【正文】 在一些大的節(jié)慶期間和長假期中，如春節(jié)、國慶、暑假等，業(yè)主的空閑時(shí)間相對(duì)較多，還可能會(huì)有一些非常住業(yè)主回來度假，此時(shí)業(yè)主對(duì)社區(qū)的關(guān)注程度較高，此時(shí)應(yīng)在小區(qū)內(nèi)積極營造假日的文化氛圍，如節(jié)日祝賀等，還應(yīng)組織相應(yīng)活動(dòng)來豐富業(yè)主們的假期生活。這樣才能給業(yè)主和潛在消費(fèi)者一個(gè)印象小區(qū)：小區(qū)的小區(qū)文化活動(dòng)是豐富多彩、永不落幕的。所以，活動(dòng)在策劃和組織時(shí)需做到健康、娛樂性強(qiáng)，并且要和社區(qū)的整體文化氛圍相符合，具有積極的意義和文化價(jià)值。所有活動(dòng)都應(yīng)考慮盡可能增加業(yè)主的參與性，如果組織的活動(dòng)不符合業(yè)主的興趣，參與的人很少，就失去了組織小區(qū)文化活動(dòng)的意義。業(yè)主是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的群體，年齡、性別、個(gè)人愛好各不相同，各不同社區(qū)之間業(yè)主的社會(huì)層次也不盡相同。 五是小區(qū)文化工作是我們?yōu)闃I(yè)主提供的一項(xiàng)重要的增值服務(wù)、一所物業(yè)擁有良好的生活方式、文化氛圍和文化底蘊(yùn)，會(huì)使該物業(yè)的品牌知名度和品牌美譽(yù)度得到更進(jìn)一步的提升，給物業(yè)注入一種強(qiáng)大的文化內(nèi)涵。但是如果想要擴(kuò)大通過此途徑的銷售量。如果我們可以在各社區(qū)內(nèi)建立起一種良好的氛圍——住戶與住戶之間以及住戶與物業(yè)管理者之間彼此能夠良好相處，相互關(guān)懷，把社區(qū)看作為自己的大家庭。三是有助于物業(yè)管理企業(yè)鍛造品牌與核心競爭力。?精神文化與物質(zhì)文化相互協(xié)調(diào)（4） 文化建設(shè)的作用： 一是通過小區(qū)文化的建設(shè)，可以增強(qiáng)住戶對(duì)居住區(qū)的歸屬感。4　 小區(qū)文化建設(shè)工作應(yīng)吸納和促進(jìn)小區(qū)成員的熱情參與。 居住小區(qū)的文化特點(diǎn)：形成統(tǒng)一的居住觀和行為模式（1） 現(xiàn)代小區(qū)上網(wǎng)文化特點(diǎn)：1　 復(fù)雜性：經(jīng)濟(jì)地位，教育程度，收入，習(xí)慣。3. 創(chuàng)新精神與中庸之道西方文化鼓勵(lì)人們開拓創(chuàng)新, 做一番前人未做過的、杰出超凡的事業(yè)。中國人的行為準(zhǔn)則是“我對(duì)他人、對(duì)社會(huì)是否有用”,個(gè)人的價(jià)值是在奉獻(xiàn)中體現(xiàn)出來的。因此, 每個(gè)人都必須自我奮斗, 把個(gè)人利益放在第一位。相反, 中國文化不主張炫耀個(gè)人榮譽(yù), 而是提倡謙虛,反對(duì)王婆賣瓜式的自吹自擂。（2） 難點(diǎn)：?人員素質(zhì)偏低；?屬于人口密集型產(chǎn)業(yè)，人員多、崗位多，編制難度大，經(jīng)費(fèi)大；?關(guān)乎業(yè)主的利益，質(zhì)量提高，費(fèi)用也增加。（4） 認(rèn)證階段（國際質(zhì)量認(rèn)證組織派遣工作人員進(jìn)行認(rèn)證）：?申請(qǐng)認(rèn)證：由申請(qǐng)單位提交申請(qǐng)報(bào)告、表格等，認(rèn)證機(jī)構(gòu)擬定一個(gè)審核計(jì)劃；申請(qǐng)單位確認(rèn)審核計(jì)劃。2　 討論，使全體員工達(dá)成共識(shí)是否要求進(jìn)行ISO9002的認(rèn)證。（5） 建立質(zhì)量體系的基本要求：1　 要規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、文件化，使服務(wù)質(zhì)量水平穩(wěn)定。 質(zhì)量體系的文件的概述：（1) 質(zhì)量體系：是指為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理所需要的組織結(jié)構(gòu)、程序、過程、資源。（2） 股東關(guān)系：?投資與分利關(guān)系；?