房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹-文庫(kù)吧
2025-04-24 21:44 本頁(yè)面
【正文】 、 《 證券法 》 及 《 上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法 》 等政策規(guī)定 ， 就可以買(mǎi)殼上市；房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)殼上市之后 ， 其品牌知名度將大大提高 ， 這有助于企業(yè)加強(qiáng)銷(xiāo)售 ， 提高項(xiàng)目回款的速度 。 同時(shí) ， 上市公司的地位也有助于企業(yè)從銀行獲得貸款 。 另外 ， 上市公司還可以發(fā)行公司債券來(lái)緩解資金壓力 。 ? 缺點(diǎn)：從股票市場(chǎng)上來(lái)看 ， 公開(kāi)增發(fā) 、 配股 、 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券均有時(shí)間限制 ， 因此短期內(nèi)解決不了房地產(chǎn)企業(yè)的資金困局 。 ? 成本構(gòu)成：不同的殼根據(jù)其復(fù)雜程度成本組成各不相同 ， 總體來(lái)說(shuō)主要包括凈殼價(jià) 、 承擔(dān)債務(wù) 、 注入資產(chǎn) 、 中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用等 。 ? 適用范圍：中長(zhǎng)期 、 中等及較大規(guī)模融資 。 12 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之一 —— 股權(quán)融資（三） ? 買(mǎi)殼上市后再融資案例 ——“金融街 ” 增發(fā)籌資 ? “ 金融街 ” 原名 “ 重慶華亞 ” ， 是重慶華西包裝集團(tuán)控股的一家包裝行業(yè)上市公司 。 2021年 4月 ， 華西集團(tuán)將持有的 4869萬(wàn)股國(guó)有股以每股 北京金融街建設(shè)集團(tuán)公司 。 ? 金融街集團(tuán)取得控股權(quán)后 ， 迅速對(duì) “ 重慶華亞 ” 進(jìn)行一系列的資產(chǎn)重組工作 。2021年５月 ， “ 重慶華亞 ” 進(jìn)行整體置換 ， 金融街集團(tuán)將所擁有的北京金融街區(qū)域的具有穩(wěn)定出租收益的物業(yè)和全資子公司北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司共計(jì)16433萬(wàn)元的資產(chǎn) ， 與 “ 重慶華亞 ” 全部資產(chǎn) 16545萬(wàn)元進(jìn)行等值置換 ， 并在置換后將上市公司名稱(chēng)改為 “ 金融街 ” 。 ? 2021年５月 ， “ 金融街 ” 與控股股東金融街集團(tuán)進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易 ， 加大重組力度 ，收購(gòu)了關(guān)聯(lián)公司北京金融街建設(shè)開(kāi)發(fā)公司位于北京金融街區(qū)域與土地開(kāi)發(fā)有關(guān)的資產(chǎn) ， 并收購(gòu)了控股股東金融街集團(tuán)持有的北京宏基嘉業(yè)房地產(chǎn)公司 51％ 的股權(quán) 。這樣 ， 上市公司將獨(dú)家承擔(dān)北京金融街規(guī)劃區(qū)域剩余的全部土地開(kāi)發(fā)工作 ， 獲得了位于北京金融街的 50萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備 ， 足夠５年開(kāi)發(fā) 100萬(wàn)平米的可銷(xiāo)售地上建筑面積的需要 ， 保持了其可持續(xù)發(fā)展 。 ? 金融街集團(tuán)買(mǎi)殼后的資產(chǎn)重組效果是非常顯著的 ， 2021年 5月上市公司進(jìn)行整體置換后的馬上見(jiàn)了成效 ， 當(dāng)年中報(bào)批露 ， 公司半年實(shí)現(xiàn) 1129萬(wàn)元的利潤(rùn) ， 比 1999年同期的 225萬(wàn)元增長(zhǎng)了 403％ ； 2021年 ， 當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) ， 凈資產(chǎn)收益率％ ， 凈資產(chǎn)從買(mǎi)殼前的 。 ? 在優(yōu)良業(yè)績(jī)的支持下 ， 金融街在 2021年 8月 ， 以每股 2145萬(wàn)股Ａ股 ， 融資 ；隨后 ， 又在 2021年 12月 、 2021年 1月分別增發(fā) 7600萬(wàn)股和 3億股 ， 募集資金分別為 ， 資本市場(chǎng)的資金支持優(yōu)勢(shì)顯露無(wú)疑 。 13 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之一 —— 股權(quán)融資（四） ? 