【正文】 關(guān)的最高的權(quán)利機(jī)構(gòu)）A召開(kāi)條件 B選舉票權(quán) C召開(kāi)的程序 D大會(huì)的內(nèi)容 ?業(yè)主委員會(huì)：由業(yè)主選舉產(chǎn)生具有法人資格的組織。 物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管（1） 政府的職能部門(mén)：主要工作：每?jī)赡赀M(jìn)行資質(zhì)監(jiān)管（2） 行業(yè)協(xié)會(huì)：信息、業(yè)務(wù)的指導(dǎo)、培訓(xùn)（3） 新聞?shì)浾摚?） 業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主 物管企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)：P62~65 物管企業(yè)的管理制度（1） 對(duì)外管理制度（管理區(qū)域活動(dòng)的人）1　 《業(yè)主公約》（業(yè)委會(huì)）2　 《房屋設(shè)備管理制度》3　 《物業(yè)維修和專(zhuān)項(xiàng)基金管理制度》4　 接管、驗(yàn)房的制度5　 委托管理契約6　 住戶(hù)手冊(cè)。（2） 定義：是指從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的給業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。（2） 利用未售房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)（自營(yíng)、租賃）（3） 專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司（酒店管理）。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時(shí)，在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開(kāi)展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。?廣義：物業(yè)管理企業(yè)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托對(duì)物業(yè)的建設(shè)與開(kāi)發(fā)進(jìn)行監(jiān)管以及建成后的相應(yīng)物業(yè)管理、維護(hù)、修繕、整治并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 特征：(所有權(quán)和使用權(quán)，土地的使用權(quán)和所有權(quán)）中國(guó)：?物業(yè)的使用權(quán)和所有權(quán)可統(tǒng)一亦可分離； ?我國(guó)的城市物業(yè)所有權(quán)（使用權(quán)）和管理權(quán)分離； ? 土地的所有權(quán)一律歸國(guó)家或集體所有。物業(yè)管理課堂筆記第1章 物業(yè)及物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第一節(jié) 物業(yè) 物業(yè)的定義：指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地及其相應(yīng)的法律關(guān)系。2. 經(jīng)濟(jì)性質(zhì):物業(yè)是商品（房地產(chǎn)）。 管理內(nèi)容：狹義：?常規(guī)性的公共服務(wù)：主要包括以下8項(xiàng)：（1）房屋建筑主體的管理；（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；（4）綠化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）車(chē)輛道路管理；（8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。?特約服務(wù)(經(jīng)營(yíng)性質(zhì)）：是為滿(mǎn)足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿(mǎn)足其需求，提供特約服務(wù)。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式：（1） 房管部對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理的模式（計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理時(shí)代。（3） 宗旨、目的：?為房地產(chǎn)服務(wù) ?城市管理和文明建設(shè)的重要組成部分 ?為業(yè)主提供一個(gè)整潔、舒適、寧?kù)o、優(yōu)雅的工作環(huán)境 ④為物業(yè)（保值、增值和安全） 物管企業(yè)的成立和機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）物管企業(yè)的資質(zhì)條件：P41~43(二）申報(bào)程序和申報(bào)材料：P43 （1）申報(bào)程序：?申報(bào)材料的準(zhǔn)備 ?向物業(yè)管理行政部門(mén)申請(qǐng)，進(jìn)行審批? ④（3） 企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置：（1）設(shè)置法則：?因事設(shè)崗、因崗招人 ?經(jīng)濟(jì) ?工作量飽和適度（2） 部門(mén)劃分：（功能的相關(guān)性和上下程序的關(guān)系）（3） 物業(yè)管理企業(yè)可設(shè)部門(mén)：董事會(huì) 、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、經(jīng)營(yíng)部、保安部、房管部、 綠化部、保潔部、管理處、領(lǐng)班、工作人員。 （2）對(duì)內(nèi)管理制度（全體物業(yè)管企業(yè)的工作人員）7　 行政管理制度（規(guī)范日常公務(wù)活動(dòng)程序）8　 財(cái)務(wù)管理制度9　 用工制度10　 人事制度11　 崗位制度12　 程序制度。A 地位：獨(dú)立的法人 性質(zhì)：自治組織B 物業(yè)管理的主體C 選舉 物業(yè)公司應(yīng)正確處理與開(kāi)發(fā)商和業(yè)委會(huì)的關(guān)系。第四章 物業(yè)管理招投標(biāo) 物業(yè)管理市場(chǎng)的定義和特點(diǎn)（1） 定義：它是交換物業(yè)管理這種商品性服務(wù)的場(chǎng)所以及因此而起的各種關(guān)系的總和。 物業(yè)管理招投標(biāo)概述（1） 招投標(biāo)的基本知識(shí)點(diǎn)（1） 原則：?公開(kāi)、公平、公正的原則：公開(kāi)是指招標(biāo)的各項(xiàng)程序要公開(kāi)發(fā)布，招標(biāo)的項(xiàng)目、操作的項(xiàng)目、標(biāo)書(shū)要求要使有關(guān)各方都了解。