【正文】 　　但同時(shí)也需要根據(jù)具體環(huán)境、社會風(fēng)尚和業(yè)主需求不斷策劃一些形式新穎的活動，以保持業(yè)主對我們小區(qū)文化活動的期待和關(guān)注。 三要娛樂性、文化性和宣傳價(jià)值并重。文化具有巨大的無形資產(chǎn)，當(dāng)這種無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到物業(yè)之中，就會帶來物業(yè)的增值。　四是在銷售渠道中，業(yè)主介紹是一個不可忽視的途徑。二是以小區(qū)文化架起小區(qū)文明的“橋梁”。?提倡什么，?譴責(zé)什么 社區(qū)文化建設(shè)：（1） 文化建設(shè)的指導(dǎo)原則：1　 小區(qū)各項(xiàng)活動必須符合小區(qū)的基本需要，并根據(jù)小區(qū)成員的意愿制定首要工作方案。在中國, 主動關(guān)心別人, 給人以無微不至的體貼是一種美德。?自我中心與無私奉獻(xiàn)西方人自我中心意識和獨(dú)立意識很強(qiáng), 主要表現(xiàn)在:(1) 自己為自己負(fù)責(zé)。?監(jiān)督審核 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施ISO9002的優(yōu)點(diǎn)和難點(diǎn)（1） 優(yōu)點(diǎn)：?提供一套有效地管理與控制的方法，使得操作有章可行；使得服務(wù)的提供者與享受者有了一個公平的客觀的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。3　 強(qiáng)調(diào)持續(xù)的質(zhì)量改進(jìn)4　 要照顧社會、業(yè)主、管理者自身三方的利益（6） 質(zhì)量記錄：以完成的活動或達(dá)到的結(jié)果提供客觀證據(jù)的文件。ISO9002質(zhì)量體系：生產(chǎn)、安裝、服務(wù)。第二節(jié) 企業(yè)的精神塑造一、企業(yè)精神的定義：是企業(yè)個性的概況和抽象。（6） 不能仲裁的案件：法院已受理的；離婚、贈予：分家析產(chǎn)的案件；落實(shí)國家政策；涉外的房地產(chǎn)；經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公正后的發(fā)生爭議的房屋糾紛；駐軍內(nèi)部的房屋糾紛；一方申請仲裁，一方向法律訴訟的。對于大型維修工程要進(jìn)行招標(biāo)（20%），不能任意更改房屋結(jié)構(gòu)，若行之造成后果，要負(fù)責(zé)11　 對于物業(yè)的使用要符合香港批租條款、條例。（3） 環(huán)境小品的類別：?建筑小品（休息亭、小河、小橋） ?裝飾小品（雕塑、壁畫、假山) ?公共設(shè)施小品（路牌、垃圾桶、電話亭）④工程設(shè)施小品（臺階、井蓋） ⑤場地小品（停車場、人行道）第6章 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理第一節(jié) 一般企業(yè)的財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理的定義：是指企業(yè)的管理者通過一系列的專門方法利用財(cái)會提供的信息資料以及其他有關(guān)資料進(jìn)行整理、計(jì)算、對比、分析，使企業(yè)的各級管理人員能及時(shí)對日常發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行規(guī)劃與控制，并幫助領(lǐng)導(dǎo)做出各項(xiàng)決策、一整套管理秩序與方法。a. 規(guī)劃分區(qū)使用土地的性質(zhì)b. 確定公共設(shè)施的分布c. 確定這個區(qū)域內(nèi)主次干道的位置d. 確定綠化帶e. 確定各類管線的位置、走向和服務(wù)范圍。5　 確定城市供水、排水、供電、通訊、燃?xì)?、供暖、消防、環(huán)保環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的發(fā)展目標(biāo)和總體布局。2　 標(biāo)書的內(nèi)容由項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格形成招標(biāo)的標(biāo)底書，而投標(biāo)商則知道招標(biāo)單位的質(zhì)量制定出自己的價(jià)格。公平是指所有上網(wǎng)物業(yè)管理企業(yè)在等同的條件下參加投標(biāo)、招標(biāo)方向提供的資料、條件、標(biāo)書都一樣。（1） 早期介入時(shí)期，物業(yè)公司的立場是業(yè)主：?為業(yè)主的生活提供方便 ?材料的使用 ?隱蔽工程的驗(yàn)收。 物業(yè)管理的人員（1） 分類：管理人員、工程技術(shù)人員、一般技能人員。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購。3. 物理性質(zhì)：⑴物業(yè)構(gòu)成內(nèi)容的二元性（建筑與土地） ⑵空間的固定性 ⑶建筑的形成的多樣性 ⑷使用壽命的長期性。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類：（1）日常生活類；（2）商業(yè)服務(wù)類；（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類；（4）金融服務(wù)類；（5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。（1） 性質(zhì)：物業(yè)管理企業(yè)是從事物業(yè)管理與經(jīng)營為內(nèi)容為業(yè)主提供物業(yè)管理經(jīng)營相關(guān)服務(wù)和社會服務(wù)的企業(yè)。P63~65(3) 業(yè)主委員會：?業(yè)主：物業(yè)所有權(quán)及由此產(chǎn)生的民事權(quán)利。 ?項(xiàng)目性委托：將物業(yè)中的一個項(xiàng)目分給物業(yè)管理公司。