【正文】 優(yōu)選可能采取的各種規(guī)避社會風險的具體方案，向項目規(guī)劃設計人員提出考慮社會風險的技術方案與措施建議，制定可以操作的實施和監(jiān)測與評價計劃。制定項目社會風險分析主要問題清單，診斷項目建設過程中可能出現(xiàn)的社會風險因素，分析風險發(fā)生幾率和可能持續(xù)的時間，評價社會風險的性質，預估社會風險的強度和可能產(chǎn)生的后果；避險措施分析。我們可以通過與地方政府、非政府組織、規(guī)劃設計人員、可能受到項目影響的人群及其代表進行充分的交流和磋商，收集必要的信息。并由溫州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責開發(fā)該項目，建成后的小區(qū)符合當?shù)匾?guī)劃，因此本項目的建設不存在征地、補償、移民、開發(fā)資質、功能規(guī)劃等問題，社會適應性良好。本項目在規(guī)劃、單體設計中充分體現(xiàn)了以人為本的居住理念，高標準，嚴要求，決心建設成一流的住宅組團，為居住者提供環(huán)境優(yōu)良、居住舒適、交通方便、配套齊全的居住環(huán)境，提高環(huán)境質量，滿足住房的需求，改善人們居住條件。至今，商品房平均銷售價格穩(wěn)步上揚，房地產(chǎn)開發(fā)市場供銷兩旺。隨著住房制度改革的不斷深化，居民個人逐步成為購房的主體，溫州住宅需求量主要來自幾個方面：婚房需求、二、三次換房置業(yè)、進城需求等等。住房制度改革和住宅金融制度改革已取得階段性成果。我國商品房空置率究竟多高為合理區(qū)間，國家統(tǒng)計局一份研究資料認為，我國商品房空置率在15%30%為良性發(fā)展的合理區(qū)間。 社會適應性分析現(xiàn)今我國房地產(chǎn)開發(fā)市場持續(xù)、快速發(fā)展，商品房銷售價格趨升。以復興城市整體功能，提高城市活力為目標出發(fā)，調整城市內(nèi)部組織系統(tǒng)的功能結構，綜合整治城市整體環(huán)境，進行多層次多目標的綜合建設，使基礎設施、交通條件、市容市貌、居住環(huán)境都得到改善，城市面貌日新月異。二、提高環(huán)境質量，改善居住條件，滿足廣大群眾對住房的需求隨著城市化進程的加快和人民生活水平的提高，帶動了住宅需求持續(xù)增加，城鎮(zhèn)居民改善居住條件的需求將持續(xù)增長，隨著住房短缺問題基本解決，居民住房需求開始從生存型向舒適型轉變。 構建社會主義和諧社會是人與人之間、人與自然之間的和諧，城市和人居環(huán)境是這兩個層面的結合點和載體，是構建和諧社會的重要方面，房地產(chǎn)業(yè)則是為城市發(fā)展和人居環(huán)境建設服務的支柱產(chǎn)業(yè)。 本項目對居民消費的雙重影響 一方面，投資房地產(chǎn)可以帶動住房消費、建材消費和耐用消費品的消費，以及建筑工人特別是農(nóng)民工的日常消費；另一方面，也會擠占居民其他消費支出。而建筑業(yè)最重要的幾個關聯(lián)行業(yè)分別是：機械設備制造業(yè)、金屬產(chǎn)品制造業(yè)、建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)、化學工業(yè)、煉焦、煤氣及石油加工業(yè)、采掘業(yè)。房地產(chǎn)投資拉動著50多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動率為1:，對國民經(jīng)濟的影響力達到30％。這還不包括房地產(chǎn)對其它產(chǎn)業(yè)以乘數(shù)效應產(chǎn)生的間接拉動。1997年，％，％。1997—2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增量占全社會固定資產(chǎn)投資增量的22％，成為影響固定資產(chǎn)投資規(guī)模和速度的重要力量。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資本形成的比重不斷上升。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度持續(xù)快于全社會固定資產(chǎn)投資和國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度。