【文章內(nèi)容簡介】 徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）精神，特別提出《浙江省人民政府關于堅決遏制部分城市房價過快上漲促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（浙政發(fā)〔2010〕23號），以促進浙江省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2011年1月26日新國八條出臺后，3月8日溫州市人民政府發(fā)布關于貫徹《國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》的實施意見（溫政發(fā)〔2011〕23號），3月24日浙江省人民政府又發(fā)布《關于加快推進保障性安居工程建設堅定不移做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的若干意見》（浙政發(fā)〔2011〕21號）。2011年，溫家寶總理在政府工作報告中提出進一步擴大保障性住房建設規(guī)模、進一步落實和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭、建立健全考核問責機制。7月12日舉行的國務院常務會議釋放樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴信號，再次明確樓市調(diào)控方向不動搖，力度不放松。從政策背景看，國家實施一系列宏觀調(diào)控政策已有數(shù)年之久，其目的和任務是要熨平經(jīng)濟波動，防止經(jīng)濟起伏過大，使穩(wěn)定增長的態(tài)勢盡量維持更長時間。目前經(jīng)濟基本向著宏觀調(diào)控的預期方向發(fā)展。從去年以來我市經(jīng)濟運行情況看，總體保持穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢，經(jīng)濟增長的基礎得到鞏固，預示著今年經(jīng)濟運行將繼續(xù)向好的方向發(fā)展。投資態(tài)勢與消費市場平穩(wěn)增長，財政收入繼續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)居民收入增幅有所上升。本項目已進行相關的準備工作,并已取得了相關手續(xù)，可作為后期開發(fā)的依據(jù)。本項目開發(fā)建設符合由全國人民代表大會常務委員會通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》以及國務院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的具體措施等產(chǎn)業(yè)政策要求。 行業(yè)準入分析房地產(chǎn)開發(fā)成功與否建立在對國家房地產(chǎn)發(fā)展信息，當?shù)亟?jīng)濟社會狀況和區(qū)域房地產(chǎn)市場走勢正確分析的基礎之上，即項目的市場準入條件。一、全國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與發(fā)展住房分配制度的改革和貨幣化分房辦法的推行，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)升溫，土地交易價格提高，房屋銷售價格上升，火爆的房地產(chǎn)市場使某些地區(qū)出現(xiàn)過熱，于是國務院在各項政策頒布后又新頒布了“國十一條”。從增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導住房消費、抑制投資投機性購房需求、加強風險防范和市場監(jiān)管、加快推進保障性安居工程建設、落實地方各級人民政府責任五個方面，進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，并不是限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是為了健康有序上軌道。隨著經(jīng)濟發(fā)展，人民的生活迅速富裕，生活和居住的質(zhì)量要求越來越高。世界各國經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到35M2之前，會保持較旺盛的市場需求。居民住房狀況也是我們衡量全面小康社會的建設標志。因此說，住房建設依然是未來一個時期我國經(jīng)濟建設的重要方面，商品房的開發(fā)仍然大有文章可做。業(yè)內(nèi)人士估計，隨著經(jīng)濟發(fā)展與住房剛性需求增長，房價仍可能趨于高位運行，但因政府產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控及部分潛在購房者持觀望態(tài)度，使得增幅遲緩或小幅下調(diào)，最終房價會與我國社會經(jīng)濟發(fā)展水平成正比。