【正文】 路線、時間 ，不定期地 進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、 查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常消 防系 統(tǒng)消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常；消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每天檢查火警功能、 報 警功能是否正常；每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置 進行一次試驗，火災探測器及時清洗或更換；每半年檢查一次公共區(qū)域消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水 檢查；每月檢查一次滅火器，及時更新或充 壓車輛出入管理系 統(tǒng)每月保養(yǎng)一次，每年全面檢修保養(yǎng)一次，保證設備各種配件完好，能正常使用專 變 24 小時值班，記錄及時、完整綠 化噴 灌每年秋季停用前保養(yǎng)一次，春季使用前全面檢查一次人 防系 統(tǒng)每周巡視一次，每月點動試用一次，每年保養(yǎng)兩次3公共部位、共用設備設施日常運行、保養(yǎng)、維修服務基 礎設 施及工作環(huán)境控 制空 調(diào)系 統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)；使用前及停用后進行維護保養(yǎng)，使用 時每天 進行巡查并記錄，定期清洗出風口濾網(wǎng)并有記錄22 / 39序號 分類 項目 標準內(nèi)容物 業(yè)情 況熟悉物業(yè)基本情況服 務要 求明確物業(yè)管理服務要求，能提供委托合同及相關文件 制 度建 設參考五星級酒店 PA 清潔標準制訂保潔各項操作制度、 規(guī) 范及清潔頻次人 員業(yè) 務及制 度建 設目 標職 責本部門的質(zhì)量目標及職責明確，能按照 質(zhì)量目標及職責進 行服務提供廣場、道路地面每日巡回清掃 保潔，每周沖洗一次，地面無垃圾、雜物、 積水，無明顯污跡；綠地每日清掃二次，巡回保 潔，無垃圾、雜物垃圾每日清理三次，箱體每日擦拭二次，垃圾箱（桶）內(nèi)膽夏天每天沖洗一次，冬天隔日沖洗一次，保持外觀 清潔，無異味、無污跡。建立樓宇監(jiān)控系 統(tǒng)、安保自 動化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、火警自動化系統(tǒng)、停車場自動化系統(tǒng)的實時運行 設備的臺帳。審批 物管費按規(guī)定申報、審批或備 案。寵 物管 理 場管 理采用合適方式進行養(yǎng)寵物宣傳活動，園區(qū) 現(xiàn)場無違反規(guī)定 飼養(yǎng)寵物現(xiàn)象。制 度建 設 及日常 服務提 供園區(qū)生活服務服務制度、流程建立，能按照既定的制度、流程進行服務提供，重大服務有應急預案。巡 查 工作人員的分工及巡查制度建立， 記錄符合文件規(guī)定的要求。投 訴 處 理投訴制度建立，投訴電話公示。人 員資 質(zhì) 著 裝著 裝及專 業(yè)素 養(yǎng)人員著裝、服務標識符合公司要求，儀容儀表規(guī)范整齊，無隨意著裝現(xiàn)象，各級人員擁有豐富的生活知識與專業(yè)素養(yǎng)?；?本情 況管理人員熟悉物業(yè)基本情況，能回答本 職工作中的難點、要點。管家助理 4 大堂管家服務中心 直接受理管家服務中心服務保潔主管 1 服務中心辦公室 全面負責保潔服務工作保潔員 24 園區(qū)內(nèi) 提供保潔服務技術保潔 4 公共精裝修地面 每幢每層公共部位地面石材保潔技術處理：1 次/月管家部園藝師 1 服務中心辦公室 全面負責綠化管理，并提供園 藝指導小計 58 人主管 1 服務中心辦公室 全面負責秩序維護部各項工作領班 4 園區(qū)內(nèi) 巡視，負責當班秩序維護工作主入口禮賓 4 主出入口 為業(yè)主提供禮賓服務物業(yè)服務中心禮賓 4物業(yè)服務中心 為業(yè)主提供禮賓服務主入口門崗 8 主出入口 門崗工作次入口門崗 8 次出入口 門崗工作巡邏崗 12 