【正文】 水池入孔需加蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼紗網(wǎng)包扎上。 D、 配電房值班員必須熟悉機(jī)組開(kāi)、停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)派專(zhuān)人值班。 ④ 周巡檢： 對(duì)于公共設(shè)備的周巡檢，是為了檢查所有設(shè)備的具體情況，既保證設(shè)備的狀態(tài)完 34 好，又保證設(shè)備功能正常。 G、 對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)的人為破壞設(shè)備等重大情況要及時(shí)上報(bào)，不得隱瞞或私自處理，對(duì)被破壞的安防系統(tǒng)設(shè)備還要及時(shí)通報(bào) 項(xiàng)目主管 處理解決。 E、 設(shè)備房的所有設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)必須標(biāo)識(shí)明確 F、 嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用消防水。 （ 2） 緊急事故處理組織架構(gòu) 指揮長(zhǎng) ：總經(jīng)理 副 指揮長(zhǎng)：設(shè)備主管、設(shè)備管理部經(jīng)理、設(shè)備運(yùn)行部經(jīng)理、弱電部經(jīng)理 成員 ：專(zhuān)業(yè)工程師、各作業(yè)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)、設(shè)備運(yùn)行部主管、 設(shè)備運(yùn)行部 領(lǐng) 班（組） 長(zhǎng)、采購(gòu)主管 ① 緊急事故處理由公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，部門(mén)經(jīng)理主管，設(shè)備管理部各隊(duì)長(zhǎng)分管， 并設(shè)緊急事故處理配件采購(gòu)人員（由行政部采購(gòu)主管擔(dān)任）。 B、 根據(jù)設(shè)備功能上應(yīng)完善的部分，如因承建安裝單位導(dǎo)致且不能單 方解決的內(nèi)容，須在驗(yàn)收前向客戶提出書(shū)面建議，由客戶協(xié)調(diào)相關(guān)單位或部門(mén)解決。 2) 身體狀況：身體健康，無(wú)肝炎、肺結(jié)核、心臟病、高血壓、糖尿病等 疾病，且男士身高不低于 。 2）身體健康、五官端正。 第二階段：上崗培訓(xùn)。 員員 工工 培培 訓(xùn)訓(xùn) 計(jì)計(jì) 劃劃 服服 務(wù)務(wù) 中中 心心 全全 體體 員員 工工 培培 訓(xùn)訓(xùn) 計(jì)計(jì) 劃劃 序號(hào) 課時(shí) 課 程 授課人 培訓(xùn)對(duì)象 方式 1 2 項(xiàng)目服務(wù)中心概況、構(gòu)架及規(guī)章制度 項(xiàng)目服務(wù)中心 主管 全體員工 課堂講授 2 2 本物業(yè)情況介紹及管理目標(biāo)方向 項(xiàng)目服務(wù)中心 主管 全體員工 課堂講授 視聽(tīng)教學(xué) 3 3 企業(yè)文化和本物業(yè)社區(qū)文化建設(shè)的融合 項(xiàng)目服務(wù)中心 主管 全體員工 課堂講授 4 3 行為禮儀規(guī)范、服務(wù)理念、職業(yè)道德教育 項(xiàng)目服務(wù)中心 主管 全體員工 課堂講授 樣板示范 5 3 消防安全、應(yīng)急常識(shí)講解及案例分析 項(xiàng)目服務(wù)中心 主管 全體員工 課堂講授 視聽(tīng)教學(xué) 6 4 各崗位職責(zé)、服務(wù)規(guī)程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn) 各部室主管 按部門(mén)、工程 分散上課 課堂講授 集中研討 7 4 現(xiàn)場(chǎng)參觀考察 全體員工按部 門(mén)側(cè)重參觀 樣板示范 現(xiàn)場(chǎng)模擬 8 2 考試 公司人事部 全體員工 筆試閉卷 備注 公司人事部統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一安排、統(tǒng)一考核、統(tǒng)一記錄，培訓(xùn)時(shí)間為 交房時(shí)間前半個(gè)月，具體安排根據(jù)交房時(shí)間調(diào)整。 筆試 —— 每階段培訓(xùn)結(jié)束后，都要進(jìn)行閉卷考試，以檢查員工對(duì)所培訓(xùn)內(nèi)容的接受能力和培訓(xùn)效果。 第一階段：入職培訓(xùn)。 