【正文】 損壞或裂縫處應及時修補 10 公共瓷磚 每月 每 1 年 發(fā)現(xiàn)破損的應及時更換 11 吊頂 每月 每 1 年 發(fā)現(xiàn)破損的應及時更換 12 人行道 每月 每 1 年 發(fā)現(xiàn)破損的應修補 13 車行道 每月 每 1 年 發(fā)現(xiàn)破損的應修補 40 公共設施與房屋本體維護部分年保養(yǎng)計劃 序號 公共建筑設施名稱 日常維修 保養(yǎng)周期 備 注 14 車位線、標示牌 每月 每 1 年 檢查有無脫漆，標示牌應緊固、清晰 15 污水井 每月 每 1 年 應暢通，無雜物 16 雨水井 每月 每 1 年 應暢通，無雜物 17 擋雨蓬 每月 每 1 年 在大雨或臺風季節(jié)應增加次數(shù) 18 玻璃門（幕墻） 每月 每 1 年 在大雨或臺風季節(jié)應增加次數(shù) 19 閉門器 每月 每半年 發(fā)現(xiàn)損壞的及時維修更換 20 辦公給水水池 每月 每半年 全面清洗，滲漏進行修補 21 化糞池 每月 每 1 年 全面清理 22 污水管道 每月 每 1 年 檢查有無堵塞、雜物 23 雨水管道 每月 每 1 年 檢查有無堵塞、雜物 24 井蓋 每月 每 1 年 檢查有無 脫漆，塌陷 25 防雷接地 每月 每 1 年 生銹處進行防腐，檢查有無脫焊 七、管理服務人員管理和培訓方案 （一）管理服務人員配備原則 服務第一的原則 管理機構(gòu)的設置與各類員工的配備，均以提高本物業(yè)物業(yè)管理的整體水平為前提。 3) 政治面貌：有較高的政治覺悟。 3）具有初中以上文化程度。在正式上崗前，都必須通過各部門、各崗位職責、工作流程、質(zhì)量標準及相關(guān)的業(yè)務知識培訓和考核。 管管 理理 層層 員員 工工 及及 服服 務務 中中 心心 接接 待待 員員 培培 訓訓 計計 劃劃 目的：更新知識，增強技能，創(chuàng)綜合素質(zhì)優(yōu)良的管理干部隊伍。 培培 訓訓 考考 核核 方方 法法 口試 —— 以現(xiàn)場提問方式，檢驗員工對培訓內(nèi)容的掌握程度。 培培 訓訓 方方 式式 全員參加，分階段、分層次實施。 項目物業(yè)服務中心客服 1）中專以上學歷； 2）具有兩年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗或兩年以上其他相關(guān)管理工作經(jīng)驗； 3）首次聘用時年齡不超過 40歲，而且精力充沛，體力強?。? 4）能夠熟練處理本崗位出現(xiàn)的各種問題，熟悉擬定崗位的業(yè) 務，有較強的辦事能力；崗位相關(guān)知識豐富，電腦操作自如； 5）接受新鮮事物快，有發(fā)展?jié)撡|(zhì)； 6）善于與各方面交流溝通，善于做協(xié)調(diào)工作。 知識化、專業(yè)化的原則 各類員工的配備，注重較高的知識水平與精湛的物業(yè)管理理論和豐富的實踐經(jīng)驗相結(jié)合。水管爆裂需立即關(guān)閉主閥門，進行搶修等，同時通報客 服 (服務中心 )。 J、 設備房應保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風并嚴禁煙火。 C、 設備房由專職人員負責管理和值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。 D、 按規(guī)定巡檢設施、儀表運行情況，檢查設備狀態(tài)情況，認真做好巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題要及時處理。 H、 機房及機組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機責任人打掃。 ③ 發(fā)電機房管理 A、 非公司領(lǐng)導或設備運行部、設備管理部人員，須經(jīng) 設備運行部經(jīng)理或以上領(lǐng)導同意后，在值班員的陪同下方可進入發(fā)電機房，其它人員不得隨意進入。 E、 消防泵每月進行一次 “ 自動、手動 ” 切換操作檢查。注意防止小動物進入；無關(guān)人員須經(jīng)設備運行部許可后方可進入。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標識。 修剪、補苗、施肥等工作現(xiàn)場，作業(yè)后及時將工作現(xiàn)場清理干凈。 喬灌木枝條清晰，樹冠勻整，造型美觀，有藝術(shù)感，無明顯弱小、 病、枯、黃枝葉，修剪后無明顯殘樁。 （ 2） 管養(yǎng)按標準 執(zhí)行 ，保證植物生長旺盛，形狀美觀，開花植物能適時開花，并形成花期的連續(xù)性。 清掃垃圾站地面垃圾，并裝回垃圾桶。 每 周 對首層三米以下的玻璃清刮 一 次。 ? ④ 召開班務會并及時處理和糾正工作中遇見的清潔問題。 ⑤ 做好員工的思想工作，調(diào)動員工的積極性，使其高效率、高質(zhì)量地完成各項工作任務。 （ 4）公司要對現(xiàn)場的清潔工作進行檢查和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題要求 物業(yè)服務中心 及時整改，必要時采取一定的處罰措施，直到合格為止。