【正文】 E、 設(shè)備房的所有設(shè)備運行狀態(tài)必須標識明確 F、 嚴禁非火災情況使用消防水。出現(xiàn)異常情況，無法排除，應及時報部門 主管 ，并按操作規(guī)程作臨時處理。 G、 對巡檢中發(fā)現(xiàn)的人為破壞設(shè)備等重大情況要及時上報，不得隱瞞或私自處理，對被破壞的安防系統(tǒng)設(shè)備還要及時通報 項目主管 處理解決。并能熟練進行供水、供電設(shè)備的起、停操作，及能使用消防設(shè)備。 ④ 周巡檢： 對于公共設(shè)備的周巡檢，是為了檢查所有設(shè)備的具體情況，既保證設(shè)備的狀態(tài)完 34 好，又保證設(shè)備功能正常。非值班或維修人員不得操作。 D、 配電房值班員必須熟悉機組開、停操作及機組正常運行參數(shù)，發(fā)電機運行時，應派專人值班。消防演習用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)。 G、 水池入孔需加蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼紗網(wǎng)包扎上。 D、辦公 水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。做好日常運行的巡查、點檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。 E、 須有專人對巡查記錄、公共用電抄表記錄進行統(tǒng)計、制圖、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。 （二） 設(shè)施設(shè)備維保方案 公共設(shè)施設(shè)施設(shè)備的使用、維護和管理 （ 1） 設(shè)備管理 ① 配電房管理 ： A、 負責供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。 31 經(jīng)常性拔除雜草，確保整塊草坪沒有闊葉雜草，沒有已經(jīng)開花的雜草，沒有高于 10 厘米或蔓延長度超過 10 厘米的雜草，確保雜草率低于 5%。 花壇、樹穴和草坪等邊緣整齊、清晰、雅觀。 水肥補充及時、科學，植物生長旺盛，生機勃勃，花壇植物保持生長健壯，色澤鮮艷，整潔美觀。 （ 5） 力求管養(yǎng)工作在統(tǒng)一規(guī)范基礎(chǔ)上，做到高效、環(huán)保、節(jié)能。 【新清潔技術(shù)和清潔設(shè)備、材料應用】 在同行業(yè)中不斷開發(fā)清潔新技術(shù)，同時率先在本項目運用最先進的清潔技術(shù)和設(shè)備、材料 ，不斷提高本項目的保潔質(zhì)量； 綠化管理方案 【管養(yǎng)服務(wù)的整體構(gòu)想】 根據(jù)本項目的綠化情況，結(jié)合我司多年的綠化養(yǎng)護經(jīng)驗，提出以下綠化管養(yǎng)服務(wù)的設(shè)想： （ 1） 導入標識系統(tǒng)，對所有喬木、灌木、花卉 登記造冊 ，注明植物名稱、科屬、習性等資料，以便了解和 養(yǎng)護 。 清潔服務(wù)品質(zhì)控制 針對本項目物業(yè)的定位，為了保持一個清潔、優(yōu)美、舒適的 辦公 環(huán)境，我司對清潔品質(zhì)進行嚴格的控制： 【詳細制定清潔計劃、嚴格執(zhí)行計劃】 （ 1） 清潔制定周密的清潔計劃并向公司提交清潔服務(wù)計劃書； （ 2） 根據(jù)計劃書內(nèi)容，按步驟實施日、月、季的清潔工作； （ 3） 根據(jù)計劃書內(nèi)容，公司對完成清潔進行檢查； （ 4） 物業(yè)服務(wù)中心 根據(jù)上月計劃制定和實施的情況，繼續(xù)分析和總結(jié)，同時修訂下月度的清潔計劃。 配合垃圾清運人員清倒垃圾桶內(nèi)的垃圾。 29 【標準層公共區(qū)域的清潔操作規(guī)程】 工作內(nèi)容：包括大廳、公共通道、樓梯通道（消防樓梯）、公共設(shè)施等。 對所有配套設(shè)施（低處設(shè)施）及沙井、地溝等每天至少清潔一次。 （ 4） 清潔人員的工作范圍及操作規(guī)程 【外圍地面清潔操作規(guī)程】 工作內(nèi)容：包括本項目的綠地、道路（汽車道、人行道）、地面停車場以及其它物業(yè)配套設(shè)施的清潔。 ③ 接受及處理客戶投訴，與管理公司，建立良好的工作協(xié)調(diào)關(guān)系。 ⑧ 不斷學習和模索證明有效的清潔技能和方法，并在班組中起到傳、幫、帶的作用。 ④ 定期對本班組的員工進行清潔技能培訓和考核及質(zhì)量意識的宣 導不斷提高員工的清潔技能水平和質(zhì)量意識。 【公共場所重點地方清潔】 27 （ 1）垃圾桶、箱定期進行消毒，避免空氣污染； （ 2）公共通道每日專人不間斷保潔； 【清潔作業(yè)注意事項】 （ 1）保護建材的清潔作業(yè)：不同的 建材采用不同的方法和洗劑，避免損壞本項目的石材； （ 2）保護 辦公區(qū) 的清潔作業(yè)：選擇適當?shù)臅r間作業(yè)及盡量選擇無噪音的清潔作業(yè)，避免干擾本項目人員的正常工作； （ 3）使用優(yōu)質(zhì)的保養(yǎng)劑全面保養(yǎng)本項目的各種建筑石材。 