【正文】 找內(nèi)管家要求解決。尊享體驗之三：私人管家服務(wù)我們除了為業(yè)主提供基礎(chǔ)管家服務(wù)（多數(shù)為無償服務(wù)）外，還將根據(jù)本項目地理位置、項目規(guī)劃設(shè)計特點和業(yè)主需求，充分利用本項目都市綜合體的特點，整合各項社會資源、項目內(nèi)商業(yè)資源，為業(yè)主設(shè) 置菜單式私人管家服務(wù)，業(yè)主可根據(jù)自身需求， 選擇性地要求提供私人管家服務(wù)。這個前臺管家服務(wù)中心將把業(yè)主的很多服務(wù)訴求直接進(jìn)行梳理，也可以作為內(nèi)管家收集的各種信息的中轉(zhuǎn)中心、存儲中心和跟 進(jìn)中心，確保 業(yè)主提出的服務(wù)能得到及時的處理。這個禮賓不僅為業(yè)主提供迎送服務(wù)，也將為有需要的業(yè)主提供其他相關(guān)服務(wù)，如代叫車、行李提送等。因7 / 39此：“讓我們更親切地聽取您的感受” ——實施“二文三語”服務(wù)二文：指中文和英文。與客 戶溝通交流，我們能根據(jù)不同的客戶而使用不同的語言（國語、英語、溫州當(dāng)?shù)卣Z），增進(jìn)與業(yè)戶間 的距離，給業(yè)戶更親切的感受。直到每天早上 6 點鐘，天亮了， 業(yè)主們也都起床晨跑的時候，他 們才回去休息。8 / 39①①① 物業(yè)服務(wù)人員配置、財務(wù)測算一、組織架構(gòu)二、具體人員配置部門 職務(wù) 人數(shù) 工作崗位 主要職責(zé)經(jīng)理 1 服務(wù)中心辦公室 全面負(fù)責(zé)服務(wù)中心日常運(yùn)作物業(yè)服務(wù)中心（經(jīng)理 1 人）綜管部（5 人）管家部（58 人）秩序維護(hù)部（62 人）工程部（15 人）副經(jīng)理 1人財務(wù) 1 人出納 1 人文員 2 人首席管家 1 人外管家 9 人內(nèi)管家 14 人管家助理 4 人保潔主管 1 人保潔 24 人技術(shù)保潔 4 人園藝師 1 人主管 1 人領(lǐng)班 4 人主入口禮賓 4 人物業(yè)服務(wù)中心禮賓 4 人主入口門崗 8 人次入口門崗 8 人消監(jiān)控 8 人巡邏崗 12 人車輛管理 12 人犬防 1 人 1 犬主管 1 人值班工程師 4 人工程技工 4 人高配值班 6 人9 / 39副經(jīng)理 1 服務(wù)中心辦公室 主要負(fù)責(zé)外部聯(lián)系、溝通，協(xié)助經(jīng)理做好內(nèi)部管理工作財務(wù) 1 服務(wù)中心辦公室 服務(wù)中心各項財務(wù)工作出納 1 服務(wù)中心辦公室 收費(fèi)及做帳工作綜管部文員 2 服務(wù)中心辦公室 負(fù)責(zé)日常文案處理工作小計 6 人首席管家 1 服務(wù)中心辦公室全面負(fù)責(zé)管家部各項工作，并 負(fù)責(zé)私人管家服務(wù)各種社會資源提供的整合和聯(lián)系外管家 9 服務(wù)中心辦公室 公共區(qū)域物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查，每幢 1 名內(nèi)管家 14 服務(wù)中心辦公室 提供私人管家服務(wù)，每 30 戶 1 名。㎡) 7 收繳率 95%年收入(元) 9576000 五、年度物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算序號 項　 目 測算依據(jù) 年支出（元） 備注1 人工成本 根據(jù)管理經(jīng)驗估算 6000000 　2 行政辦公費(fèi) 根據(jù)管理經(jīng)驗估算 350000 3 設(shè)備維護(hù)費(fèi) 根據(jù)管理經(jīng)驗估算 700000 　4 秩序維護(hù)費(fèi) 根據(jù)管理經(jīng)驗估算 300000 　5 保潔費(fèi) 根據(jù)管理經(jīng)驗估算 500000 　6 綠化費(fèi) 根據(jù)管理經(jīng)驗估算 400000 　　 小 計 　 8000000 　7 不可預(yù)見費(fèi) 以上各項之和的 1% 80000 　8 企業(yè)行政管理費(fèi)及利潤 總 收入的 8% 765600 基數(shù)：957 萬元；9 營業(yè)稅金及附加 總 收入的 % 545490 基數(shù)：957 萬元；　 總 計 　 9541090 　六、年度物業(yè)管理費(fèi)用收支情況分析表項目 年度物業(yè)管理費(fèi)（元）12 / 39收入預(yù)算 9576000支出預(yù)算 9541090收支差異（177。