【文章內(nèi)容簡介】 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心各專業(yè)班組 21 （ 二 ） 、工作計(jì)劃安排 序號(hào) 工作內(nèi)容 責(zé)任部門 完成日期 1 項(xiàng)目考察 商務(wù)部接洽、全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)組織 投標(biāo)前 1 月 2 物業(yè)管理項(xiàng)目考察后的建議 全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)組織專家組，各有關(guān)部門實(shí)施 投標(biāo)前 3 籌建物業(yè)服務(wù)中心（籌建處） 管理者代表總經(jīng)理、人事副總經(jīng)理 交房前 1 個(gè)月 4 制訂交房方案 籌建處制定，有關(guān)部門審閱管理者代表審定 交房前 1 個(gè)月 5 各項(xiàng)物管文件資料的準(zhǔn)備 籌建處實(shí)施， 辦公室、質(zhì)量管理部、財(cái)務(wù)部配合 交房前 15 天 6 工程建議整改實(shí)施的監(jiān)察 籌建處 中 標(biāo)后實(shí)時(shí)組織 7 參與樓宇機(jī)電設(shè)備調(diào)試 電梯公司、項(xiàng)目服務(wù)中心參與 交房前 15 日 8 服務(wù)中心掛牌運(yùn)作 項(xiàng)目服務(wù)中心 交房前 15 天 9 樓宇接管查驗(yàn) 全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)接洽、設(shè)備維護(hù)部實(shí)施、項(xiàng)目服務(wù)中心配合 交房前 15 天 10 員工培訓(xùn) 項(xiàng)目服務(wù)中心、人事部實(shí)施， 秩序維護(hù)部、設(shè)備維護(hù)部、環(huán)境維護(hù)部配合 交房前 1 個(gè)月 11 電梯接管驗(yàn)收 設(shè)備維護(hù)部組織，電梯公司實(shí)施 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局驗(yàn)收合格后 12 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收 設(shè)備維護(hù)部組織， 項(xiàng)目服務(wù)中心參與 政府有關(guān)部門驗(yàn)收合格 13 交房準(zhǔn)備工作 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心 交房前 1 天 14 交房工作 項(xiàng)目服務(wù)中心、人事部負(fù)責(zé)調(diào) 交房后首 7 個(gè)工作日 22 配有關(guān)人員配合 15 檢查指導(dǎo)日常管理工作 公司各部門 每周一次 16 巡樓檢查（月檢） 質(zhì)管部牽頭組織， 公司各部門實(shí)施 交房 3 個(gè)月后每月一次 17 實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo) 項(xiàng)目服務(wù)中心、各部門配合 按合同執(zhí)行 18 工程資料收集、整理、歸檔 設(shè)備維護(hù)部實(shí)施， 項(xiàng)目服務(wù)中心協(xié)助 交房后半年內(nèi) 19 物業(yè)管理上崗證培訓(xùn) 人事部聯(lián)系房管局、培訓(xùn)中心 交房后八個(gè)月內(nèi) 20 合同執(zhí)行日程情況追蹤 全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo) 合同 有效期內(nèi) 注： 本項(xiàng)目最終工作計(jì)劃將 根據(jù)具體情況 進(jìn)行 調(diào)整和實(shí)施。 （ 三 ） 移交、接收計(jì)劃 物業(yè)驗(yàn)收、接管前的工作 （ 1)成立驗(yàn)收、接管小組： 由 凱瑞 物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營、管理、工程、 秩序維護(hù)和 保潔 等部門有關(guān)人員前往現(xiàn)場，對(duì)驗(yàn)收、接管工作中所涉及問題等進(jìn)行考察。在此基礎(chǔ)上，提交公司總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確認(rèn)，并制定驗(yàn)收、接管工作方案，在公司領(lǐng)導(dǎo)下成立接管驗(yàn)收小組。 （ 2)有關(guān)專業(yè)人員提前進(jìn)駐 辦公區(qū) ： 提前派出工程技術(shù)專業(yè)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解 整個(gè)物業(yè)內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等，為下一步實(shí)物驗(yàn)收、資料移交等工作做準(zhǔn)備。 物業(yè)驗(yàn)收、接管中的工作 （ 1)組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期： 項(xiàng)目服務(wù)中心 驗(yàn)收、接管小組主動(dòng)與 簡陽市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局 和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給總公司。由 簡陽市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局 、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。 （ 2)印制驗(yàn)收、接管工作表格： 23 物業(yè)公司對(duì)所接收 的建筑物、設(shè)備設(shè)施，要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收記錄表格。主要有：物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，室外給排水驗(yàn)收單，綠化驗(yàn)收單，單元建筑接管驗(yàn)收記錄表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收記錄等。 （ 3)全面驗(yàn)收、交接： 驗(yàn)收時(shí)須有 簡陽市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局 、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的項(xiàng)目，注明存在的 問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交 項(xiàng)目服務(wù)中心保存。 簡陽市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局 、承建單位把 辦公區(qū) 的各項(xiàng)資料（包括 兩書、 政府驗(yàn)收合格證明，水、電、氣供應(yīng)合同等）全數(shù)移交 項(xiàng)目服務(wù)中心 ， 各方 注意做好移交工作的相關(guān)登記、簽字手續(xù)。物業(yè)驗(yàn)收、接管后的工作： 接收 后 項(xiàng)目的管理： 物業(yè)服務(wù)設(shè)備維護(hù) 從接收簽字起，即組織人力對(duì)建筑物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行 維護(hù)護(hù)，組織人員對(duì)已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。認(rèn)真清點(diǎn)、檢查、復(fù)核室內(nèi)和辦公區(qū) 的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)登 記、反映、整改。 歸檔 辦公區(qū) 各種資料 ： 建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗(yàn)收證書復(fù)印件、各種設(shè)備使用說明書、合格證書復(fù)印件等。 擬定 辦公區(qū) 設(shè)施中不完善方面的改進(jìn)計(jì)劃，并與有關(guān)方面聯(lián)系實(shí)施。 各項(xiàng)工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，為 辦公區(qū)和 物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的 辦公 環(huán)境。 五、 前期介入階段服務(wù)工作計(jì)劃 物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司要傾注大量的人力和物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解、熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，詳盡登 記造冊(cè)存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個(gè)好頭，夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 因此 項(xiàng)目現(xiàn)已竣工， 一旦我司與貴司達(dá)成合作協(xié)議，我 公 司將立即組織資深專 業(yè) 組為 蜀陽社區(qū) 提供全面的前期服務(wù)， 盡快 理清頭緒 ， 了解、熟悉 各種設(shè)施設(shè) 24 備和物業(yè)情況， 為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充分的準(zhǔn)備工作： 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作 物業(yè)接管驗(yàn)收期間的服務(wù)內(nèi)容 其它前期服務(wù)工作 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作： 根據(jù)需要，及時(shí)配合。 接管查驗(yàn)期間的服務(wù)內(nèi)容： （ 1）物業(yè)接管查驗(yàn)： 辦公區(qū)單元內(nèi)由辦公區(qū)自 行查驗(yàn)，公共區(qū)域由物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同簡陽市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局 進(jìn)行 交接查驗(yàn) ，進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管 查驗(yàn) 分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管 查驗(yàn) 注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。 ① 現(xiàn)場 查驗(yàn) 主要項(xiàng)目 ： 土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng) 。 ② 資料交接 ： 產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料 、驗(yàn)收資料 （ 2） 其他交接 ： 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等；具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等；公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及 物業(yè) 用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。 （ 3） 設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行 ： 為保證物業(yè)啟用后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)時(shí)期，我司工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。 其他前期 服務(wù) 工作 （ 1） 室外綠化、停車場、道路及園林 辦公區(qū) 的前期介入 ： 根據(jù)室外綠化、停車場、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林 辦公區(qū) 的配套計(jì)劃，結(jié)合日后物業(yè) 服務(wù) 運(yùn)行的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。 25 （ 2） 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入 在物業(yè)啟用前，施工管理方將組織施工單 位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作， 物業(yè)服務(wù)中心 將予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，我司將注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成 辦公區(qū) 的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。 （ 3） 外部公共關(guān)系建立 為保證今后的物業(yè)管理工作的順利開展，我司將在本物業(yè)全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn) 。 六、 各專業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案 （ 一 ）環(huán)境維護(hù) 管理方案 我司 對(duì)簡陽市機(jī)關(guān)事務(wù)局第二辦公區(qū)第二辦公區(qū) 的規(guī)劃進(jìn)行了初步研究，高標(biāo)準(zhǔn)的清潔服務(wù)質(zhì)量在日常工作中是非常重要的。我司在清潔管理方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和行業(yè) 較 高的清潔標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)擁有一套完善的清潔作業(yè) 制度 及對(duì)清潔質(zhì)量監(jiān)控的質(zhì)量體系文件。為本項(xiàng)目營造一個(gè)清潔、優(yōu)美、環(huán)保和舒適的 辦公 環(huán)境，根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，結(jié)合多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我司對(duì)本項(xiàng)目提出如下清潔、綠化初步方案： 清潔管理方案 （ 1） 管理的設(shè)想與舉措 為了給本項(xiàng)目創(chuàng)造一個(gè)清潔、優(yōu)美、環(huán)保、溫馨、舒適的居住環(huán)境，我司清潔服務(wù)管理總體設(shè)想如下： ① 我司 保 潔服務(wù)經(jīng)過多年的摸索和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，形成了一套科 學(xué)、完善的清潔質(zhì)量監(jiān)督、控制程序和清潔標(biāo)準(zhǔn)及對(duì)清潔 員的招聘。培訓(xùn) 。我司將嚴(yán)格遵循三套體系及結(jié)合清潔管理制度竭力來為本項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)的 保 潔服務(wù)。 ② 根據(jù)簡陽市機(jī)關(guān)事務(wù)局第二辦公區(qū)第二辦公區(qū) 的物業(yè)特點(diǎn)，我司 將按標(biāo)準(zhǔn)配置保潔員 13 名 ，通過我司嚴(yán)格監(jiān)督和控制，我們將為貴單位展示一個(gè)服務(wù)形象好、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、服務(wù)質(zhì)量高的全新 保潔 潔隊(duì)伍。 ③ 嚴(yán)格實(shí)施三 “ 落實(shí) ” ，為保證本項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)； 【思想落實(shí)】 在進(jìn)場前我司將立即召開 項(xiàng)目全體員工 動(dòng)員會(huì)，要求其把本項(xiàng)目的保潔服務(wù) 26 列為全公司的重點(diǎn)服務(wù)項(xiàng)目，一 切為其開綠燈，確保有求必應(yīng)。全司務(wù)須做到統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一部署，統(tǒng)一行動(dòng)。 【組織落實(shí)】 公司 將 安排一名經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)全面的中層干部任常駐現(xiàn)場 主管 ；調(diào)配現(xiàn)有優(yōu)秀領(lǐng)班或骨干到其現(xiàn)場任相應(yīng)職務(wù)； 本項(xiàng)目的 保 潔員在上崗前進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān) 。 