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備維護(hù)領(lǐng)班、維修工任職資格： 1）受過(guò)中等以上職業(yè)技術(shù)教育或者具有高中以上文化程度； 42 2）首次錄用時(shí)年齡不超過(guò) 45歲； 3）身高 160 厘米以上； 4）具有 3 年以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作經(jīng)驗(yàn)； 5）特種工持有勞動(dòng)局簽發(fā)或轉(zhuǎn)審的《特種作業(yè)操作證》，普通維修工達(dá)到中等技術(shù)等級(jí)； 6）工作一絲不茍，協(xié)作精神強(qiáng)； 7）能從事專(zhuān)業(yè)以外其它維修崗位的一般性工作。根據(jù)員工不同的工作職責(zé)，要求員工必須具備相應(yīng)的文化知識(shí)水平并輔以不間斷的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使員工的素質(zhì)與物業(yè)管理工作都處于不斷完善與提高的最佳狀態(tài)。 3 設(shè)備維修與保養(yǎng) （ 1） 機(jī)電設(shè)備整改 ① 目的：通過(guò)對(duì)所需承接維修、保養(yǎng)的樓宇公共機(jī)電設(shè)備的缺陷問(wèn)題進(jìn)行整改，以達(dá)到客戶要求的標(biāo)準(zhǔn)，從而更好地服務(wù)客戶。 K、 員工熟記火警電話 119。 35 D、 配電房室溫不可超過(guò)攝氏 40 度。 E、 按 “ 三干凈 ” （設(shè)備干凈、工作場(chǎng)地干凈、機(jī)房干凈）、 “ 三不漏 ” （不漏水、不漏油、不漏電）和 “ 三良好 ” （使用性能良好，密封性能好，潤(rùn)滑、堅(jiān)固、調(diào)制性能良好）的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行 對(duì)設(shè)備的巡檢。 I、 機(jī)房及油庫(kù)內(nèi)消防設(shè)施須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。 B、 平時(shí)機(jī)房門(mén)應(yīng)加鎖；機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙。無(wú)條件啟動(dòng)的消防水泵（有過(guò)壓危險(xiǎn) 或開(kāi)噴的系統(tǒng)），須對(duì)其進(jìn)行盤(pán)車(chē)，每季度對(duì)電動(dòng)機(jī)進(jìn)行一次絕緣搖測(cè)。 I、 加強(qiáng)日常清潔、維護(hù)、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真作好交接班。 臺(tái)風(fēng)、暴雨、低溫季節(jié)做好加固、防護(hù)等工作。 綠籬造型植物新生枝不超過(guò) 10 厘米，簕杜鵑造型新生枝不超過(guò) 15 厘米。 （ 3） 制定詳細(xì)、周密的養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃，使新栽苗木盡快生長(zhǎng)成型，并盡量采用人工操作，減少機(jī)械的使用，以保持寧?kù)o的環(huán)境。 沖洗站內(nèi)地面和墻面。 根據(jù)情況適時(shí) 對(duì)地面 、道路進(jìn)行 沖洗。 ⑤ 每日對(duì)各班組的清潔情況進(jìn)抽檢，定期 配合 公司對(duì)樓盤(pán)的清潔進(jìn)行聯(lián)檢，并及時(shí)對(duì)問(wèn)題進(jìn)行解決。 ⑥ 幫助員工解決工作中遇到的難題，及時(shí)糾正工作中存在的問(wèn)題。 【器材及洗劑選定】 （ 1） 針對(duì)石材運(yùn)用專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)技術(shù)及選用先進(jìn)設(shè)備； （ 2）不銹鋼表面、鏡面等光面材料使用高密度柔軟清潔毛巾進(jìn)行無(wú)損傷清潔，對(duì)亞光材料上不銹鋼并進(jìn)行拋光。 ② 根據(jù)簡(jiǎn)陽(yáng)市機(jī)關(guān)事務(wù)局第二辦公區(qū)第二辦公區(qū) 的物業(yè)特點(diǎn)，我司 將按標(biāo)準(zhǔn)配置保潔員 13 名 ，通過(guò)我司嚴(yán)格監(jiān)督和控制，我們將為貴單位展示一個(gè)服務(wù)形象好、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、服務(wù)質(zhì)量高的全新 保潔 潔隊(duì)伍。 25 （ 2） 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入 在物業(yè)啟用前，施工管理方將組織施工單 位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作， 物業(yè)服務(wù)中心 將予以全面配合。 