由此可見本項目具有較好的財務盈利性，表明項目在經(jīng)濟上是可行的。項目稅后利潤為119549萬元。 經(jīng)濟效益測估綜合從財務分析表明，項目在計算期內(nèi)的財務效益較好，投產(chǎn)后都可獲得較好的利潤, 利潤總額為159399萬元。在建設投資上下浮動5%時，本項目的經(jīng)濟指標變化如下： 由此可以看出，本項目總投資額增加對收益有一定的影響，但仍然有較好盈利的。在銷售單價上下浮動5%，本項目的經(jīng)濟指標變化如下：由此可以看出，本項目售價對收益影響亦有一定的影響，但仍然有較好盈利的。這些因素受當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟效益。 財務清償能力分析參見借款還本付息估算表：由上表可見，本項目在目前條件下具備足夠的財務清償能力?？偼顿Y收益率：180174萬元 100%＝% 196891萬元項目資本金凈利潤率：119549萬元 100%＝%68912萬元二、通過全部財務凈現(xiàn)金流量計算，計算期內(nèi)，%，(含建設期)，詳見下表。ROE系指項目凈利潤與項目資本金的比率,表示項目資本金的盈利水平。 財務盈利能力分析一、總投資收益率(ROI)和項目資本金凈利潤率(ROE)。項目稅后利潤為119549萬元。 財務效益項目銷售總收入為390241萬元，營業(yè)稅金及附加22244萬元，利潤總額為159399萬元。（收入詳見下表） 五、貸款資金利息暫以年息10%計；六、稅費按國家和地方規(guī)定政策交納。 項目經(jīng)濟效益測算 測算依據(jù)一、項目建設期約為5年（20122016），產(chǎn)銷率100％，（預）銷售時間3年（20152017），商品房預計在取得預售證后再開始預售，項目開發(fā)周期共6年。 投入計劃及資金籌措 投資分年投入計劃與資金籌措表： 資金來源：（1）由建設單位自籌資金68912萬元（包括資本金），其中甲方出資27565萬元人民幣（占40%），（占30%，以美元現(xiàn)匯出資，外匯按出資日中國人民銀行公布的人民幣市場牌價中間價折為美元），（占30%），各方按注冊資金比例出資；（2）其余部分商請銀行貸款及按規(guī)定商品房預銷售收入中解決。 總投資估算經(jīng)估算，項目總投資為196891萬元人民幣（詳見下表）。根據(jù)出讓協(xié)議，本項目征地范圍內(nèi)代征綠化、道路的建設費用由溫州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔，根據(jù)實際、參照當?shù)卦靸r水平估列，采用單價指標進行估算；l 建設單位管理費按定額標準計?。籰 建設管理其他費按定額標準計?。籰 工程監(jiān)理費按定額標準計?。籰 建設用地費包括通過協(xié)議出讓方式取得土地所支出的土地款以及3%的契稅以及地塊內(nèi)需負責的拆遷安置補償費用；l 可行性研究費按定額標準計取；l 勘察設計費按定額標準計??；l 環(huán)境影響評價費以及水土保持方案報告編制費暫按定額計費；l 市政公用設施費:包含應繳納的新型墻體材料專項資金、散裝水泥專項資金、白蟻防治費以及其他部門規(guī)費（如消防檢測、智能化檢測、防雷檢測費、室內(nèi)空氣檢測費等）；l 物業(yè)保修金：根據(jù)《溫州市住宅物業(yè)保修金管理辦法》，由建設單位按照規(guī)定比例向所在地物業(yè)主管部門交存保修期內(nèi)維修費用保證金。 投資估算說明l 工程費用：包括建筑工程、設備安裝工程、室外工程、建設用地紅線外綠化景觀及道路（24米寬，16米寬）工程。根據(jù)國家《建筑抗震設計規(guī)范》（GB1189）的規(guī)定，建筑按設防烈度六度進行抗震設計。 地質災害影響分析根據(jù)全國地震帶劃分，本區(qū)屬東南沿海地震帶東北段，系少震、弱震區(qū)，遠場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征之一。各項水土保持措施應與主體工程同步實施，總體上要求工程措施和植物措施應與主體工程同步完成。④在工程運行期，生活污水、廢水應經(jīng)管道排入市政排污管道，嚴禁把生活垃圾及生活廢水、污水直接傾倒或排入河道，以免污染水質。水土流失防治方案如下：①填筑基礎時，應選擇非雨季施工；②對于填筑土石方尚未使用應做好攔擋措施；③對于施工臨時設施，占用的主要為工程用地區(qū)。 