具體管理方案 【人員的選擇、培訓、教育】 （ 1） 選擇無犯罪記錄、工作勤勞、 有一定文化素養(yǎng)的員工； （ 2） 每星期進行專業(yè)技術(shù)培訓和素質(zhì)教育，特別注重職業(yè)道德和服務(wù)規(guī)范化教育； （ 3） 定期進行新技術(shù)培訓，不斷提高專業(yè)技術(shù)水平 （ 4） 定期進行考核，實行末位淘汰制度 【現(xiàn)場管理】 （ 1） 項目主管 每星期要召開領(lǐng)班會議，對每天的問題進行總結(jié)和歸納，并共同討論解決方法； （ 2）各領(lǐng)班每天下班后要開本班簡單會議，對一天的工作進行總結(jié)并對第二天的工作進行安排； （ 3） 項目主管 、領(lǐng)班要對現(xiàn)場的清潔質(zhì)量進行監(jiān)督和指導，發(fā)現(xiàn)問題要及時解決，對不能解決的問題要及時向公司領(lǐng)導或相關(guān)人員匯報，同時必須在最短時 間內(nèi)解決發(fā)現(xiàn)的問題。全司務(wù)須做到統(tǒng)一認識，統(tǒng)一部署，統(tǒng)一行動。培訓 。 （ 3） 外部公共關(guān)系建立 為保證今后的物業(yè)管理工作的順利開展，我司將在本物業(yè)全面啟用前，與相應的政府及公用事業(yè)各職能機構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準 。 （ 3） 設(shè)施設(shè)備試運行 ： 為保證物業(yè)啟用后設(shè)備即能正常運行，必須在設(shè)施設(shè)備驗收完成后有一個設(shè)備試運行階段，在這個時期，我司工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓。物業(yè)接管 查驗 分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管 查驗 注意事項等四個方面。 各項工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標，為 辦公區(qū)和 物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的 辦公 環(huán)境。物業(yè)驗收、接管后的工作： 接收 后 項目的管理： 物業(yè)服務(wù)設(shè)備維護 從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設(shè)備進行 維護護，組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。主要有：物業(yè)接管驗收移交工程資料清單，公用機電設(shè)備驗收單，公用建筑、小型設(shè)施驗收單，公用機電設(shè)備驗收單，室外給排水驗收單，綠化驗收單，單元建筑接管驗收記錄表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗收記錄等。 （ 2)有關(guān)專業(yè)人員提前進駐 辦公區(qū) ： 提前派出工程技術(shù)專業(yè)人員進駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解 整個物業(yè)內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等，為下一步實物驗收、資料移交等工作做準備。 檢查監(jiān)督機制： 為了確保服務(wù)質(zhì)量， 凱瑞 建立了嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系，如圖所示： 服務(wù)中心各部門日檢 服務(wù)中心不定期檢查 內(nèi)部 檢查 公司的定期檢查 檢查、監(jiān)督體系 半年一次突擊檢查 一年一次辦公區(qū)和物業(yè)使用人 外部檢查 意見滿意率統(tǒng)計 一年一次質(zhì)量體系審核 政府的各種考評 20 信息反饋渠道及處理機制 協(xié)調(diào)配合、檢查監(jiān)督 檢查監(jiān)督 檢查監(jiān)督 信息反饋 信息反饋 檢查監(jiān)督 信息反饋 信息反饋 客戶信息反饋渠道 我司各 項目物業(yè) 服務(wù)中心為直接對 辦公區(qū)物業(yè)使用人 服務(wù)的一線部門，聽取 辦公區(qū)物業(yè)使用人 的意見和建議，然后分類整理傳達給相關(guān)人員和其他相關(guān)職能部門并負責收集反饋信息及時與 辦 公區(qū) 溝通聯(lián)系。 15 （ 3） 設(shè)備故障維修工作流程 圖 是 否 尋求技術(shù)支持 故障通報 故障報告 是否超出駐場工程人員處理能力 制定方案 項目主管審核、 批準方案 準備實施 人員、機具、材料。急修不過夜 ,工作量過大以協(xié)商形式解決 ,并按照 維修回訪制度 進行回訪記錄 \質(zhì)量跟蹤 . 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100 分項監(jiān)督檢查 ,結(jié)合部位 ,嚴格把關(guān) ,按照工序維修到位 ,杜絕二次返工 . 