【正文】 鑒別需要規(guī)避或減少的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，提出解決問(wèn)題可能采用的政策、策略和措施建議；避險(xiǎn)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析項(xiàng)目在建設(shè)與營(yíng)運(yùn)過(guò)程中可能會(huì)觸及到各種可能的風(fēng)險(xiǎn)如合同風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)指自然災(zāi)害、政治及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、意外風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等等風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵所在。在社會(huì)主義市場(chǎng)體制引導(dǎo)下，溫州經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民收入增加，廣大群眾在滿足衣、食、行的基礎(chǔ)上，開(kāi)始轉(zhuǎn)向享受消費(fèi)、文化教育、保健醫(yī)療等方面的需求，特別是消費(fèi)重已點(diǎn)轉(zhuǎn)向居住方面，因而對(duì)住宅的需求十分強(qiáng)烈，對(duì)居住條件和環(huán)境質(zhì)量有更高的要求。從1998年開(kāi)始，國(guó)家決定在全國(guó)范圍內(nèi)停止福利分房，同時(shí)，加大經(jīng)濟(jì)適用房的投資力度，解決中、低收入家庭購(gòu)房問(wèn)題，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和購(gòu)房觀念的轉(zhuǎn)變。有人簡(jiǎn)單照搬國(guó)際警戒線10%與我國(guó)商品房空置率進(jìn)行比較，得出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱的結(jié)論，對(duì)有關(guān)部門制定調(diào)控政策起到了一定的負(fù)面作用。溫州城市建設(shè)正以空前的規(guī)模和速度，高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)的要求向整個(gè)城區(qū)展開(kāi)。 第八章 社會(huì)影響分析 社會(huì)影響效果分析一、房地產(chǎn)是支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)是至關(guān)重要的我們的城市發(fā)展、人居環(huán)境建設(shè)和房地產(chǎn)工作，都必須切實(shí)圍繞構(gòu)建和諧社會(huì)而展開(kāi)。從生產(chǎn)力角度看，房地產(chǎn)投資主要由建筑企業(yè)具體完成，可以粗略看作是建筑業(yè)總產(chǎn)出的一部分。1997—2004年間，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增量占GDP增量的比重達(dá)到 ％，％，其中，2004年達(dá)到13％。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，％上升到 ％％。 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)影響分析 本項(xiàng)目對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的分析 二十年來(lái)，特別是近幾年，隨著城市居民住房制度改革的推進(jìn)、城市化進(jìn)程的加快和國(guó)家積極財(cái)政政策的實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，對(duì)固定資產(chǎn)投資，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要作用。上交所得稅39850萬(wàn)元。因此，在本項(xiàng)目的運(yùn)行中，為了確保項(xiàng)目獲得預(yù)期的效益，建議加強(qiáng)促銷工作，盡量使銷售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。 敏感性分析影響本項(xiàng)目的不確定因素主要有以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、貸款利息等。%%。%，%。%，所得稅稅率為25%；七、土地增值稅按中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則計(jì)征。 項(xiàng)目建設(shè)成本測(cè)算以總建筑面積（包含地下室），本項(xiàng)目單位投資成本為10457元/平方米。l 基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其它費(fèi)用的5%計(jì)?。籰 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，依據(jù)計(jì)投資[1999]1340號(hào)及浙計(jì)經(jīng)基[1999]1465號(hào)文件執(zhí)行，暫按0%/年計(jì)算；l 建設(shè)期利息暫按年息10%計(jì)；l 營(yíng)銷費(fèi)用：為本項(xiàng)目商品房營(yíng)銷工作所產(chǎn)生的費(fèi)用。第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 估算依據(jù)l 2003年《浙江省建筑工程概算定額》；l 2003年《浙江省安裝工程概算定額》；l 2003年《浙江省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》；l 溫州市工程造價(jià)信息及有關(guān)配套文件；l 國(guó)家和市有關(guān)部門制定的相關(guān)文件及規(guī)定。只要項(xiàng)目建設(shè)單位和施工單位認(rèn)真按照水利局審批意見(jiàn)做好水土保持防治措施，落實(shí)水土保持投資，將可使新增的水土流失得到有效控制，維護(hù)和改善居住區(qū)生態(tài)環(huán)境。施工結(jié)束后，拆除臨時(shí)建筑物，消除建筑垃圾，做好清場(chǎng)掃尾工作。固體廢棄物處理： 區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾收集站，垃圾袋裝化，再由物業(yè)管理人員將垃圾送至區(qū)內(nèi)的垃圾收集中轉(zhuǎn)站，經(jīng)市環(huán)衛(wèi)將垃圾外運(yùn)。水污染防治：總體雨、污水排水采用分流制系統(tǒng)，其中污水經(jīng)化糞池匯集處理達(dá)標(biāo)后排向市政污水管網(wǎng)。