二、溫州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 一級市場：2011年2月全市擬出讓14宗地塊，；成功出讓土地8宗地塊。（14宗地塊中，只成功出讓8宗地塊，市區(qū)1宗地塊流標，平陽縣3宗地塊流標，樂清市1宗地塊流標，1宗地塊因故中止掛牌）中標率只有42%。 繼1月市區(qū)甌海區(qū)仙巖板塊，南湖板塊等10宗地塊遭遇流標后，2月市區(qū)再次出現(xiàn)流標現(xiàn)象，2月23日龍灣瑤溪南片居住區(qū)一地塊因無人報價而流標（該地塊上次流拍為2010年12月23日）。土地流標的連鎖反應同樣出現(xiàn)在郊縣土地市場，平陽縣3宗地塊流標：之前熱門的原昆鰲大道4，5號地塊也逃不過流標的命運，另外水頭鎮(zhèn)2宗地塊因競買人少于3人而流標。樂清市象陽鎮(zhèn)一地塊流標。去年三、四季度，土地交易市場又逐漸復蘇。，每平方米樓面價約為14662元。另外，一直為其他省市媒體和房產(chǎn)業(yè)界關注的南湖地段D60D30D40D40D306等地塊曾于今年一季度集體流拍，根據(jù)《溫州市區(qū)2011年商品房用地出讓計劃表》，這些地塊定于今年二季度再次招拍掛。其中D303地塊在9月份，樓面價約為17346元/平方米。同時，樓面價約為10159元/平方米。另外，2011年9月份，樓面價約為10159元/平方米。 禁（限）購令，房產(chǎn)稅，加息等疊加效應下，購房者開始觀望，房產(chǎn)項目風險加大；另一方面土地市場放量，選擇余地加大，在這種背景下，開發(fā)商靜觀其變，不再著急拿地。二級市場：2011年市區(qū)樓市前9個月僅供應仰義云鼎莊園、麗岙名僑佳苑和精英公寓等三個小盤，新房供應面積近4萬平方米，甚至出現(xiàn)連續(xù)多月零供應的現(xiàn)象。10月份，中梁、(優(yōu)惠折扣后)的價格推出2幢，共170余套住宅，套型面積為100240平方米。10月份市區(qū)中瑞星河灣、匯金錦園二期和京都城三期等樓盤上市銷售。2012年2月末、3月初中梁旗下的“國賓1號”開盤，當日現(xiàn)場看房者爆滿，但銷售情況暫無統(tǒng)計數(shù)據(jù)。受新政影響，開發(fā)商開盤進程明顯放緩，待市場形勢明朗后再適時推盤，市區(qū)短時間內(nèi)新盤供應依然偏緊。購房者又再持觀望情緒，市區(qū)住宅成交量繼續(xù)低量盤整。三級市場：近期樓市調(diào)控力度持續(xù)加碼，2011年1月26日新國八條出臺后，2月23日溫州市也出臺了樓市新政，本市戶籍家庭暫停購買第三套房，個人購買住房不足五年轉手交易全額征稅，今年建設保障性和政策性住房9960套等。新政調(diào)控的效果已然初顯成效，二手房的成交量較之前有所下滑，部分區(qū)域房價因各種因素略有下降。目前市場來看，不管是購房者還是開發(fā)商，在新政出臺后都有些舉棋不定，市場上觀望氣息再次蔓延。①掛牌量暴增由于對限購政策轉禁購的擔心，部分購房者開始出售手上持有的多套住房，致使市區(qū)部分房產(chǎn)中介掛牌房源暴增。②房價仍較平穩(wěn)盡管近期房源掛牌量出現(xiàn)大幅度的變化，但市區(qū)房價仍然較為平穩(wěn)，部分高檔公寓價格仍然高高在上，而房價抗跌性能較差的高房齡房屋價格有所下降。 三、行業(yè)開發(fā)資質(zhì)準入溫州 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具備了相應的開發(fā)資質(zhì)，同時根據(jù)國務院關于固定資產(chǎn)投資試行資本金制度的通知精神及建設部等六部委發(fā)布的《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》（建住房[2006]171號）自籌項目資本金68912萬元（其中甲方27565萬元，），達到總投資金額的35%，具備承擔本項目建設的能力。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 資源節(jié)約措施本項目所謂的資源即土地資源。土地是稀缺資源，在中國這塊土地上，相對于我們的人口可居住的土地更是稀缺資源。因此從長遠來看，一定有一個土地供給緊張的問題。在這樣一個有限的稀缺的土地上，合理開發(fā)、利用土地顯的至關重要。土地的稀缺性在我國表現(xiàn)得尤為突出，人多地少，耕地資源嚴重稀缺是我國的基本國情。960萬平方公里的陸地國土，70%是山地，人均耕地資源只及世界人均水平的三分之一。截止2004年，全國有13億多人口，其中，基本農(nóng)田16億畝。，不及世界平均水平的一半。我們利用不到世界10%的耕地，養(yǎng)活了占世界22%的人口。這既是中國創(chuàng)造的一個奇跡，同時也是中國經(jīng)濟發(fā)展道路上一個關鍵的制約因素。這樣的國情決定了我們在土地利用上必須實行節(jié)約和集約用地原則?！　∫罁?jù)我國國情，土地集約化是以較少生產(chǎn)要素投入創(chuàng)造更多社會財富的重要途徑。