法 律 事 務(wù)標(biāo) 識系 統(tǒng)主出入口設(shè)有物業(yè)平面示意圖，主要路口 設(shè)有路標(biāo)；各棟及 單元（門）、 戶和公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)志，無破 損、 陳舊、過期現(xiàn)象。目 標(biāo)職 責(zé)本部門或物業(yè)的質(zhì)量目標(biāo)及職責(zé)的概念要義明確。資 質(zhì) 工作人員（服務(wù)中心總經(jīng)理、 、工程人員等）的資質(zhì)符合上崗 要求規(guī)定。1綜合服務(wù)制 度建 設(shè) 及日常 服務(wù)提 供體 系 文 件服務(wù)中心能提供現(xiàn)行有效的質(zhì)量體系文件，包括 質(zhì)量記錄 清單，并按 規(guī)定提供服務(wù)，相關(guān)記錄清晰、規(guī)范，自用表格均已在質(zhì)量管理部備案。文 化 活 動定期組織文化活動的制度建立，按 規(guī)定開展文化活動，內(nèi)容生動，有相關(guān)資料，活動開展事前有策劃、事中有執(zhí) 行、事后有 總結(jié)。業(yè)主的意見\投訴 24 小時內(nèi)予以答復(fù)，并有整改或改進(jìn)的措施落實，記錄齊全。接 管資 料接管驗收資料齊全，需整改的 問題已完成，有 閉環(huán)記錄。計 劃 總 結(jié)考 核服務(wù)中心總經(jīng)理每月工作計劃及完成情況（包括對下屬的考核）。管家式服務(wù)管家式服務(wù)制度、流程建立，能按照既定的制度、流程進(jìn)行服務(wù)提供，重大服務(wù)有應(yīng)急預(yù)案。裝 修 檔 案檔案齊全，進(jìn)行動態(tài)管理，管理制度健全，有相關(guān)備案及檢查記錄，違章裝修有詳細(xì)的過程記錄。15 / 39序號 分類 項目 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容寵 物建 帳園區(qū)寵物臺帳建立， 管理人員 明確園區(qū)寵物情況。培 訓(xùn)計 劃年度培訓(xùn)計劃建立，培訓(xùn)計劃能按照管家服 務(wù)類、園區(qū)生活服務(wù)類、安全管理類、工程類及保潔綠化類進(jìn)行細(xì)分， 滿足員工技能提高的需求。培 訓(xùn)情 況培 訓(xùn)考 核每次培訓(xùn)后有考核措施，員工未達(dá)到培 訓(xùn)預(yù)期的，有 繼續(xù)培 訓(xùn)方案，直至達(dá)到培訓(xùn)效果為止。收繳率 年度（或半年度）物管費(fèi)收繳情況達(dá)到公司要求明 碼標(biāo) 價收費(fèi)明碼標(biāo)價，并公示物業(yè)管 理用房物業(yè)管理用房有交接記錄，相關(guān) 資料齊備共用部位、共用 設(shè) 施 設(shè)備 、相關(guān)場地的經(jīng)營共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地的經(jīng)營符合有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營性收支情況按要求建帳及公示1綜合服務(wù) 服務(wù)收 費(fèi)及相關(guān)經(jīng)營性活 動維 修 基 金維修基金的管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定，管理人員明確本物業(yè)維修基金情況16 / 39序號 分類 項目 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容資 質(zhì) 任 職 要 求見第三章內(nèi)容人 員月 薪略服裝款式按不同崗位著裝不同。