對(duì)水環(huán)境影響： 由于生活污水含有動(dòng)植物油、氨氮、懸浮物、洗滌劑等CODcr、SS等超標(biāo)，對(duì)環(huán)境產(chǎn)生污染。對(duì)水環(huán)境影響：施工期間產(chǎn)生的污水對(duì)水環(huán)境造成污染，主要由建筑垃圾、棄土、水泥、砂、灰堆放過(guò)程中被雨水沖刷產(chǎn)生的污水以及施工人員產(chǎn)生的生活污水（含糞便污水）的排放，造成泥砂沖入市政管網(wǎng)及河道，造成堵塞管路、污染河水環(huán)境。主導(dǎo)風(fēng)向夏季為東南風(fēng),冬季為西北風(fēng),夏秋之交受臺(tái)風(fēng)侵襲，登陸時(shí)瞬間風(fēng)力為8－12級(jí),，瞬時(shí)最大風(fēng)速40m/s，定時(shí)最大風(fēng)速25m/s。弱海蝕山地港灣岸主要分布在平陽(yáng)半天山區(qū)東海巖和琵琶山以南。有5個(gè)列島、6個(gè)海灣、76個(gè)港灣，面積大于500平方米的島嶼有439個(gè)，比較著名的有大門島、洞頭島、北麂島、南麂島等四個(gè)海島和溫州港、鰲江港、瑞安港、樂(lè)清灣、大漁灣、沿浦灣等三港三灣。較大的有礬山盆地、泰順盆地、巖頭盆地、上塘盆地、湖嶼橋盆地、大岙盆地、玉壺盆地、珊溪盆地、孔龍盆地等。第六章 環(huán)境與生態(tài)環(huán)境影響分析 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀溫州市北、西、南三面群山起伏，中部雁蕩山脈南北縱貫，東部為向海開(kāi)放的平原，總體上構(gòu)成了北、西、南三面高、東面低，逐級(jí)遞降向海圍合的陸域地形，陸域外側(cè)為海岸曲折、島嶼港灣眾多的海域地形。上述電力、自來(lái)水、燃?xì)馊晗牧康牟淮_定性較大，因此計(jì)算誤差相對(duì)較大，最終以施工圖節(jié)能計(jì)算為準(zhǔn)。 結(jié)論本工程通過(guò)采用增強(qiáng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高采暖、空調(diào)設(shè)備能效比的節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境指標(biāo)的前提下，與采取節(jié)能措施前相比，可實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能50%的目標(biāo)。采用建筑設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng)對(duì)給排水系統(tǒng)、采暖通風(fēng)系統(tǒng)等機(jī)電設(shè)備進(jìn)行測(cè)量、監(jiān)控，達(dá)到最優(yōu)運(yùn)行方式，取得節(jié)約電能的效果。熒光燈、金鹵燈等采用就地補(bǔ)償，選擇電子鎮(zhèn)流器或節(jié)能性高功率因數(shù)電感鎮(zhèn)流器。 給排水節(jié)能設(shè)計(jì)水道節(jié)能：水泵采用變頻控制。；。 合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范（1） 中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法（2） 關(guān)于印發(fā)《溫州市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查管理暫行辦法》的通知（溫發(fā)改交能[2008]142號(hào)）（3） 民用建筑節(jié)能管理?xiàng)l例（4）《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施》節(jié)能專篇（2007）（5）《建筑氣候區(qū)劃標(biāo)準(zhǔn)》GB5017893（6）《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ1342010（7）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5017693（8）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692（9）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB500342004（10）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500192003（11）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005（12）《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ1442004（13）《綜合能耗計(jì)算通則》GB/T25892008（14）《浙江省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB33/10152003（15）《浙江省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB33/10362007 項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量本項(xiàng)目能源消耗的種類主要為電能、水和燃?xì)?。為保障新建住宅小區(qū)內(nèi)的供電設(shè)施安全可靠運(yùn)行，新建住宅小區(qū)的供電配套設(shè)施，是指上級(jí)電源出線直住宅樓和公建設(shè)施進(jìn)戶點(diǎn)區(qū)間的所有供配電設(shè)施（不包括計(jì)量箱、小區(qū)內(nèi)路燈建設(shè)），均由溫州市電力局統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理。其使用分布情況如下：電力主要用于區(qū)內(nèi)照明、住宅內(nèi)各類電器以及公共建筑空調(diào)和通風(fēng)、工作泵等耗電設(shè)備。為此，在能源種類的選用上本著“降低能耗、合理利用、循環(huán)利用”的原則，同時(shí)實(shí)現(xiàn)高效率的利用資源，既節(jié)能，節(jié)地，節(jié)水節(jié)材，最低限度的影響環(huán)境。%，該塊土地經(jīng)本項(xiàng)目實(shí)施后，在相當(dāng)程度上使原有土地資源獲得了較為充分的利用。本項(xiàng)目位于溫州市 地塊，地塊中間有規(guī)劃道路緯四路，北側(cè)有經(jīng)四路，南側(cè)為七都水庫(kù)和規(guī)劃道路，西側(cè)為環(huán)山南路，環(huán)境適宜，交通方便，十分適合于住宅區(qū)的建設(shè)。在土地利用規(guī)劃和用途管制的實(shí)施中，很多是以土地整理、復(fù)墾和污染土地防止與修復(fù)的手段來(lái)達(dá)到循環(huán)經(jīng)濟(jì)中物質(zhì)循環(huán)的“減量化、再利用、資源化”的。　　