房地產項目融資及銀行按揭流程(編輯修改稿)
2025-02-10 18:26 本頁面
【文章內容簡介】 以在項目有銷售收入后通過營運收回。 ?自有資金 ≥項目資本金 2023年 5月 25日國務院下發(fā)關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知。通知指出：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為 30% （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 融資額度匡算的第四個原則 本項目土地做抵押，不足部分集團提供保證擔保 什么是抵押？ 什么是保證？ （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 法人擔保方式，由貸款方（銀行）與保證方（母公司）簽訂協(xié)議，當借款方（項目公司）違約或無力償還債務時，由保證方承擔一般保證責任或者連帶責。 集團擔保屬于保證擔保范疇 。 融資額度匡算的第四個原則 先來解決概念問題 —— 什么是擔保以及擔保的分類 質押擔保 抵押擔保 保證擔保 借款方（項目公司）作為抵押人，將自身擁有的財產作為貸款的擔保，此財產（如土地）在貸款期間 不轉移財產占有權 。當借款人不履行合同時，抵押權人（銀行）有權從該財產折價或拍賣、 變賣的價款中優(yōu)先得到補償。 土地抵押、在建工程抵押均屬于抵押擔保范疇 。 借款人（項目公司）將其擁有的 動產或者權利轉交 給貸款方（銀行）作為清償債務的擔保。當借款人不履行債務時，貸款方有權價出售、拍賣、變賣該動產或者權利收回資金。 向銀行貸款再找個第三方做擔保 抵押物你可以自行保管 抵押物銀行幫你保管，直到還清債務 擔保：為督促債務履行，確保債權實現(xiàn)的一項法律制度 （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 融資額度匡算的四個原則 集團擔保 融資額度 土地抵押值 土地抵押值 =土地評估值 *抵押率 提高土地評估值，降低集團擔保 提高土地抵押率，降低集團擔保 備注： 、在建工程評估值均由評估公司確定 3. 在建工程是否抵押各地區(qū)銀行要求不同，具體可在融資方案溝通時確定 ，項目在房管局拿預售證前，必須由銀行出具函件撤銷抵押。因為抵押給銀行的房子是不能賣給客戶的，一房不能二主 ? （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 在建工程抵押值 在建工程測算與土地抵押相同 集團對融資額度考核： 融資額： 下貸時間 貸款資金 使用效率 算得分 0分 50分 75分 100分 A≥60% 50%≤A＜ 60% 40%≤A＜ 50% A40% 土地款 /總投＜ 50% 算得分 0分 50分 75分 100分 B≥110% 100%=B110% 90%=B100% B90%土地款 /總投 ≥50% ＜ 50% 融資額 /總投得分： A=融資額度 /總投 ≥50% 融資額 /總投得分： B=融資額度 /（總投 土地款） （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 （三）銀行融資流程 —— step2 融資方式確定 按以下因素選擇融資方式 ?融資額度 ?四證取得時間 ?下貸時間 ?資金使用效率 ?融資成本 就目前的融資方式看銀行項目融資的資金成本低，是最常用的融資方式 （三）銀行融資流程 —— step2 融資方式確定 選定銀行借款這種融資方式，我們會和銀行就關鍵性條款進行初次溝通 關鍵性條款例如： ?貸款額度 ?是否辦理在建工程抵押 ?土地抵押率 ?貸款期限 ?還款方式：是否期限還款？或是銷售進度還款 ?貸款利率（綜合利率基準） ?等等 （三）銀行融資流程 —— step2 融資方式確定 在銀行實行從緊的貨幣政策，房地產信貸規(guī)模全面收緊時，商業(yè)銀行會提出額外收取 中間業(yè)務費 或 財務顧問費來 提高銀行房地產貸款的綜合收益，在談判中可強調戰(zhàn)略合作技巧性規(guī)避。 ： 銀行提供的顧問服務包括行業(yè)市場信息咨詢顧問、企業(yè)上市顧問、融資顧問、經(jīng)營管理顧問、企業(yè)并購顧問、資金托管費等 ①代收代付業(yè)務 代發(fā)工資、獎金、福利費、拆遷款、養(yǎng)老、醫(yī)保等 ②代理保險業(yè)務 辦理建筑安裝一切險、員工壽險等理財類保險 ③銀行保函業(yè)務 銀行作為擔保方辦理投標保函、履約保函等 ④票據(jù)業(yè)務： 辦理承兌匯票、票據(jù)貼現(xiàn) ⑤結售匯業(yè)務 ： （三）銀行融資流程 —— step3 落實授信額度 ?授信額度是商業(yè)銀行對單一法人客戶或企業(yè)集團確定的可以向銀行提出 貸款申請的最高控制額度。 ?目前龍湖集團在工行、農行、建行三家公司有授信額度。 什么是授信額度？ （三）銀行融資流程 —— step4 ~step8 從銀行受理到貸后監(jiān)管，就是以下附件所述的步驟 備注：本流程為蘇南公司滟瀾山項目一期貸款流程 （三）銀行融資流程 —— step4 銀行受理 銀行受理即銀行有意向做該項目融資 這個階段銀行主要進行 主體資格審查 ，同時要求企業(yè)提供申請貸款的相關資料 主體資格審查內容： ，財務狀況良好 ，并開立基本戶或一般戶 、完整、真實、有效 ，并出具有效的可行性報告 ，并在銀行貸款投放以前到位 （三）銀行融資流程 —— step5 調查評級 調查評級階段銀行主要做什么？ ?對企業(yè)進行信用評級 ?公司準入 ?項目準入 — 也就是項目核準 ? 資產負債率 ? 流動比例 ? 速凍比例 ? 現(xiàn)金流 ?資本金利潤率 ?成本費用率 ?銷售利潤率 ?總資產利潤率 一、信用評級： 信用評級考察六方面： Title
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