知情關(guān)系（讓股東對(duì)應(yīng)該知道的決策讓股東知道） 外部關(guān)系：?與業(yè)主的關(guān)系；?與社區(qū)的關(guān)系；?與開發(fā)商的關(guān)系 ；④與新聞界的關(guān)系 ；⑤與社會(huì)名流的關(guān)系；⑥與廣義的政府的關(guān)系。二、企業(yè)精神的作用：1　 導(dǎo)向性：把企業(yè)職工引導(dǎo)到企業(yè)目標(biāo)上來2　 規(guī)范性：外在的行為準(zhǔn)則3　 約束性：內(nèi)在心理作用的行為約束4　 凝聚性：5　 融合性： 如何培養(yǎng)企業(yè)精神1　 首先要完善企業(yè)的合理化建議制度2　 分析總結(jié)3　 歸納完善、并使之物化（物化：富有哲理的文字使之理論化；成為口號(hào)或規(guī)范、上墻，領(lǐng)導(dǎo)帶頭實(shí)踐）4　 整個(gè)企業(yè)使之實(shí)踐、完善。?有社會(huì)影響的社會(huì)活動(dòng)。形象三性：客觀性，可變性，轉(zhuǎn)化性。（2）仲裁的特征：? 行政行為 ?仲裁人是當(dāng)事人以外的第三方 ?仲裁的對(duì)象是平等主體的仲裁 ④仲裁對(duì)象是特殊商品（仲裁委員會(huì)管轄范圍內(nèi)的對(duì)象）（3）仲裁的程序：仲裁的申請(qǐng)符合仲裁申請(qǐng)的條件：申請(qǐng)人是與本案有直接利益關(guān)系的當(dāng)事人；有明確被訴訟的人； 有具體的申請(qǐng)要求和事實(shí)依據(jù)；屬于本仲裁機(jī)構(gòu)受理的范圍申請(qǐng)書的主要內(nèi)容：申請(qǐng)人的姓名和地址或申請(qǐng)法人代表的姓名、職務(wù)；被訴訟讓人的姓名、地址或法人代表的姓名和職務(wù)；申請(qǐng)的理由與要求（寫明爭議的事項(xiàng)、原因、請(qǐng)求仲裁機(jī)關(guān)解決什么問題）；證據(jù)、證件（在哪里可以找到）；受理。（P120)第3節(jié) 法律責(zé)任（物業(yè)）一、違法行為構(gòu)成要件：? 違法性 ? 危害性 ? 可罰性。4　 對(duì)物業(yè)公用事業(yè)賦予相關(guān)仲裁權(quán)5　 物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)支出，委員會(huì)有權(quán)請(qǐng)專業(yè)審計(jì)師進(jìn)行審計(jì)；對(duì)物業(yè)管理費(fèi)得收繳時(shí)限；規(guī)定公布財(cái)務(wù)收支的時(shí)限。物管企業(yè)收入來源：房租、物業(yè)管理費(fèi)、經(jīng)營性收入支出安排：統(tǒng)籌安排，注意節(jié)約和控制、提高資金的使用率（2） 經(jīng)濟(jì)核算：降低成本（修繕、養(yǎng)護(hù)、消耗）（3） 業(yè)務(wù)拓展：充分、合理使用資金，物業(yè)為主，多元經(jīng)營（4） 財(cái)務(wù)監(jiān)督工作 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)核算方法體系（1） 財(cái)務(wù)核算時(shí)經(jīng)濟(jì)核算的主要組成部分，是指財(cái)務(wù)部門以價(jià)值的形式反映和監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程中所使用的勞動(dòng)力消耗、物資消耗、資金占用量及經(jīng)濟(jì)效益。第3節(jié) 居住物業(yè)規(guī)劃 居住規(guī)劃的內(nèi)容（以開發(fā)商為背景）：以城市總體規(guī)劃為基礎(chǔ)的詳細(xì)的規(guī)劃。二、物業(yè)管理公司參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn) 根據(jù)人口密度與面積大小進(jìn)行物業(yè)設(shè)計(jì)1　 配套設(shè)施的完善2　 水電供應(yīng)量3　 安保系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)4　 消防設(shè)施設(shè)置5　 建筑用材的選用6　 細(xì)微之處第2節(jié) 商業(yè)樓宇的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 商業(yè)圈分析（1） 商業(yè)圈的定義：商場(chǎng)、樓宇吸引顧客的地理區(qū)域。