【正文】 查分 五 個(gè)專業(yè)：管理層、機(jī)電設(shè)備、房屋建筑、清潔、綠化；檢查 項(xiàng)目服務(wù)中心 是否全面按公司質(zhì)量管理體系運(yùn)作、運(yùn)作情況、各方面的管理是否達(dá)到公司質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。 ⑦ 內(nèi)審：每年由質(zhì)量管理部組織公司有經(jīng)驗(yàn)有內(nèi)審資質(zhì)的內(nèi)審員對公司領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門、 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心 運(yùn)行質(zhì)量體系進(jìn)行全面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，采取糾正和預(yù)防 措施，保證公司管理體系持續(xù)有效的運(yùn)行。 風(fēng)格定位： 利用自有經(jīng)濟(jì)實(shí)力及品牌效應(yīng)，完善環(huán)境保護(hù)設(shè)施，讓本項(xiàng)目成為舒適、文明、爽潔、美麗的 辦公 理想 場所 。 5 服務(wù) 承諾 凱瑞 物業(yè)根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，對本物業(yè)的物業(yè) 服務(wù) 做出如下鄭重承諾： 執(zhí)行政府有關(guān)法律及市物業(yè)管理主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)?；S池每季度檢查 2 次 ,每年清掏 1 次 ,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏 . 公共燈具 \宣傳欄 \路標(biāo) \標(biāo)志\雕塑 \景觀小品等 （根據(jù)需要，隨時(shí)清潔） 水景 無 垃圾箱 (房 )) 每日 2 次（根據(jù)需要，隨時(shí)清潔） 果皮箱 \垃圾桶 每日 2 次（根據(jù)需要，隨時(shí)清潔） 8 消毒滅害 每日 12 次 其他 根據(jù)需要 服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 人員要求 身體健康 \五官端正 . 品行良好 ,責(zé)任心強(qiáng) . 物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置 設(shè)置在 (暫未定 ,適時(shí)公布 ) 24 小時(shí)服務(wù)電話 (暫未定 ,適時(shí)公布 ) 服務(wù)人員要求 親和力強(qiáng) ,熟悉物業(yè)管理政策法規(guī) ,服務(wù)規(guī)范 。 辦公區(qū)、使用人配合 通知停水（電、氣）等時(shí)間 專業(yè)技師、工程師 實(shí)施維修 與辦公區(qū)共同試機(jī)驗(yàn)證 整改、 返工 設(shè)備系統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)行 作記錄 本公司總部技術(shù)支持 設(shè)備供應(yīng)支持 專業(yè)維修服務(wù)商支持 16 （ 4） 公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程 圖 否 是 一般維修 大的維修 監(jiān)管 駐場工程人員制定維修保養(yǎng)計(jì)劃 臨時(shí)維修需求 項(xiàng)目服務(wù)中心主管 工程技術(shù)人 員 判斷是否具備維修能力 外部委托 工程技術(shù)員制定維修方案 現(xiàn)場查對維修 維修 維修完畢，辦公區(qū)驗(yàn)收確認(rèn)并簽署意見 向項(xiàng)目服務(wù)中心匯報(bào)維修結(jié)果 17 （ 5） 客戶投訴處理流程圖 滿意 不滿意 接到辦公區(qū)物業(yè)使用人反應(yīng)、建議、投訴的問題 能解決的立即解決，不能解決的報(bào)服務(wù)中心，并作詳細(xì)記錄 服務(wù)中心協(xié)調(diào)相關(guān)部門人員跟進(jìn)處理 在承諾的時(shí)間內(nèi)對責(zé)任部門的 