【正文】 %。 草坪高度根據(jù)品種不同控制在：臺(tái)灣草 10 厘米以下，蟛蜞菊 30 厘米以下。 保持草坪的平整美觀，無枯黃、病蟲害現(xiàn)象發(fā)生，無坑洼積水，無饅頭狀突起，無直徑 10 厘米以上斑禿、枯死。 修剪、補(bǔ)苗、施肥等工作現(xiàn)場，作業(yè)后及時(shí)將工作現(xiàn)場清理干凈。 現(xiàn)場設(shè)置統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)、警示牌。 B、 配送電建立２４小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)變配電裝置及高壓室每 天 巡查一次，做好相關(guān)巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并在值班記錄及巡查 記錄中注明；對(duì)不能解決的問題及時(shí)上報(bào)。復(fù)雜的倒閘操作，必須嚴(yán)格執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護(hù)制度，高壓環(huán)進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。 D、 配電房、電表房公共部分計(jì)量電能表須每月定時(shí)抄表。 F、 停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知； 恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。 H、 配電房室溫不可超過攝氏 40 度。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入；無關(guān)人員須經(jīng)設(shè)備運(yùn)行部許可后方可進(jìn)入。 ② 水泵房管理 ： 水泵房是提供客戶 辦公 、消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作直接關(guān)系到客戶人身、財(cái)產(chǎn)安全，因此需及時(shí)提供合格的 辦公 用水和消防用水： A、 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由設(shè)備運(yùn)行部負(fù)責(zé)使用管理，并指定專人負(fù)責(zé)（以下稱 “ 水管員 ” ）。 B 水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由設(shè)備運(yùn)行部值班人員負(fù)責(zé)操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。 C、 消防泵、 辦公 泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常情況下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡單、明確。 E、 消防泵每月進(jìn)行一次 “ 自動(dòng)、手動(dòng) ” 切換操作檢查。 F、 水泵房配電室室溫不超過 40℃ ；泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進(jìn)行潤滑、緊固、調(diào)整。鑰匙由水管員 33 保管。 I、 嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。 ③ 發(fā)電機(jī)房管理 A、 非公司領(lǐng)導(dǎo)或設(shè)備運(yùn)行部、設(shè)備管理部人員，須經(jīng) 設(shè)備運(yùn)行部經(jīng)理或以上領(lǐng)導(dǎo)同意后，在值班員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，其它人員不得隨意進(jìn)入。 C、 發(fā)電機(jī)平時(shí)應(yīng)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充放電。 E、 每月起動(dòng)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn) 5 ~ 10 分鐘進(jìn)行檢查，確保機(jī)組能正常投入運(yùn)行。 G、 發(fā)電機(jī)實(shí)行定人、定機(jī)操作、保養(yǎng)和每月周期運(yùn)行檢查。 H、 機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。 