11　 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)蔬菜、牧場(chǎng)、副食品市場(chǎng)進(jìn)行總體規(guī)劃。7　 確定人防（國防建設(shè)）防震、防災(zāi)危害。1　 對(duì)市、縣等轄區(qū)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)體系、交通系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、風(fēng)景資源開發(fā)進(jìn)行合理的開發(fā)和布置安排。（3） 投標(biāo)組織中的注意的問題人的問題：一表人才，兩套西裝，三杯酒量，四圈麻將，五方交友，六出岐山，七術(shù)拍馬，八面玲瓏，九分努力，十分忍耐時(shí)效性問題 投標(biāo)書的內(nèi)容1　 標(biāo)題（名稱、內(nèi)容、文種）2　 序言（本公司的簡介、對(duì)投標(biāo)對(duì)象的認(rèn)定、管理宗旨或策略)3　 對(duì)標(biāo)底物管的方式方法的簡述（物管企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置、運(yùn)行機(jī)制、工作流程）4　 管理人員的配備5　 物業(yè)管理必要的物質(zhì)裝備6　 經(jīng)費(fèi)測(cè)算（價(jià)格和依據(jù)）7　 關(guān)于物業(yè)區(qū)域的檔案管理措施8　 物業(yè)資料、數(shù)據(jù)管理9　 各項(xiàng)管理指標(biāo)10　 擬開展的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)11　 社區(qū)文化措施12　 愿意承受的獎(jiǎng)罰。 （2）投標(biāo)成熟：5　 投標(biāo)方有充分準(zhǔn)備6　 投標(biāo)方所做的標(biāo)書符合實(shí)際7　 原物業(yè)管理企業(yè)心甘情愿參與競爭 （3）市場(chǎng)成熟：?市場(chǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)建立了 ?競爭規(guī)則的確立（2） 招標(biāo)時(shí)機(jī)符合各方利益 招標(biāo)方式：（1） 按招標(biāo)對(duì)象的分布來分：1　 兩段招標(biāo)（將項(xiàng)目分期、分項(xiàng)目招標(biāo)）2　 公開招標(biāo)3　 邀請(qǐng)招標(biāo)（不超過10家，不少于3家）4　 議標(biāo)（非競爭性招標(biāo)）：招標(biāo)單位邀請(qǐng)一家或幾家物業(yè)管理公司分別協(xié)商談判，從中選擇。? 不規(guī)避法律的原則?消除地方或行業(yè)壁壘原則④實(shí)事求是，合情合理原則：對(duì)于投標(biāo)方不要貪高求遠(yuǎn)，評(píng)標(biāo)、評(píng)分要合情合理。 （2）代理經(jīng)租型市場(chǎng)關(guān)系：?由業(yè)主與承租人直接簽定合同，物業(yè)公司只負(fù)責(zé)經(jīng)營收費(fèi) ?部分經(jīng)營權(quán)委托 物業(yè)管理市場(chǎng)的作用：1　 促進(jìn)房產(chǎn)私有化2　 有利于房產(chǎn)經(jīng)營效率的提高3　 有利于城市面貌的提升4　 增加勞動(dòng)就業(yè)5　 有利于人民生活水平的提高 。?樣品房與實(shí)際房的聯(lián)系?廣告陷阱（景觀、面積、交房）④售樓書的制作（樓的位置、交通、休閑、上學(xué)、就業(yè)特點(diǎn)）（社會(huì)有什么設(shè)施，小區(qū)的物業(yè)管理、大概的均價(jià)） 售樓書的實(shí)際內(nèi)容與具體不符的情況（展優(yōu)點(diǎn)，隱缺點(diǎn)，不利于業(yè)主客觀判斷房子的價(jià)值）⑤證照?qǐng)D表（管理費(fèi)的算法、報(bào)送物價(jià)部門）（3） 擺正與業(yè)主委員會(huì)的位置:多讓業(yè)主參與。 權(quán)利：建議，監(jiān)督，咨詢、評(píng)議 義務(wù)：交費(fèi)、服從管理 ?業(yè)主大會(huì)（與物業(yè)相