處理過程進(jìn)行監(jiān)督， 督促責(zé)任部門按時(shí)完成 按承諾時(shí)間對物業(yè)使用人反應(yīng)的問題進(jìn)行工作驗(yàn)收 歸類存檔 分析原因，向物業(yè)使用人講明情況 按承諾時(shí)間回復(fù)物業(yè)使用人處理結(jié)果，征詢物業(yè)使用人處理意見 18 （ 6）自然災(zāi)害處理流程圖 當(dāng)自然災(zāi)害發(fā)生時(shí) 地震 雷擊 臺風(fēng) 暴雨 抗洪 相關(guān)人員及時(shí)通知就近崗位人員到現(xiàn)場核實(shí) 如自然災(zāi)害成立，及時(shí)反饋項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心，立即通知相關(guān)部門采取措施 （如關(guān)電源總閘、電梯、管道燃?xì)?、供水閥等） 報(bào)警，報(bào)清受災(zāi)地址，包括樓宇名稱、門牌號碼、所處路口、聯(lián)系電話、災(zāi)情狀況、報(bào)警人姓名等 調(diào)派人手趕赴現(xiàn)場增援，設(shè)立警戒線，通知辦公區(qū) /物業(yè)使用人 從消防通道或安全地帶疏散 災(zāi)害處理后，調(diào)查原因、統(tǒng)計(jì)損失，做好書面報(bào)告上報(bào)公司 災(zāi)害處理結(jié)束 19 四、 物業(yè)管理服務(wù)方式及工作計(jì)劃 （ 一 ） 、管理機(jī)制與溝通渠道 ： 管理機(jī)制 自我約束機(jī)制 凱瑞 物業(yè)所特有的管理精神與服務(wù)質(zhì)量精神的宣揚(yáng)及其所形成的企業(yè)文化已在廣大員工之中普遍形成了 “ 自覺自律的意識 ” ， “ 嚴(yán)格苛求，精益求精 ” 是 凱瑞服務(wù)卓越質(zhì)量的重要前提。 物業(yè)驗(yàn)收、接管中的工作 （ 1)組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期： 項(xiàng)目服務(wù)中心 驗(yàn)收、接管小組主動(dòng)與 簡陽市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局 和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給總公司。認(rèn)真清點(diǎn)、檢查、復(fù)核室內(nèi)和辦公區(qū) 的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)登 記、反映、整改。 ① 現(xiàn)場 查驗(yàn) 主要項(xiàng)目 ： 土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng) 。 六、 各專業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案 （ 一 ）環(huán)境維護(hù) 管理方案 我司 對簡陽市機(jī)關(guān)事務(wù)局第二辦公區(qū)第二辦公區(qū) 的規(guī)劃進(jìn)行了初步研究，高標(biāo)準(zhǔn)的清潔服務(wù)質(zhì)量在日常工作中是非常重要的。 【組織落實(shí)】 公司 將 安排一名經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)全面的中層干部任常駐現(xiàn)場 主管 ；調(diào)配現(xiàn)有優(yōu)秀領(lǐng)班或骨干到其現(xiàn)場任相應(yīng)職務(wù)； 本項(xiàng)目的 保 潔員在上崗前進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān) 。 