房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理程序手冊(cè)完整版(編輯修改稿)
2025-01-09 02:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ）、拆遷方式： ① 、政府組織拆遷：主 要指通過(guò)批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷或者招商引資中政府承諾。 ② 、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。 ③ 、拆遷人委托拆遷：適用開(kāi)發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門(mén)從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。 目前拆遷工作基本上屬于政府負(fù)責(zé)。 2）、拆遷的主要內(nèi)容包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào) 整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車(chē)站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造； (3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是 舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。 3）、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料： ① 、申領(lǐng)拆遷許可證申請(qǐng)表； ② 、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； ③ 、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件； ④ 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ⑤ 、拆遷年度計(jì)劃； ⑥ 、項(xiàng)目拆遷計(jì)劃以及拆遷方案（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。）；⑦ 、拆遷方案、規(guī)劃方案的公示意見(jiàn)； ⑧ 、拆遷補(bǔ)償安置資金證明、安置房屋證明材料； ⑨ 、補(bǔ)償安置意向簽約資料 土地證辦理 付清土地款，國(guó)土資源局辦理土地證。 領(lǐng)取房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè) ： 1）、拿到國(guó)有土地使用權(quán)證后， 10 日內(nèi)必須到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理局工程管理處領(lǐng)取項(xiàng)目手冊(cè)以及建立檔案： ① 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目權(quán)證； ② 項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū) ③ 土地批文、立項(xiàng)批復(fù)。 ④ 、建筑工程規(guī)劃許可證； ⑤ 規(guī)劃總平面圖、管網(wǎng)綜合圖、單體方案建筑平面圖； ⑥ 項(xiàng)目資本金繳納憑證。 2）、開(kāi)工前驗(yàn)核階段： ① 施工許可證； ② 項(xiàng)目資本金支付簽證； 3）、預(yù)售前驗(yàn)核階段： ① 預(yù)售許可證； ② 項(xiàng)目資本金支付簽證。 4）、綜合驗(yàn)收階段： ① 配套設(shè)施專業(yè)管理部門(mén)驗(yàn)收合格證明； ② 項(xiàng)目資本金支付簽證。 六、建筑方案設(shè)計(jì)、報(bào)審，建筑工程建筑方案審查意見(jiàn)書(shū)下發(fā) 。 根據(jù)規(guī)劃方案審查意見(jiàn)書(shū)提出的意見(jiàn)，進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)，需要根據(jù)意見(jiàn)書(shū)調(diào)整的一兵在建筑方案中調(diào)整，上報(bào)市規(guī)劃局窗口，建筑方案包括外裝飾、環(huán)境設(shè)計(jì)方案，當(dāng)然這兩項(xiàng)可以單獨(dú)上報(bào)。要求的評(píng)審的項(xiàng)目需要先評(píng)審、公示并出具相關(guān)意見(jiàn)。需要征求環(huán)保、消防、排水部門(mén)審查意見(jiàn)的，一并提出。 