我國城市建設攤大餅、拉架子的時代將成為過去，對土地的精細使用勢在必行，“節(jié)約集約是國情的必然選擇”。目前，國土資源部正在研究制定相關政策，以期通過調(diào)整土地收益分配關系和嚴格收益管理，探索激勵節(jié)約集約用地的利益機制，從而充分調(diào)動各地各行業(yè)節(jié)約集約用地的積極性。從土地的開源節(jié)流來看，國家進一步提出了循環(huán)經(jīng)濟是以節(jié)約、集約利用土地的核心思想為指導來具體貫徹實施的。在土地利用規(guī)劃和用途管制的實施中，很多是以土地整理、復墾和污染土地防止與修復的手段來達到循環(huán)經(jīng)濟中物質(zhì)循環(huán)的“減量化、再利用、資源化”的。就是說，要從源頭上減少土地開發(fā)使用的供應量，充分保持土地資源特別是耕地資源的數(shù)量。而再利用就是系指資源的反復利用，這里有三個方面的含義：一是提高指數(shù)，利用科學的套作措施來提高土地的利用率；二是采取有效措施，嚴禁破壞與損毀土地并注重用地與養(yǎng)地相結合、保持土地生態(tài)環(huán)境，使土地資源能夠多次利用；三是通過土地整理使合理利用的土地得以高效利用，實現(xiàn)土地的增量和生產(chǎn)力的提高。 資源開發(fā)利用方案隨著城市建設的發(fā)展，可用于規(guī)模開發(fā)的土地供應量也日益趨緊。本項目位于溫州市 地塊，地塊中間有規(guī)劃道路緯四路，北側有經(jīng)四路，南側為七都水庫和規(guī)劃道路，西側為環(huán)山南路，環(huán)境適宜，交通方便，十分適合于住宅區(qū)的建設。本項目既充分體現(xiàn)土地合理利用,又體現(xiàn)了“以人為本”的理念，從經(jīng)濟學與民生角度來講價值效果是最有效的。項目占用土地符合溫州土地利用規(guī)劃，嚴格執(zhí)行有關土地管理的法律、法規(guī)，切實做到了依法、科學、合理用地。本地塊所在區(qū)域周邊交通便利,是建設住宅區(qū)的理想地段。，%，該塊土地經(jīng)本項目實施后，在相當程度上使原有土地資源獲得了較為充分的利用。第四章 節(jié)能方案分析 項目能源供應條件一、項目使用能源品種的選用原則能源問題關系我國經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定和國家安全，必須堅持開發(fā)與節(jié)約并重、把節(jié)約放在首位的方針，采取更加有力的措施全面推動能源節(jié)約。為確保能源安全，構筑穩(wěn)定、經(jīng)濟、清潔的能源供給體系，以能源的可持續(xù)發(fā)展支持經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，是我國現(xiàn)代化建設中一項長期的重大戰(zhàn)略任務。本項目的開發(fā)和建設方案本著從節(jié)能性、環(huán)保性、生態(tài)性和文化性四個方面打造全方位生態(tài)社區(qū)，實現(xiàn)社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展目標，創(chuàng)造城市宜居典范。為此，在能源種類的選用上本著“降低能耗、合理利用、循環(huán)利用”的原則，同時實現(xiàn)高效率的利用資源，既節(jié)能，節(jié)地，節(jié)水節(jié)材，最低限度的影響環(huán)境。為此盡量減少能源轉換，及其帶來的能源消耗；同時還需考慮項目周邊能源提供條件。本項目在能源品種的選擇方面主要遵循了以下原則：符合政府能源規(guī)劃要求，與當?shù)啬茉垂獥l件相適應；因地制宜，就地取能，盡量使用清潔能源。二、項目用能品種及使用分布情況根據(jù)本項目的耗能特點，可知項目所需要的能源主要有水、電和燃氣，同時考慮項目用地周邊的條件，本項目利用市政供水、市政電力解決水和電能的需求；可利用市政燃氣管網(wǎng)解決對燃氣的需求。其使用分布情況如下：電力主要用于區(qū)內(nèi)照明、住宅內(nèi)各類電器以及公共建筑空調(diào)和通風、工作泵等耗電設備。水主要為區(qū)內(nèi)住宅及其他公共建筑等的生活用水、區(qū)內(nèi)綠化灌溉、澆灑道路等用水以及消防用水。燃氣主要為區(qū)內(nèi)住宅及其他公共建筑等的燃氣灶和燃氣熱水器等生活燃氣消耗。三、能源供應條件（1）供電電源由城市高壓電網(wǎng)采用環(huán)網(wǎng)引來。為保障新建住宅小區(qū)內(nèi)的供電設施安全可靠運行，新建住宅小區(qū)的供電配套設施，是指上級電源出線直住宅樓和公建設施進戶點區(qū)間的所有供配電設施（不包括計量箱、小區(qū)內(nèi)路燈建設），均由溫州市電力局統(tǒng)一設計、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理。故本項目在供電配套設施方面，只進行用電負荷計算，其他方面不再涉及。由開閉所（待定）引來一路10KV電源到變、配電房供電，10KV電源采用電纜埋地引入。（2）供水本項目給水由周邊道路的市政給水管網(wǎng)直接引入給水管