【正文】 在一些大的節(jié)慶期間和長假期中，如春節(jié)、國慶、暑假等，業(yè)主的空閑時間相對較多，還可能會有一些非常住業(yè)主回來度假，此時業(yè)主對社區(qū)的關注程度較高，此時應在小區(qū)內積極營造假日的文化氛圍，如節(jié)日祝賀等，還應組織相應活動來豐富業(yè)主們的假期生活。這樣才能給業(yè)主和潛在消費者一個印象小區(qū)：小區(qū)的小區(qū)文化活動是豐富多彩、永不落幕的。所以，活動在策劃和組織時需做到健康、娛樂性強，并且要和社區(qū)的整體文化氛圍相符合，具有積極的意義和文化價值。所有活動都應考慮盡可能增加業(yè)主的參與性，如果組織的活動不符合業(yè)主的興趣，參與的人很少，就失去了組織小區(qū)文化活動的意義。業(yè)主是一個相對復雜的群體，年齡、性別、個人愛好各不相同，各不同社區(qū)之間業(yè)主的社會層次也不盡相同。 五是小區(qū)文化工作是我們?yōu)闃I(yè)主提供的一項重要的增值服務、一所物業(yè)擁有良好的生活方式、文化氛圍和文化底蘊，會使該物業(yè)的品牌知名度和品牌美譽度得到更進一步的提升，給物業(yè)注入一種強大的文化內涵。但是如果想要擴大通過此途徑的銷售量。如果我們可以在各社區(qū)內建立起一種良好的氛圍——住戶與住戶之間以及住戶與物業(yè)管理者之間彼此能夠良好相處，相互關懷，把社區(qū)看作為自己的大家庭。三是有助于物業(yè)管理企業(yè)鍛造品牌與核心競爭力。?精神文化與物質文化相互協(xié)調（4） 文化建設的作用： 一是通過小區(qū)文化的建設，可以增強住戶對居住區(qū)的歸屬感。4　 小區(qū)文化建設工作應吸納和促進小區(qū)成員的熱情參與。 居住小區(qū)的文化特點：形成統(tǒng)一的居住觀和行為模式（1） 現(xiàn)代小區(qū)上網(wǎng)文化特點：1　 復雜性：經濟地位，教育程度，收入，習慣。3. 創(chuàng)新精神與中庸之道西方文化鼓勵人們開拓創(chuàng)新, 做一番前人未做過的、杰出超凡的事業(yè)。中國人的行為準則是“我對他人、對社會是否有用”,個人的價值是在奉獻中體現(xiàn)出來的。因此, 每個人都必須自我奮斗, 把個人利益放在第一位。相反, 中國文化不主張炫耀個人榮譽, 而是提倡謙虛,反對王婆賣瓜式的自吹自擂。（2） 難點：?人員素質偏低；?屬于人口密集型產業(yè)，人員多、崗位多，編制難度大，經費大；?關乎業(yè)主的利益，質量提高，費用也增加。（4） 認證階段（國際質量認證組織派遣工作人員進行認證）：?申請認證：由申請單位提交申請報告、表格等，認證機構擬定一個審核計劃；申請單位確認審核計劃。2　 討論，使全體員工達成共識是否要求進行ISO9002的認證。（5） 建立質量體系的基本要求：1　 要規(guī)范化、標準化、文件化，使服務質量水平穩(wěn)定。 質量體系的文件的概述：（1) 質量體系：是指為實現(xiàn)質量管理所需要的組織結構、程序、過程、資源。（2） 股東關系：?投資與分利關系；?知情關系（讓股東對應該知道的決策讓股東知道） 外部關系：?與業(yè)主的關系；?與社區(qū)的關系；?與開發(fā)商的關系 ；④與新聞界的關系 ；⑤與社會名流的關系；⑥與廣義的政府的關系。二、企業(yè)精神的作用：1　 導向性：把企業(yè)職工引導到企業(yè)目標上來2　 規(guī)范性：外在的行為準則3　 約束性：內在心理作用的行為約束4　 凝聚性：5　 融合性： 如何培養(yǎng)企業(yè)精神1　 首先要完善企業(yè)的合理化建議制度2　 分析總結3　 歸納完善、并使之物化（物化：富有哲理的文字使之理論化；成為口號或規(guī)范、上墻，領導帶頭實踐）4　 整個企業(yè)使之實踐、完善。?有社會影響的社會活動。形象三性：客觀性，可變性，轉化性。（2）仲裁的特征：? 行政行為 ?仲裁人是當事人以外的第三方 ?仲裁的對象是平等主體的仲裁 ④仲裁對象是特殊商品（仲裁委員會管轄范圍內的對象）（3）仲裁的程序：仲裁的申請符合仲裁申請的條件：申請人是與本案有直接利益關系的當事人；有明確被訴訟的人； 有具體的申請要求和事實依據(jù)；屬于本仲裁機構受理的范圍申請書的主要內容：申請人的姓名和地址或申請法人代表的姓名、職務；被訴訟讓人的姓名、地址或法人代表的姓名和職務；申請的理由與要求（寫明爭議的事項、原因、請求仲裁機關解決什么問題）；證據(jù)、證件（在哪里可以找到）；受理。