依據(jù)我國(guó)國(guó)情，土地集約化是以較少生產(chǎn)要素投入創(chuàng)造更多社會(huì)財(cái)富的重要途徑。不及世界平均水平的一半。在這樣一個(gè)有限的稀缺的土地上，合理開(kāi)發(fā)、利用土地顯的至關(guān)重要。 三、行業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)準(zhǔn)入溫州 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具備了相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，同時(shí)根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資試行資本金制度的通知精神及建設(shè)部等六部委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》（建住房[2006]171號(hào)）自籌項(xiàng)目資本金68912萬(wàn)元（其中甲方27565萬(wàn)元，），達(dá)到總投資金額的35%，具備承擔(dān)本項(xiàng)目建設(shè)的能力。新政調(diào)控的效果已然初顯成效，二手房的成交量較之前有所下滑，部分區(qū)域房?jī)r(jià)因各種因素略有下降。2012年2月末、3月初中梁旗下的“國(guó)賓1號(hào)”開(kāi)盤，當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)看房者爆滿，但銷售情況暫無(wú)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。10月份，中梁同時(shí)，樓面價(jià)約為10159元/平方米。去年三、四季度，土地交易市場(chǎng)又逐漸復(fù)蘇。（14宗地塊中，只成功出讓8宗地塊，市區(qū)1宗地塊流標(biāo)，平陽(yáng)縣3宗地塊流標(biāo)，樂(lè)清市1宗地塊流標(biāo)，1宗地塊因故中止掛牌）中標(biāo)率只有42%。居民住房狀況也是我們衡量全面小康社會(huì)的建設(shè)標(biāo)志。從增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任五個(gè)方面，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。本項(xiàng)目已進(jìn)行相關(guān)的準(zhǔn)備工作,并已取得了相關(guān)手續(xù)，可作為后期開(kāi)發(fā)的依據(jù)。從政策背景看，國(guó)家實(shí)施一系列宏觀調(diào)控政策已有數(shù)年之久，其目的和任務(wù)是要熨平經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，防止經(jīng)濟(jì)起伏過(guò)大，使穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)盡量維持更長(zhǎng)時(shí)間。浙江省人民政府為認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）精神，特別提出《浙江省人民政府關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（浙政發(fā)〔2010〕23號(hào)），以促進(jìn)浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。浙政辦發(fā)[2009]20號(hào)文件“關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)住房保障促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)”中提出要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)、規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)并進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，努力保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正常的資金需求、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提高政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)和服務(wù)水平并進(jìn)一步強(qiáng)化政府的保障、調(diào)控和監(jiān)管職責(zé)。中央先后出臺(tái)“國(guó)八條”，“國(guó)十五條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”等，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備、金融信貸、銷售體制上采取措施，加強(qiáng)監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序地發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展和生活水平的持續(xù)提高，都必然導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但房地產(chǎn)發(fā)展政策不變。此外，房地產(chǎn)還推動(dòng)建筑業(yè)、裝潢業(yè)、服務(wù)業(yè)等等，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)繁榮。房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中處于重要地位，~2個(gè)百分點(diǎn)。很多城市房地產(chǎn)業(yè)已成為事實(shí)上的支柱產(chǎn)業(yè)。在社會(huì)主義市場(chǎng)體制引導(dǎo)下，溫州市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民收入增加，廣大群眾在滿足衣、食、行的基礎(chǔ)上，開(kāi)始轉(zhuǎn)向享受消費(fèi)、文化教育、保健醫(yī)療等方面的需求，特別是消費(fèi)重點(diǎn)已轉(zhuǎn)向居住方面，因而對(duì)住宅的需求十分強(qiáng)烈，對(duì)居住條件和環(huán)境質(zhì)量有更高的要求。六、投資規(guī)模本項(xiàng)目總投資為196891萬(wàn)元（詳見(jiàn)第七章），建設(shè)單位自籌資金68912萬(wàn)元（項(xiàng)目資本金占總投資比例已達(dá)到35%以上），其余不足部分商請(qǐng)銀行貸款及銷售回投解決。接地裝置與防雷接地共用基礎(chǔ)接地體。防雷接地本工程按二類防雷建筑設(shè)計(jì)。（五）電氣工程負(fù)荷等級(jí)一級(jí)負(fù)荷包