【正文】 3）物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測(cè)性較強(qiáng) （三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。 以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，不會(huì)因市場(chǎng)短期波動(dòng)、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運(yùn)營實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。 在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。酬金制條件下物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。在物業(yè)管理服務(wù)過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計(jì)提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。本期成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否支付，均應(yīng)計(jì)入本期成本；不屬于本期成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)支付，也不得計(jì)入本期成本。計(jì)入物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的費(fèi)用，需為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或間接相關(guān)的費(fèi)用。影響定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或社會(huì)公允水平。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合 《 中華人民共和國會(huì)計(jì)法 》 等有關(guān)法律、行政法規(guī)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。 綜上所述：物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物 業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人所提供維修、管理和 服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本：指一定時(shí)期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本。物業(yè)管理的成本管理 第一節(jié) 物業(yè)管理成本 一、物業(yè)管理中的成本 成本的含義 一般而言，成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營 過程中發(fā)生的，以貨幣形式表現(xiàn)出來的各種物化勞動(dòng)和 活勞動(dòng)的耗費(fèi)。 物業(yè)管理成本：是指物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所支出的各種生產(chǎn)費(fèi)用的總和。 物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理費(fèi)用：是指物業(yè)管理企業(yè) 行政部門為組織和管理物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的管理 費(fèi)用，為籌措經(jīng)營管理資金所發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。 二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制 （一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制的原則 合法性原則。 合理性原則。 相關(guān)性原則。 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。 （二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制與包干制 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制 物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和項(xiàng)目場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)，計(jì)提基數(shù)比例通過物業(yè)服務(wù)合同約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場(chǎng)收入、成本費(fèi)用在物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)列支的其他經(jīng)營收入等。對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對(duì)的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)本著誠信公平原則，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進(jìn)。 酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征 （ 1）財(cái)務(wù)主體 在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建帳、獨(dú)立核算。 （ 2）收入 采取酬金制和物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服 務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè) 管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物 業(yè)服務(wù)費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本。 物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算和物業(yè)管理運(yùn)作應(yīng)收支平衡，略有節(jié)余，在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。 支出的編制依據(jù)包括： （ 1）管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本。在編制測(cè)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計(jì)劃所需人工成本、物料成本