我司將嚴格遵循三套體系及結(jié)合清潔管理制度竭力來為本項目提供高標準的 保 潔服務。 其他前期 服務 工作 （ 1） 室外綠化、停車場、道路及園林 辦公區(qū) 的前期介入 ： 根據(jù)室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林 辦公區(qū) 的配套計劃，結(jié)合日后物業(yè) 服務 運行的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。 五、 前期介入階段服務工作計劃 物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司要傾注大量的人力和物力，在紛繁瑣碎的事務中理清頭緒，了解、熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作，詳盡登 記造冊存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個好頭，夯下堅實的基礎(chǔ)。 （ 3)全面驗收、交接： 驗收時須有 簡陽市機關(guān)事務管理局 、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。 凱瑞物業(yè)公司總部 項目物業(yè)服務中心 公司各專業(yè)部門 項目物業(yè)服務中心各部門主管人員 項目物業(yè)服務中心各專業(yè)班組 21 （ 二 ） 、工作計劃安排 序號 工作內(nèi)容 責任部門 完成日期 1 項目考察 商務部接洽、全委項目主管領(lǐng)導組織 投標前 1 月 2 物業(yè)管理項目考察后的建議 全委項目主管領(lǐng)導組織專家組，各有關(guān)部門實施 投標前 3 籌建物業(yè)服務中心（籌建處） 管理者代表總經(jīng)理、人事副總經(jīng)理 交房前 1 個月 4 制訂交房方案 籌建處制定，有關(guān)部門審閱管理者代表審定 交房前 1 個月 5 各項物管文件資料的準備 籌建處實施， 辦公室、質(zhì)量管理部、財務部配合 交房前 15 天 6 工程建議整改實施的監(jiān)察 籌建處 中 標后實時組織 7 參與樓宇機電設備調(diào)試 電梯公司、項目服務中心參與 交房前 15 日 8 服務中心掛牌運作 項目服務中心 交房前 15 天 9 樓宇接管查驗 全委項目主管領(lǐng)導接洽、設備維護部實施、項目服務中心配合 交房前 15 天 10 員工培訓 項目服務中心、人事部實施， 秩序維護部、設備維護部、環(huán)境維護部配合 交房前 1 個月 11 電梯接管驗收 設備維護部組織，電梯公司實施 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局驗收合格后 12 機電設備接管驗收 設備維護部組織， 項目服務中心參與 政府有關(guān)部門驗收合格 13 交房準備工作 項目物業(yè)服務中心 交房前 1 天 14 交房工作 項目服務中心、人事部負責調(diào) 交房后首 7 個工作日 22 配有關(guān)人員配合 15 檢查指導日常管理工作 公司各部門 每周一次 16 巡樓檢查（月檢） 質(zhì)管部牽頭組織， 公司各部門實施 交房 3 個月后每月一次 17 實現(xiàn)管理目標 項目服務中心、各部門配合 按合同執(zhí)行 18 工程資料收集、整理、歸檔 設備維護部實施， 項目服務中心協(xié)助 交房后半年內(nèi) 19 物業(yè)管理上崗證培訓 人事部聯(lián)系房管局、培訓中心 交房后八個月內(nèi) 20 合同執(zhí)行日程情況追蹤 全委項目主管領(lǐng)導 合同 有效期內(nèi) 注： 本項目最終工作計劃將 根據(jù)具體情況 進行 調(diào)整和實施。建立健全道路 \。 秩序維護 員 24 小時值班。使所有在此工作和居住的業(yè)戶處 處、時時感受到尊貴。 （ 4） 其他方式 辦公區(qū) /物業(yè)使用人意見征詢表：公司每年進行一次對 辦公區(qū) /物業(yè)使用人的意見征詢，以檢查 辦公區(qū) /物業(yè)使用人對公司管理的滿意程度，征詢、收集管理意見。 ⑤投 訴處理及跟蹤檢查：公司質(zhì)量管理部 公示電話， 專門接待各 項目辦公區(qū) /物業(yè)使用人投訴，責成 項目物業(yè)服務中心 及時解決日常投訴并跟蹤 項目物業(yè)服務中心 糾正措施的實施情 況，重大的投訴 ， 質(zhì)量管理部進行現(xiàn)場驗證和調(diào)查，具有共性的投訴發(fā)文要求 項目物業(yè)服務中心 加以注意。在第二日早列會進行講評。配備專業(yè)的保潔綠化工具，以保證服務品質(zhì)。 在 簡陽市機關(guān)事務管理局第二辦公區(qū) 優(yōu)秀的樓盤硬件設施基礎(chǔ)之上加之 凱瑞 高品質(zhì)的管理服務 ， 一定可以使本項目成為 簡陽市辦公物業(yè) 的 典范。 實施嚴格的服務質(zhì)量體系控制 為保證公司為顧客提供滿意的服務， 我 公司建立了嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系，實施制度化、定期化的分級質(zhì)量檢查管理制度。 ② 職能部門檢查：公司各職能部 門每季度對 服務中心 的環(huán)境綠化、清潔、設備設施、安全、人事管理、財務管理等工作進行專業(yè)檢查。 ⑧ 管理評審：每年由公司最高管理者組織、質(zhì)量管理部負責實施、職能部門主管 和 服務中心主管 參加對公司質(zhì)量管理體系進行評審，以確保體系有持續(xù)的適應性、充分性、有效性。 效益定位 : 充分利用本公司的規(guī)模經(jīng)營與專業(yè)化管理特長，通過多 種節(jié)能降耗措施控制管理成本 ,提供最優(yōu)性價比的服務。 將綠化養(yǎng)護提升到藝術(shù)鑒賞的高度，營造綠的世界，花的海洋，使在此 辦公的 物業(yè)使用人 擁有優(yōu)美、清新 、 綠色 、 健康的環(huán)境。 統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌 . 服務主動 \熱情 . 服務時間 每日上午 8 時 30 分至下午 17 時 30 分 . 日 常 服 \使用人的投訴 \咨詢 \報修 . ,質(zhì)量管理 ,財務管理 ,檔案管理等制度健全 . 30 分鐘到達現(xiàn)場 ,有報修 \維修記錄 . /使用人滿意度調(diào)查 ,滿意率不低于 80%. \特約服務費收費標準 \辦事程序等上墻公布 . ,代交水電費 \光纖收視費 \寬帶服務費 \垃圾 處理費等費用 。 整合管理機制 我司的每一個管理項目都整合于公司總部嚴謹系統(tǒng)的分工體系之中，公司總部機關(guān)、各專業(yè)部門、各 項目服務中心 形成一個有機的整體，對于每一個具體管理的項目都直接有公司總部強大的整體管理力量為技術(shù)支持，使其處于公司總部的有效控制之中 。由 簡陽市機關(guān)事務管理局 、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期。 歸檔 辦公區(qū) 各種資料 ： 建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗收證書復印件、各種設備使用說明書、合格證書復印件等。 ② 資料交接 ： 產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料 、驗收資料 我司在清潔管理方面具有豐富的經(jīng)驗和行業(yè) 較 高的清潔標準，同時擁有一套完善的清潔作業(yè) 制度 及對清潔質(zhì)量監(jiān)控的質(zhì)量體系文件。 保 潔員工在上崗前必須進行不少于兩周的嚴格培訓，且上崗時能熟練操作。 ② 每日舉行前日工作 情 況總結(jié)，當日工作安排（簡稱 “ 早會 ” 或 “ 例會 ” ）。 （ 3）現(xiàn)場 領(lǐng)班 的職責 ① 根據(jù)公司所屬部門的總體要求，負責對現(xiàn)場清潔工作的總體策劃，并做好清潔管理工作的總體安排和部署。 每天對工作范圍內(nèi)的地面徹底 ,清掃至少 2 次， 根據(jù)需要，隨時處理突發(fā)衛(wèi)生狀況， 收集和清倒垃圾，垃圾清運后沖洗垃圾房。 每天下午擦抹各種設施，并隨時保潔責任區(qū)。 本項目 物業(yè)服務中心 對清潔工作的日檢和周檢； 公司質(zhì)量管理部的月度檢查； 公司負責清潔的職能部門的季度檢查。 【綠化管養(yǎng)服務標準】 確保綠化植物成活率達 98%以上，無踐踏，無裸露黃土。蟛蜞菊覆蓋率達 97%以上，其余草種達 95%以上。 C、 配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。 G、 配電房內(nèi)設備及線路變更，要經(jīng)公司設備管理部同意；重大變更，要上報公 32 司領(lǐng)導批準。停水須經(jīng) 項目主管 批準。 H、 對公共水表須每月定時抄表，水管員須對抄表記錄進行統(tǒng)計分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設備運行部作好水量平衡測試。 F、 發(fā)電機油箱內(nèi)應至少儲備８小時滿負荷用油量。 B、 周巡檢必須由班長及以上人員來執(zhí)行。 A、 嚴格按操作規(guī)程作業(yè)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時排除，做好記錄。 G、 設備運行部每月定期檢查設備房、質(zhì)量安全部每季度檢查設備房，排除隱患。 ③ 緊急事故處理采用緊急事故處理組負責制，保證緊急事故處理人員第一時間 趕赴現(xiàn)場。在充分滿足為本物業(yè)提供一個“清潔、優(yōu)美、舒適、方便”的辦公環(huán)境這一目標的基礎(chǔ)上，在組織機構(gòu)和人員素質(zhì)上確保高標準、高品位地為使用人提供全天候、全方位的優(yōu)質(zhì)服務。 4) 工作態(tài)度：服從領(lǐng)導、聽從分配、積極主動、認真負責。 4）工作能力：要求能夠熟練處理本崗位的各項工作。 第三階段：管理骨干提高 — 升職培訓。 要求：傳遞信息：通過培訓及時了解項目部的目標、方針以及同行業(yè)中各類信息更新知識；及時補充、更新各類技能知識，跟上時