園區(qū)內(nèi) 巡視消監(jiān)控 8 小區(qū)消監(jiān)控室 監(jiān)控、操作消防設施設備車輛管理 12 地下車庫 維護地下車庫內(nèi)車輛停放秩序，引 導車輛正確停放秩序維護部部犬防 1 人 1犬 小區(qū)圍墻四周 每日凌晨 00:00早上 8:00 小區(qū)周邊巡邏小計 62 人主管 1 工程部辦公室 全面負責工程部各項工作值班工程師 4 工程部辦公室 負責當班工程各項工作工程技工 4 工程部辦公室 工程維修工程部高配值班 6 高配值班室 高配值班，同時兼當班工程維 修小計 15 人總計 141 人三、人員排班表部門 職務 人數(shù) 工作時間 休息日經(jīng)理 1 8:3017:30 周六及周日10 / 39副經(jīng)理 1 8:3017:30 雙休，輪休財務 1 8:3017:30 雙休，輪休出納 1 8:3017:30 雙休，輪休綜管部文員 2 8:3017:30 雙休，輪休小計 6 人首席管家 1 8:3017:30 周六及周日外管家 9 8:3017:30 雙休，輪休內(nèi)管家 14 8:3017:30 雙休，輪休管家助理 4 24 小時 輪休，做三休一保潔主管 1 8:3017:30 周六及周日保潔員 24 6:3018:30 雙休，輪休技術保潔 4 6:3018:30 雙休，輪休管家部園藝師 1 8:3017:30 雙休，輪休小計 58 人主管 1 8:3017:30 雙休領班 4 24 小時 四班三運轉，輪休主入口禮賓 4 7：0023：00 二班運轉，輪休物業(yè)服務中心禮賓 4 7：0023：00 二班運轉，輪休主入口門崗 8 24 小時 四班三運轉，輪休次入口門崗 8 24 小時 四班三運轉，輪休巡邏崗 12 24 小時 四班三運轉，輪休消監(jiān)控 8 24 小時 四班三運轉，輪休秩序維護部車輛管理 12 24 小時 四班三運轉，輪休小計 62 人主管 1 8:3017:30 輪休值班工程師 4 24 小時 四班三運轉，輪休工程技工 4 12 小時 12 小時輪班工程部 高配值班6 24 小時 輪值小計 15 人總計 141 人四、年度物業(yè)管理費用收入預算11 / 39物業(yè)類型 高層住宅面　 積(㎡) 120220收費標準(元/月尊享體驗之七：夜間犬防服務在每天凌晨開始，站在家里的陽臺上，你可以清晰的看見小區(qū)圍墻外周邊有著一個全副武裝的秩序維護隊員牽著一只雄壯的狼狗在巡邏。尊享體驗之六：實施“二文三語”服務金色海岸家園作為高檔的國際豪宅社區(qū)，其客戶群體包括外國人士、外地人士、溫州當?shù)厝耸康?，而語言方面將成 為管家與業(yè)戶溝通起到是否親切、是否貼心的重要作用。尊享體驗之四：24 小時前臺管家助理我們在物業(yè)服務中心內(nèi)設立前臺管家服務中心，由管家助理 24 小時當值。管家將從業(yè)主簽訂購房合同的那一刻起就開始建立業(yè)主的檔案，在與業(yè)主預約收樓時全程陪同業(yè)主對房屋進行驗收，因此，內(nèi)管家從一開始就會主動了解并記錄業(yè)主的生活習慣及個人喜好，從而與業(yè)主建立良好的關系，持續(xù)保持健康的溝通，整體把握 業(yè)主對服務的需求。尊享體驗之二：專屬內(nèi)管家我們?yōu)闃I(yè)主配備了外管家和內(nèi)管家。通過對這五種需求的把握，最終形成對金色海岸家園服務綜合需求的把握。該地塊位于陽光大道，周邊上有大量企業(yè)，且項目區(qū)域廣闊，十分不利于安全防范，由此帶來的負面影響可能是買家對安全因素的深層次考慮針對金色海岸家園項目的優(yōu)劣勢分析，初步得出以下結論：（1）、由于環(huán)境地勢的獨特性，金色海岸家園定位于高檔的豪宅物業(yè)，居住人群定位于有錢的成功人士；（2）、該類人群的居住需求特征表現(xiàn)為：既要有優(yōu)越的居住環(huán)境、便利的生活享受， 還要有相對獨立的私密性，特 別是對于豪宅物業(yè)來說，他們對其社區(qū)安全系數(shù)能否有保障具較高要求；根據(jù)以上結論，物業(yè)管理服務應該定位于：A①給客戶以高貴獨一無二的身份象征；——尊貴B①消除客戶心理的安全問題障礙，給客戶強勁的安全保障；——安全C①提供優(yōu)質(zhì)完善的服務體系；——完善D①突出豪宅社區(qū)的生活格調(diào)。如何合理利用 項目優(yōu)勢深化物管方案？