（1）招標(biāo)成熟 ：1　 招標(biāo)單位取得統(tǒng)一意見2　 對于招標(biāo)的方式取得統(tǒng)一意見3　 招標(biāo)程序比較規(guī)范4　 業(yè)主委員會的成員有較強(qiáng)的公義性和協(xié)調(diào)能力。（1） 城市總體規(guī)劃的主要內(nèi)容：城市的性質(zhì)、規(guī)模、容量、發(fā)展形態(tài)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)用地。10　 確定舊城改造，用地調(diào)整的方法步驟。?半開放式一般是中高檔商品（透明的玻璃，可見里面的商品）?開放式（水果店）（2） 店內(nèi)裝飾：?財(cái)神位 ?音箱、氣味要根據(jù)顧客及商品選擇 ?光線明亮，店內(nèi)要綠化。 物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成1　 公共物業(yè)及維護(hù)的配套設(shè)施的保養(yǎng)費(fèi)公共物業(yè)：房屋的外墻、樓梯，室外的所有部位，所有的系統(tǒng)（水、電、氣、通訊）2　 所有員工的薪金（工資+激勵工資+三保+服裝費(fèi)）3　 公用水電支出4　 購買、租借器材的費(fèi)用5　 投購物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的支出（水險(xiǎn)、災(zāi)險(xiǎn)）6　 垃圾處理、水池、水塔消毒的費(fèi)用7　 清潔公共場所的墻面、設(shè)施的費(fèi)用8　 公共綠化區(qū)域的花草種植及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用9　 儲備金（物業(yè)配套設(shè)施更新的費(fèi)用）10　 聘用專業(yè)人士的費(fèi)用11　 節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)用12　 管理酬金13　 行政辦公費(fèi)（辦公用品、車輛費(fèi)）14　 發(fā)生的其他的合理的費(fèi)用這14項(xiàng)加起來后，可以上浮10% 支出1　 籌資費(fèi)專用（某一項(xiàng)目）2　 14項(xiàng)中的開支3　 經(jīng)營收入的開支：?用于所有員工的福利（5%~20%） ?用于人力資源在生產(chǎn)（5%）?用于員工福利（35%~40）4　 專項(xiàng)基金的開支（?？顚Ｓ茫┑?章 物業(yè)管理法規(guī)和制度第一節(jié) 法律關(guān)系的三要素：主體、客體、內(nèi)容（1) 物業(yè)管理法規(guī)的主體：業(yè)主、使用人、與物業(yè)相關(guān)的關(guān)系人——規(guī)范這些主體的行為（2) 客體：物業(yè)、行為（3) 內(nèi)容：主體之間享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)（義務(wù)是針對某共同一對象所承擔(dān)的義務(wù)責(zé)任） 幾個主體的法律定位（1） 物業(yè)管理公司（第三產(chǎn)業(yè)）（2） 業(yè)主委員會的法律地位（有獨(dú)立法人的自治組織）（3） 業(yè)主（4） 開發(fā)商（5） 各類管理機(jī)關(guān) 我國物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)（1） 憲法（2） 法律（3） 行政性法規(guī)（管理?xiàng)l例）（4） 地方性法規(guī)（5） 行政規(guī)章第2節(jié) 物業(yè)管理法律法規(guī)形式和責(zé)任 公約（我國的公約沒有約束力）（1） 公約的作用對我國現(xiàn)行的法律法規(guī)的補(bǔ)充減少大量的矛盾與摩察體現(xiàn)物業(yè)使用人一種平等的地位進(jìn)行自我管理和自我教育的方式（2） 香港“公契”的主要內(nèi)容1　 首任物業(yè)管理公司的管理期限2　 規(guī)范首任物業(yè)管理公司的酬金3　 對物業(yè)委員會的選舉票權(quán)及相關(guān)事宜作出相關(guān)規(guī)定。（1）常見仲裁糾紛：房地產(chǎn)所有權(quán)案；房地產(chǎn)使用權(quán)，房地產(chǎn)交易過程發(fā)生的糾紛；房屋修繕案件。（2）外觀形象（企業(yè)的環(huán)境、容貌、標(biāo)記）：?象征性的標(biāo)記（商標(biāo)） ?突出企業(yè)特色：人無我有，人有我優(yōu)。第3節(jié) 企業(yè)良好公共關(guān)系的建立 內(nèi)部關(guān)系：職工、股東（1） 職工關(guān)系（優(yōu)秀服務(wù)的宣傳者，企業(yè)形象的宣傳者）：從物質(zhì)、精神上關(guān)系職工的生活；善于使用企業(yè)中的非正式群體；加強(qiáng)思政工作；信息交流與分享。（3） 質(zhì)量控制：為達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)方法和活動（規(guī)范員工的操作方法）（檢驗(yàn)、判定等方法）（4） 質(zhì)量體系：指出事情為什么做？怎樣做？記錄做的結(jié)果。2　 編寫質(zhì)量體系文件（體系設(shè)計(jì)）3　 試運(yùn)行（模擬貫標(biāo)）。 文化（宏觀意義）中國文化與西方文化的聯(lián)系與區(qū)別：?個人榮譽(yù)感與謙虛謹(jǐn)慎西方人崇拜個人奮斗, 尤其為個人取得的成就自豪,從來不掩飾自己的自信心、榮譽(yù)感以及在獲得成就后的狂喜。因?yàn)榻邮軒椭荒茏C明自己無能, 而主動幫助別人會被認(rèn)為是干涉別人私事。中國文化則更多地強(qiáng)調(diào)集體主義, 主張個人利益服從集體利益, 主張同甘共苦, 團(tuán)結(jié)合作, 步調(diào)一致。?特色的形成要與城市文化相結(jié)合。相得益彰，起到良性循環(huán)的作用。而讓業(yè)主住得滿意，除了業(yè)主購樓時(shí)的一切外部因素（地段、交通、環(huán)境、設(shè)