保 潔員工在上崗前必須進(jìn)行不少于兩周的嚴(yán)格培訓(xùn)，且上崗時(shí)能熟練操作。 【管理落實(shí)】 在管理措施上，公司除按照施行規(guī)范化管理外，全面 加強(qiáng) 質(zhì)量管理，進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的質(zhì)量管理，以進(jìn)行質(zhì)量改進(jìn)和監(jiān)控。 具體管理方案 【人員的選擇、培訓(xùn)、教育】 （ 1） 選擇無犯罪記錄、工作勤勞、 有一定文化素養(yǎng)的員工； （ 2） 每星期進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和素質(zhì)教育，特別注重職業(yè)道德和服務(wù)規(guī)范化教育； （ 3） 定期進(jìn)行新技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高專業(yè)技術(shù)水平 （ 4） 定期進(jìn)行考核，實(shí)行末位淘汰制度 【現(xiàn)場管理】 （ 1） 項(xiàng)目主管 每星期要召開領(lǐng)班會(huì)議，對(duì)每天的問題進(jìn)行總結(jié)和歸納，并共同討論解決方法； （ 2）各領(lǐng)班每天下班后要開本班簡單會(huì)議，對(duì)一天的工作進(jìn)行總結(jié)并對(duì)第二天的工作進(jìn)行安排； （ 3） 項(xiàng)目主管 、領(lǐng)班要對(duì)現(xiàn)場的清潔質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)解決，對(duì)不能解決的問題要及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)或相關(guān)人員匯報(bào)，同時(shí)必須在最短時(shí) 間內(nèi)解決發(fā)現(xiàn)的問題。 （ 4）公司要對(duì)現(xiàn)場的清潔工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題要求 物業(yè)服務(wù)中心 及時(shí)整改，必要時(shí)采取一定的處罰措施，直到合格為止。 【器材及洗劑選定】 （ 1） 針對(duì)石材運(yùn)用專業(yè)養(yǎng)護(hù)技術(shù)及選用先進(jìn)設(shè)備； （ 2）不銹鋼表面、鏡面等光面材料使用高密度柔軟清潔毛巾進(jìn)行無損傷清潔，對(duì)亞光材料上不銹鋼并進(jìn)行拋光。 （ 3）所有的材料使用優(yōu)質(zhì)、環(huán)保型。 【公共場所重點(diǎn)地方清潔】 27 （ 1）垃圾桶、箱定期進(jìn)行消毒，避免空氣污染； （ 2）公共通道每日專人不間斷保潔； 【清潔作業(yè)注意事項(xiàng)】 （ 1）保護(hù)建材的清潔作業(yè)：不同的 建材采用不同的方法和洗劑，避免損壞本項(xiàng)目的石材； （ 2）保護(hù) 辦公區(qū) 的清潔作業(yè)：選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間作業(yè)及盡量選擇無噪音的清潔作業(yè)，避免干擾本項(xiàng)目人員的正常工作； （ 3）使用優(yōu)質(zhì)的保養(yǎng)劑全面保養(yǎng)本項(xiàng)目的各種建筑石材。 【清潔作業(yè)的具體實(shí)施辦法】 （ 1） 物業(yè)服務(wù)中心 制定詳細(xì)的月、季作業(yè)計(jì)劃書，并經(jīng)公司批準(zhǔn)后實(shí)施； （ 2）公司的管理人員對(duì)定期作業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和檢查，同時(shí) 物業(yè)服務(wù)中心 對(duì)完成情況進(jìn)行認(rèn)真檢查； （ 3）日常 保 潔工作按月工作計(jì)劃表嚴(yán)格執(zhí)行，公司現(xiàn)場 經(jīng)理 對(duì) 保 潔工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查， 物業(yè)服務(wù)中心 每日對(duì)清潔質(zhì)量進(jìn)行檢查，對(duì) 發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)解決； （ 4）對(duì)清潔方面的緊急事件， 物業(yè)服務(wù)中心 應(yīng)制定詳細(xì)的應(yīng)急計(jì)劃，對(duì) 物業(yè)服務(wù)中心 需要的應(yīng)急情況，公司將全力支持和配合； 本項(xiàng)目的清潔工作流程 （ 1） 當(dāng)日班組管理、監(jiān)控流程 項(xiàng)目主管和領(lǐng)班 前一天的工作總結(jié) 當(dāng)日工作統(tǒng)籌安排 監(jiān) 自檢 督 檢 互檢 查 專檢 做好檢查記錄 制定解決方案 分析不合格原因 找出不合格項(xiàng) 對(duì)檢查記錄進(jìn)行評(píng)審 28 （ 2） 管理人員職責(zé) ① 負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的日常清潔工作安排。 ② 每日舉行前日工作 情 況總結(jié)，當(dāng)日工作安排（簡稱 “ 早會(huì) ” 或 “ 例會(huì) ” ）。 ③ 教育員工遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度及員工守則。 ④ 定期對(duì)本班組的員工進(jìn)行清潔技能培訓(xùn)和考核及質(zhì)量意識(shí)的宣 導(dǎo)不斷提高員工的清潔技能水平