房地產(chǎn)開發(fā)融資xiugaihou-wenkub
2023-05-22 00:06:30 本頁(yè)面
【正文】 ? 本期債券發(fā)行規(guī)模為 10億元人民幣，為 10年期固定利率品種，年利率為 ％，每年付息一次，到期一次還本，信用級(jí)別為ＡＡＡ。 ? 《 企業(yè)債券管理?xiàng)l例 》 ：債券發(fā)行由審批制改成審核制。 ? 2021年 5月 15日，股東大會(huì)審議批準(zhǔn)了 《 資產(chǎn)置換協(xié)議 》 ，上市公司重慶華亞將所擁有的全部資產(chǎn)及全部負(fù)債整體置出公司，金融街集團(tuán)按照凈資產(chǎn)相等的原則將相應(yīng)的資產(chǎn)及所對(duì)應(yīng)的負(fù)債置入上市公司，置入凈資產(chǎn)大于置出凈資產(chǎn)的部分作為重慶華亞對(duì)金融街集團(tuán)的負(fù)債，由上市公司無(wú)償使用 3年。 ? 在國(guó)外，即房地產(chǎn)投資基金 ? 在國(guó)內(nèi)，彌補(bǔ)銀行貸款受限的狀況，以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款或參股房地產(chǎn)企業(yè)直接獲得相關(guān)收益等方式為房地產(chǎn)企業(yè)融資。 但是，有實(shí)力背景、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、管理規(guī)范的大型房地產(chǎn)企業(yè)仍可通過發(fā)行債券進(jìn)行融資。 ? 買殼上市 ：指非上市公司在證券市場(chǎng)上通過買入一個(gè)已經(jīng)上市的公司的控股比例的股份，掌握該公司控股權(quán)后，通過資產(chǎn)重組，把自己公司的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)注入殼公司，從而達(dá)到無(wú)須經(jīng)過上市發(fā)行新股申請(qǐng)就直接上市的目的。為規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策。 包括：銀行貸款、上市融資、債券融資、海外融資、投資基金融資、房地產(chǎn)信托融資等 （一）自有資金 ? 自有資金是基礎(chǔ) ? 作用： ①提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、承載風(fēng)險(xiǎn)的能力 ②為提供貸款的金融機(jī)構(gòu)獲得一定程度的安全保障 （二）預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款 ? 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照某種合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房機(jī)構(gòu)或個(gè)人的購(gòu)房定金或購(gòu)房款，以達(dá)到盡快回籠資金和分散風(fēng)險(xiǎn)目的的行為。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)融資 教學(xué)要求 ? 掌握房地產(chǎn)開發(fā)融資的基本工具 ? 掌握房地產(chǎn)企業(yè)上市融資及債券融資的基本原理及基本運(yùn)作方式 ? 掌握房地產(chǎn)外資融資、信托融資及投資基金融資的基本原理及基本運(yùn)作方式 ? 掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的基本運(yùn)作方式 第一節(jié) 房地產(chǎn)融資概述 一、房地產(chǎn)融資概念及原因 ? 房地產(chǎn)融資 ：為房地產(chǎn)項(xiàng)目籌集資金的過程。 ?基礎(chǔ)： 房地產(chǎn)的保值增值性 房地產(chǎn)業(yè)需求旺盛 ? 形式： ①預(yù)售商品房： 指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房人，由購(gòu)房人支付定金的行為。 ?121文件 —— 限制開發(fā)商申請(qǐng)貸款 “四證一金”：土地證、規(guī)劃證、開工證、銷售證和 30％自有資金 ?《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 》 —— 限制個(gè)人申請(qǐng)住房貸款 規(guī)定：還貸收入比 ≤50％ 還債收入比 ≤55％ （四）上市融資 可分為國(guó)內(nèi)上市融資和海外上市融資 ? 國(guó)內(nèi)上市融資 ：我國(guó)居民儲(chǔ)蓄水平較高，資金充沛，因此可通過發(fā)行股票集中社會(huì)閑散資金。 ? 借殼上市 ：指上市公司的控股股東利用子公司的上市地位將尚未上市的其他業(yè)務(wù)和資產(chǎn)注入上市子公司中，以達(dá)到上市的目的。 （六）海外融資 ? 指境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量個(gè)人資金通過直接購(gòu)買房產(chǎn)、設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等方式，投資中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)投資基金與房地產(chǎn)信托的 主要區(qū)別： １、收益來源不同 ２、流通性不同 ３、投資回報(bào)率不同 ４、產(chǎn)品周期不同 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)上市融資 一、房地產(chǎn)企業(yè)上市的必要性 １、行業(yè)特性 ２、傳統(tǒng)融資渠道狹窄 ３、資源整合的需要 １、擴(kuò)大融資途徑，提升競(jìng)爭(zhēng)力 ２、提高信息透明度，規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理 ３、減少金融風(fēng)險(xiǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率 二、房地產(chǎn)企業(yè)上市的作用 三、房地產(chǎn)企業(yè)的上市程序 １、由企業(yè)向證監(jiān)會(huì)提出申請(qǐng)，并準(zhǔn)備好相關(guān)文件和材料 包括：公司章程、發(fā)起人姓名、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書、招股說明書、驗(yàn)資證明、代收股款銀行名稱等 招股說明書 ? 招股說明書 ：股份有限公司發(fā)行股票時(shí)就發(fā)行中的有關(guān)事項(xiàng)向公眾作出披露，并向非特定投資者提出購(gòu)買或銷售其股票的要約邀請(qǐng)性文件。 2021年 8月 8日，重慶華亞更名為“金融街”，此后注冊(cè)地也由重慶遷往北京。 審批制 ：國(guó)家批項(xiàng)目，然后確定額度，最后才發(fā)行債券。本期債券采用實(shí)名記賬方式發(fā)行，使用
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