報(bào)審資料： ① 申請(qǐng)書(shū)； ② 工程勘察設(shè)計(jì)合同鑒審?fù)ㄖ獣?shū)（建委設(shè)計(jì)管理處審核、出具）； ③ 計(jì)劃部門(mén)的理想文件，大中型項(xiàng)目需要批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告； ④ 《選址意見(jiàn)書(shū)》、建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)以及附圖、規(guī)劃控制線圖； ⑤ 有效的土地權(quán)屬證明； ⑥ 建設(shè)工程規(guī)劃方案審查意見(jiàn)書(shū)及附圖。 ⑦ 須要進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、專家評(píng)審、社會(huì)公示的項(xiàng)目，出具招標(biāo)意見(jiàn)書(shū)、專家評(píng)審意見(jiàn)書(shū)（含專家名單）； ⑧ 方案設(shè)計(jì)文件兩份：設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、總平面圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、建筑平面圖、建筑里面圖、彩色效果圖、環(huán)境設(shè)計(jì)圖、外裝飾材料樣品和色標(biāo)； ⑨ 重新修改報(bào)審的方案設(shè)計(jì)，須附前一次審查意見(jiàn)以及附圖。 建筑工程建筑方案通過(guò)后 ，下發(fā)建筑方案審查意見(jiàn)書(shū)。 申報(bào)期限：建筑設(shè)計(jì)方案審批需要 15日；方案設(shè)計(jì)有投資人自己控制。 七、施工圖設(shè)計(jì)審查，施工圖審查意見(jiàn)合格書(shū)，建筑工程規(guī)劃許可證辦理。 建設(shè)單位上報(bào)市建委審圖辦進(jìn)行施工圖審查，下發(fā)施工圖審查合格書(shū)，辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 ① 、申請(qǐng)書(shū)以及規(guī)劃報(bào)建申請(qǐng)表 ② 、計(jì)劃部門(mén)下達(dá)的立項(xiàng)批復(fù)文件或者批準(zhǔn)的當(dāng)年計(jì)劃； ③ 、《選址意見(jiàn)書(shū)》（含規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）及附圖（含控制線）； ④ 、土地權(quán)屬材料及確界圖； ⑤ 、工程勘察設(shè)計(jì)合同鑒審?fù)ㄖ獣?shū)； ⑥ 、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政排水等部門(mén)施 工圖審查意見(jiàn)； ⑦ 、批準(zhǔn)的建筑方案審查意見(jiàn)以及附圖； ⑧ 施工圖設(shè)計(jì)文件及圖紙三套（建筑），環(huán)境設(shè)計(jì)圖三套醫(yī)籍外裝飾設(shè)計(jì)圖紙、材料樣品、色標(biāo)及效果圖（可另行單獨(dú)申報(bào)，重要建筑含量化設(shè)計(jì)）； ⑨ 、與報(bào)審圖紙相符的電子文件： A、設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)（附審批規(guī)劃控制技術(shù)指標(biāo)）； B、總平面圖（含環(huán)境設(shè)計(jì)）； C、建筑平面圖（首層、標(biāo)準(zhǔn)層）； D、建筑立面圖（含正、背、兩側(cè)立面）； E、建筑剖面圖（含地下室）； F、建筑效果圖。 以上文件前 5 項(xiàng)為 DWG文件，后一項(xiàng)為 JPG文件； ⑩ 重新修改報(bào)審的施工圖設(shè)計(jì)，須提交前一次審查意 見(jiàn)。 審批期限：規(guī)劃局規(guī)定為 15 天，但是比較難以完成，一般為 30天。 總包隊(duì)伍、監(jiān)理隊(duì)伍規(guī)劃許可證下發(fā)以后，馬上進(jìn)行招標(biāo)，招標(biāo)按照青島招標(biāo)辦程序辦理。 八、規(guī)劃批后管理 批后管理工作由市駐區(qū)分局具體負(fù)責(zé)實(shí)施，市規(guī)劃局法規(guī)監(jiān)察處進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)，市規(guī)劃局各業(yè)務(wù)處按照分工參與。 驗(yàn)線前的管理： ① 市規(guī)劃局向建設(shè)單位下發(fā)《建筑工程許可證》時(shí)，驗(yàn)線后一并下發(fā)《青島市建筑工程規(guī)劃批后管理跟蹤表》（每個(gè)單體兩份），告知建設(shè)單位市規(guī)劃局批后管理的要求和程序； ② 法規(guī)檢查處依據(jù)審批圖紙監(jiān)制《公示牌》，表明共識(shí) 建筑的建設(shè)單位、周邊用地性質(zhì)、現(xiàn)狀和詳規(guī)以及工程位置、層數(shù)、面積、間距、高度、綠地率等主要審批技術(shù)指標(biāo)、監(jiān)督舉報(bào)電話，法規(guī)檢查處統(tǒng)一監(jiān)制和監(jiān)督使用，建設(shè)單位在查驗(yàn)灰線前，將《公示牌》立在現(xiàn)場(chǎng)醒目位置，
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