境外上市融資 ? 目前全球主要的資本市場(chǎng) ， 都已成為中國(guó)企業(yè)的上市地 。 特別是中國(guó)香港 ， 中國(guó)企業(yè)已漸成香港市場(chǎng)的主體 ， 截止 2021年 1月底 ， H股和紅籌股合計(jì)市值占到了香港主板市場(chǎng)市價(jià)總值的 58%， 充分表明了中國(guó)企業(yè)在境外上市旺盛的生命力 。 ? 海外上市的方式：海外直線(xiàn) IPO、 海外曲線(xiàn) IPO、 買(mǎi)殼上市 、 分拆上市 、存托憑證 (DR)和可轉(zhuǎn)換債券 (CB)上市 。 ? 優(yōu)缺點(diǎn)： ? 優(yōu)點(diǎn)：海外資本市場(chǎng)更適合企業(yè)的融資要求；提高公司治理和管理水平；提升公司國(guó)際知名度和品牌；提高公司與股東的價(jià)值；股票期權(quán)和股票購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃的益處 。 ? 缺點(diǎn)：對(duì)公司治理 、 管理及國(guó)際化程度要求較高；國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沿襲“ 房屋生產(chǎn)商 ” 的模式 ， 以土地為原料 ， 造好房屋 、 賣(mài)給業(yè)主實(shí)現(xiàn)增值 ， 快速回籠資金 ， 這種方式導(dǎo)致公司的現(xiàn)金流不穩(wěn)定且難以預(yù)測(cè) ， 因此公司股價(jià)普遍不高 。 ? 成本構(gòu)成：見(jiàn)附件二：境外上市費(fèi)用比較 。 ? 適用范圍：規(guī)模實(shí)力較強(qiáng) 、 管理運(yùn)作相對(duì)規(guī)范 、 融資規(guī)模較大 。 14 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之一 —— 股權(quán)融資（五） ? 私募股權(quán)融資 ? 定義：指融資人通過(guò)私下定向邀請(qǐng) 、 協(xié)商等非社會(huì)公開(kāi)方式 ， 向特定投資人發(fā)行股權(quán)進(jìn)行的融資 ， 包括股票發(fā)行以外的各種組建企業(yè)時(shí)股權(quán)籌資和隨后的增資擴(kuò)股 。 ? 優(yōu)缺點(diǎn)： ? 優(yōu)點(diǎn)：所需資金門(mén)檻低 ， 和債券融資相比 ， 股權(quán)融資不需要抵押和擔(dān)保 ， 所融資金也不需要償還和支付高額利息費(fèi)用 ， 如項(xiàng)目前景看好 ， 投資方可以為企業(yè)后續(xù)發(fā)展提供持續(xù)的資金支持 ， 且承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)；私募股權(quán)投資者以新股東和合作伙伴的身份介入公司 ， 公司資產(chǎn)負(fù)債率低 ， 且財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)??；私募股權(quán)融資不像股票市場(chǎng)那樣要求公開(kāi)的信息披露 ， 有利于募集人保護(hù)自己的商業(yè)機(jī)密； ? 缺點(diǎn)：目前投資區(qū)域基本上在一 、 二線(xiàn)城市 ， 2021年雖然有向三線(xiàn)城市擴(kuò)張的趨勢(shì) ， 但未形成規(guī)模；私募股權(quán)投資股權(quán)流動(dòng)性差 ， 屬于長(zhǎng)期投資范疇 ，所以投資者會(huì)要求高于公開(kāi)市場(chǎng)的回報(bào) （ 內(nèi)部收益率 25%—40%） ， 且通常會(huì)要求籌集人提供完善的退出機(jī)制 。 ? 成本構(gòu)成：中介代理費(fèi) ， 律師 、 會(huì)計(jì)師 、 評(píng)估師費(fèi)用 ， 按參股比例支付的收益等 。 ? 偏好：一 、 二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目 。 15 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之一 —— 股權(quán)融資（六） ? 私募股權(quán)融資案例 ——鑫苑中國(guó)私募股權(quán)融資后上市 ? 鑫苑置業(yè)成立于 1997年 ， 是一家專(zhuān)注于中國(guó)二線(xiàn)城市的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ， 擁有11家全資子公司和 2家非控股子公司 ， 2021年 12月 13日 ， 鑫苑 （ 中國(guó) ） 置業(yè)有限公司 (NYSE： XIN)， 在美國(guó)紐約證券交易所成功上市 ， 成為第一家在紐約證券交易所上市的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)
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