【清潔作業(yè)的具體實(shí)施辦法】 （ 1） 物業(yè)服務(wù)中心 制定詳細(xì)的月、季作業(yè)計(jì)劃書，并經(jīng)公司批準(zhǔn)后實(shí)施； （ 2）公司的管理人員對定期作業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和檢查，同時(shí) 物業(yè)服務(wù)中心 對完成情況進(jìn)行認(rèn)真檢查； （ 3）日常 保 潔工作按月工作計(jì)劃表嚴(yán)格執(zhí)行，公司現(xiàn)場 經(jīng)理 對 保 潔工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查， 物業(yè)服務(wù)中心 每日對清潔質(zhì)量進(jìn)行檢查，對 發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)解決； （ 4）對清潔方面的緊急事件， 物業(yè)服務(wù)中心 應(yīng)制定詳細(xì)的應(yīng)急計(jì)劃，對 物業(yè)服務(wù)中心 需要的應(yīng)急情況，公司將全力支持和配合； 本項(xiàng)目的清潔工作流程 （ 1） 當(dāng)日班組管理、監(jiān)控流程 項(xiàng)目主管和領(lǐng)班 前一天的工作總結(jié) 當(dāng)日工作統(tǒng)籌安排 監(jiān) 自檢 督 檢 互檢 查 專檢 做好檢查記錄 制定解決方案 分析不合格原因 找出不合格項(xiàng) 對檢查記錄進(jìn)行評審 28 （ 2） 管理人員職責(zé) ① 負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的日常清潔工作安排。 ⑨ 完成主管交辦的其它任務(wù)。 工作時(shí)間： 7:0011:00： 14： 3018:00。 作業(yè)程序：大廳、通道、樓梯間每天一上班就收集垃圾，半小時(shí)后將垃圾清理至垃圾周轉(zhuǎn)站 ,然后用掃把清掃責(zé)任區(qū)，后再 視情況 用拖把拖一遍 。 【清潔質(zhì)量的四級監(jiān)督、檢查制度】 物業(yè)服務(wù)中心 內(nèi)部對本項(xiàng)目清潔質(zhì)量的監(jiān)督和 檢查，包括：現(xiàn)場 領(lǐng)班 對清潔工作的檢查 。 （ 6） 采用新技術(shù)、新材料（如新型農(nóng)藥、化肥等），保證綠化管養(yǎng)水平在同行領(lǐng)先。 草坪高度根據(jù)品種不同控制在：臺灣草 10 厘米以下，蟛蜞菊 30 厘米以下。 B、 配送電建立２４小時(shí)運(yùn)行值班制度，對變配電裝置及高壓室每 天 巡查一次，做好相關(guān)巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并在值班記錄及巡查 記錄中注明；對不能解決的問題及時(shí)上報(bào)。 F、 停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知； 恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。 B 水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由設(shè)備運(yùn)行部值班人員負(fù)責(zé)操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。鑰匙由水管員 33 保管。 E、 每月起動(dòng)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn) 5 ~ 10 分鐘進(jìn)行檢查，確保機(jī)組能正常投入運(yùn)行。因此必須 做到： A、 周巡檢必須按計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行。 ⑤ 設(shè)備房消防管理制度 為預(yù)防事故發(fā)生及事故發(fā)生時(shí)將其危險(xiǎn)降低到最低程小程度，保障人身及設(shè)備財(cái)產(chǎn)安全，確保設(shè)備處于安全、穩(wěn)定的運(yùn)行狀態(tài)，特制定設(shè)備房消防管理制度。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)。 ② 緊急事故處理人員的手機(jī)必須 24 小時(shí)開機(jī)，確保通訊暢通。 