J、 發(fā)電機(jī)檢查時(shí)須將主令開關(guān)置于停止檔，以避免市電意外停電情況下，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。因此必須 做到： A、 周巡檢必須按計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行。 C、 巡檢人員應(yīng)熟悉巡檢范圍內(nèi)供水、供電、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、管線路和公共設(shè)施的位置，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況。 D、 按規(guī)定巡檢設(shè)施、儀表運(yùn)行情況，檢查設(shè)備狀態(tài)情況，認(rèn)真做好巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)處理。 F、 對(duì)全部設(shè)備必須巡檢到位，不允許進(jìn)行抽檢式巡檢或重點(diǎn)式巡檢。 ⑤ 設(shè)備房消防管理制度 為預(yù)防事故發(fā)生及事故發(fā)生時(shí)將其危險(xiǎn)降低到最低程小程度，保障人身及設(shè)備財(cái)產(chǎn)安全，確保設(shè)備處于安全、穩(wěn)定的運(yùn)行狀態(tài)，特制定設(shè)備房消防管理制度。 B、 設(shè)備房建立２４小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)變配電裝置及高壓室每 天 巡查一次，做 好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明。 C、 設(shè)備房由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請(qǐng)手續(xù)。 H、 保證消 防器材的安全使用，滅火器每月檢查一次。 J、 設(shè)備房應(yīng)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火。 緊急事故處理 （ 1） 緊急事故的識(shí)別 緊急事故包括配電系統(tǒng)發(fā)生嚴(yán)重短路、消防或 辦公 水主管爆裂、供冷設(shè)備停止供冷、火災(zāi)報(bào)警控制器故障、消防聯(lián)動(dòng)控制柜和氣體滅火裝置等故障。 ② 緊急事故處理人員的手機(jī)必須 24 小時(shí)開機(jī)，確保通訊暢通。 36 （ 3） 處理流程 ① 緊急事故處理人員接到緊急事故報(bào)告時(shí) ，立即向緊急事故處理隊(duì)長匯報(bào)，并通知相關(guān)維修人員趕赴現(xiàn)場，查明事故原因，如需維修配件且現(xiàn)場無備件時(shí)，立即通知緊急事故處理配件采購人員及時(shí)采購 。水管爆裂需立即關(guān)閉主閥門，進(jìn)行搶修等，同時(shí)通報(bào)客 服 (服務(wù)中心 )。 ② 工作內(nèi)容 A、 對(duì)高、低壓變配電設(shè)備、柴油發(fā)電機(jī)組、給排水、消防設(shè)備、智能設(shè)備進(jìn)行整改，并側(cè)重于各設(shè)備在功能上的完善，其次是按客戶要求的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的整改。 37 C、 機(jī)電設(shè)備年保養(yǎng)計(jì)劃 設(shè)備年保養(yǎng)計(jì)劃 單位：本項(xiàng)目 保養(yǎng)責(zé)任人： 年保養(yǎng)計(jì)劃 序 設(shè)備名稱 設(shè)備編號(hào) 數(shù)量 保養(yǎng)人 保養(yǎng)時(shí)間 備注 號(hào) 日常保養(yǎng) 一級(jí)保養(yǎng) 二級(jí)保養(yǎng) 故障維 修 1 高壓開關(guān)柜 每月 每半年 每年 隨時(shí) 2 變壓器 每月 每半年 每年 隨時(shí) 3 低壓配電柜及補(bǔ)償柜 每月 每半年 每 年 隨時(shí) 4 柴油發(fā)電機(jī)組 每月 每半年 每年 隨時(shí) 5 啟動(dòng)用蓄電池組 每月 每半年 每年 隨時(shí) 6 變頻辦公泵 每半月 每季 每年 隨時(shí) 7 辦公泵變頻控制柜 每半月 每季 每年 隨時(shí) 8 消防泵 每月 每季 每年 隨時(shí) 9 噴淋泵 每月 每季 每年 隨時(shí) 10 排污潛水泵 每月 每季 每年 隨時(shí) 11 辦公水池 每月 每半年 