)管理的投標(biāo) 招標(biāo)單位的評(píng)標(biāo)方式：?低價(jià)中標(biāo) ?接近標(biāo)底中標(biāo) ?專家評(píng)分（用得最多）評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：1　 管理措施（10%）2　 房屋保養(yǎng)維修的計(jì)劃（20%）3　 環(huán)境管理措施（10%）4　 社區(qū)文化建設(shè)（10%）5　 安保（10%）6　 特約服務(wù)（5%）7　 創(chuàng)優(yōu)（5%）8　 報(bào)價(jià)（10%）9　 現(xiàn)場(chǎng)答辯（20%） 投標(biāo)的組織和投標(biāo)的程序（1） 投標(biāo)的組織（技巧）1　 成立投標(biāo)小組（領(lǐng)導(dǎo)人、專業(yè)技術(shù)人員、商務(wù)財(cái)會(huì)人員）2　 自我包裝宣傳3　 市場(chǎng)調(diào)查4　 投標(biāo)行為規(guī)范5　 按時(shí)完成（2） 投標(biāo)程序：1　 獲取招標(biāo)信息2　 投標(biāo)決策（市場(chǎng)、聲譽(yù)、技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)）3　 申報(bào)資格預(yù)審4　 取得招標(biāo)文件5　 組織標(biāo)書編寫班子6　 現(xiàn)場(chǎng)勘查7　 編寫投標(biāo)書8　 送達(dá)標(biāo)書9　 參加競(jìng)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行答辯10　 中標(biāo)簽合同。 公正是指評(píng)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、決標(biāo)的規(guī)則、計(jì)分方法對(duì)所有的投標(biāo)方都是一樣的。（2） 售房時(shí)與開(kāi)發(fā)商合作（代理）注意的問(wèn)題：?房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題（主題：某一識(shí)別的內(nèi)容與含義和容易識(shí)別的形象（廣州奧林匹克花園、五星之家）。（2） 管理人員的素質(zhì)：?具有管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、法律、房屋結(jié)構(gòu)、財(cái)會(huì)、金融、保險(xiǎn)、稅收等知識(shí) ?基本技能（技能、人際處理能力），公共管理知識(shí) ?應(yīng)變處理能力。廣義：（1）?參與房屋的設(shè)計(jì) ?參與銷售 ?參與管理（參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程）。 物業(yè)的質(zhì)量1. 樓齡2. 區(qū)位3. 工程質(zhì)量4. 結(jié)構(gòu)與裝飾 物業(yè)市場(chǎng)1. 我國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)地產(chǎn)市場(chǎng)：?一級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)（發(fā)生在國(guó)家或集體與土地使用單位之間由所有權(quán)者出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)）?二級(jí)市場(chǎng)：指土地開(kāi)發(fā)企業(yè)向用地單位橫向轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)?三級(jí)市場(chǎng)：用地單位向用地單位橫向轉(zhuǎn)讓土地的市場(chǎng)2. 房產(chǎn)市場(chǎng)：?房屋開(kāi)發(fā)市場(chǎng)（開(kāi)發(fā)商品房、商業(yè)、工業(yè)區(qū)）?房產(chǎn)交易市場(chǎng)（買賣、租賃、抵押）?房產(chǎn)售后服務(wù)市場(chǎng)，亦稱物業(yè)管理市場(chǎng)（屬于勞務(wù)市場(chǎng)） 物業(yè)的價(jià)格：?在一定時(shí)期內(nèi)，區(qū)域物業(yè)的保值和增值的可能性?價(jià)格的形成具有多樣性?與經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)相關(guān).④土地始終是升值的第2節(jié) 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 定義：?狹義:指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的服務(wù)。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。?針對(duì)性的服務(wù)（經(jīng)營(yíng)性質(zhì)）：指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。適于公房、經(jīng)濟(jì)適用房，只提供住房，不提供服務(wù)）（2） 以街道居委會(huì)等管理的模式（私房，提供最常規(guī)的服務(wù)）（3） 自建自管（占50%~60%)（4） 市場(chǎng)化之后，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)進(jìn)行管理（業(yè)主公開(kāi)招標(biāo)委托市場(chǎng)上的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理,這是我國(guó)法律提倡的，預(yù)計(jì)將成為主流） 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的環(huán)節(jié)（廣義）（1） 早期介入（以顧問(wèn)身份）（2） 前期管理（房屋建好了，業(yè)主還沒(méi)確定，制定物業(yè)管理方案，人員的培訓(xùn)，裝修的管理，組成管理處）（3） 啟動(dòng)階段：狹義的經(jīng)營(yíng)管理（4） 移交第2章 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、宗旨和目的。