物業(yè)管理--物業(yè)管理相關(guān)實(shí)務(wù)-wenkub
2023-03-02 16:23:16 本頁(yè)面
【正文】 設(shè)部于 1991年 2月發(fā)布的并于 1991年 7月 1日起實(shí)施的中華人民 共和國(guó)行業(yè) 標(biāo)準(zhǔn)（ ZBP30001— 90）《 房屋接管驗(yàn)收標(biāo) 準(zhǔn)》。 （ 二 ） 制定落實(shí)物業(yè)管理方案 物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)文件中就要編制物業(yè)管理 方案 ， 在中標(biāo)后進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行管理時(shí) ， 要進(jìn)一步完善落實(shí)物業(yè)管理方案 。 隨著社會(huì)分工的不斷深入，這樣形式的公司將是物業(yè)公司發(fā)展的方向。 物業(yè)管理公司一般分為三個(gè)層次： 決策層：股東會(huì)、董事會(huì)、經(jīng)理層 管理層：各級(jí)部門經(jīng)理 操作層：各部門員工 部門設(shè)置： 物業(yè)管理公司按業(yè)務(wù)、職能和性能，內(nèi)部機(jī)構(gòu) 設(shè)置大體如下： （ 1）經(jīng)理室 （ 2）辦公室 （ 3）財(cái)務(wù)部 （ 4）工程部 （ 5）管理部 （ 6）經(jīng)營(yíng)部 （ 7）其他部門 物業(yè)管理公司的兩種類型 （ 1）實(shí)體型 實(shí)體型的物業(yè)管理公司內(nèi)部分為兩層：管理 層和操作層。 這種形式，按照自用或出租又可分為： （ 1）自用委托型 （ 2）代理經(jīng)租型 自行管理 自行管理是指業(yè)主大會(huì)通過市場(chǎng)手段招聘各專 業(yè)公司進(jìn)行管理的方式 。 這種方式的最大特定是節(jié)約開支，管理成本 較低 。管理層由較強(qiáng)管理能力和豐富專業(yè) 經(jīng)驗(yàn)的人員組成，一般處于各部門的領(lǐng)導(dǎo)地位； 操作層人員由從事具體專業(yè)服務(wù)的專業(yè)人員組 成，聽命于上級(jí)管理層人員的領(lǐng)導(dǎo)。 （三）物業(yè)管理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)、素質(zhì)與能力 物業(yè)相關(guān)人員 物業(yè)管理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu) （ 1）法律知識(shí) （ 2）管理知識(shí) （ 3）經(jīng)濟(jì)知識(shí) （ 4）技術(shù)知識(shí) 物業(yè)管理人員基本素質(zhì)和能力 （ 1）服務(wù)至上的服務(wù)意識(shí) （ 2）要有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德 （ 3）要有所從事的專業(yè)崗位的相當(dāng)能力 （四）物業(yè)管理公司與各組織的關(guān)系 公司與政府的關(guān)系：接受指導(dǎo)與監(jiān)督 公司與業(yè)主的關(guān)系：委托與被委托 公司與各專業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系 （五）物業(yè)管理公司的制度建設(shè) 制度在物業(yè)管理公司中的作用 （ 1）規(guī)范、約束每一個(gè)部門和員工的行為 （ 2）協(xié)調(diào)、銜接企業(yè)內(nèi)部各方面之間的關(guān)系 （ 3）完善企業(yè)的社會(huì)形象 制度的類別 （ 1）綱領(lǐng)性制度 （ 2）決策性 （ 3）綜合性管理制度 （ 4）管理程序制度 （ 5）部門職能制度 （ 6）工作崗位制度 二、 前期物業(yè)管理 （一）組建項(xiàng)目物業(yè)管理處（部） 受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的企業(yè)法人。 物業(yè)管理方案是根據(jù)建設(shè)單位在投標(biāo)文件 中 ， 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求包括服務(wù)內(nèi)容 、 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而作出的響應(yīng) ， 也是物業(yè)管理企業(yè)在投 標(biāo)時(shí)作出的承諾 。物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)標(biāo) 準(zhǔn)，這方面應(yīng)參考有關(guān)設(shè)備的使用及運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2） 由建設(shè)單位移交有關(guān)物業(yè)資料 （ 3）由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。 （ 1） 明確交接雙方的權(quán)利和義務(wù) 。 含義： 樓宇入伙時(shí) ， 建設(shè)單位已與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期服務(wù)合同 。 因此 ， 日期宜講吉利 。 （ 5） 做好物業(yè)交付導(dǎo)領(lǐng) 、 有關(guān)交付協(xié)議文案 、 預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)等發(fā)票 、 業(yè)主登記資料等準(zhǔn)備工作 。 （ 3） 收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)其標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)銷售合同的約定 ， 預(yù)收期一般不超過 3個(gè)月 。 （六）裝飾裝修管理 裝飾裝修行為有關(guān)問題界定 （ 1） 室內(nèi)裝飾裝修行為是業(yè)主根據(jù)自己的需求進(jìn)行的民 事行為 ， 在合法范圍內(nèi)進(jìn)行是法律允許的 ， 其前提是 “ 不 違反法律或社會(huì)公共利益 ” 。 （ 4）裝飾裝修中個(gè)別業(yè)主破壞房屋結(jié)構(gòu)、損壞承重墻等，危及樓宇人身財(cái)產(chǎn)安全的房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)及時(shí)處理。 （ 6）物業(yè)管理企業(yè)作為受委托管理服務(wù)的企業(yè)，在受委托的范圍，必須做好裝飾裝修管理的有關(guān)工作。 物業(yè)設(shè)備分類 建筑物是由建筑、結(jié)構(gòu)、給水、排水、供暖、通風(fēng)、電氣等有關(guān)工程所構(gòu)成的綜合體。 （ 2） 燃?xì)庀到y(tǒng)， 主要包括天燃?xì)?(煤氣 )管網(wǎng)、天燃?xì)?煤氣 )入室管道、煤氣表、用氣設(shè)備等。 包括：供電及照明設(shè)備 ， 電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施；房屋運(yùn)輸設(shè)備；防雷及接地裝置 。 電話通訊設(shè)備的主體是電話交換機(jī) ， 用戶程控交換機(jī)主要由硬件和軟件兩部分組成 。 是指電腦程序與數(shù)據(jù)庫(kù) ， 具體有操作系統(tǒng) 、 呼叫處理程序 、 系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序 、 故障診斷程序 、 維護(hù)和運(yùn)行程序等 。 2． 良好的物業(yè)設(shè)備管理 ， 是延長(zhǎng)物業(yè)使用年限 ，提高物業(yè)價(jià)值與使用價(jià)值 ， 是物業(yè)保值增值的有效手段 。 主要是建立設(shè)備管理原始資料檔案和重要設(shè)備的維修資料檔案 。室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)管理。 制冷 、 供暖系統(tǒng)的管理與維修 （ 1） 制冷 、 供暖系統(tǒng)操作 、 保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容 （ 2） 空調(diào)系統(tǒng)工作制度 。 保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日常保潔工作 ， 委托給專業(yè)保潔服務(wù)公司具體實(shí)施 ，
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