車 輛管 理建立業(yè)主車輛檔案；對所有進(jìn)出車輛進(jìn)行 24 小時登記和檢查工作；維護(hù)、確保轄區(qū)內(nèi)交通、秩序正常有序；對來 訪車輛進(jìn)行換證行駛；杜絕 在園區(qū)停放非機(jī)動車；杜絕有占用他人車位現(xiàn)象車 輛出 入高峰時期增派車輛管理人員進(jìn)行車輛指揮，確保 車輛出入有序，車輛出入登記符合規(guī)定、記錄清晰、規(guī)范、無涂劃現(xiàn)象2公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)各 項管 理服 務(wù) 及記 錄控 制停 放高峰時期增派車輛管理人員進(jìn)行車輛停放指引，確保 車輛實際 停放符合規(guī)定，無停放不規(guī)范現(xiàn)象17 / 39序號 分類 項目 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容外來人 員及物品出入外來人員出入確認(rèn)、登記符合 規(guī)定，大型物件搬出 實行確認(rèn) 制度，并有相關(guān)記錄車 庫標(biāo) 識文 件車庫標(biāo)識、擋車器完好，該上墻的文件都按規(guī)定上墻，重點部位有安全提示消 防管 理配置消防服、消防靴、消防繩、消防斧、 鋼盔帽、防毒面具等；每個月對滅火器材、消防設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行一次全面 檢查登記， 發(fā)現(xiàn)不安全因素及 時向有關(guān)部門或業(yè)主提出書面整改意見，并負(fù)責(zé)整改措施的 執(zhí)行和落實；每半年 進(jìn)行一次消防演練；負(fù)責(zé)防火宣傳，提高業(yè)主消防意 識，增 強(qiáng)防火觀念；負(fù)責(zé)本 轄區(qū)消防器材建檔、管理和保養(yǎng)工作；懂得消防器材的使用方法和如何報火警監(jiān) 控記 錄監(jiān)控資料的保存符合規(guī)定周期，能提出 查看異 常信 息異常信息的處理記錄完整，處 理及時并有記錄緊 急措 施接到火警、警情后 2 分鐘內(nèi)到達(dá)并 報告業(yè)委會與警方， 協(xié)助采取有關(guān)措施；接 報警信號或遇業(yè)主緊急求助時，2 分鐘內(nèi)到達(dá)并采取相關(guān)措施各 項管 理服 務(wù) 及記錄控 制培 訓(xùn)記 錄培訓(xùn)記錄完整，每年組織不少于一次的 應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，相關(guān)考核有書面記錄消 防設(shè) 施滅火器、消防栓、自動噴淋等消防設(shè)施設(shè)備完好，有效，有定期放水/檢查記錄及定期查看、維護(hù)的記錄，記錄清晰、有效，遇 臨時情況有應(yīng)急措施消/監(jiān)控設(shè)備消/監(jiān)控設(shè)備有效，反應(yīng)靈敏，秩序維護(hù)員能按規(guī)定及時到位，監(jiān)控員明確相關(guān)設(shè)施設(shè)備的操作及日常管理要求消/監(jiān)控中心環(huán)境消/監(jiān)控中心工作環(huán)境符合規(guī) 定要求，有溫濕度 記錄，有防塵措施，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，非工作人員出入有登 記2公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)基 礎(chǔ)設(shè) 施及工 作環(huán) 境控 制宿 舍環(huán) 境集體宿舍符合半軍事化要求18 / 39序號 分類 項目 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容資 質(zhì) 所有工程人員持證上崗，工程部主管工程 類大專以上學(xué)歷物 業(yè)情 況熟悉物業(yè)基本情況，明確物業(yè) 工程管理的難點、要點，明確自身工作職責(zé)服 務(wù)要 求明確物業(yè)管理服務(wù)要求，能提供委托合同及相關(guān)文件，各項服務(wù)有明確的流程和