第3章 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的組織 物業(yè)區(qū)域的組織（1） 開(kāi)發(fā)公司 ——建設(shè)（設(shè)計(jì)、施工、前期管理）聘任物業(yè)公司（2） 物業(yè)管理公司（3） 業(yè)主委員會(huì)（管理主體）:委托物業(yè)公司管理（4） 社區(qū)委員會(huì)（居委會(huì)）（5） 其他組織（業(yè)主或物業(yè)的使用人） 各組織在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的職能(1)開(kāi)發(fā)商：?提供物業(yè)的維修基金和物業(yè)主體部分的保修 （保修范圍：梁、柱、樓地面、地基、承重）（維修基金由業(yè)主、開(kāi)發(fā)商共同承擔(dān)）? 負(fù)責(zé)招聘首任物業(yè)管理公司③負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理的原始材料(2) 物業(yè)公司：權(quán)利與義務(wù)，提供三大項(xiàng)服務(wù)、物業(yè)的前期介入。 （2） 市場(chǎng)中的主體：?供方：物業(yè)管理企業(yè) ?需方：業(yè)主 ?政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、輿論（指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用）（3） 特點(diǎn)： 1　 具有雙重職能的市場(chǎng)（融要素市場(chǎng)、消費(fèi)市場(chǎng)于一體） 2　 對(duì)前級(jí)市場(chǎng)具有激勵(lì)作用（有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售市場(chǎng)的發(fā)展）3　 具有勞動(dòng)力市場(chǎng)的屬性4　 具有雙向選擇的交換關(guān)系，相互作用、互利共贏的合作關(guān)系 物業(yè)管理市場(chǎng)的委托關(guān)系（1） 類型：（1）自身型委托關(guān)系：?全方位委托：把全部物業(yè)管理項(xiàng)目委托給一家公司。⑤早期介入原則 意義：P93 招投標(biāo)書的內(nèi)外條件（一）三個(gè)成熟：招標(biāo)方的成熟，投標(biāo)方的成熟，市場(chǎng)的成熟。（物業(yè)規(guī)劃屬于詳細(xì)規(guī)劃的一項(xiàng)。9　 確定歷史文化名城的保護(hù)規(guī)劃。?商業(yè)圈預(yù)售營(yíng)業(yè)額?商業(yè)圈飽和度 商業(yè)樓宇的位置的確定與評(píng)價(jià)（1) 選址應(yīng)具備的條件（至少兩個(gè)以上）1　 商業(yè)活動(dòng)頻率高的地方2　 人口密度高3　 面向客流量最多的街道4　 交通便利5　 接近人口聚集的地方6　 同類商品聚集的地方（2） 不宜選址的地方快速車道旁邊周邊居民少，增長(zhǎng)速度慢同一地區(qū)，越高的地方，生意越不好做（3） 評(píng)價(jià) 商店設(shè)計(jì)（1） 店面：?封閉式 一般是高檔商品（珠寶首飾，影視設(shè)備）用有色玻璃，讓人看不見(jiàn)里面的東西，門較小。第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的手支管理 物業(yè)管理企業(yè)收入來(lái)源：籌集資金、物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)租賃費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收入。第四節(jié) 物業(yè)管理的糾紛的處理一、處理方式：?調(diào)解——當(dāng)事雙方協(xié)調(diào) ?仲裁 ?訴訟（一）仲裁（公斷）：雙方當(dāng)事人交于仲裁機(jī)關(guān)進(jìn)行判斷。（一）子系統(tǒng)：（1）組織形象：?組織機(jī)構(gòu)：精簡(jiǎn)還是臃腫，結(jié)構(gòu)是否合理，辦事效率是否高；?經(jīng)營(yíng)管理的狀況：經(jīng)營(yíng)方向、服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置是否合理（對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)能力），企業(yè)是否進(jìn)行宣傳，人力資源的管理是否合理；?人員素質(zhì)：文化水平、精神面貌（著裝、儀表、儀容），工作能力；④服務(wù)質(zhì)量。4　 打造一個(gè)優(yōu)秀的小區(qū)：（把準(zhǔn)小區(qū)的文化品味；用信息化手段管理物業(yè)）管理經(jīng)營(yíng)特色，選擇適合的媒體進(jìn)行宣傳，盡可能提高管理技術(shù)含量）。（2） 質(zhì)量方針：是指有組織的最高管理者正式發(fā)布的該組織的總質(zhì)量宗旨和質(zhì)量方向。2　 成立一個(gè)工作組（領(lǐng)導(dǎo)層與操作層分離）3　 制定質(zhì)量方針與目標(biāo)（3） 實(shí)施階段1　 調(diào)查（體系診斷）多項(xiàng)規(guī)章、人員素質(zhì)、硬件條件。（2） 狹義：是指具有以下特征的區(qū)域：?有一定區(qū)域；?物業(yè)類型與性質(zhì)相同；?有一定程度的帶有共性的文化心理和生活方式；④物業(yè)的使用人和業(yè)主具有很強(qiáng)的異質(zhì)性。(3) 主動(dòng)幫助別人或接受別人幫助在西方常常是令人難堪的事。4. 個(gè)性自由與團(tuán)結(jié)協(xié)作西方人十分珍視個(gè)人自由, 喜歡隨心所欲, 獨(dú)往獨(dú)行,不愿受限制。宣傳文化建設(shè)方案（方案、文化特色、目標(biāo)）建設(shè)物質(zhì)文化為基礎(chǔ)（給業(yè)主提供文化活動(dòng)的平臺(tái)）進(jìn)行宣傳教育（目標(biāo)：教育成員要有責(zé)任感、歸屬感、親切感）建立制度文化以規(guī)范成員的行為，并輔以必要的獎(jiǎng)懲手段開(kāi)展各種文化活動(dòng)（3） 文化建設(shè)中應(yīng)注意的問(wèn)題：?業(yè)主委員會(huì)的參與，吸引、促進(jìn)熱心人員參與?！拔镆灶惥郏艘匀悍帧薄挥行纬筛邫n次高格調(diào)的小區(qū)文化氛圍，才有可能吸引高層次的業(yè)主，而擁有高層次和高品位的人群，既是強(qiáng)有力的潛在消費(fèi)群，同時(shí)又可以提高小區(qū)的格調(diào)。所以，只有業(yè)主住得舒暢、舒心、滿意，才會(huì)成為不盈利的中介機(jī)構(gòu)。在活動(dòng)形式也要做到豐富多樣，關(guān)注不同群體的不同需求?！　∷囊獋鹘y(tǒng)化+創(chuàng)新化。19 /