4 保潔率 99% 99 由專職保潔員進行保潔 ,并實行巡查制度 ,建檔記錄 ,由主管監(jiān)督 ,確保辦公區(qū)垃圾日產(chǎn)日清 ,設(shè)施完好 ,區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生 5 綠化完好率 95% 99 制定專職綠化員負責維護 ,并實行園藝師直接負責的巡查制度 ,建檔記錄 ,確保辦公區(qū)綠地樹木無損壞 \無黃土裸露 \無病蟲害現(xiàn)場 . 6 道路 \車場完好率及使用率 95% 99 制定公用設(shè)施管理員進行 維護 ,實行巡查制度 ,建檔記錄 ,由設(shè)備維護領(lǐng)班監(jiān)督 。雨 \污水井每月 檢查 1 次 ,并視檢查情況及時清淘 。 定期對設(shè)施、設(shè)備進行檢查，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障或重大事故隱患立即消除；若發(fā)生重大故障或事故，在 24 小時內(nèi)填寫書面報告報送 簡陽市機關(guān)事務(wù)管理局 。 真切付出、心靈交匯 ： 關(guān)心并熱心幫助身邊的每一位物業(yè)使用人，用感情與他（她）們交流，并在與物業(yè)使用人交流過程中發(fā)現(xiàn)他（她）們的需求，完善相應的服務(wù)方式、方法和項目，使他們滿意度達到最大化 。 服務(wù)理念 ： 根據(jù) 凱瑞 物業(yè) “守法誠信、關(guān)愛身心、綠色環(huán)保、安全溫馨、追求卓越、持續(xù)創(chuàng)新 ”的管理方針，結(jié)合本項目的實際情況，我們提出 “用行動創(chuàng)感動、用服務(wù)樹品牌” 管理服務(wù)理念： 以人為本 ： 我們把最大限度地滿足物業(yè)使用人物質(zhì)、精神文化的美好追求作為一切管理服務(wù)工作的出發(fā)點。 管理定位 : 充分利用并完善本物業(yè)的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理。 政府、行業(yè)的專項檢查：物業(yè)管理優(yōu)秀 /示范大廈評比，園林式、花園式達標單位評比，環(huán)境文明評比等等。 3 ⑥組 織 項目主管 檢查：質(zhì)量管理部當發(fā)現(xiàn)有的 項目 服務(wù)有特色時或個別 項目服務(wù) 水平下降時，就組織 項目主管 實行互檢，達到相互取長補短的效果。 ④ 主管領(lǐng)導檢查：公司相關(guān)主管領(lǐng)導不定期對 項目服務(wù)中心的 工作進行檢查。 ⑤ 服務(wù)回訪及投訴處理：由 項目主管 或相關(guān) 負責人 對顧客進行回訪，以檢查顧客是否滿意為其提供的服務(wù)，服務(wù)的流程、質(zhì)量是否需要改進；對顧客的投訴立即進行處理以糾正不合格的服務(wù) ， 并定期檢查糾正措施是否到位。 ②日監(jiān)督檢：由客服領(lǐng)班、環(huán)境維護領(lǐng)班、設(shè)備維護領(lǐng)班對各部門員工的工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查，形成記錄。 （ 2） 設(shè)施設(shè)備的維護 凱瑞 物業(yè)公司 將 為本項目提供 3 名 駐場工程技術(shù)人員，以 規(guī)范的 設(shè)施設(shè)備日常維護和保養(yǎng)標準保證本項目居住、商業(yè)功能的正常運轉(zhuǎn)和使用。 專業(yè)化服務(wù) (1) 保潔 綠化 服務(wù) 凱瑞 物業(yè)將 對 聘請 有 長期 工 作 經(jīng)驗 、信譽良好 的員工進行崗前培訓，使之能勝任本項目的保潔綠化服務(wù)工作，結(jié)合具體工作不斷進行在職培訓。 1 服務(wù)方案、項目實施方案 一、 物業(yè)服務(wù)整體設(shè)想 簡陽市機關(guān)事務(wù)管理局第二辦公區(qū)新建的職能部門辦公樓 。 以下是我司對承接本項目物 業(yè)管理的初步設(shè)想，并將隨著對項目的深入了解與介入逐步完善到的實操問題 ， 可以在最快時間內(nèi)反饋給公司總部，在公司強有力的技術(shù)支持下以得到及時有效的解決，確保管理的正常進行。 為降低成本，凱瑞 物業(yè)將 保潔和綠化整合為環(huán)境維護一個部門， 聘 任有多年工作實操管理經(jīng)驗人員任 環(huán)境維護領(lǐng)班，并對服務(wù)質(zhì)量進行責任監(jiān)控。 （ 1）項目物業(yè)服務(wù)中心 內(nèi)部檢查 2 ① 日檢：由 項目 物業(yè)服務(wù)中心保 潔、綠化、維修 人員 在物業(yè)范圍內(nèi)認真巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，認真填寫記錄。 ④ 安全檢查：定期以及在國家法定長假前，由 項目主管 和 設(shè)備維護領(lǐng)班、環(huán)境維護領(lǐng)班 對 辦公區(qū) 的基礎(chǔ)設(shè)備、消 防設(shè)備等進行一次全面的檢查。 ③ 安全檢查：每季度公司安全委員會（主要由公司