【正文】 預審4　 取得招標文件5　 組織標書編寫班子6　 現(xiàn)場勘查7　 編寫投標書8　 送達標書9　 參加競標會議，進行答辯10　 中標簽合同。（2） 按物業(yè)管理服務內(nèi)容分：A常規(guī)性服務項目的招標B經(jīng)營性服務項目的招標 物業(yè)管理招標（1） 物業(yè)管理招標的預備工作（1） 物業(yè)建成之前或在建中，開發(fā)商的招標預備工作：1　 角色的轉(zhuǎn)換（以業(yè)主身份招標）2　 就招標前的一些細節(jié)、資料進行認真的準備（標書的制作，與物業(yè)相關的資料的準備，首任物管企業(yè)的準備工作）（2） 業(yè)主委員會1　 做好協(xié)調(diào)工作，與前任物業(yè)管理公司的協(xié)調(diào)，與業(yè)主的協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主之間的關系，招標方式及范圍的協(xié)調(diào)2　 做好對外工作3　 組建招標小組（技術人員、開發(fā)商或業(yè)主委員會擔當領導，專業(yè)從事人員）（2） 管理目標的確立和標底書的編制（由招標小組完成）1　 主要有各項管理服務達到的標準。（1）招標成熟 ：1　 招標單位取得統(tǒng)一意見2　 對于招標的方式取得統(tǒng)一意見3　 招標程序比較規(guī)范4　 業(yè)主委員會的成員有較強的公義性和協(xié)調(diào)能力。對于投標方。 公正是指評標、驗標、決標的規(guī)則、計分方法對所有的投標方都是一樣的。 物業(yè)管理招投標概述（1） 招投標的基本知識點（1） 原則：?公開、公平、公正的原則：公開是指招標的各項程序要公開發(fā)布，招標的項目、操作的項目、標書要求要使有關各方都了解。 ?項目性委托：將物業(yè)中的一個項目分給物業(yè)管理公司。第四章 物業(yè)管理招投標 物業(yè)管理市場的定義和特點（1） 定義：它是交換物業(yè)管理這種商品性服務的場所以及因此而起的各種關系的總和。（2） 售房時與開發(fā)商合作（代理）注意的問題：?房地產(chǎn)項目的主題（主題：某一識別的內(nèi)容與含義和容易識別的形象（廣州奧林匹克花園、五星之家）。A 地位：獨立的法人 性質(zhì)：自治組織B 物業(yè)管理的主體C 選舉 物業(yè)公司應正確處理與開發(fā)商和業(yè)委會的關系。P63~65(3) 業(yè)主委員會：?業(yè)主：物業(yè)所有權(quán)及由此產(chǎn)生的民事權(quán)利。 （2）對內(nèi)管理制度（全體物業(yè)管企業(yè)的工作人員）7　 行政管理制度（規(guī)范日常公務活動程序）8　 財務管理制度9　 用工制度10　 人事制度11　 崗位制度12　 程序制度。（2） 管理人員的素質(zhì)：?具有管理學、社會學、心理學、法律、房屋結(jié)構(gòu)、財會、金融、保險、稅收等知識 ?基本技能（技能、人際處理能力），公共管理知識 ?應變處理能力。（3） 宗旨、目的：?為房地產(chǎn)服務 ?城市管理和文明建設的重要組成部分 ?為業(yè)主提供一個整潔、舒適、寧靜、優(yōu)雅的工作環(huán)境 ④為物業(yè)（保值、增值和安全） 物管企業(yè)的成立和機構(gòu)設置（一）物管企業(yè)的資質(zhì)條件：P41~43(二）申報程序和申報材料：P43 （1）申報程序：?申報材料的準備 ?向物業(yè)管理行政部門申請，進行審批? ④（3） 企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設置：（1）設置法則：?因事設崗、因崗招人 ?經(jīng)濟 ?工作量飽和適度（2） 部門劃分：（功能的相關性和上下程序的關系）（3） 物業(yè)管理企業(yè)可設部門：董事會 、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、辦公室、財務部、工程部、經(jīng)營部、保安部、房管部、 綠化部、保潔部、管理處、領班、工作人員。（1） 性質(zhì)：物業(yè)管理企業(yè)是從事物業(yè)管理與經(jīng)營為內(nèi)容為業(yè)主提供物業(yè)管理經(jīng)營相關服務和社會服務的企業(yè)。 物業(yè)經(jīng)營管理模式：（1） 房管部對物業(yè)的經(jīng)營管理的模式（計劃經(jīng)濟管理時代。廣義：（1）?參與房屋的設計 ?參與銷售 ?參與管理（參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程）。?特約服務(經(jīng)營性質(zhì)）：是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。專項服務的內(nèi)容主要有以下幾大類：（1）日常生活類；（2）商業(yè)服務類；（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類；（4）金融服務類；（5）經(jīng)紀代理中介服務。 管理內(nèi)容：狹義：?