如何利用物管內(nèi)容的設定來弱化金色海岸家園劣勢？又如何結合金色海岸家園優(yōu)劣勢分析尋求物管價值最大化的突破點？作為典型的豪宅盤項目，金色海岸家園的優(yōu)勢和劣勢的最終表現(xiàn)都為地理環(huán)境區(qū)位，它將如何在優(yōu)勢之間尋 找到物業(yè)管理的最佳突破點？因此，必須對金色海岸家園的地理環(huán)境優(yōu)劣勢有一個較為完善而清晰的認識。此外，在物業(yè)服務內(nèi)容的設定上如何充分利用住宅物業(yè)以外的酒店、商 業(yè)物業(yè)內(nèi)的資源也將成為我們服務的方向。開發(fā)商已經(jīng)為我們創(chuàng)造了“ 精品”的硬件，如何在“ 服務”這個軟性要素上達到并實現(xiàn)“ 精品” 的目標將是我們思考的要點。項目建成之后將成為溫州甌北最高檔的，集商業(yè)、居住、酒店于一體的 現(xiàn)代化都市綜 合體，包括溫州甌北規(guī)模最大、檔次最高的集購物、休閑、餐飲、 娛樂于一體的現(xiàn)代化購 物中心，國內(nèi)一流的高品質(zhì)人文社區(qū)和頂級水準的五星級酒店，國內(nèi)一流的精裝酒店服務式公寓。金色海岸家園以其優(yōu)越的環(huán)境資源、超前的規(guī)劃設計、創(chuàng)新的產(chǎn)品形象吸引了一大批社會高端人士。在這里，你可以放下公文包就進入健身房；可以在午休時做一次小小的 SHOPPING；可以獨享一杯藍山；可以共享一次郊游，地鐵、商場、酒店……所有的資源盡在手邊，它 讓我們的生活從單一變得多元，從單調(diào)變得精彩。 3 / 39①①① 物業(yè)服務總體設想一、項目概況金色海岸家園位于溫州甌北，地處甌江北面陽光大道旁，地塊位置符合城市未來發(fā)展方向,屬于溫州城市適合發(fā)展高檔居住及商業(yè)的區(qū)域。在金色海岸家園的設計過 程中，整合了 優(yōu)秀的設計團隊；在建設過程中相信無論是材料的選擇， 還是工程的施工， “精品” 都是一個不變的主題。因此，如何充分發(fā)揮不同類型物業(yè)各自的特點，并使不同類型物 業(yè)之間的相互關系達到高度和諧共生的狀態(tài)也是我們后期服務的重點。只有這樣，物業(yè)管理服務才能與整體項目形勢和諧與統(tǒng)一，真正成為金色海岸家園銷售的強勁推動力4 / 39三、項目優(yōu)劣勢分析“項目優(yōu)劣勢 與物業(yè)管理形成良性互 補” 是金色海岸家園物 業(yè)管理服務內(nèi)容訂制的重要原則之一。項目劣勢 金色海岸家園的最大劣勢同樣來自地理位置。 金色海岸家園目標客戶群全方位分析涉及到消費群體的五種需求：生活需求、安全需求、歸屬感需求、自尊需求、自我實現(xiàn)需求。尊享體驗之一：24 小時值班經(jīng)理為確保業(yè)主提出的重大投訴能得到及時的解決，項目中發(fā)生的各項突發(fā)事件得以及時、妥善的處理，我們將實行 24 小時值班經(jīng)理制度，由綜合管理部副經(jīng)理、首席管家、工程部主管、秩序維護部主管 輪流擔任值班經(jīng)理， 統(tǒng)一 協(xié)調(diào)當值時發(fā)生的各項事宜。我們在住宅內(nèi)按每 30 戶6 / 391 名的標準配備了內(nèi)管家（現(xiàn)共配置 14 人，業(yè)主入住后，內(nèi)管家人數(shù)可根據(jù)業(yè)主服務需求進行適時地調(diào)整），每個業(yè)主都有自己對應的內(nèi)管家。尊享體驗之三：私人管家服務我們除了為業(yè)主提供基礎管家服務（多數(shù)為無償服務）外，還將根據(jù)本項目地理位置、項目規(guī)劃設計特點和業(yè)主需求，充分利用本項目都市綜合體的特點，整合各項社會資源、項目內(nèi)商業(yè)資源，為業(yè)主設 置菜單式私人管家服務，業(yè)主可根據(jù)自身需求， 選擇性地要求提供私人管家服務。這個禮賓不僅為業(yè)主提供迎送服務，也將為有需要的業(yè)主提供其他相關服務，如代叫車、行李提送等。與客 戶溝通交流，我們能根據(jù)不同的客戶而使用不同的語言（國語、英語、溫州當?shù)卣Z），增進與業(yè)戶間 的距離，給業(yè)戶更親切的感受。8 / 39①①① 物業(yè)服務人員配置、財務測算一、組織架構二、具體人員配置部門 職務 人數(shù) 工作崗位 主要職責經(jīng)理