對(duì)于投標(biāo)方。（2） 按物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容分：A常規(guī)性服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)B經(jīng)營(yíng)性服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)（1） 物業(yè)管理招標(biāo)的預(yù)備工作（1） 物業(yè)建成之前或在建中，開(kāi)發(fā)商的招標(biāo)預(yù)備工作：1　 角色的轉(zhuǎn)換（以業(yè)主身份招標(biāo)）2　 就招標(biāo)前的一些細(xì)節(jié)、資料進(jìn)行認(rèn)真的準(zhǔn)備（標(biāo)書(shū)的制作，與物業(yè)相關(guān)的資料的準(zhǔn)備，首任物管企業(yè)的準(zhǔn)備工作）（2） 業(yè)主委員會(huì)1　 做好協(xié)調(diào)工作，與前任物業(yè)管理公司的協(xié)調(diào)，與業(yè)主的協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系，招標(biāo)方式及范圍的協(xié)調(diào)2　 做好對(duì)外工作3　 組建招標(biāo)小組（技術(shù)人員、開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)擔(dān)當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)，專(zhuān)業(yè)從事人員）（2） 管理目標(biāo)的確立和標(biāo)底書(shū)的編制（由招標(biāo)小組完成）1　 主要有各項(xiàng)管理服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。第6章 物業(yè)規(guī)劃第一節(jié) 物業(yè)規(guī)劃的基本知識(shí)（1） 城市規(guī)劃的主要內(nèi)容：?總體規(guī)劃：城市發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略目標(biāo) ?詳細(xì)規(guī)劃：土地的容量以及基本規(guī)劃及編制。2　 確定規(guī)劃期內(nèi)城市人口用地規(guī)劃，劃定轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)區(qū)域范圍3　 確定城市用地發(fā)展方向和布局結(jié)構(gòu)以及市區(qū)中心的位置4　 確定城市對(duì)外交通系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和布局，編制城市交通運(yùn)輸和道路系統(tǒng)規(guī)劃。8　 確定自然保護(hù)地帶、風(fēng)景名勝、文物古跡、傳統(tǒng)街坊的劃定保護(hù)、控制范圍，并提出保護(hù)措施。（2）分區(qū)規(guī)劃：根據(jù)不同功能區(qū)來(lái)布置市政設(shè)施、土地的利用。（2） 商業(yè)圈的規(guī)模與形狀受多種因素影響（類(lèi)型、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手離你多遠(yuǎn)、規(guī)模大小、促銷(xiāo)積極）（3） 商業(yè)圈的分析方法：?零售引力法則：城市人口越多，城市規(guī)模越大，對(duì)顧客的吸引力越強(qiáng)。1　 選擇用地的位置和范圍（怡景）2　 確定范圍內(nèi)的人口密度（每平方公頃容納的人口）3　 擬定居住建筑的戶(hù)型、數(shù)量和布局4　 擬定公共設(shè)施的數(shù)量和布局5　 擬定范圍內(nèi)的各級(jí)道路及其寬度、斷面、布局6　 確定公共綠地、公共設(shè)施的數(shù)量與分布7　 擬定有關(guān)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案8　 確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價(jià) 居住區(qū)的設(shè)計(jì)（工程設(shè)計(jì)院）1　 考慮使用功能2　 衛(wèi)生要求（居住區(qū)內(nèi)是否有通風(fēng)、有噪聲）3　 安全要求：防火、防災(zāi)（不要在沼澤、添土，滑坡、泥石流、地質(zhì)構(gòu)造、斷裂帶）4　 經(jīng)濟(jì)要求（物美價(jià)廉）5　 施工要求6　 美觀要求（平面美觀、造型美觀） 居住建筑物布置1　 行列布置2　 周邊布置3　 混合式布置4　 自由式布置 評(píng)價(jià)居住區(qū)經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)劣的指標(biāo)1　 居住人口毛密度2　 居住人口凈密度3　 居住建筑面積密度4　 居住建筑密度5　 容積率6　 高層住宅比例7　 公建比例8　 綠化覆蓋率9　 人均綠地面積 公共建筑規(guī)劃原則1　 商業(yè)設(shè)施相對(duì)集中原則2　 道路要符合人的行走習(xí)慣3　 商業(yè)設(shè)施設(shè)置在主要通道4　 如果小區(qū)很大，則商業(yè)服務(wù)半徑要縮小5　 商業(yè)公用設(shè)施不要干擾居民6　 經(jīng)濟(jì)效益原則 公共建筑項(xiàng)目及指標(biāo)（1） 項(xiàng)目的內(nèi)容1　 教育衛(wèi)生類(lèi)2　 金融郵電類(lèi)3　 商業(yè)服務(wù)類(lèi)4　 文體類(lèi)5　 行政管理的公用房6　 附屬建筑（調(diào)壓方） 室外場(chǎng)地與環(huán)境小品的規(guī)劃（1） 室外場(chǎng)地：娛樂(lè)場(chǎng)，老年活動(dòng)場(chǎng)地，成年人活動(dòng)場(chǎng)地，垃圾處理場(chǎng)所（處于下風(fēng)向，離住宅區(qū)要16米遠(yuǎn)）（2） 環(huán)境小品：比如雕塑、水池、花壇等。（2） 核算方法：共性：? 分核算單位建賬核算 ?使用的核算單位是人民幣 ? 明確核算時(shí)效④財(cái)務(wù)人員在核算時(shí)手續(xù)完備、數(shù)據(jù)真實(shí)，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清晰。6　 物業(yè)維修：規(guī)定物業(yè)公司除了緊急情況下要通知業(yè)主7　 對(duì)于維修的支出，如正常損害，則所有業(yè)主共同承擔(dān)，而個(gè)人則個(gè)人8　 投保責(zé)任9　 對(duì)于公用部位，要進(jìn)行定義，有圖示將公之于眾10　 就維修工程的管理費(fèi)。（1）民事責(zé)任:停止侵害 消除危害 排除妨礙 恢復(fù)原狀 賠償損失 賠禮道歉（2）刑事責(zé)任（3）行政責(zé)任：中止?fàn)I業(yè)，吊銷(xiāo)執(zhí)照 ；罰款；