房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹(編輯修改稿)
2025-06-19 21:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)企業(yè) 。 ? 2021年前 ， 鑫苑置業(yè)主要集中于河南省內(nèi)發(fā)展 ， 土地儲備也不大 。 2021年和2021年 ， 鑫苑置業(yè)的土地儲備面積分別為 226萬平方米和 305萬平方米 ， 2021年由于開工面積急劇增加 ， 土地儲備面積迅速減少 ， 更加大了企業(yè)計劃上市的難度 。為了盡快擴(kuò)大土地儲備 、 加快跨區(qū)域發(fā)展步伐 ， 鑫苑置業(yè)急需要資金 ， 而 2021年正是政府為抑制房地產(chǎn)市場過熱 ， 出臺各項調(diào)控政策的一年 ， 融資渠道非常有限 。在此條件下 ， 私募股權(quán)融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇 。 ? 2021年 8月和 12月 ， 鑫苑置業(yè)順利從 EI中國 （ Equity International） 和藍(lán)山中國私募融資累計達(dá) 7500萬美元 。 該部分資金鑫苑置業(yè)主要用于區(qū)域擴(kuò)張和增加注冊資本金 ， 分別在山東 、 蘇州 、 安徽 、 成都等地成立房地產(chǎn)開發(fā)公司 ， 企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張速度明顯加快 。 至 2021年 9月 30日 ， 鑫苑置業(yè)擁有 14個在建和擬建項目 ， 規(guī)劃總建筑面積 2,053,279平方米 ， 土地儲備 （ 擬建項目規(guī)劃建筑面積 ） 上升至1,282,498平方米 （ 2021年末為 65萬平方米 ） 。 ? 在臨近上市前 ， 2021年 5月 ， 鑫苑置業(yè)又從藍(lán)山中國獲得 1億美元的私募債權(quán)融資 ，使其資本規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大 ， 財務(wù)結(jié)構(gòu)更加完善 ， 增強(qiáng)了資本市場對企業(yè)未來發(fā)展前景的信心 。 在美國上市并成功籌資約 ， 為企業(yè)未來發(fā)展帶來資金的同時 ， 更為企業(yè)有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能 ， 為企業(yè)未來發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ) 。 16 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之二 —— 合作開發(fā)模式 ? 定義：不同當(dāng)事人之間共同出資 、 共同經(jīng)營 、 共擔(dān)風(fēng)險 、 共享利益的合作行為 ， 是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為 。 這種合作方式不限于一方出資 ， 也可以雙方共同出地出資 ， 其最核心的是簽訂合作開發(fā)合同 。 ? 合作開發(fā)模式：法人型合作開發(fā) 、 合伙性合作開發(fā) ? 優(yōu)缺點： 優(yōu)點：緩解開發(fā)商資金壓力；轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險；引入先進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)模式 、 管理經(jīng)驗等 。 缺點：合作開發(fā)涉及內(nèi)容復(fù)雜 、 標(biāo)的巨大 ， 履行期限長 ， 極易產(chǎn)生糾紛 ， 我國目前法律法規(guī)尚不明確 ， 因此產(chǎn)生糾紛后訴訟周期普遍較長 ， 且后果難以預(yù)料；由于合作開發(fā)通常都是由房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合 ， 存在控制權(quán) 、 決策權(quán)旁落的風(fēng)險 。 ? 適用范圍：中長期 、 中大規(guī)模 。 17 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之三 —— 房地產(chǎn)信托融資（一） ? 定義：信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢 ， 通過實施信托計劃籌集資金 ， 用于房地產(chǎn)開發(fā)項目 ， 為委托人獲取一定的收益 。 