生態(tài)環(huán)境保護措施一、水土流失防治方案工程水土流失防治區(qū)域包括工程建設區(qū)和直接影響區(qū)，其中直接影響區(qū)主要是土石方的運輸和人為活動對附近植被的損壞。管道支架采用彈性支吊架。噪聲治理：住宅內(nèi)與電梯相鄰的居室采用聚乙烯泡沫板做隔聲處理。三、治理措施大氣污染防治： 廚房油煙經(jīng)家用油煙凈化設施處理后通過豎向排氣管道系統(tǒng)排放，采用機械強制通風方式將油煙排至屋面。對聲環(huán)境影響：該項目主要噪聲來自周邊交通道路上的來往車輛，以及電梯、空調機的運行震動等，對周圍敏感區(qū)域有一定影響。二、竣工后投入使用環(huán)境影響預測對大氣環(huán)境影響：本項目的主要功能為住宅,設置有廚房抽油煙機、停車場、空調機等，排放的尾氣、煙氣、廢氣對大氣環(huán)境有一定的影響。對聲環(huán)境影響：根據(jù)施工機械進行類比調查，推土機、打樁機等各種建筑機構施工過程，白天尤其是夜間可能超限值，對周圍聲環(huán)境敏感區(qū)域，影響較大。主要發(fā)生在鉆探、打樁、挖土、鋪澆地面、材料運輸、裝卸、堆存、攪抖等過程中產(chǎn)生的揚塵。溫州市區(qū)河水設閘控制，－（黃海高程）。,平均相對濕度82%。溫州屬亞熱帶海洋季風氣象區(qū)，溫暖濕潤，全年無嚴寒酷暑，℃,年溫差一般為20℃左右。海蝕山地港灣中強海蝕山地港灣岸主要分布在琵琶山以南，港灣內(nèi)凹，岸線曲折，沿岸基巖多斷裂和節(jié)理，海蝕地貌十分典型。溫州市海岸地貌較為發(fā)育，分為海積平原岸和海蝕山地港灣二種。溫州市海域廣闊，其中陸岸線339公里。在溫州市的東部及中部的河谷中從內(nèi)向外分布有河谷平原、河網(wǎng)平原和濱海平原三種平原類型，%。丘陵盆地是市域又一重要地貌類型，總面積2238．47平方公里，%，主要分布在溫州市中部及沿海島嶼地區(qū)。全市地貌類型可分為山地、丘陵盆谷、平原三個陸地地貌大類和海岸、海域兩個海洋地貌大類。 本項目建設用地由國土資源局以協(xié)議出讓方式與溫州市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂土地使用權出讓合同，項目征地范圍內(nèi)含10戶居（農(nóng)）民，涉及拆遷建筑面積約2302平方米，擬在本項目02T0206A地塊西北側安置房建設地塊內(nèi)妥善安置，安置費用由溫州市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析本項目位于溫州市，總用地面積200000平方米（含代征綠化及道路用地），（、）。由于本方案還在逐步完善設計中，各項建設指標還會發(fā)生一定的變化，建筑采暖全年消耗熱量在建設方案確定后，才可能有最詳細的計算指標。 其它需要說明的問題建筑年能耗總量與建筑的面積總量、建筑用途、建筑形態(tài)都有直接的關系。商業(yè)部分根據(jù)情況分層或分戶計量；公共建筑對單位內(nèi)部的照明、空調、信息等系統(tǒng)根據(jù)用電性質分類計量。選用綠色、環(huán)保且經(jīng)國家認證的電氣產(chǎn)品。一般工作場所采用細管徑直管熒光燈和緊湊型熒光燈。根據(jù)照明場所功能的要求確定照明功率照度密度值，且必須符合《建筑照明設計標準》GB500342004的要求設計。無功功率因數(shù)的補償采用集中補償和分散就地補償相結合的方式，變電所低壓處設置集中補償。變配電所深入負荷中心，用電負荷宮殿半徑控制在200米以內(nèi)，以減少電纜負荷損耗。住宅均保證有良好的日照、通風條件，日照根據(jù)《溫州市城市規(guī)劃管理技術審批規(guī)定》的要求住宅主要居室滿足大寒日日照時間不小于3小時要求。項目各項能耗指標如下： 節(jié)能措施及效果分析 建筑節(jié)能設計本設計依據(jù)浙江省居住建筑節(jié)能設計標準，對體型系數(shù)、外墻、屋面、外窗等進行節(jié)能設計計算。項目能源消耗量： 項目能耗指標，總投資196891萬元。能源的來源主要為項目用地周邊的大市政，大市政源頭由溫州市市政管理部門統(tǒng)一考慮安排。（2）供水本項目給水由周邊道路的市政給水管網(wǎng)直接引入給水管，（3）燃氣氣源考慮由周邊道路市政管引入。故本項目在供電配套設施方面，只進行用電負荷計算，其他方面不再涉及。三、能源供應條件（1）供電電源由城市高