（P120)第3節(jié) 法律責任（物業(yè)）一、違法行為構成要件：? 違法性 ? 危害性 ? 可罰性。4　 對物業(yè)公用事業(yè)賦予相關仲裁權5　 物業(yè)管理公司的財務支出，委員會有權請專業(yè)審計師進行審計；對物業(yè)管理費得收繳時限；規(guī)定公布財務收支的時限。物管企業(yè)收入來源：房租、物業(yè)管理費、經營性收入支出安排：統(tǒng)籌安排，注意節(jié)約和控制、提高資金的使用率（2） 經濟核算：降低成本（修繕、養(yǎng)護、消耗）（3） 業(yè)務拓展：充分、合理使用資金，物業(yè)為主，多元經營（4） 財務監(jiān)督工作 物業(yè)管理企業(yè)的財務核算方法體系（1） 財務核算時經濟核算的主要組成部分，是指財務部門以價值的形式反映和監(jiān)督企業(yè)內部各核算單位生產經營過程中所使用的勞動力消耗、物資消耗、資金占用量及經濟效益。第3節(jié) 居住物業(yè)規(guī)劃 居住規(guī)劃的內容（以開發(fā)商為背景）：以城市總體規(guī)劃為基礎的詳細的規(guī)劃。二、物業(yè)管理公司參與小區(qū)規(guī)劃設計的要點 根據(jù)人口密度與面積大小進行物業(yè)設計1　 配套設施的完善2　 水電供應量3　 安保系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)4　 消防設施設置5　 建筑用材的選用6　 細微之處第2節(jié) 商業(yè)樓宇的規(guī)劃與設計 商業(yè)圈分析（1） 商業(yè)圈的定義：商場、樓宇吸引顧客的地理區(qū)域。11　 規(guī)劃區(qū)域內蔬菜、牧場、副食品市場進行總體規(guī)劃。7　 確定人防（國防建設）防震、防災危害。1　 對市、縣等轄區(qū)范圍內的城鎮(zhèn)體系、交通系統(tǒng)、基礎設施、生態(tài)環(huán)境、風景資源開發(fā)進行合理的開發(fā)和布置安排。（3） 投標組織中的注意的問題人的問題：一表人才，兩套西裝，三杯酒量，四圈麻將，五方交友，六出岐山，七術拍馬，八面玲瓏，九分努力，十分忍耐時效性問題 投標書的內容1　 標題（名稱、內容、文種）2　 序言（本公司的簡介、對投標對象的認定、管理宗旨或策略)3　 對標底物管的方式方法的簡述（物管企業(yè)的內部機構的設置、運行機制、工作流程）4　 管理人員的配備5　 物業(yè)管理必要的物質裝備6　 經費測算（價格和依據(jù)）7　 關于物業(yè)區(qū)域的檔案管理措施8　 物業(yè)資料、數(shù)據(jù)管理9　 各項管理指標10　 擬開展的收費項目、收費標準11　 社區(qū)文化措施12　 愿意承受的獎罰。 （2）投標成熟：5　 投標方有充分準備6　 投標方所做的標書符合實際7　 原物業(yè)管理企業(yè)心甘情愿參與競爭 （3）市場成熟：?市場的信息網(wǎng)絡建立了 ?競爭規(guī)則的確立（2） 招標時機符合各方利益 招標方式：（1） 按招標對象的分布來分：1　 兩段招標（將項目分期、分項目招標）2　 公開招標3　 邀請招標（不超過10家，不少于3家）4　 議標（非競爭性招標）：招標單位邀請一家或幾家物業(yè)管理公司分別協(xié)商談判，從中選擇。? 不規(guī)避法律的原則?消除地方或行業(yè)壁壘原則④實事求是，合情合理原則：對于投標方不要貪高求遠，評標、評分要合情合理。 （2）代理經租型市場關系：?由業(yè)主與承租人直接簽定合同，物業(yè)公司只負責經營收費 ?部分經營權委托 物業(yè)管理市場的作用：1　 促進房產私有化2　 有利于房產經營效率的提高3　 有利于城市面貌的提升4　 增加勞動就業(yè)5　 有利于人民生活水平的提高 。?樣品房與實際房的聯(lián)系?廣告陷阱（景觀、面積、交房）④售樓書的制作（樓的位置、交通、休閑、上學、就業(yè)特點）（社會有什么設施，小區(qū)的物業(yè)管理、大概的均價） 售樓書的實際內容與具體不符的情況（展優(yōu)點，隱缺點，不利于業(yè)主客觀判斷房子的價值）⑤證照圖表（管理費的算法、報送物價部門）（3） 擺正與業(yè)主委員會的位置:多讓業(yè)主參與。 權利：建議，監(jiān)督，咨詢、評議 義務：交費、服從管理 ?業(yè)主大會（與物業(yè)相