因此 項(xiàng)目現(xiàn)已竣工， 一旦我司與貴司達(dá)成合作協(xié)議，我 公 司將立即組織資深專(zhuān) 業(yè) 組為 蜀陽(yáng)社區(qū) 提供全面的前期服務(wù)， 盡快 理清頭緒 ， 了解、熟悉 各種設(shè)施設(shè) 24 備和物業(yè)情況， 為今后開(kāi)展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充分的準(zhǔn)備工作： 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作 物業(yè)接管驗(yàn)收期間的服務(wù)內(nèi)容 其它前期服務(wù)工作 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作： 根據(jù)需要，及時(shí)配合。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的項(xiàng)目，注明存在的 問(wèn)題，提交地盤(pán)和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交 項(xiàng)目服務(wù)中心保存。 （ 三 ） 移交、接收計(jì)劃 物業(yè)驗(yàn)收、接管前的工作 （ 1)成立驗(yàn)收、接管小組： 由 凱瑞 物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營(yíng)、管理、工程、 秩序維護(hù)和 保潔 等部門(mén)有關(guān)人員前往現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)驗(yàn)收、接管工作中所涉及問(wèn)題等進(jìn)行考察。車(chē)場(chǎng)管理制度 ,責(zé)任落實(shí)到人 . 7 化糞池 \雨水 \井 \污水 \井完好率 95% 99 由工程維修部清理疏通及維修計(jì)劃按相關(guān)作規(guī)程實(shí)施 ,有檢查 \記錄 ,達(dá)到排放暢通 ,無(wú)堵 \無(wú)塌陷 \井蓋完好無(wú)損 . 8 排水暗溝完好 95% 99 維修工程依計(jì)劃定期檢查 ,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維 10 率 修 ,達(dá)到排水暢通無(wú)積水 \無(wú)污染 \無(wú)塌陷 \無(wú)殘缺 . 9 路燈完好率 95% 99 維修工每日檢查 ,隨壞隨修 ,做到路燈完好 ,夜間正常使用計(jì)劃維修保養(yǎng) ,保持潔凈 . 10 停車(chē)場(chǎng) \自行車(chē)棚完好率 98% 99 每日檢查 \隨壞隨修 ,達(dá)到車(chē)輛行駛停泊有序 \無(wú)積水 ,平坦整潔 ,設(shè)施完好無(wú)損 . 11 公共問(wèn)題設(shè)施以及小品雕塑完好率 95% 99 每日檢查 ,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí) 維修定期按計(jì)劃實(shí)施維修 \維護(hù)工作 ,確保使用功能 ,保持外觀造型完好無(wú)損 . 12 治安案件發(fā)生率 此項(xiàng)無(wú) 13 消防 \智能化設(shè)施完好率 此項(xiàng)無(wú) 14 火災(zāi)發(fā)生率 此項(xiàng)無(wú) 15 違章發(fā)生率 此項(xiàng)無(wú) 16 違章處理率 17 有效投訴 2% 1% 按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作 ,強(qiáng)化服務(wù)意識(shí) ,了解物業(yè)使用人需求 ,滿 足物業(yè)使用人合理需要 ,及時(shí)為物業(yè)使用人排憂解難 .投訴處理記錄 ,有回訪 . 18 投訴處理率 95% 100% 按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作 ,強(qiáng)化服務(wù)意識(shí) ,了解物業(yè)使用人需求 ,滿足物業(yè)使用人合理需要 ,及時(shí)為物業(yè)使用人排憂解難 .投訴處理記錄 ,有回訪 . 19 管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率 90% 95% 管理人員持證上崗 ,培訓(xùn)與自學(xué)相結(jié)合 ,有培訓(xùn)制度 ,培訓(xùn)計(jì)劃 \培訓(xùn)考核 \培訓(xùn)記錄 ,保證人員較高的專(zhuān)業(yè)素質(zhì) . 11 20 維修服務(wù)回訪率 95% 99% 建立嚴(yán)格的工作制度 \回訪制度 ,做好回訪記錄 \工作記錄 \上門(mén)回訪與電話回記結(jié)合 \辦公區(qū)物業(yè)使用人滿意 \文明服務(wù) . 21 物業(yè)管理滿意率 95% 98% 采取現(xiàn)代科學(xué)的管理手段 ,開(kāi)展溫馨服務(wù) \親情服務(wù) ,在日常服務(wù)過(guò)程中及時(shí) 收集物業(yè)使用人需求信息 ,盡可能滿足物業(yè)使用人需要 ,與物業(yè)使用人加強(qiáng)溝通 ,確保物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理滿意程度 . 22 檔案建立與完好率 98% 100% 各種檔案資料專(zhuān)人管理 \分類(lèi)存放 \檢索方便 ,保證檔案資料齊全 . 