房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹-wenkub
2023-05-25 21:44:27 本頁面
【正文】 市融資 ? 目前全球主要的資本市場 ， 都已成為中國企業(yè)的上市地 。 ? 2021年５月 ， “ 金融街 ” 與控股股東金融街集團進行關(guān)聯(lián)交易 ， 加大重組力度 ，收購了關(guān)聯(lián)公司北京金融街建設開發(fā)公司位于北京金融街區(qū)域與土地開發(fā)有關(guān)的資產(chǎn) ， 并收購了控股股東金融街集團持有的北京宏基嘉業(yè)房地產(chǎn)公司 51％ 的股權(quán) 。 12 當前主要非銀行貸款融資方式之一 —— 股權(quán)融資（三） ? 買殼上市后再融資案例 ——“金融街 ” 增發(fā)籌資 ? “ 金融街 ” 原名 “ 重慶華亞 ” ， 是重慶華西包裝集團控股的一家包裝行業(yè)上市公司 。 另外 ， 上市公司還可以發(fā)行公司債券來緩解資金壓力 。 魯商 、 大洲集團 、 金科集團 、 萬方地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)就是通過買殼實現(xiàn)上市目的的 。 因此 ， IPO上市難度很大 。 ? 上述資料充分表明 ， 2021年房地產(chǎn)資金仍是由銀行信貸資金和商品房預售收款起主導作用 。 ? 據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù) ， 2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當年資金來源 57128億元 ， 比上年增長 %。 前言（一） 4 前言（二） ? 在政府這種再次密集出臺宏觀調(diào)控措施和加強執(zhí)行力度的壓力下 ， 對銀行信貸資金和預售收款依賴較大的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨越來越大的資金壓力 。 房地產(chǎn)非銀行貸款 融資模式介紹 1 目錄 ?一、前言 ?二、 09年房地產(chǎn)業(yè)資金來源簡析 ?三、當前主要非銀行貸款融資方式 ?四、非銀行貸款融資基本操作程序 ?五、附件 一、前 言 3 ? 房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè) ， 從我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程來看 ， 其資金來源在很大程度上借助銀行信貸資金和商品房預售收款；近幾年來 ， 隨著我國資本市場體系的逐步完善 ， 盡管其他融資方式也在逐漸增強著對房地產(chǎn)業(yè)的支持 ， 但銀行信貸資金和商品房預售收款仍起著舉足輕重的作用 。2021年 1月和 2月 ， 央行兩次上調(diào)存款準備金率 ，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行信貸資金來源更加收緊 。 其中 ， 來自銀行貸款的資金占到近 35%的比例 、來自預售收款的資金占到近 28%， 合計近 63%；企業(yè)自籌 、 利用外資及其他資金占 37%。 隨著國家宏觀政策的進一步收緊 ， 盡快拓寬融資渠道 ， 降低對銀行貸款資金及預售收款的依賴 ， 已成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)迫在眉睫的大事 。 截至目前 ， 全國前十名房企 ， 只有萬科是作為民營房企通過 A股上市 。 買殼上市后可以通過定向增發(fā) 、 公開增發(fā) 、 配股 、 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式實現(xiàn)再融資的目的 。 ? 缺點：從股票市場上來看 ， 公開增發(fā) 、 配股 、 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券均有時間限制 ， 因此短期內(nèi)解決不了房地產(chǎn)企業(yè)的資金困局 。 2021年 4月 ， 華西集團將持有的 4869萬股國有股以每股 北京金融街建設集團公司 。這樣 ， 上市公司將獨家承擔北京金融街規(guī)劃區(qū)域剩余的全部土地開發(fā)工作 ， 獲得了位于北京金融街的 50萬平米的土地儲備 ， 足夠５年開發(fā) 100萬平米的可銷售地上建筑面積的需要 ， 保持了其可持續(xù)發(fā)展 。 特別是中國香港 ， 中國企業(yè)已漸成香港市場的主體 ， 截止 2021年 1月底 ， H股和紅籌股合計市值占到了香港主板市場市價總值的 58%， 充分表明了中國企業(yè)在境外上市旺盛的生命力 。 ? 成本構(gòu)成：見附件二：境外上市費用比較 。 ? 成本構(gòu)成：中介代理費 ， 律師 、 會計師 、 評估師費用 ， 按參股比例支付的收益等 。 2021年和2021年 ， 鑫苑置業(yè)的土地儲備面積分別為 226萬平方米和 305萬平方米 ， 2021年由于開工面積急劇增加 ， 土地儲備面積迅速減少 ， 更加大了企業(yè)計劃上市的難度 。 該部分資金鑫苑置業(yè)主要用于區(qū)域擴張和增加注冊資本金 ， 分別在山東 、 蘇州 、 安徽 、 成都等地成立房地產(chǎn)開發(fā)公司 ， 企業(yè)跨區(qū)域擴張速度明顯加快 。 16 當前主要非銀行貸款融資方式之二 —— 合作開發(fā)模式 ? 定義：不同當事人之間共同出資 、 共同經(jīng)營 、 共擔風險 、 共享利益的合作行為 ， 是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為 。 ? 適用范圍：中長期 、 中大規(guī)模 。 ? 信托產(chǎn)品的優(yōu)缺點： 優(yōu)點：信托的資金來源多樣化 ， 可以進行直接貸款 、 股權(quán)投資 、 資產(chǎn)證券化等；供給方式上靈活 ， 可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需要和具體項目設計個性化的信托產(chǎn)品 ， 從而增大供需雙方的選擇空間；信托產(chǎn)品的流動性和多樣化在一定程度上緩解了系統(tǒng)風險 ， 分散了房地產(chǎn)開發(fā)商的風險；相對銀行貸款 ， 房地產(chǎn)信托能降低產(chǎn)業(yè)整體的運營成本 ， 節(jié)約財務費用 ， 還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運用 。 ? 偏好：風險相對較小的短期 、 中小規(guī)模項目 。 北京國投作為獨家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為 。 ? 該項目在方案設計中運用了超額資產(chǎn)擔保和優(yōu)先 ——次級受益結(jié)構(gòu)等增信手段 ， 具有典型意義 。 擁有物業(yè)的開發(fā)商既通過出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金 ， 又通過租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權(quán) ， 以達到既減少資金占用 、 又能從經(jīng)營的物業(yè)中獲得收入的目的 。 ? 回買融資：開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構(gòu) ， 然后再貸款買回該項物業(yè) ， 最后按期償還貸款 。 房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行 ， 表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債務關(guān)系的一種承諾憑證 。 ? 成本構(gòu)成：利息費用 、 發(fā)行成本 （ 包括承銷傭金 、 擔保費 、 審計費 、 信用評級費 、 律師費和登記及兌付費 ） 。 ?缺點：國家未對民間融資出臺相應的制度規(guī)定 ， 容易發(fā)生糾紛 ， 且發(fā)生糾紛時訴訟周期普遍較長 ， 后果難以預料 。 ? 運作流程 23 當前主要非銀行貸款融資方式
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