每年 隨時(shí) 12 消防水池 每月 每半年 每年 隨時(shí) 13 管道泵 每月 每半年 每年 隨時(shí) 14 空調(diào)水泵 每月 每季 每年 隨時(shí) 15 新風(fēng)機(jī) 每月 每季 每年 隨時(shí) 16 風(fēng)機(jī)盤管 每月 每季 每年 隨時(shí) 17 冷卻塔 每月 每季 每年 隨時(shí) 18 空調(diào)主機(jī) 每半月 每半年 每年 隨時(shí) 19 冷卻管道 每月 每季 每年 隨時(shí) 20 冷凍管道 每月 每季 每年 隨時(shí) 38 設(shè)備年保養(yǎng)計(jì)劃 單位：本項(xiàng)目 保養(yǎng)責(zé)任人： 年保養(yǎng)計(jì)劃 21 風(fēng)管 每月 每季 每年 隨時(shí) 22 獨(dú)立冷源空調(diào) 每月 每季 每年 隨時(shí) 23 電梯 每半月 半年 每年 隨時(shí) D 消防系統(tǒng)設(shè)備年保養(yǎng)計(jì)劃 消防系統(tǒng)部分年保養(yǎng)計(jì)劃 單位：本項(xiàng)目 保養(yǎng)責(zé)任人： 年度保養(yǎng)計(jì)劃 序 號(hào) 設(shè)備名稱 設(shè)備編號(hào) 保養(yǎng)人 保養(yǎng)時(shí)間 備 注 日常保養(yǎng) 一級(jí)保養(yǎng) 二級(jí)保養(yǎng) 故障維修 1 智能火災(zāi)報(bào)警控制器 每月 每季 每年 隨時(shí) 2 消防聯(lián)動(dòng)控制柜 每月 每季 每年 隨時(shí) 3 消防圖文終端電腦 每月 每季 每年 隨時(shí) 4 火 災(zāi)應(yīng)急廣播柜 每月 每季 每年 隨時(shí) 5 消防打印機(jī) 每月 每季 每年 隨時(shí) 6 消防報(bào)警網(wǎng)絡(luò)接口板 每月 每季 每年 隨時(shí) 7 直流電源（ UPS） 每月 每季 每年 隨時(shí) 8 探測器 每月 每季 每年 隨時(shí) 9 模塊 每月 每季 每年 隨時(shí) 10 消防廣播 每月 每季 每年 隨時(shí) 11 消火栓按鈕 每月 每季 每年 隨時(shí) 12 消防警鈴 每月 每季 每年 隨時(shí) 13 功率放大器 每月 每季 每年 隨時(shí) 14 消防泵控制柜 每月 每季 每年 隨時(shí) 39 消防系統(tǒng)部分年保養(yǎng)計(jì)劃 單位：本項(xiàng)目 保養(yǎng)責(zé)任人： 年度保養(yǎng)計(jì)劃 15 消防電話 每月 每季 每年 隨時(shí) E 公共設(shè)施與房屋本體年保養(yǎng)計(jì)劃 公共設(shè)施與房屋本體維護(hù)部分年保養(yǎng)計(jì)劃 序號(hào) 公共建筑設(shè)施名稱 日常維修 保養(yǎng)周期 備 注 1 屋面 每月 每 5 年 及時(shí)更換維修破碎的隔熱面磚、防水 2 外墻飾面 每月 每 2 年 每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行修補(bǔ)清洗 3 內(nèi)墻飾面 每月 每 2 年 裂縫進(jìn)行修補(bǔ)，污染處進(jìn)行刷白 4 樓梯扶手 每月 每 2 年 對(duì)生銹脫漆處進(jìn)行刷漆防腐 5 樓梯踏步 每月 每 2 年 損壞處進(jìn)行修補(bǔ) 6 防火門 每月 每 1 年 生銹或掉漆的門及時(shí)修理，門鎖維修 7 防盜網(wǎng)、圍欄 每月 每 2 年 生銹或掉漆的及時(shí)修補(bǔ)，檢查有無脫焊 8 窗戶 每月 每 1 年 在大雨或臺(tái)風(fēng)季節(jié)應(yīng)增加次數(shù) 9 公共地磚 每月 每 1 年 損壞或裂縫處應(yīng)及時(shí)修補(bǔ) 10 公共瓷磚 每月 每 1 年 發(fā)現(xiàn)破損的應(yīng)及時(shí)更換 11 吊頂 每月 每 1 年 發(fā)現(xiàn)破損的應(yīng)及時(shí)更換 12 人行道 每月 每 1 年 發(fā)現(xiàn)破損的應(yīng)修補(bǔ) 13 車行道 每月 每 1 年 發(fā)現(xiàn)破損的應(yīng)修補(bǔ) 40 公共設(shè)施與房屋本體維護(hù)部分年保養(yǎng)計(jì)劃 序號(hào) 公共建筑設(shè)施名稱 日常維修 保養(yǎng)周期 備 注 14 車位線、標(biāo)示牌 每月 每 1 年 檢查有無脫漆，標(biāo)示牌應(yīng)緊固、清晰 15 污水井 每月 每 1 年 應(yīng)暢通，無雜物 16 雨水井 每月 每 1 年 應(yīng)暢通，無雜物 