37 C、 機(jī)電設(shè)備年保養(yǎng)計(jì)劃 設(shè)備年保養(yǎng)計(jì)劃 單位：本項(xiàng)目 保養(yǎng)責(zé)任人： 年保養(yǎng)計(jì)劃 序 設(shè)備名稱 設(shè)備編號 數(shù)量 保養(yǎng)人 保養(yǎng)時(shí)間 備注 號 日常保養(yǎng) 一級保養(yǎng) 二級保養(yǎng) 故障維 修 1 高壓開關(guān)柜 每月 每半年 每年 隨時(shí) 2 變壓器 每月 每半年 每年 隨時(shí) 3 低壓配電柜及補(bǔ)償柜 每月 每半年 每 年 隨時(shí) 4 柴油發(fā)電機(jī)組 每月 每半年 每年 隨時(shí) 5 啟動(dòng)用蓄電池組 每月 每半年 每年 隨時(shí) 6 變頻辦公泵 每半月 每季 每年 隨時(shí) 7 辦公泵變頻控制柜 每半月 每季 每年 隨時(shí) 8 消防泵 每月 每季 每年 隨時(shí) 9 噴淋泵 每月 每季 每年 隨時(shí) 10 排污潛水泵 每月 每季 每年 隨時(shí) 11 辦公水池 每月 每半年 每年 隨時(shí) 12 消防水池 每月 每半年 每年 隨時(shí) 13 管道泵 每月 每半年 每年 隨時(shí) 14 空調(diào)水泵 每月 每季 每年 隨時(shí) 15 新風(fēng)機(jī) 每月 每季 每年 隨時(shí) 16 風(fēng)機(jī)盤管 每月 每季 每年 隨時(shí) 17 冷卻塔 每月 每季 每年 隨時(shí) 18 空調(diào)主機(jī) 每半月 每半年 每年 隨時(shí) 19 冷卻管道 每月 每季 每年 隨時(shí) 20 冷凍管道 每月 每季 每年 隨時(shí) 38 設(shè)備年保養(yǎng)計(jì)劃 單位：本項(xiàng)目 保養(yǎng)責(zé)任人： 年保養(yǎng)計(jì)劃 21 風(fēng)管 每月 每季 每年 隨時(shí) 22 獨(dú)立冷源空調(diào) 每月 每季 每年 隨時(shí) 23 電梯 每半月 半年 每年 隨時(shí) D 消防系統(tǒng)設(shè)備年保養(yǎng)計(jì)劃 消防系統(tǒng)部分年保養(yǎng)計(jì)劃 單位：本項(xiàng)目 保養(yǎng)責(zé)任人： 年度保養(yǎng)計(jì)劃 序 號 設(shè)備名稱 設(shè)備編號 保養(yǎng)人 保養(yǎng)時(shí)間 備 注 日常保養(yǎng) 一級保養(yǎng) 二級保養(yǎng) 故障維修 1 智能火災(zāi)報(bào)警控制器 每月 每季 每年 隨時(shí) 2 消防聯(lián)動(dòng)控制柜 每月 每季 每年 隨時(shí) 3 消防圖文終端電腦 每月 每季 每年 隨時(shí) 4 火 災(zāi)應(yīng)急廣播柜 每月 每季 每年 隨時(shí) 5 消防打印機(jī) 每月 每季 每年 隨時(shí) 6 消防報(bào)警網(wǎng)絡(luò)接口板 每月 每季 每年 隨時(shí) 7 直流電源（ UPS） 每月 每季 每年 隨時(shí) 8 探測器 每月 每季 每年 隨時(shí) 9 模塊 每月 每季 每年 隨時(shí) 10 消防廣播 每月 每季 每年 隨時(shí) 11 消火栓按鈕 每月 每季 每年 隨時(shí) 12 消防警鈴 每月 每季 每年 隨時(shí) 13 功率放大器 每月 每季 每年 隨時(shí) 14 消防泵控制柜 每月 每季 每年 隨時(shí) 39 消防系統(tǒng)部分年保養(yǎng)計(jì)劃 單位：本項(xiàng)目 保養(yǎng)責(zé)任人： 年度保養(yǎng)計(jì)劃 15 消防電話 每月 每季 每年 隨時(shí) E 公共設(shè)施與房屋本體年保養(yǎng)計(jì)劃 公共設(shè)施與房屋本體維護(hù)部分年保養(yǎng)計(jì)劃 序號 公共建筑設(shè)施名稱 日常維修 保養(yǎng)周期 備 注 1 屋面 每月 每 5 年 及時(shí)更換維修破碎的隔熱面磚、防水 2 外墻飾面 每月 每 2 年 每年對重點(diǎn)部位進(jìn)行修補(bǔ)清洗 3 內(nèi)墻飾面 每月 每 2 年 裂縫進(jìn)行修補(bǔ)，污染處進(jìn)行刷白 4 樓梯扶手 每月 每 2 年 對生銹脫漆處進(jìn)行刷漆防腐 5 樓梯踏步 每月 每 2 年 損壞處進(jìn)行修補(bǔ) 6 防火門 每月 每 1 年 生銹或掉漆的門及時(shí)修理，門鎖維修 7 防盜網(wǎng)、圍欄 每月 每 2 年 生銹或掉漆的及時(shí)修補(bǔ)，檢查有無脫焊 8 窗戶 每月 每 1 年 在大雨或臺風(fēng)季節(jié)應(yīng)增加次數(shù) 9 公共地磚 每月 每 1 年