據(jù)用益信托工作室的不完全統(tǒng)計 ， 截止到 2021年 1月 16日 ， 09年房地產(chǎn)信托募集資金規(guī)模為 447億元 。 ? 目前我國發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品形式：貸款信托 （ 主要形式 ） 、 權(quán)益信托 、財產(chǎn)信托等 。 ? 信托產(chǎn)品的優(yōu)缺點： 優(yōu)點：信托的資金來源多樣化 ， 可以進(jìn)行直接貸款 、 股權(quán)投資 、 資產(chǎn)證券化等；供給方式上靈活 ， 可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需要和具體項目設(shè)計個性化的信托產(chǎn)品 ， 從而增大供需雙方的選擇空間；信托產(chǎn)品的流動性和多樣化在一定程度上緩解了系統(tǒng)風(fēng)險 ， 分散了房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險；相對銀行貸款 ， 房地產(chǎn)信托能降低產(chǎn)業(yè)整體的運營成本 ， 節(jié)約財務(wù)費用 ， 還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運用 。 在供給方式上 ， 可以根據(jù)企業(yè)本身運營需求和具體項目設(shè)計資金信托產(chǎn)品 ， 增大市場供需雙方的選擇空間 。 缺點：銀監(jiān)會于 2021年 9月出臺 “ 212號文件 ” ， 規(guī)定只有自有資金超過 35%， 四證齊全 、 二級以上的開發(fā)商才能以房地產(chǎn)信托形式融資 ， 政策要求高；資金一般來自社會大眾或是法人機(jī)構(gòu) ， 如果市場不景氣或是利率水平的影響 ， 集資過程不一定可以順利完成；發(fā)行周期有限 ， 不能作為長期融資的有效工具 ， 而且退出機(jī)制也欠完善；信托公司相比銀行貸款有較大局限性 ， 對審查項目非常謹(jǐn)慎和嚴(yán)格 。 ? 成本構(gòu)成：信托收益 （ 目前 8%以上 ） 、 信托投資公司管理費 （ 信托收益的15%左右 ） 、 保管人的保管費 （ 信托收益的 5%左右 ） 等 。 ? 偏好：風(fēng)險相對較小的短期 、 中小規(guī)模項目 。 18 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之三 —— 房地產(chǎn)信托融資（二） ? 房地產(chǎn)信托融資案例 ——“ 盛鴻大廈 ” 信托項目 ? 基本情況： ? 元鴻公司將其開發(fā) 、 建設(shè)的房地產(chǎn)項目 ——北京盛鴻大廈 (市場價值人民幣約 )委托給北京國投 ， 設(shè)立盛鴻大廈財產(chǎn)信托 。 元鴻公司取得該信托項下全部受益權(quán) 。 ? 元鴻公司將其享有的受益權(quán)分級為優(yōu)先受益權(quán)和普通受益權(quán) ， 并將其享有的優(yōu)先受益權(quán) (人民幣約 )以轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押的方式進(jìn)行處置 。 北京國投作為獨家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為 。 投資人受讓優(yōu)先受益權(quán)后成為優(yōu)先受益人 ， 元鴻公司取得出讓優(yōu)先受益權(quán)獲得的資金 。 ? 北京國投作為盛鴻大廈財產(chǎn)信托的受托人 ， 將處置 （ 銷售等形式 ） 信托財產(chǎn)（ 北京盛鴻大廈 ） 所得全部收入存入北京國投開立的信托專戶并管理 ， 優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益 ， 在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前 ，其他信托受益人不參與任何分配 。 ? 簡析： ? 設(shè)立信托時 ， 信托標(biāo)的可以為房地產(chǎn)建筑實物 、 房地產(chǎn)未來的租金收入 、 土地使用權(quán)等房地產(chǎn)資產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利 。 ? 該項目在方案設(shè)計中運用了超額資產(chǎn)擔(dān)保和優(yōu)先 ——次級受益結(jié)構(gòu)等增信手段 ， 具有典型意義 。 在本項目中 ， 北京國投作為財產(chǎn)信托的受托人 ， 需要盡職履行受托人的義務(wù) 。 作為受益權(quán)轉(zhuǎn)讓
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