23 管理費(fèi)收繳費(fèi) 90% 95% 三、 物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置及運(yùn)作流程 （ 一 ） 、管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置 項(xiàng)目服務(wù)中心設(shè)項(xiàng)目主管 1名 客服 3名 設(shè)備維護(hù)領(lǐng)班 1名 設(shè)備維護(hù)技術(shù)員 5名 環(huán)境維護(hù)領(lǐng)班 1 名 環(huán)境維護(hù)員 12 名 （ 二 ） 、運(yùn)作流程 項(xiàng)目服務(wù)中心 運(yùn)作流程 項(xiàng)目服務(wù)中心 總體運(yùn)作流程如下圖示： 12 項(xiàng)目服務(wù)中心 運(yùn)作流程 圖 項(xiàng)目主管 各部門(mén)有服務(wù)需求 通知 項(xiàng)目服務(wù)中心 項(xiàng)目服務(wù)中心根據(jù)需求類(lèi)別，確認(rèn)后通知有關(guān)部門(mén)和人員 信息反饋 設(shè)備維護(hù) 組 保 潔 組 綠 化 組 無(wú)法滿足要求 根據(jù)規(guī)定程序完成工作 13 各項(xiàng)工作流程圖 （ 1） 緊急事故處理工作流程 60 分鐘 1 天無(wú)法完成維修 重大事故 24 小時(shí) 緊急事故報(bào)告 通報(bào)辦公區(qū) /物業(yè)使用人 項(xiàng)目服務(wù)中心確認(rèn)、搶修 書(shū)面報(bào)告 項(xiàng)目服務(wù)中心 公司總部 緊急事故處理人員 材料、設(shè)備采購(gòu) 現(xiàn)場(chǎng)事故處理 分析總結(jié)報(bào)告 填寫(xiě)報(bào)告送機(jī)關(guān)事務(wù)管理局 /物業(yè)使用人 14 （ 2） 停水、停電處理流程圖 正常檢修 非正常 有計(jì)劃停水、停電 突發(fā)性停水、停電 30 分鐘內(nèi)發(fā)出簡(jiǎn)要通知 2 個(gè)小時(shí) 內(nèi)發(fā)出具體通知（包括原因，預(yù)計(jì)恢復(fù)供水、供電時(shí)間等） 提前 24 小時(shí)通知商戶和辦公區(qū) 在各樓棟或顯要位置通知辦公區(qū)物業(yè)使用人。 嚴(yán)格執(zhí)行政府有關(guān)法律以及物業(yè)管理主管政府部門(mén)規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。 綠色環(huán)保 ： 我們將在日常物業(yè)管理工作中遵循生態(tài)規(guī)律，加大綠化環(huán)保的宣傳，追求與自然環(huán)境和諧共生， 維護(hù)好辦公區(qū) 的公共 綠化。事后，公司質(zhì)量管理部要督促 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心 針對(duì) 辦公區(qū) /物業(yè)使用人的意見(jiàn)提出改進(jìn)措施，并檢查實(shí)施 情況。 并由質(zhì)量管理部每月定期電話回訪辦公區(qū)，了解辦公區(qū)對(duì)物業(yè)服務(wù)及服務(wù)人員的滿意情況。 ③ 周檢：由 項(xiàng)目主管 或相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)每日檢查情況進(jìn)行復(fù)檢，對(duì)公共設(shè)施設(shè)備、消防設(shè)備、技防設(shè)備、房屋外墻等進(jìn)行巡查，召開(kāi)會(huì)議解決本周存在的問(wèn)題。 并對(duì)服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控。 凱瑞 物業(yè)將以先進(jìn) 的 物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) 和 管理模式，充分發(fā)揮企業(yè) “超前化的服務(wù)、精準(zhǔn)化的服務(wù)、規(guī)范化的服務(wù)、個(gè)性化的服務(wù)、人性化的服務(wù)、成熟化的管理、合理化的運(yùn)做成本、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù) ”八 大管理優(yōu)勢(shì)，為使用人創(chuàng)造一個(gè) “安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便 ”的 辦公 環(huán)境 ， 我們充滿信心 。 建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬、巡視維保計(jì)劃和各種設(shè)備的操作規(guī)范、制度，確保設(shè)施設(shè)備得到有效維護(hù)，以增加設(shè)施設(shè)備的使用年限。 （ 2） 公司的質(zhì)量檢查 ① （月）檢：公司質(zhì)量管理部每月對(duì) 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心 進(jìn)行全面檢查，檢