17 擋雨蓬 每月 每 1 年 在大雨或臺(tái)風(fēng)季節(jié)應(yīng)增加次數(shù) 18 玻璃門（幕墻） 每月 每 1 年 在大雨或臺(tái)風(fēng)季節(jié)應(yīng)增加次數(shù) 19 閉門器 每月 每半年 發(fā)現(xiàn)損壞的及時(shí)維修更換 20 辦公給水水池 每月 每半年 全面清洗，滲漏進(jìn)行修補(bǔ) 21 化糞池 每月 每 1 年 全面清理 22 污水管道 每月 每 1 年 檢查有無堵塞、雜物 23 雨水管道 每月 每 1 年 檢查有無堵塞、雜物 24 井蓋 每月 每 1 年 檢查有無 脫漆，塌陷 25 防雷接地 每月 每 1 年 生銹處進(jìn)行防腐，檢查有無脫焊 七、管理服務(wù)人員管理和培訓(xùn)方案 （一）管理服務(wù)人員配備原則 服務(wù)第一的原則 管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置與各類員工的配備，均以提高本物業(yè)物業(yè)管理的整體水平為前提。 41 精干高效的原則 著眼于管理現(xiàn)代化和組織科學(xué)化，通過提高員工基本素質(zhì)，增加管理科技含量，來達(dá)到機(jī)構(gòu)精簡、人員精干、工作高效的目標(biāo) 。 知識(shí)化、專業(yè)化的原則 各類員工的配備，注重較高的知識(shí)水平與精湛的物業(yè)管理理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合。 （二）人員素質(zhì)要求 項(xiàng)目服務(wù)中心主管 1) 年齡：男士不超過五十周歲，高級(jí)職稱人員男士可適當(dāng)放寬。 3) 政治面貌：有較高的政治覺悟。 5) 工作能力：具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能夠熟練處理本崗位的各項(xiàng)工作；具有較強(qiáng)的綜合能力和溝通能力。 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心客服 1）中專以上學(xué)歷； 2）具有兩年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)或兩年以上其他相關(guān)管理工作經(jīng)驗(yàn)； 3）首次聘用時(shí)年齡不超過 40歲，而且精力充沛，體力強(qiáng)?。? 4）能夠熟練處理本崗位出現(xiàn)的各種問題，熟悉擬定崗位的業(yè) 務(wù)，有較強(qiáng)的辦事能力；崗位相關(guān)知識(shí)豐富，電腦操作自如； 5）接受新鮮事物快，有發(fā)展?jié)撡|(zhì)； 6）善于與各方面交流溝通，善于做協(xié)調(diào)工作。 環(huán)境維護(hù)領(lǐng)班 /保潔員 1）年齡在 1850 歲之間。 3）具有初中以上文化程度。 備注：以上工作人員全部為合同聘用制人員。 培培 訓(xùn)訓(xùn) 方方 式式 全員參加，分階段、分層次實(shí)施。 凡確定派入本項(xiàng)目的工作人員，都必須參加針對(duì)此項(xiàng)目而設(shè)計(jì)的有關(guān)培訓(xùn)，如本物業(yè)的基本簡介、服務(wù)禮儀禮節(jié) 、大型辦公樓宇的管理與服務(wù)技巧等的培訓(xùn)。在正式上崗前，都必須通過各部門、各崗位職責(zé)、工作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和考核。在此項(xiàng)目工作期間，將根據(jù)不同的對(duì)象，開展系列化、正規(guī)化的培訓(xùn)工作。 培培 訓(xùn)訓(xùn) 考考 核核 方方 法法 口試 —— 以現(xiàn)場提問方式，檢驗(yàn)員工對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容的掌握程度。 抽查 —— 在日常工 作中，不定時(shí)隨機(jī)抽查員工對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容的熟練掌握和靈 43 活運(yùn)用程度，發(fā)現(xiàn)問題馬上糾正，并在下一個(gè)培訓(xùn)階段加以改善。 管管 理理 層層 員員 工工 及及 服服 務(wù)務(wù) 中中 心心 接接 待待 員員 培培 訓(xùn)訓(xùn) 計(jì)計(jì) 劃劃 目的：更新知識(shí)，增強(qiáng)技能，創(chuàng)綜合素質(zhì)優(yōu)良的管理干部隊(duì)伍。 時(shí)間 方 式 目 的 方 式 考 核 44 崗