常規(guī)性的公共服務：主要包括以下8項：（1）房屋建筑主體的管理；（2）房屋設備、設施的管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；（4）綠化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理；（8）公眾代辦性質(zhì)的服務。 物業(yè)的質(zhì)量1. 樓齡2. 區(qū)位3. 工程質(zhì)量4. 結(jié)構(gòu)與裝飾 物業(yè)市場1. 我國物業(yè)市場的結(jié)構(gòu)地產(chǎn)市場：?一級地產(chǎn)市場（發(fā)生在國家或集體與土地使用單位之間由所有權(quán)者出讓土地使用權(quán)的市場）?二級市場：指土地開發(fā)企業(yè)向用地單位橫向轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的市場?三級市場：用地單位向用地單位橫向轉(zhuǎn)讓土地的市場2. 房產(chǎn)市場：?房屋開發(fā)市場（開發(fā)商品房、商業(yè)、工業(yè)區(qū)）?房產(chǎn)交易市場（買賣、租賃、抵押）?房產(chǎn)售后服務市場，亦稱物業(yè)管理市場（屬于勞務市場） 物業(yè)的價格：?在一定時期內(nèi)，區(qū)域物業(yè)的保值和增值的可能性?價格的形成具有多樣性?與經(jīng)濟發(fā)展形勢相關.④土地始終是升值的第2節(jié) 物業(yè)的經(jīng)營管理 定義：?狹義:指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國家有關的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的服務。2. 經(jīng)濟性質(zhì):物業(yè)是商品（房地產(chǎn)）。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。物業(yè)管理課堂筆記第1章 物業(yè)及物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié) 物業(yè) 物業(yè)的定義：指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地及其相應的法律關系。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。 特征：(所有權(quán)和使用權(quán)，土地的使用權(quán)和所有權(quán)）中國：?物業(yè)的使用權(quán)和所有權(quán)可統(tǒng)一亦可分離； ?我國的城市物業(yè)所有權(quán)（使用權(quán)）和管理權(quán)分離； ? 土地的所有權(quán)一律歸國家或集體所有。3. 物理性質(zhì)：⑴物業(yè)構(gòu)成內(nèi)容的二元性（建筑與土地） ⑵空間的固定性 ⑶建筑的形成的多樣性 ⑷使用壽命的長期性。?廣義：物業(yè)管理企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托對物業(yè)的建設與開發(fā)進行監(jiān)管以及建成后的相應物業(yè)管理、維護、修繕、整治并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。?針對性的服務（經(jīng)營性質(zhì)）：指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務的同時，在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營服務。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購。（2） 利用未售房產(chǎn)進行經(jīng)營（自營、租賃）（3） 專業(yè)物業(yè)管理公司（酒店管理）。適于公房、經(jīng)濟適用房，只提供住房，不提供服務）（2） 以街道居委會等管理的模式（私房，提供最常規(guī)的服務）（3） 自建自管（占50%~60%)（4） 市場化之后，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)進行管理（業(yè)主公開招標委托市場上的物業(yè)管理企業(yè)進行管理,這是我國法律提倡的，預計將成為主流） 物業(yè)經(jīng)營管理的環(huán)節(jié)（廣義）（1） 早期介入（以顧問身份）（2） 前期管理（房屋建好了，業(yè)主還沒確定，制定物業(yè)管理方案，人員的培訓，裝修的管理，組成管理處）（3） 啟動階段：狹義的經(jīng)營管理（4） 移交第2章 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、宗旨和目的。（2） 定義：是指從事物業(yè)管理經(jīng)營的給業(yè)主提供相關服務具有獨立法人資格的企業(yè)。 物業(yè)管理的人員（